Земли запаса

Понятие земель запаса и их особенности

По сути, к землям запаса относят земельные наделы, которое вовсе никем не используются. Они не могут являться собственностью организаций и физических лиц, а принадлежат государству или муниципалитету.

К отличительным особенностям таких наделов относят то, что:

  • они никем не используются;
  • наделы фактически зарегистрированы должным образом, имеют необходимые реквизиты;
  • границы участков не обязательно должны быть согласованы с соседями;
  • на их последующее использование не распространяются нормы градостроительства, так как неизвестно, как в дальнейшем наделы будут применяться;
  • впоследствии надел может быть переведён в любую категорию, в соответствии с действующим законодательством.

На практике чаще всего территории, относящиеся к «запасным» находятся за пределами населённых пунктов, например, заброшенные сельскохозяйственные земли, которые не используются по причинам снижения плодородности. Также есть отдельная подкатегория – земли, которые ранее никогда никем не использовались.

Если говорить простым языком, к землям запаса относят те, что фактически не используются. На территории городов такие наделы практически не встречаются, так как свободные территории отсутствуют вовсе.

Когда разрешается использование земель запаса

Просто так использовать земельный надел не получится. Применение допускается только после процедуры перевода в другую категорию. К примеру:

  • создания территорий с особым режимом использования (заповедник, парк и так далее);
  • консервации для восстановления плодородности. В таком случае земля на протяжении установленного периода времени не будет использоваться вовсе;
  • возведения построек и коммуникаций, необходимых для обеспечения социальных потребностей населения, например, государство или муниципалитет может построить больницу, провести трубопровод и так далее;
  • разработки полезных ископаемых, если такие будут обнаружены;
  • обеспечения нужд государственной безопасности, например, строительства военных оборонительных объектов.

Собственник может начать использование земли только после изменения категории, а в качестве причины для этого выступают обычно перечисленные выше моменты.

Законодатель указывает и на исключительные ситуации, когда использование территорий допускается и без изменения категории:

  • получение пользы от природных объектов, расположенных на территории, например, пользования рекой, сбора ягод, растущих на землях и так далее;
  • сбора сухих веток. Речь идёт о сборе уже поваленных деревьев и веток, которые идут для собственных нужд, а не для последующей продажи;
  • охоты. Если в данной местности разрешена такая деятельность, то причисление земель к категории запаса не будет преградой. Однако охотник должен иметь все необходимые разрешительные документы;
  • прогона скота. Территория может быть использована для того, чтобы перевести скот к водопою или к своим объектам. Однако пасти животных на такой земле нельзя, если нет специального разрешения.

Получается, что доступ к таким территориям получают простые граждане для обеспечения своих обычных бытовых потребностей.

Использование земель запаса с изменением категории

Законодатель предусмотрел, что категория использования таких наделов может меняться для достижения различных целей. Так, на таких землях можно будет:

  • создавать природоохранные зоны, например, заповедники или парки. Обязательным условием является утверждение порядка эксплуатации;
  • возводить промышленные объекты. Земли должны быть переведены в соответствующую категорию. Такой порядок нужен, например, чтобы построить производственный цех;
  • возводить жилые постройки. Участок должен быть переведён в земли населённых пунктов. Допускается возведение как малоэтажных, так и многоэтажных строений;
  • вести сельскохозяйственные работы. Участок переводится в соответствующую категорию и используется для выращивания культур и животноводства, а также возведения вспомогательных построек;
  • добывать полезные ископаемые. Территория получит статус промышленной. Собственником сможет выступать юридическое лицо;
  • развивать территории населённых пунктов. Земли могут использоваться для развития городских и сельских территорий, то есть они будут переведены в категорию населённых пунктов.

Получается, что собственник может изменить категорию на абсолютно любую, в соответствии с имеющимися потребностями.

Порядок изменения категории земель

Изменение производится по инициативе определённых государственных органов. Но граждане могут обратиться с соответствующим прошением. Так, процесс будет проходить в несколько этапов:

  1. Определить, кто является собственником территории. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН, а определить реквизиты поможет публичная кадастровая карта, доступная онлайн.
  2. Определить конкретный орган, который вправе распоряжаться земельным наделом. Если собственником выступает организация, заявление подаётся в Правительство РФ, если муниципальное образование, то в его администрацию.
  3. Подать ходатайство об изменении назначения участка.

