Учет основных средств при УСН

Выручку от реализации и выбытии основного средства НЕЛЬЗЯ уменьшить на:

1. его остаточную стоимость (письмо Минфина РФ от 28.01.2009 г. № 03-11-06/2/9);

2. любые расходы, так или иначе связанные с выбытием основного средства, даже если же со дня учета стоимости основного средства в расходах прошел отведенный срок, а также если выбытие основного средства произошло по независящим от организации–«упрощенца» причинам: похищено, уничтожено стихией, а расходы на его приобретение списаны не полностью (письмо Минфина РФ от 20.11.2008 г.

№ 03-11-04/2/174).

Обращаем внимание на то, что расходы, связанные с выбытием основных средств, можно отнести к другим видам расходов, перечисленных в статье 346.16 НК РФ.

Порядок списания ос более 40 000 на усн

Так, работы подрядчика по демонтажу основного средства либо перевозка – это материальные расходы, уплата госпошлины – расход на уплату налогов и сборов. И если сумма расходов велика, есть смысл поспорить за них с проверяющими.

ПОСОБИЕ НА РАЗВИТИЕ БИЗНЕСА от ЦЕНТРА ЗАНЯТОСТИ: продолжение темы

Как мы и обещали, предлагаем Вашему вниманию ответ Минфина РФ № 03-11-11/188 от 07.07.2010 г. на запрос нашего клиента по налогообложению выплат на открытие собственного дела «енвдэшников».

Так вот нашего клиента как впрочем, и нас самих интересовал следующий вопрос. Если налогоплательщик получил данные выплаты на открытие дела, например, в области бытовых услуг (следовательно, облагаемых ЕНВД) и еще состоит на налоговом учете как плательщик УСН «доходы». Какие он должен заплатить налоги с этих выплат, и имеет ли он право на затратную часть в случае соблюдения условий получения этих выплат?

Когда мы получили ответ, то первое что пришло в голову это фраза: «горе от ума». Первая и самая объемная часть письма описывает подробно налогообложение волнующих нас выплат при применении УСН «доходы» причем слово в слово, что Минфин писал ранее и эти письма мы с Вами рассматривали в прошлых номерах журнала. А именно то, что «доходники» имеют такие же права на расходы, что и «упрощенцы» на «доходы минус расходы».

А что касается «енвдэшников», то я Вам процитирую вторую часть письма, чтобы не упустить ничего важного.

И так: «В части порядка налогообложения вышеуказанных сумм выплат, в случае если их получателем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, применяющий систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, необходимо иметь в виду следующее.

В соответствии со ст. 78 БК РФ субсидии юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, физическим лицам – производителям товаров, работ, услуг предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг.

По своему назначению указанные субсидии направлены на компенсацию части произведенных затрат или недополученных доходов, возникших в связи с деятельностью, которую осуществляют юридическое лицо и индивидуальный предприниматель.

Следовательно, у юридического лица и индивидуального предпринимателя, получившего субсидии в соответствии со ст. 78 БК РФ, возникает экономическая выгода.

Денежные средства в виде субсидий, выделяемые согласно ст. 78 БК РФ на возмещение затрат в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг, относятся к внереализационным доходам и, соответственно, не подпадают под вид деятельности, переведенный на уплату единого налога на вмененный доход, в связи с чем подлежат налогообложению у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, переведенных по одному или нескольким видам предпринимательской деятельности на уплату единого налога на вмененный доход, в соответствии с нормами гл. 25 и 23 Кодекса.».

Обращаю Ваше внимание на то, что гл. 25 НК РФ касается налога на прибыль, а гл. 23 НК РФ – НДФЛ. А причем тут эти главы, если вопрос задает «упрощенец»?

Лично у меня возникает по этому письму два вопроса:

1. Если бы у нашего клиента не было «упрощенки», то он бы платил налоги по общему режиму (налог на прибыль если юридическое лицо или НДФЛ если индивидуальный предприниматель) и при этом получается не имел бы права на затратную часть при соблюдении условий получения выплат на развитие своего бизнеса?

2. А так как нельзя совмещать «упрощенку» с общим режимом налогообложения, то наш клиент должен заплатить тогда с этих выплат налог по УСН «доходы» с применением права на расходы при соблюдении условий получения данных выплат согласно первой части указанного письма Минфина?

