Жилищные и жилищно строительные кооперативы

  1. Что такое ЖСК
  2. Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Жилищно-строительный кооператив – это одна из форм организации граждан для строительства домов. Решив приобрести квартиру, будущий собственник задумывается о том, какую форму участия в строительстве следует выбрать. Конечно, можно приобрести уже готовое жилье, однако цена его будет на порядок выше. Гораздо удобней создать жилищно-строительный кооператив и вести работу силами самих хозяев. Чем же привлекательна такая форма, какие законы регламентируют деятельность ЖСК, стоит ли вкладывать средства в кооператив?

Что такое ЖСК

Законодательство устанавливает, что жилищно-строительный кооператив – это организация граждан, созданная для строительства жилого дома и последующего управления им. Будущие хозяева договариваются и приобретают недостроенный объект, либо жилье, нуждающееся в ремонте. Они за счет собственных средств проводят все необходимые работы, участвуют в последующей эксплуатации. Управлением ЖСК является товарищество.

Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив РБ, необходимо заключить договор между собственниками. В нем указываются все условия, порядок строительства, внесения средств и сдачи объекта. Любопытно, что законодательство предполагает отсрочку, если объект не будет готов вовремя, а вносить изменения в устав можно только с согласия других членов.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Чем же так привлекателен жилищный кооператив, что такая форма строительства становится все более популярной? Для лиц, решивших стать членом ЖСК, плюсов несколько:

  • Можно получить рассрочку с минимальной процентной ставкой на 5-10 лет, ДДУ такого не предполагает;
  • Требуется предоставить минимум документов;
  • В случае банкротства застройщика кооператив может быстро взять бразды правления в свои руки и достроить дом.

Впрочем, есть и некоторые недостатки:

  • Срок сдачи дома может откладываться много раз без штрафных санкции, тогда как по ДДУ можно выставлять претензии;
  • Правление имеет право в любой момент изменить условия.

Жилищно-строительный кооператив – это один из возможных способов сотрудничества граждан при возведении дома. Имеет он свои плюсы и минусы, поэтому однозначно определить, стоит ли вкладывать средства и становиться его членом, сложно: все зависит от ситуации, условий и надежности застройщика. Прежде чем принимать решение нужно убедиться, что ЖСК является официально зарегистрированным органом, тщательно изучить все документы.

Посмотрите варианты долевого строительства жилья в Минске на Domovita.by.

В ст.2 закона «О жилищных накопительных кооперативах» даны соответствующие определения используемых в законе терминов.

Паевой взнос (взнос на квартиру)

Паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные его формой участия в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений,

и размер которых определяется в соответствии с положениями закона «О жилищных накопительных кооперативах».

В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.

Форма участия — порядок внесения членами кооператива паевых взносов в устанавливаемых кооперативом вариантах для выбора одного из них членами кооператива, — см. также Формы участия в деятельности жилищного накопительного кооператива.

Членские взносы (для покрытия расходов на управление и пр.)

Вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива.

Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности (за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений).

Дополнительный взнос (для покрытия убытков)

Дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Пай

Паенакопление — часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату.

Пай — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива.

Паевой фонд кооператива — сумма паенакоплений членов кооператива.

Действительная стоимость пая — часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.

При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива (ст.32 закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

В результате изучения главы студент должен:

знать

  • • новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством;
  • • порядок и условия заключения договора найма (коммерческого найма) жилого помещения;
  • • вопросы, касающиеся предоставления гражданам финансовой поддержки на строительство или приобретение жилья;
  • • особенности сделок с жилыми помещениями, в том числе установленные законодательством требования к их действительности;
  • • вопросы наследования жилых помещений;
  • • особенности обеспечения жильем работников организаций;
  • • руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и решения Конституционного суда РФ по данной тематике;
  • • соответствующую учебную и научно-монографическую литературу;

уметь

  • • грамотно применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности, самостоятельно осуществлять поиск нормативных и литературных источников по вопросам, касающимся различных форм обеспечения граждан жильем в современных условиях, давать теоретический комментарий различных практических ситуаций, в том числе судебных решений;
  • • совершенствовать практические навыки применения правовых норм при осуществлении экспертной деятельности в области совершения сделок с жилыми помещениями;
  • • оперировать юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;
  • • анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом, осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов по вопросам, касающимся удовлетворения жилищной потребности граждан;
  • • давать квалифицированные юридические заключения и консультации, правильно составлять и оформлять соответствующие юридические документы;

владеть

  • • понятийным аппаратом по вопросам обеспечения граждан жилыми помещениями на базе гражданского и жилищного законодательства;
  • • юридической терминологией норм права, касающихся обеспечения граждан жильем;
  • • приемами толкования и применения законов и других нормативных правовых актов;
  • • навыками разработки соответствующих документов правового характера;
  • • навыками анализа различных правовых явлений в данной области;
  • • навыками анализа правоприменительной практики, в том числе судебных решений; навыками разрешения правовых проблем и коллизий;
  • • приемами осуществления правовой экспертизы нормативных актов по вопросам, связанным с обеспечением граждан жилыми помещениями;
  • • приемами оформления принятых правовых решений и юридических действий в точном соответствии с законом;
  • • методикой квалификации и разграничения видов различных правонарушений в этой области;
  • • навыками принятия мер, необходимых для признания или восстановления нарушенных жилищных прав граждан и организаций;
  • • навыками ориентации в специальной литературе в области обеспечения граждан жилыми помещениями.