В заявлении обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • кадастровые сведения, в первую очередь – кадастровый номер участка;
  • категория, которая присвоена земле на момент обращения и та, в которую его стоит перевести;
  • причины, по которым такое изменение необходимо.

К заявлению прикладывается выписка из ЕГРН, паспорт заявителя, а в некоторых случаях – заключение экспертизы, которое подтвердит, что изменение категории не навредит земле и окружающей среде в целом.

Заключение экспертизы прикладывать не обязательно, но оно существенно увеличит шансы на положительный исход дела.

Последний шаг – это получение акта по результатам рассмотрения. На решение даётся 30 дней.

Что относится к такой площади и её виды

Земля запаса – это территории, право распоряжения, которыми принадлежит государству или муниципальным властным органам, за исключением площадей, входящих в фонд перераспределения для с/х целей.

Статьей 96 ЗК РФ устанавливается запрет на передачу такого вида земли нанимателям или собственникам из-за отсутствия её предназначения до того времени, когда будет произведена их передача в другую земельную группу.

В соответствии со ст.45 ЗК РФ существует возможность осуществлять на такой площади землеустроительные и кадастровые работы, геодезические изыскания и иные мероприятия по исследованию такой местности.

Образование земель запаса производится из площадей, которые в установленном режиме выводились из оборота. К ним относятся:

  • Угодья с/х назначения, пользование которых приостановлено в виду утраты их плодородия, а также из-за отсутствия необходимости в использовании;
  • Земли лесного фонда, пользование которых невозможно либо они зарезервированы для строительства крупных промышленных объектов;
  • Площади, на которых располагаются естественные водоемы, неиспользуемые из-за их непригодности.

Территории земель запаса делятся на три основных вида:

  • Федеральные, если на них находятся объекты государственного значения;
  • Субъектов РФ, входят участки расположенные в границах муниципальных образований;
  • Муниципалитетов, в них входят оставшиеся территории.

Использование этих участков может осуществляться, когда возникает особая необходимость, а сами площади переданы в другую категорию на основании действующих норм права.

Правовой режим

Площади из земель запаса не предоставляются компаниям и физическим лицам, так как запрещается их фактическая эксплуатация до смены их категории и предоставления заинтересованным лицам для осуществления хозяйствования. При этом они не являются бесхозными наделами, так как они прошли государственный учет и на них существует кадастровая документация, содержащая все необходимые экономические, правовые и хозяйственные характеристики. Кроме того, они защищены законом от присвоения и иных посягательств, несогласованных с уполномоченными органами власти.

Такие земли имеют резервное значение, но могут включаться в структуры различных фондов.

Положениями статьи 60 ЗК РФ местные администрации наделяются полномочиями для предоставления гражданам, не являющимся членами колхозных образований и не работающими на сельхозпредприятиях, участками из земель запаса с целью организации фермерских хозяйств.

При перераспределении территории они могут передаваться на основании итогов конкурса или нанимателю с правом дальнейшего выкупа. Те объекты, которые не были распределены по различным обстоятельствам, могут передаваться в бесплатное пользование или продаваться по кадастровой цене.

Вся деятельность фондов, которым поступает такая земля, контролируется местными муниципалитетами, которые не теряют своих правомочий, пока угодья не будут переведены в другую группу и представлены заинтересованным субъектам для их дальнейшей реализации.

Перевод в другую категорию

Процедура занимает большой промежуток времени и достаточно трудоемка, по его результатам выдается разрешение федерального или муниципального властного органа. После того, как он сменит свое предназначение, он может быть использован только в соответствии с ним.

Перевод земель возможен в случаях, прямо устанавливаемых законодательством. К ним относятся

  • Необходимость создания объектов с особым режимом использования и охраны. Это могут быть заповедные зоны, природные парки;
  • Потребность изменения границ регионов или муниципальных образований;
  • Нуждаемость земель в консервации в виду их износа. Это касается снижения плодородия с/х площадей:
  • Важность строительства объектов инфраструктуры, культурного и бытового назначения. К ним относятся: сооружение ресурсоснабжающих предприятий, образовательных и медицинских учреждений, дорог и мостов и другое;
  • Реализация мер по безопасности государственных границ (возведение сооружений оборонительного назначения или военных объединений);
  • Разработка залежей природных ресурсов с дальнейшим развертыванием их добычи.

Это полный список оснований для смены категорий, внесение изменений в него возможно только в законодательном порядке.