Интересно, а что Вы, уважаемые читатели-налогоплательщики думаете по этому поводу?

наши услуги:

Аудиторская поддержка,

Бухгалтерские услуги,

Налоги и налогообложение,

Правовое регулирование

Адрес и тел: Россия 623400 Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Кунавина, д. 2, офис 313 8 (3439) 36-95-75, 360-669, мотив 8-908-904-81-51, мегафон 8-929-220-01-01 E-mail: auditpartner@kamensktel.ru

"АудитПартнер" — Ваш надежный партнер.

Посмотреть статью в формате PDF
Следующая страница
В оглавление

  

© ООО "Омега ЦИТ", Каменск-Уральский, 2008            

Быстрая навигация:Каталог статейОбщие вопросы предпринимательской деятельностиНалогообложение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей УСН: продажа (передача) основных средств

УСН: продажа (передача) основных средств

Дата размещения статьи: 10.08.2012

О.Ильюшина

Рассмотрим ситуацию, когда в компании, которая применяет упрощенную систему налогообложения, возникает необходимость продать основное средство. Казалось бы, все просто: оформили продажу основного средства в обычном порядке и никаких проблем не возникло. Однако это не так.
В гл. 26.2 НК РФ установлен порядок признания доходов и расходов при реализации (передаче) основных средств: следует пересчитать сумму единого налога в составе налоговой базы, если организация реализует (передает) основное средство (нематериальный актив) со сроком полезного использования 15 лет или ранее трех лет с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление, модернизацию, реконструкцию и т.д.). В отношении амортизируемого имущества, срок полезного использования которого превышает 15 лет, единый налог необходимо пересчитать, если такие объекты были реализованы (переданы) ранее 10 лет с момента их приобретения (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Моментом учета расходов на приобретение (сооружение, изготовление, модернизацию, реконструкцию и т.д.) объекта считается последний день отчетного (налогового) периода, в котором они были учтены при расчете единого налога (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Моментом приобретения основных средств и нематериальных активов является момент перехода права собственности на них (ст. 223 ГК РФ).
Обратим внимание на юридический аспект вопроса о моменте продажи и передачи основного средства:
реализацией основного средства признается переход права собственности на него от продавца к покупателю (п. 1 ст. 39 НК РФ);
передачей основного средства считается переход права на объект от правообладателя к правоприобретателю (ст. 224 ГК РФ). Основные средства могут быть переданы правопреемнику при реорганизации организации. Передача может носить инвестиционный характер (например, вклады в уставный (складочный) капитал обществ и товариществ). Основные средства передаются в пределах первоначального взноса участникам общества при выходе из него и в других ситуациях.
Следовательно, каждую операцию по продаже (или передаче) основного средства бухгалтер организации, применяющей УСН, должен рассматривать очень внимательно и скрупулезно подходить к вопросу оформления сделки.