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Общие положения о жилищных и жилищностроительных кооперативах

Жилищным и жилищно-строительным кооперативам посвящен отдельный разд. V ЖК РФ (ст. 110–134) (в ЖК РСФСР данные вопросы были урегулированы гл. 5 (ст. 111-126″.

В первоначальной редакции ч. 1 ст. 110 ЖК РФ было установлено, что ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ). Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ).

ЖК и ЖСК являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Таким образом, в ст. 110 определены два вида потребительских кооперативов: ЖК и ЖСК, а также указывается на их различие. Члены ЖСК участвуют своими средствами уже на этапе строительства (реконструкции) многоквартирного дома, а члены ЖК начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (реконструкции). В дальнейшем (начиная со ст. 111 ЖК РФ) используется обобщенная терминология по отношению к ЖК и ЖСК – их называют «жилищные кооперативы».

Основной целью создания ЖК и ЖСК является удовлетворение потребности граждан в жилье. Целью данных объединений граждан и юридических лиц также является их совместное управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья, приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и другим сделкам).

Статистические данные свидетельствуют о том, что в настоящее время более половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита (заемных средств). При этом доля жилищных и жилищно-строительных кооперативов в общем объеме ввода жилья в стране составляет 0,8%.

В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110–122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачно- и гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует дополнить, что на других членов потребительских кооперативов не распространяется действие и гл. 12 (ст. 124–134) разд. V ЖК РФ о правовом положении членов ЖК и ЖСК, поскольку у каждого кооператива имеются свои особенности.

Существует общее законодательство, касающееся некоммерческих организаций (ст. 50–65 гл. 4 ГК РФ), которое распространяется на все потребительские кооперативы. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 Закона о некоммерческих организациях названный Закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами. Это касается и жилищных, и жилищно-строительных кооперативов. Иначе говоря, действие Закона о некоммерческих организациях на жилищные и жилищно-строительные кооперативы не распространяется.

Примером специализированного потребительского кооператива являются жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов – привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ст. 2).

В разд. V ЖК РФ предусмотрено членство в ЖК и ЖСК нс только граждан, но и юридических лиц.

В соответствии со ст. 111 ЖК РФ право на вступление в ЖК имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ, обладают преимущественным правом на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Речь идет о малоимущих гражданах, а также иных гражданах, определенных в федеральных законах и законах субъектов РФ.

Автор настоящего учебника неоднократно отмечал, что из рассматриваемого раздела ЖК РФ неясно, для каких целей предоставляются юридическим лицам жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать их только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ. Также непонятно, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) назвать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131 ЖК РФ) и др. Кроме того, следовало бы указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.

Федеральным законом от 30.11.2011 № 349 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 110 и 111 ЖК РФ внесены изменения. В основном они касаются членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах юридических лиц (организаций). По сути внесенные изменения ограничивают участие этих лиц во вновь создаваемых кооперативах. Однако в ранее созданных кооперативах юридические лица не утрачивают своего членства. Статьей 5 указанного Федерального закона установлено следующее:

  • 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
  • 2. Требования частей 1-3 статьи 110 и части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
  • 3. Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах.

В связи с этим изменилась редакция ч. 1–3 ст. 110 ЖК РФ. Относительно организации и деятельности ЖК и ЖСК и участия в них юридических лиц установлено следующее.

«1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

  • 2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
  • 3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство».

Касаясь в целом этого Федерального закона, необходимо отметить, что он принят, в частности, в целях обеспечения жильем ряда категорий граждан, в том числе преподавателей, работающих в образовательных учреждениях. Земельные участки передаются в безвозмездное срочное пользование только жилищно-строительным кооперативам. Ранее было установлено, что в целях обеспечения жильем определенных категорий граждан могли создаваться также жилищные накопительные и иные специализированные потребительские кооперативы. Предоставление земельных участков указанным и иным жилищно-строительным кооперативам, создаваемым в соответствии с федеральными законами, для строительства многоквартирных домов экономического класса отнесено к полномочиям, переданным Российской Федерацией субъектам РФ. Кроме этого, в частности, регламентированы процедуры подготовки ходатайств о предоставлении земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства для жилищно-строительных кооперативов, создаваемых из числа работников образования, здравоохранения и культуры субъектов РФ или муниципальных образований. Установлено, что соответствующие категории граждан определяются органами государственной власти субъектов РФ; эти же органы обращаются в указанный фонд с ходатайством о предоставлении земельного участка. Списки работников муниципальных учреждений образования, здравоохранения и культуры, имеющих право быть принятыми в кооператив, подготавливаются органами местного самоуправления и утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.

Так, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Φ3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена п. 9.2 следующего содержания:

«9.2. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, государственных и муниципальных учреждений культуры (далее – кооператив), для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.

В целях настоящего Федерального закона Правительство Российской Федерации определяет категории граждан из числа лиц, для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, федеральных государственных учреждениях здравоохранения, федеральных государственных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

В целях настоящего Федерального закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют категории граждан из числа лиц, для которых работа в государственных общеобразовательных учреждениях, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных общеобразовательных учреждениях, государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, государственных учреждениях здравоохранения, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях здравоохранения, государственных учреждениях культуры, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, муниципальных учреждениях культуры является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива, предусмотренного настоящим Федеральным законом, и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.

При создании кооператива и предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное срочное пользование кооперативу должны соблюдаться условия, предусмотренные частями 2,3,5–7,9–15,18 и 19 статьи 16.5 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161 -ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства”».