Порядок перемещения земель в иную целевую группу регламентируется ФЗ «О переводе земель или земельного участка из одной категории в другую».

Последовательность совершаемых операций будет следующая:

  1. Подготовить прошение. В нем необходимо изложить необходимые сведения:
  • Номер участка в кадастре;
  • Текущая и желаемая категорийность площади;
  • Цели и аргументы, подтверждающие возможность изменения назначения.
  1. Собрать необходимую документацию:
  • Гражданский паспорт заявителя;
  • Выписку из ЕГРП и государственного кадастра;
  • Экспертное заключение экологической инспекции России.
  1. Подать пакет документов в соответствующую инстанцию в зависимости от принадлежности собственнику. Если это государство – прошение представляется в Правительство РФ, у субъекта – региональный исполнительный орган, у муниципалитета – местная соответствующая служба.
  2. По результатам проведенной проверки принимается решение о присвоении заявляемой категории либо об отказе в переводе. При положительном решении оформляется Постановление соответствующей организации с обязательным установлением новшества в правоустанавливающей документации. Отказ оформляется актом.

ВНИМАНИЕ! Отказ в изменении категории может быть обжалован заявителем в судебном порядке!

Что такое земли запаса?

Землями запаса считаются земли, не переданные в частную, или использованные гражданами или организациями.

  • Так называются земли, считающиеся «ничейными», на деле же они принадлежит государству или муниципалитету (разницы почти никакой нет);
  • Земли запаса не используются в сельском хозяйстве или по иному назначению, формально они не относятся ни к какой категории, не имею целевого назначения;
  • На карте нельзя найти земельные участки, обозначенные в качестве «запасных».

Ранее мы рассматривали, что такое земли поселений.

Общее описание земель запаса

Их сравнивают с резервами для использования в будущем. Они находятся в любой точке страны, где никто не пожелал их приобрести, что свойственно малоосвоенным территориям: Сибири, Дальнему Востоку и т.д.

Земли запаса обладают разным качеством почв. Земли запаса понятие юридическое и их качество не определяет, к какой категории она относится.

Земли описываемой категории, если правильно рассчитать перспективу развития местности, вполне прибыльный объект вложения средств. Развитие городов, населенных пунктов, их расширение приводит к изменению цены.

Так, например, при изъятии участка под государственные или общественные нужды, выкуп проводится по рыночной цене.

В земли запаса переводятся участки, подвергшиеся загрязнению (в частности, радиоактивному облучению) или непригодные в качестве сельскохозяйственных угодий.

Отсутствие в документах сведений об отнесении земель к той или иной категории, означает, что земля относится к категории запаса. Законодательство требует отнесения земель к одной из категорий.

Правовой режим земель запаса

С точки зрения закона все земли, не имеющие владельцев, ни как не обозначенные, считаются государственными или муниципальными автоматически, никакого специального решения по ним не принимается.

  • Земли запаса не используются гражданами или организациями;
  • На земли запаса не распространяется градостроительный регламент, из-за неизвестности их использования в будущем;
  • Разрешается перевод в любую целевую категорию;
  • Решению о праве собственности или ином праве предшествует определение категории земельного участка;
  • Разрабатываются программы по их улучшению, очищению;
  • Ответственность распределяется между органами власти, согласно разделению прав на землю между регионами и государством;
  • Используются в качестве территорий, отведенных для охоты, разработки недр или иных целей использования.

Как поменять категорию земель запаса?

Процесс перемены категории расписан в отдельных нормативных документах. Существует закон, в котором расписываются основания и процедуры изменения категорий.

Согласно ему, процесс заключается в нескольких стадиях:

  • найти орган, который вправе решать вопрос об изменении цели использования участка;
  • подготовить ходатайство, собрать бумаги;
  • оформить свое право собственности уже с учетом изменения цели использования.

Кадастровые данные не всегда полные, и, при нехватке, они берутся из договора, иной бумаги, подтверждающей право собственности. Ранее действующее законодательство постоянно менялось и гражданам приходится сталкиваться с путаницей, отсутствием данных.

Инициировать вопрос об уточнении категории обязаны владельцы, собственники участков, после чего и принимаются решения органами власти.

Если есть различия между данными в кадастре и данными, отраженным в бумагах, приоритет отдается бумагам, если оформление состоялось после 05.01.2005.

Если сведений нет ни в свидетельстве, ни в акте на землю, ни в кадастре, муниципальные власти (местный совет) принимают решение о цели использования земель). Записи в кадастре делаются бесплатно, изменения в реестре оплачиваются пошлиной.