Учет продажи ос при усн доходы минус расходы

Пересчет налога может привести к дополнительной уплате самого налога и пеней.
Как правильно пересчитать налог, если возникла необходимость продать или передать основное средство?
Единый налог, уплачиваемый при использовании УСН, следует пересчитать за период с момента включения расходов в виде стоимости объектов, а также расходов на их модернизацию (реконструкцию, достройку, дооборудование, техническое перевооружение) в налоговую базу до момента реализации (передачи) этого имущества (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
При пересчете единого налога в расходы можно включить только сумму амортизации, начисленную за период, в котором пересчитан налог. Амортизация рассчитывается по правилам налогового учета. Далее определяется разница между ранее учтенной стоимостью объектов в составе расходов и полученной амортизацией, которая исключается из налоговой базы по единому налогу. В результате данных действий образуется недоимка по единому налогу (авансовому платежу), подлежащая доплате в бюджет.
Кроме того, следует исчислить пени за каждый день просрочки платежа начиная со дня, следующего за установленным днем уплаты налога (авансового платежа), до дня, в котором недоимка была перечислена в бюджет.
Рассмотрим две ситуации, когда бухгалтеру необходимо пересчитать единый налог, уплачиваемый в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Пример 1. В марте 2010 г. ООО "Ромашка" приобрело сервер за 80 000 руб. В этом же месяце сервер был введен в эксплуатацию. Бухгалтер включал стоимость сервера в расходы равными долями в течение года. При расчете единого налога за 2010 г. в расходах учтена полная стоимость сервера (80 000 руб.). 20 июня 2011 г. организация решила продать устаревшую модель сервера и приобрести новую. Следовательно, бухгалтер ООО "Ромашка" должен пересчитать налоговую базу по единому налогу за 2010 г. и I квартал 2011 г. Срок полезного использования сервера — 3 года, так как он относится ко второй группе основных средств.
Действия бухгалтера будут следующими.
1. Рассчитывается сумма амортизации за 2010 г. линейным методом.
При этом ежемесячная сумма амортизации составит 2222,22 руб. (80 000 руб. x (1 : 36 мес.)), а общая сумма амортизации за 2010 г. составила 26 666,64 руб.
2. Налоговую базу единого налога за 2010 г. следует увеличить на 53 333,36 руб. (80 000 руб. — 26 666,64 руб.).
3. Исчисляется недоимка по единому налогу: 53 333,36 руб. x 15% = 8000 руб., из них авансовый платеж в I квартале 2010 г. — 2000,00 руб., во II квартале 2010 г. — 2000,00 руб., в III квартале 2010 г. — 2000,00 руб., в IV квартале 2010 г. — 2000,00 руб.
4. На сумму недоимки начисляются пени за каждый день после каждого срока перечисления авансового платежа в 2010 г. до того момента, когда недоимка будет погашена.

В таком же порядке необходимо пересчитать налоговые обязательства при досрочной реализации основных средств после смены объекта налогообложения. Другими словами, если после перехода на УСН с объектом налогообложения "доходы" организация продает основное средство, стоимость которого (полностью или частично) была списана в тех периодах, когда организация платила единый налог с разницы между доходами и расходами, то уменьшить налоговую базу за счет начисленной амортизации организация может только за тот период эксплуатации основного средства, в котором она рассчитывала единый налог с разницы между доходами и расходами (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).
Обратите внимание на то, что сама по себе смена объекта налогообложения (без последующей реализации основного средства) пересчета налоговых обязательств за собой не влечет (Письмо Минфина России от 31.03.2010 N 03-11-06/2/46).

Пример 2. ООО "Ромашка" применяет УСН с 1 января 2010 г. и платит единый налог с разницы между доходами и расходами. 10 октября 2010 г. организация приобрела станок, оплатила его и ввела в эксплуатацию. Первоначальная стоимость объекта, по данным бухгалтерского учета, составила 50 000 руб. Срок полезного использования оборудования — пять лет. С 2011 г. ООО "Ромашка" сменило объект налогообложения и перешло на расчет единого налога с доходов.
Доходы организации за 2010 г. составили 200 000 руб. При расчете единого налога за 2010 г. бухгалтер включил в расходы стоимость приобретенного основного средства в сумме 50 000 руб. ООО "Ромашка" представило годовую декларацию 31 марта 2011 г. В этот же день в бюджет была перечислена сумма единого налога за 2010 г.
В апреле 2011 г. организация продала станок. С момента учета расходов не прошло трех лет. Значит, организация должна пересчитать единый налог за 2010 г. Для этого бухгалтер рассчитал амортизацию по объекту за период с ноября по декабрь 2010 г. включительно по правилам налогового учета линейным методом. Месячная норма амортизации составила: 1 : 60 мес. x 100% = 1,67%.
Исчислена ежемесячная сумма амортизации: 50 000 руб. x 1,67% = 835 руб.
Амортизация за IV квартал 2010 г. равна: 835 руб. x 2 мес. = 1670 руб.
Сумма налога к доплате за 2010 г. составила: (50 000 руб. — 1670 руб.) x 15% = 7250 руб.
Эту сумму, а также сумму пени за несвоевременную уплату налога бухгалтер перечислил в бюджет.