В ст. 112 ЖК РФ установлено, что количество членов ЖК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации ЖК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение собрания учредителей об организации ЖК и утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали все лица, желающие вступить в ЖК (учредители). Членами ЖК с момента его государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ) в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию ЖК. Решение собрания его учредителей оформляется протоколом.

Учредительным документом ЖК и ЖСК является устав. В нем должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из него и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав ЖК может содержать иные, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам, положения (ст. 113 ЖК РФ).

Как указывалось выше, вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111 – 114 ЖК РФ. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане, достигшие 18-летнего возраста – ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК.

Членом жилищного кооператива может быть:

  • – гражданин, достигший возраста 16 лет;
  • – юридическое лицо в случае, установленном законодательством РФ;
  • – юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе ЖК, является факт государственной регистрации юридического лица (ст. 114 ЖК РФ), которое считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2002 № 319 Министерство РФ по налогам и сборам (в настоящее время – Федеральная налоговая служба) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 14 Вводного закона ЖК и ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежали до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Данное положение не имело какого-либо обоснования и гарантий ее практической реализации, поэтому данная статья была исключена.

Первоначально членами кооператива становятся лица, проголосовавшие за его создание, т.е. учредители (ст. 112 ЖК РФ), а в дальнейшем прием в члены кооператива осуществляется в порядке, определенном ст. 121 ЖК РФ.

  • Россия в цифрах. 2012: крат. стат. сб. М., 2012. С. 271.

Summary:

Управление жилыми домами. Опыт одного ЖСК

Описание:

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания…

Ключевые слова: ЖКХ

Опыт одного ЖСК

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания… и пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управление может осуществляться посредством согласованной деятельности самих собственников помещений или с помощью лиц (управляющих компаний), привлеченных жильцами. В некоторых случаях управление самими жильцами более эффективно, а успешное решение энерго-сберегающих вопросов становится возможным только после налаживания четкого функционирования системы управления домом, и решающую роль здесь играет человеческий фактор. Это подтвердила беседа с доктором технических наук, профессором, руководителем лаборатории НИИ строительной физики Л. А. Гулабянцем, которому в течение последних семи лет помимо основной работы довелось выполнять функции председателя правления дома ЖСК ГлавАПУ.

Какой дом находится на Вашем попечении?

Кирпичный 14-этажный одноподъездный 108-квартирный дом с лоджиями постройки 1967 года. В свое время дом считался даже элитным. Построен он был не по типовому проекту, а по «проекту повторного применения». По меркам сегодняшнего дня это довольно скромный дом с небольшим бюджетом. Типичный ЖСК, который не следует путать с появившимися уже после перестройки ТСЖ, т. к. они существенно отличаются друг от друга. Прежде всего, контингентом проживающих людей. В ТСЖ большинство жителей – это люди нового поколения. Те, кто покупает квартиры в домах ТСЖ, уже знают, что за все нужно платить. ТСЖ – это, как правило, крупные дома или объединение нескольких домов. Здесь действительно есть возможность полной реализации самоуправления. Бюджет ТСЖ позволяет нанять управ-ляющего, а также электриков, сантехников, дворников, охранников и т. д. Совсем другая ситуация в ЖСК, созданных еще в советское время. Наш дом небольшой по нынешним масштабам, и расслоение владельцев квартир по финансовым возможностям в нем колоссальное. В таких домах обычно значительную часть проживающих составляют пожилые люди – пенсионеры, льготники со скромными доходами. Поэтому хоть все квартиры оформлены как частная собственность, не все владельцы этой собственности могут содержать ее в хорошем состоянии. Отсюда их пассивное отношение к дому в целом.

Существенная разница между ТСЖ и ЖСК заключается в том, что ТСЖ имеет право ведения хозяйственной деятельности с целью извлечения и распределения между членами прибыли. ЖСК не имеет такого права. Например, весь доход от сдачи нежилых помещений в аренду можно тратить только на поддержание технического состояния дома.

В этом – юридическая разница, а в остальном ТСЖ и ЖСК схожи. Только деньги разные, масштабы деятельности отличны, ментальность жителей неодинакова. ТСЖ по сути не только самоуправ-ляемая, но и во многом самообслуживающаяся организация. Естественно, как уровень обслуживания, так и затраты на это обслуживание в ТСЖ выше, чем в ЖСК. Мы же, выбрав самоуправление, вынуждены находиться на обслуживании у ДЕЗ. Например, если лифт сломался, обращаемся в районную диспетчерскую и ждем, иногда сутками, когда смогут направить специалиста и устранить неполадку. В ТСЖ, поскольку есть свои дежурные механики-лифтеры, через 15 мин. придут и починят лифт, потому что они находятся рядом и ничего кроме своих домов не обслуживают. То же самое с сантехниками и прочими специалистами.

Почему Вы решили выполнять функции председателя правления и с чего начали свою деятельность?

Пришлось стать после того, как понял, что отступать далее некуда. Можно сказать, что я «самовыдвиженец». К 2000 году дом был доведен до состояния, когда войти в него было противно: обшарпанные стены, ужасный запах в подъезде, крысы, свалка мусора в подвале и т. д. Работать в правлении в эти годы никто не хотел, и оно фактически состояло из одного человека – председателя. На общем собрании, которое было не просто организовать, готовы были выбрать в правление кого угодно.