Предусмотрены полномочия в вопросе изменения категорий при отсутствии разделения государственных земель:

  • изменение категорий земли и изменение из-за этого границ земель Москвы, Петербурга, утверждается федеральным правительством (по Севастополю изменений не вносилось);
  • перевод земель запаса в иную категорию в общегосударственных целях проводится федеральным правительством;

В оставшихся случаях перевод земель запаса осуществляют или региональные власти или муниципальные власти, смотря, как распределяются полномочия между ними. Муниципальные власти могут получить такое право от региональных властей.

Переводом земель, относящихся к городским округам, районным или населенным пунктам занимаются органы власти, действующие в их пределах, если только земли находились в пределах территориальных образований до 05.01.2005.

Отмечается, что изменение по внутригородским, поселковым землям проводится исключительно решением органов власти, собственники и владельцы в решении вопроса не участвуют.

Описанные правила касаются регионов, где не разделены земли между центральным правительством и региональными властями, что затрагивает и муниципальные власти. Если же разграничение проведено, каждый уровень власти решает вопросы по землям, находящимся под его ответственностью.

Процесс перевода земель в другую категорию

Изменение категории проходит почти одинаково, ряд особенностей обуславливается предыдущей категорий. Особенность земель запаса в предварительном формировании участка.

Что понимается под формированием участка?

  • Кадастровые инженеры фиксируют границы участка;
  • Составляется план расположения участка;
  • Участок вносится в кадастр.

Услуги кадастровых инженеров не бесплатны и их оплачивает заинтересованное лицо, имеющее разрешение на оформление бумаг на права на конкретный участок.

Особенностью земель запаса – отсутствие согласования границ участка с другими собственниками.

В тоже время не разрешается формировать участки:

  • На охраняемых территориях (земли, занятые водными объектами, лесами);
  • Пересекающие границы территориальных образований (городов, поселков и т.д.).

Формирование участка не должно нарушать градостроительные регламенты, в частности, размеры участков, целевое использование и т.д.

Категорию меняют после подачи заявления и бумаг, к нему приложенных. Каково примерное содержание ходатайства?

  • указание сведений из кадастрового паспорта;
  • категории (первоначальная и желаемая);
  • выписка из реестра об отсутствии правообладателя;
  • копии паспорта;
  • копия доверенности представителя и его паспорта;
  • выписка из реестра об отсутствии прав на участок;
  • материалы отправляются на проведение государственной экологической экспертизы.

Как правило, земли, передаваемые из запаса в качестве земельных участков, не существовали, нет ничего на них и заниматься вопросами изменения категории почти не приходится. Тем более, что земли запаса перед формированием участков получают решением органа государственной или муниципальной власти категорию. Решение принимается в виде акта.

Но, что, если приходиться заниматься изменением категории?

Заявление передается в нужный орган, который проверяет и заявление, и приобщенные бумаги.

Отказывают в принятии заявления, если:

  • нет всех документов или они не соответствуют законодательству (выдал не полномочный орган, отсутствуют обязательные элементы);
  • бумаги подало лицо, не имеющее на это право.

Наличие оснований отказать в ходатайстве обязывает госорган отослать ответ не позже 30 суток.

  • Федеральное правительство принимает решение в срок – 3 месяца;
  • Региональным властям отводится 2 месяца.

Решение об изменении категории излагается в акте.

  • На основании чего принят акт (решение совета, собрания, думы или иного органа власти);
  • Описываются размеры участка, адрес, кадастровый номер;
  • Категория, которая была и категория, которая присвоена.

Акт носит постоянный характер, его нельзя принять на ограниченный отрезок времени.

Когда отказывают в перемене категорий?

  • Ограничение, установленное федеральным законом;
  • Нарушение градостроительного регламента местности (не соответствие категории планам дальнейшего развития);
  • Негативные выводы экологической экспертизы.

Заинтересованный человек вправе жаловаться в суде, если считает отказ необоснованным и незаконным.

Если принимается решение в пользу изменения категории, сообщение направляется всем заинтересованным. Копия отправляется в органы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Возникает вопрос: нужно ли менять бумаги, подтверждающие права на участок или нет?

В законе говорится, что действительность выданных ранее бумаг сохраняется. Достаточно приобщать копию акта или получить новый кадастровый паспорт. В новом паспорте будет вписано наименование новой категории.