Отметим, что требование последнего абзаца п. 3 ст. 346.16 НК РФ обусловливает необходимость сдать в налоговый орган уточненные декларации. Представить их надо за все отчетные и налоговые периоды, в течение которых происходило списание стоимости основного средства на расходы.
При пересчете единого налога в случае продажи (либо передачи) основного средства до истечения нормативных сроков (п. 3 ст. 346.16 НК РФ) необходимо:
исключить из налоговой базы расходы на покупку объекта (сооружение, реконструкцию, модернизацию и т.д.);
отразить в расходах сумму амортизации, рассчитанную в соответствии с гл. 25 НК РФ;
доплатить единый налог;
перечислить пени;
сдать в налоговую инспекцию уточненные декларации (при необходимости).
Кроме того, не стоит забывать, что продажа основного средства — это еще и дополнительный доход налогоплательщика, применяющего УСН. При продаже любого имущества образуется доход от реализации, который определяется в соответствии со ст. 249 НК РФ (п. 1 ст. 346.15). Следовательно, при реализации основного средства всю сумму, поступившую от покупателя в кассу либо на расчетный счет, продавец должен отразить в облагаемых доходах. При УСН применяется кассовый метод, поэтому, даже если основное средство оплачено авансом, продажная стоимость имущества включается в доходы сразу, как только получены деньги.
Каким образом минимизировать риски, связанные со скорой продажей основных средств организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения?
Если заранее известно о том, что будет продаваться его имущество, не следует включать в состав основных средств и вводить в эксплуатацию, даже если стоимость объекта превышает 40 000 руб., а срок полезного использования больше года. Необходимо включить основное средство в состав товаров. В этом случае в момент покупки расходы учесть не получится, зато после продажи объекта не придется корректировать налоговую базу, поскольку в п. 3 ст. 346.16 НК РФ говорится об основных средствах, а в данной ситуации налицо реализация товара.
При упрощенной системе налогообложения затраты на покупку товара включаются в расходы после оплаты поставщику и реализации (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ), а выручка — в доходы в день поступления денежных средств на банковский счет или в кассу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Примите к сведению, что на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ также можно учесть в расходах стоимость услуг транспортной организации по доставке товара до покупателя. Кроме того, налоговую базу уменьшают затраты на хранение и обслуживание товаров. Издержки списываются сразу после оплаты.
Сделаем вывод, что при продаже (передаче) основных средств, а также смене объекта налогообложения организации, применяющей УСН, следует учитывать такие нюансы:
основные средства нецелесообразно продавать до истечения сроков, указанных в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, иначе придется пересчитывать налоговую базу, доплачивать налог и пени;
при продаже любого имущества образуется доход от реализации, который определяется в соответствии со ст. 249 (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);
налоговую базу не нужно пересчитывать при продаже основных средств (имущества дороже 40 000 руб.), если они не учитывались ранее в составе основных средств. При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента покупки до реализации.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
27 марта 2018 г.
Проект федерального закона № 424632-7 "О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта — закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе — "токены", "криптовалюта" и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).

20 марта 2013 г.
Проект федерального закона № 419090-7 "Об альтернативных способах привлечения инвестирования (краудфандинге)"

Законопроектом регулируются отношения по привлечению инвестиций коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями с использованием информационных технологий, а также определяются правовые основы деятельности операторов инвестиционных платформ по организации розничного финансирования (краудфандинга). Деятельность по организации розничного финансирования (краудфандинга) заключается в оказании услуг по предоставлению участникам инвестиционной платформы доступа к ее информационным ресурсам. 

12 марта 2013 г.
Проект Федерального закона № 410960-7 "О внесении изменений в Уголовный кодекс РФ и ст. 151 Уголовно-процессуального кодекса РФ"

Законопроект направлен на усиление ответственности за нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд. Анализ правоприменения свидетельствует о наличии определенных пробелов в законодательном регулировании ответственности за злоупотребления в сфере госзакупок со стороны лиц, представляющих интересы государственных или муниципальных заказчиков, а также лиц, исполняющих государственные или муниципальные контракты.

7 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 408171-7 ""Об особенностях участия социально ориентированных некоммерческих организаций в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.

1 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 403657-7 "О внесении изменений в статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции"

Цель данного законопроекта — уточнение оснований для обжалования в антимонопольный орган нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в том числе при проведении торгов. Вносимые изменения позволят антимонопольному органу оперативно восстанавливать нарушенные права юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, во внесудебном порядке.

В центре внимания:

НДФЛ: точечные изменения в 2018 году (Зобова Е.П.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

Равенство, дискриминация и дифференциация налогоплательщиков (Копина А.А.)