Поняв, наконец, что никто кроме нас самих положение не исправит, я переговорил персонально с жильцами, от которых можно было ожидать конкретного дела, и они согласились войти в состав нового правления. Затем провели общее собрание, деятельность прежнего правления оценили как неудов-летворительную, выбрали новое правление из семи человек и ревизионную комиссию из трех человек.

В это время на счете кооператива было всего около 60 тыс. руб. – сумма отсроченных платежей. Начали с того, что собрали с жителей деньги по прин-ципу внесите «кто сколько сможет». Никого не уговаривали. Просто повесили объявление. Члены правления сделали свои взносы первыми, затем подключились другие жители. Кто-то внес 10 тыс. руб., кто-то – 100 руб. со словами «денег нет, но я хочу участвовать», многие ничего не внесли. Всего набрали около 70 тыс. руб., и все эти деньги, действуя экономно, но не в ущерб качеству, потратили на ремонт холла. Экономили на том, что значительную часть работы выполняли жители дома своими силами. Затем привели в порядок часть подвального помещения и сдали его в аренду. Особо отмечу, что с самого начала правление понимало важность полной прозрачности финансовых операций. В частности, в отношениях с арендаторами прин-ципиально не использовались никакие расчеты наличностью. Не только из-за нашей законопослушности, но и для сохранения атмосферы доверия жителей дома к правлению. Помещение, сданное в аренду, все эти годы обеспечивало основной доход, который направлялся исключительно на ремонт и благоустройство дома. Больше с жителей дома мы денег не собирали. Надо сказать, что значительную помощь в дальнейшем при проведении ремонтных работ мы получали по линии Мосжилкооперации. Не оставалась в стороне и Управа района, иногда оказывала реальную помощь в работе по благоустройству придомового участка. Здесь много чего можно рассказать, но это отдельная тема.

Кому принадлежит земельный участок, на котором стоит дом?

Не только земельный участок, но и общедолевое имущество дома, можно сказать, находятся в подвешенном состоянии. В ЖСК есть имущество частное – квартиры, и есть общедолевое – холлы, лифты, лестничные клетки и т. д. Когда все стали приватизировать свои квартиры, то об оформлении права собственности на общедолевое имущество никто не говорил и не думал. Вероятно, это должно быть сделано, но смущают трудности процесса. Нами предпринимались шаги по оформлению аренды земельного участка, но поскольку у нас не было плана межевания, этот вопрос нельзя было решить. Недавно межевание было проведено по заданию Москомзема за счет бюджетных средств города (нами оплачено всего 3 тыс. руб. за копию документа). Но этот план межевания никем не утвержден, и какая у него юридическая сила – непонятно. В прошлом году принято Постановление Правительства Москвы от 29.05.2007 года № 411-ПП, в котором дан перечень документов, необходимых для предос-тавления в префектуру для оформления участка в собственность. Мы это намерены сделать в ближайшее время. Надо отметить, что правление у нас, как и в других ЖСК, – это орган общественный (оплачивается только председатель правления, и то символически, и наемный бухгалтер), поэтому его трудно найти на все время.

На каких условиях осуществляется взаимодействие с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Нами заключены прямые договоры с энергоснабжающей организацией (ОАО «МОЭК»), с мосрадио, с городской телефонной сетью, прямой договор на обслуживание домофонной системы. В стадии оформления договор с ООО «ДЕЗ» на техническое обслуживание и водоснабжение. Что касается последнего, то сейчас идут переговоры с МГУП «Мосводоканал» по заключению прямого договора, но вопрос решится только после установки общедомовых счетчиков, которая ведется в настоящее время за счет бюджетных средств, т. е. это делается через ДЕЗ. К сожалению, весьма не спеша. Пока оплата начисляется согласно тарифам и нормам потребления. Если говорить о воде, то ее учет ведется по числу прописанных (зарегистрированных) жильцов. Оплата за тепло взимается пропорционально занимаемой площади. Была мысль поставить двухтарифные счетчики для снижения затрат на потребление энергии, но, поговорив со специалистами ОАО «Мосэнерго», поняли, что здесь не все так однозначно. Когда выясняется, что энергия дешевая, многие начинают ее тратить не меньше, а больше. Например, человек, который раньше не включил бы обогреватель, теперь использует его на полную мощность. А это для нашего дома непозволительно, потому что в нем слабые вводы, и на входе в дом стоят всего лишь 120-амперные автоматы защиты, а энерговооруженность квартир возросла в разы. Мощность на квартиру, заложенная в проекте, в среднем составляет около 1,6 кВт, а в новых домах в проект закладывается раз в десять больше. Установка двухтарифных счетчиков не столько стимулирует к снижению расхода электроэнергии, сколько к изменению режима ее потребления. Конечно, можно поменять автоматы и проводку внутри дома, но где, во-первых, взять дополнительную мощность при нынешнем энергодефиците, а во-вторых, надо менять внешнюю сеть. Получается, что если мы хотим, чтобы наши внутренние сети не горели, то мы заинтересованы не в снижении затрат на потребление энергии, а в снижении самого потребления. Может, стоит подумать о такой системе оплаты, при которой тот, кто расходует мало энергии, платит по более низкому тарифу, а тот, кто много, – по более высокому. Это и в социальном отношении имеет определенный смысл, если, конечно, все хорошо просчитать.

Проводится ли разъяснительная работа по установке собственниками жилья энергоэффективного оборудования и экономии водных ресурсов?

Нельзя сказать, что мы ставили перед собой такую задачу. Пока что мы только взяли и заменили за счет кооператива все лампы на лестничной клетке, в холлах, на чердаке и в подвале на энергосберегающие. В доме около 120 ламп. Паспортный ресурс одной лампы накаливания около 1 000 ч, они быстро перегорают, ДЕЗ их своевременно не заменяет, а если и заменяет, то на самые дешевые, которые работают значительно менее 1 000 ч. Подсчитали, что выгоднее потратиться на энергосберегающие, которые дороже, но зато служат до двух лет. А какое оборудование использовать в квартирах, решают сами жильцы. В доме совершенно четкое разделение: есть общедолевое имущество – предмет заботы правления, а есть частное – квартиры. На сегодняшний день получается, что правлению все равно, какие лампочки установлены в квартирах. Дело в том, что каждый собственник квартиры имеет прямые отношения с Мосэнерго и платит по показаниям индивидуального электросчетчика. Мы только контролируем, чтобы жильцы не устанавливали на вводах в квартиру автоматы более чем на 20 А (изначально стояли автоматы на 16 А, но они срабатывали на 12 А). Помимо квартирных счетчиков, есть еще общедомовой электросчетчик, фиксирующий электрозатраты на лифт и уличное освещение. И время от времени кто-то эти показания снимает – это входит в техническое обслуживание. Поскольку сумма, с нашей точки зрения, достаточно низкая, она оплачивается без уточнения. Нас больше волнует состояние автоматов, чтобы они не были перегружены, а не расход энергии.

Что касается оплаты за воду, то ее экономия тоже только в интересах жильцов, но особого стимула пока нет, т. к. они платят по нормативу. Естественно, если жилец некоторое время отсутствует в квартире, например, живет на даче в летний период, он приносит справку о своем отсутствии, которая передается в ДЕЗ, и там делается перерасчет.

Есть у нас прецедент установки в одной из квартир счетчика на воду. Но для этого жилец заключил персональный договор с ДЕЗ, и теперь он сообщает нам ежемесячно сумму, которая вычитается из общей. Поскольку у нас такая квартира одна, вопрос об оплате этим жильцом затрат на полив, мытье коридоров и другие хозяйственные нужды не поднимается, т. е. он платит только за потребленную воду в квартире. Плохо, когда в части квартир счетчики есть, а в части – они отсутствуют, поскольку последние оказываются в более невыгодной ситуации. При установке индивидуальных счетчиков в каждой квартире возникает разница между показаниями всех индивидуальных счетчиков и общедомовым. Конечно, разницу можно как-то поделить между квартирами, но пока в данном вопросе много нюансов. Во всяком случае, в нашем доме пока не приветствуются идеи установки квартирных счетчиков только в части квартир. К тому же и ставить их негде, т. к. соответствующие места проектом не предусмотрены.

Что касается платы за отопление, то она рассчитывается пропорционально площади квартир, хотя в последнее время ОАО «МОЭК» выставляет нам счета исходя из затраченных гигакалорий. Величина расхода тепла определяется по показаниям кустового счетчика, установленного в ЦТП. До сих пор сумма счетов за год, выставляемых ОАО «МОЭК», не превысила значения, рассчитанного нами по квадратным метрам. Отмечу, что наш дом достаточно хорошо теплоизолирован, многие жильцы поставили новые окна с двойным и тройным остеклением, почти все лоджии застеклены.

Как ведутся финансовые расчеты между жильцами и обслуживающими организациями, есть ли в доме неплательщики, и как решается этот вопрос?

Размер квартплаты по каждой квартире рассчитывается ежегодно бухгалтером кооператива согласно установленным в Москве тарифам с учетом количества прописанных в квартире людей, льгот и т. п. Мы раздаем расчетные листки с расшифровкой статей затрат, и жильцы переводят деньги на счет кооператива. Оплата техобслуживания общедолевого имущества дома и поставки ресурсов осуществляется со счета ЖСК согласно заключенным договорам с ОАО «МОЭК», ДЕЗ и пр. Вероятно, в любом доме существует определенная доля людей, называемых неплательщиками. К счастью, у нас их сейчас нет, но один такой случай был. После многих предупреждений мы подали иск в суд. Причем это было еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Сумма задолженности составляла около 15–16 тыс. руб., пени сначала насчитали на 50 тыс. руб. В ходе суда понизили эту сумму до 2–3 тыс. руб. Вопрос заключался в принципе, а не в сумме. Мировой судья принял решение в нашу пользу. Но жилец оплатил основную задолженность и подал апелляцию в районный суд, который постановил отменить решение мирового судьи в части оплаты жильцом пени и судебных издержек.

До сих пор убежден в неверности такого решения. Правление обратилось в городской суд, который вообще не стал рассматривать ситуацию. На этом дело и закончилось. Трудно сказать, кто тут выиграл и кто проиграл. Тем не менее, правление поступило так, как должно было поступить, и больше неплательщиков у нас не было.

Вы сами разработали компьютерные прог-раммы, облегчающие расчет платежей. Расскажите о них.

Существует множество бухгалтерских программ, но все они достаточно сложны.

Первая разработанная мной компьютерная прог-рамма позволяет просто и быстро рассчитывать величину квартплаты. Раньше расчет выполнялся вручную. Став председателем, я заметил, что между жильцами и бухгалтером часто возникаю споры о правильности начисленных платежей. Причина споров в непонимании жильцами правил расчета. Нужно было сделать так, чтобы любой жилец мог сам убедиться в правильности расчета. Тогда я взял и составил в Excel простую программу, которая начинается со служебного листа с блоком общих исходных данных, где прописаны все тарифы и принятые на общем собрании нормы отчислений, например, на капремонт, хозрасходы, домофон и т. д. А дальше идут расчетные листы на каждую квартиру, где повторяется блок исходных данных и приводятся индивидуальные данные квартиры – ее номер, площадь, количество жильцов, льготные коэффициенты и пр. Ниже приводится таблица с указанием статей затрат и начисленные по ним суммы.

Все изменения, например, какого-то тарифа, внесенные в служебный лист, автоматически переносятся во все расчетные листы квартир. Эта программа не только позволила сократить время на расчет кварт-платы, но и сделала его совершенно прозрачным. Одна из опций программы позволяет выделять стрелками те значения величин, которые использованы при расчете. Например, плата за воду или за отопление (рис. 2). Считаю очень важным, чтобы каждый житель дома мог лично убедиться в правильности расчета. Надо объяснять людям, как формируется квартплата, тогда и неплательщиков не будет. Многие жители, например, не знают, что разного рода льготы действуют в пределах социальной нормы. Например, если в квартире площадью 36 м2 проживает льготник, имеющий право на 50 % оплату техобслуживания, то льгота распространяется лишь на 33 м2 , а оставшиеся 3 м2 полагается оплачивать по полному тарифу.

Рисунок 2 ()

Рассчет величины квартплаты, выполненный компьютерной программой

А тарифов много. Первый этаж – один тариф, второй и выше – другой, излишки площади – третий. Нюансов много, и расчет каждой квартиры индивидуален. Конечно, в доме происходят непрерывные изменения: кто-то прописался, кто-то умер, кто-то поменял квартиру. Эти изменения вносятся в прог-рамму вручную.

Вторая программа предназначена для подведения годового баланса коммунальных платежей по каждой из квартир. Она позволяет предоставить в конце года каждому владельцу квартиры таблицу, в которой показано помесячно, какую сумму он должен был заплатить, сколько и когда он заплатил фактически, с каким результатом пришел к концу года. После двухлетней практики такого подведения баланса сумма начисленных и произведенных платежей за год по многим квартирам стала совпадать с точностью до копеек.

А сейчас составляется программа для распределения по квартирам расходов за потребление холодной и горячей воды в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков. Здесь решено использовать понятие «человеко-дни». Это важная расчетная величина, позволяющая учитывать реальные ситуации. Допустим, в январе (31 день) для квартиры с двумя проживающими она составит 62 человеко-дня. Если один из жильцов принесет справку, что в январе он две недели отсутствовал (14 человеко-дней), то в расчет легко внести корректировку. В порядке подготовки к новому порядку расчета нами еще проведена акция по учету количества фактически проживающих в каждой квартире людей.

Не хотите ли передать управление домом какой-нибудь управляющей компании?

Хотел бы, но на сегодняшний день при еще не сформировавшихся новых механизмах управления это нам не выгодно. Превращение ГУП «ДЕЗ» в ООО «ДЕЗ» по сути ничего не изменило, а других компаний в районе нет. Да и откуда им взяться. Ведь для создания конкурентного рынка управляющих компаний нужны помещения, стартовые капиталы, льготные условия для укрепления этих компаний и т. д.

В начале 2008 года внешняя управляющая компания предлагала нам свои услуги, но ставила совершенно неприемлемые условия: согласно предложенному нам договору, правление ЖСК становилось номинальным органом, компания требовала передачи ей всей технической и финансовой документации дома, нежилых помещений и прочего общего имущества. Получалось, что только она стала бы решать, как нам жить. Мы же готовы заключать договоры на оказание нам услуг, а не на передачу управления. И здесь прояв-ляются недостатки Жилищного кодекса РФ. Сегодня коммунальные услуги субсидируются из городского бюджета, и эти субсидии имеют право получать только управляющие компании. Они же должны и отчитываться за их использование. Все значительно упрощается, если право получения субсидий будет передано организациям, которые эти услуги оказывают.

Благодаря такому ведению и упорядочению дел решаются ли вопросы энергоресурсосбережения?

Не могу этого утверждать. Такая цель пока не ставилась. Сначала нам нужно было решать совершенно иные задачи. Ведь главная задача правления ЖСК – не энергосбережение, а обеспечение нормальных условий жизни в доме. Для того чтобы этого добиться, начинать нужно с человека, а не с крана или счетчика. Это я очень хорошо понял за последние годы. Для примера возьму крайность: можно поставить великолепное энергосберегающее оборудование, а какой-то вандал будет выводить его из строя или будет выбивать стекла в подъезде, ломать дверные доводчики и т. д. К сожалению, ментальность многих сегодня такова, что даже если группа энтузиастов будет совершать сверхразумные действия, они будут сводиться на нет низкой социальной культурой жителей. Не все осознают, что театр начинается с вешалки, а квартира – с подъезда. А можно сказать и так: покажи мне подъезд дома, в котором ты живешь, и я скажу тебе, кто ты.

«Глава 8. Жилищно-строительные кооперативы»;

40) статью 52 изложить в следующей редакции:

«Статья 52. Образование жилищно-строительного кооператива

  1. Жилищно-строительный кооператив образуется для строительства многоквартирного жилого дома и последующего распределения между членами жилищно-строительного кооператива квартир, нежилых помещений, парковочных мест в соответствии с суммой внесенных или подлежащих внесению паевых взносов и действует до исполнения своих обязательств в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
  2. Строительство многоквартирного жилого дома объединениями граждан в иной форме, чем жилищно-строительный кооператив, не допускается.
  3. Образование жилищно-строительного кооператива начинается с проведения учредительного собрания жилищно-строительного кооператива и завершается государственной регистрацией в качестве юридического лица.
  4. Граждане могут образовывать инициативные группы по подготовке проведения учредительного собрания жилищно-строительного кооператива и проектов документов, выносимых на его рассмотрение.
  5. Учредительное собрание жилищно-строительного кооператива решает следующие вопросы:

1) принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива, его наименовании и месте нахождения;

2) определяет предмет и цели деятельности;

3) утверждает устав жилищно-строительного кооператива и учредительный договор;

4) избирает исполнительный, контрольный и иные органы;

5) определяет сроки и лиц, ответственных за государственную регистрацию;

6) решает иные вопросы, связанные с созданием жилищно-строительного кооператива.

Решение учредительного собрания жилищно-строительного кооператива оформляется протоколом. Протокол учредительного собрания жилищно-строительного кооператива подписывается председателем и секретарем.

Председатель учредительного собрания жилищно-строительного кооператива избирается большинством голосов его участников.

  1. Проект строительства многоквартирного жилого дома посредством образования жилищно-строительного кооператива может предусматривать несколько объектов строительства на одном земельном участке.
  2. Действие пункта 1 настоящей статьи не распространяется на правоотношения, связанные с малоэтажным строительством.»;

41) дополнить статьей 52-1 следующего содержания:

  1. Уставом жилищно-строительного кооператива может быть предусмотрено создание иных органов жилищно-строительного кооператива.»;

42) статьи 53, 54, 55, 56 и 57 изложить в следующей редакции:

«Статья 53. Условия членства в жилищно-строительных кооперативах

  1. Численность членов жилищно-строительного кооператива при государственной регистрации не может быть менее десяти граждан, достигших совершеннолетия. Жилищно-строительный кооператив не вправе принимать новых членов до согласования эскизного проекта.
  2. Прием в жилищно-строительный кооператив новых членов, произведенный с соблюдением требований настоящего Закона и устава жилищно-строительного кооператива, оформляется протоколом исполнительного органа и заключением договора участия в жилищно-строительном кооперативе.

Количество членов жилищно-строительного кооператива не должно превышать количество паев в жилищно-строительном кооперативе.

  1. Гражданин, желающий стать членом жилищно-строительного кооператива, подает в исполнительный орган жилищно-строительного кооператива заявление в письменной форме о приеме в жилищно-строительный кооператив. В заявлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность), место жительства и данные документа, удостоверяющего личность.
  2. Исполнительный орган жилищно-строительного кооператива в течение десяти дней рассматривает заявление, при принятии положительного решения оформляет протокол и заключает с гражданином от имени жилищно-строительного кооператива договор участия в жилищно-строительном кооперативе, регистрируемый местным исполнительным органом.
  3. Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество не является основанием для отказа в приеме в жилищно-строительный кооператив, если иное не предусмотрено уставом жилищно-строительного кооператива.
  4. Количество голосов у каждого члена жилищно-строительного кооператива при принятии решений пропорционально количеству его паев в жилищно-строительном кооперативе. Количество паев, которыми владеет член жилищно-строительного кооператива, а также их размеры не ограничиваются, если иное не предусмотрено уставом жилищно-строительного кооператива.
  5. Паем в жилищно-строительном кооперативе признается квартира либо нежилое помещение или парковочное место, передаваемые члену жилищно-строительного кооператива в соответствии с договором участия в жилищно-строительном кооперативе.
  6. В случае смерти члена жилищно-строительного кооператива его наследники имеют первоочередное право на принятие в члены жилищно-строительного кооператива, если иное не предусмотрено уставом жилищно-строительного кооператива. В последнем случае кооператив выплачивает наследникам долю в имуществе жилищно-строительного кооператива, пропорциональную его паю.
  7. Внесение паевых взносов осуществляется деньгами в соответствии с договором участия в жилищно-строительном кооперативе.
  8. Затраты на разработку проектно-сметной документации, а также оформление земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома включаются в общую стоимость строительства многоквартирного жилого дома и распределяются на всех членов жилищно-строительного кооператива.
  9. Внесение членами жилищно-строительного кооператива паевых взносов осуществляется в соответствии с правилами организации деятельности жилищно-строительного кооператива и оплаты паевых взносов членами жилищно-строительного кооператива, утвержденными уполномоченным органом, и договором участия в жилищно-строительном кооперативе.
  10. Члены жилищно-строительного кооператива вправе:

1) добровольно выйти в установленном порядке из жилищно-строительного кооператива;

2) участвовать в деятельности жилищно-строительного кооператива, избирать и быть избранными в органы управления жилищно-строительного кооператива, вносить предложения об улучшении деятельности жилищно-строительного кооператива, устранении недостатков в работе его органов управления;

3) получать от органов управления жилищно-строительного кооператива информацию об их деятельности, в том числе знакомиться с данными финансовой отчетности и другой документацией, в порядке, определяемом уставом жилищно-строительного кооператива;

4) обжаловать в суд решения органов управления жилищно-строительного кооператива, затрагивающие их интересы.

  1. Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть установлены и иные права членов жилищно-строительного кооператива, не противоречащие законам Республики Казахстан.
  2. Члены жилищно-строительного кооператива обязаны:

1) соблюдать устав жилищно-строительного кооператива;

2) выполнять решения общего собрания жилищно-строительного кооператива;

3) выполнять обязательства перед жилищно-строительным кооперативом по участию в его деятельности, определенные уставом жилищно-строительного кооператива;

4) вносить паевые взносы в соответствии с договором участия в жилищно-строительном кооперативе.

  1. Члены жилищно-строительного кооператива могут нести и другие обязанности, предусмотренные уставом жилищно-строительного кооператива, не противоречащие законам Республики Казахстан.

Статья 54. Предоставление члену жилищно-строительного кооператива пая

  1. Жилищно-строительный кооператив обязан передать члену жилищно-строительного кооператива его пай не позднее срока, который предусмотрен договором участия в жилищно-строительном кооперативе.

2.Передача члену жилищно-строительного кооператива его пая в многоквартирном жилом доме осуществляется органом управления жилищно-строительного кооператива на основании передаточного акта после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома.

Статья 55. Финансовая (кредитная) поддержка жилищно-строительных кооперативов

  1. Жилищно-строительные кооперативы могут получать в определенном законодательством Республики Казахстан порядке денежные ссуды и иную финансовую помощь от государства, юридических лиц, основанных на негосударственной форме собственности, граждан.
  2. Жилищно-строительные кооперативы могут также получать кредиты на общих основаниях.

Статья 56. Устав жилищно-строительного кооператива

  1. Жилищно-строительные кооперативы действуют на основании устава, разработанного в соответствии с типовым уставом жилищно-строительного кооператива и принятого на учредительном собрании жилищно-строительного кооператива.
  2. Устав жилищно-строительного кооператива должен содержать:

1) наименование, цели и задачи жилищно-строительного кооператива;

2) место нахождения жилищно-строительного кооператива;

3) условия, порядок приобретения и прекращения членства
жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов;

4) порядок внесения паевых взносов членами жилищно-строительного кооператива;

5) порядок учета членов жилищно-строительного кооператива;

6) порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищно-строительного кооператива;

7) порядок избрания органов управления жилищно-строительного кооператива, срок полномочий и их компетенцию;

8) порядок внесения изменений и дополнений в устав жилищно-строительного кооператива;

9) иные сведения, предусмотренные Гражданским кодексом Республики Казахстан.

  1. В уставе жилищно-строительного кооператива могут содержаться и иные положения, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
  2. Устав жилищно-строительного кооператива должен быть утвержден всеми участниками учредительного собрания жилищно-строительного кооператива.
  3. Изменения и дополнения, вносимые в устав, подлежат государственной регистрации.

«Статья 66. Прекращение деятельности жилищно-строительного кооператива

  1. Завершение строительства многоквартирного жилого дома оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию в соответствии с законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Акт приемки объекта в эксплуатацию является основанием для внесения в информационную систему правового кадастра идентификационных и технических сведений об объекте и (или) его составляющих на вновь созданное недвижимое имущество, регистрации прав на недвижимое имущество.

  1. После регистрации акта приемки объекта в эксплуатацию и оформления права собственности первого собственника квартиры, нежилого помещения исполнительный орган жилищно-строительного кооператива обеспечивает в месячный срок регистрацию объекта кондоминиума.

3.Члены жилищно-строительного кооператива обязаны зарегистрировать право собственности на квартиры, нежилые помещения в порядке, определенном для регистрации недвижимости.

  1. Право требования по устранению недостатков строительства многоквартирного жилого дома, выявленных в пределах гарантийного срока, возникает у жилищно-строительного кооператива, собственника квартиры, нежилого помещения, объединения собственников имущества, простого товарищества.

Данное положение должно быть предусмотрено в договоре строительного подряда между жилищно-строительным кооперативом и подрядчиком.

  1. Жилищно-строительный кооператив прекращает свою деятельность после исполнения всех своих обязательств в соответствии с законодательством Республики Казахстан.»;

49) пункт 5 статьи 71 изложить в следующей редакции:

«5. Местные исполнительные органы районов, городов областного значения, городов республиканского значения, столицы ежегодно проводят инвентаризацию списков очередности граждан Республики Казахстан, состоящих на учете нуждающихся в жилище из коммунального жилищного фонда, в том числе с использованием электронной базы постановки на учет и очередности граждан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде.»;

  1. Жилищно-строительные кооперативы, завершившие строительство многоквартирного жилого дома, на основании акта приемки объекта
    в эксплуатацию в течение шести месяцев со дня введения в действие настоящего Закона обязаны обеспечить государственную регистрацию многоквартирных жилых домов как объектов кондоминиумов и прекратить свою деятельность в порядке, предусмотренном статьей 66 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
  2. Жилищные кооперативы в течение трех месяцев со дня введения в действие настоящего Закона обязаны прекратить свою деятельность.
  3. Жилищно-строительным кооперативам, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, в течение шести месяцев со дня введения в действие настоящего Закона привести состав членов жилищно-строительного кооператива в соответствие с требованиями, предусмотренными Законом Республики Казахстан
    «О жилищных отношениях», и произвести регистрацию договоров участия в жилищно-строительном кооперативе в местных исполнительных органах.
  4. Местные исполнительные органы обязаны в течение одного года со дня введения в действие настоящего Закона обеспечить:

государственную регистрацию многоквартирных жилых домов как первичных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

включение в состав объекта кондоминиума земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания объекта кондоминиума, а также по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома придомового земельного участка многоквартирного жилого дома для ранее зарегистрированного объекта кондоминиума;

проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума.

Источник: Закон о жилищных отношениях в РК от 26 декабря 2019.

Подготовила
Главный редактор
Алия Богаева