Дата размещения статьи: 09.03.2018

Уплата налогов третьими лицами в свете принятия Федерального закона N 401-ФЗ: правовые нюансы и последствия (Проскуряков А.И.)

Дата размещения статьи: 18.08.2017

Теоретические подходы к определению налога и сбора: экономико-правовой аспект (Напсо М.Б.)

Дата размещения статьи: 16.05.2017

Меры финансово-правовой ответственности за неуплату налогов (сборов) в установленные сроки: теоретико-правовые аспекты (Кайшев А.Е.)

Дата размещения статьи: 29.03.2017

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Списание основных средств при УСН «Доходы»

Рассмотрим ситуацию, когда организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения "доходы минус расходы", реализует объект недвижимости.

Как же выгоднее при налогообложении учесть данный объект: как основное средство или как товар?

Учет недвижимости как основного средства

В соответствии со статьей 346.16 Налогового кодекса (НК) организация, применяющая УСН, уменьшает полученные ею доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 статьи 346.16 НК).

Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходами признаются затраты после их фактической оплаты. Указанные расходы принимаются в налоговом учете только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности и только с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

В течение налогового периода за отчетные периоды расходы отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Расходы принимаются в налоговом учете только по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.

Амортизируемым признается имущество в соответствии со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб., кроме земли и объектов природопользования (статья 256 НК).

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 статьи 257 НК.

Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Кроме того, согласно пп. 3 п.

Основные средства при УСН

1 статьи 346.16 НК организации на УСН могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств.

Реализация недвижимости как основного средства

В соответствии со статьей 346.16 НК в случае реализации основных средств до истечения 3-х лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК, и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию – уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСН, на остаточную стоимость реализованных основных средств статьей 346.16 НК не предусмотрено (Письмо Минфина России от 18.04.2007 №03-11-04/2/106).

При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органов проверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 статьи 40 НК, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина России от 21.03.2007 №03-02-07/1-132).

Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1), объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования (СПИ) по группам:

  • к седьмой (свыше 15 до 20 лет);
  • к восьмой (свыше 20 до 25 лет);
  • к девятой (свыше 25 до 30 лет);
  • к десятой (свыше 30 лет).

Если налогоплательщики-"упрощенцы" хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет.

Налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства; то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо.

Учет объекта недвижимости как товара

Согласно п. 3 статьи 38 НК товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если лицо, находящееся на УСН, приобрело объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01 он не может принять его к учету в качестве основного средства.

Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются по мере реализации данных товаров. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.

Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров.

Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:

  • по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
  • по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);
  • по средней стоимости;
  • по стоимости единицы товара.

Согласно Письму Минфина от 18.12.2007 №03-11-04/2/308 под реализацией товаров при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями.

Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством (Письмо Минфина от 01.02.2008 №03-11-04/2/25). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 статьи 346.17 НК).

Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), продажу здания склада (отраженного в составе основных средств (ОС)) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку проценты не взимаются?

Стоимость здания склада (объекта недвижимости) по договору продажи недвижимости составила 900 000 руб. Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского учета — 1 000 000 руб., сумма начисленной на дату передачи покупателю амортизации — 440 000 руб. Срок полезного использования здания — 25 лет, до момента продажи оно эксплуатировалось организацией более 10 лет. Объект недвижимости полностью оплачен в отчетном периоде приобретения. Здание передано покупателю 31 июля, переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован 10 августа. Рассрочка предоставлена покупателю до 31 октября, ежемесячные платежи составляют 300 000 руб. и уплачиваются в последний день текущего месяца начиная с августа. Денежные средства в размере ежемесячных платежей поступили от покупателя в установленный договором срок.

Гражданско-правовые отношения

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, в данном случае здание склада (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта). При этом обязательство продавца передать здание покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на здание склада по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ) <*>.

В рассматриваемой ситуации организация реализует объект недвижимости на условиях рассрочки оплаты, что допускается положениями п.

Основные средства при УСН доходы минус расходы в 2018 году

1 ст. 486, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, объект недвижимости, проданный на условиях рассрочки оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (п. п. 1, 5 ст. 488 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ &#171;Об ипотеке (залоге недвижимости)&#187;). Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20, п. 2 ст. 22 Федерального закона N 102-ФЗ). В данном случае таким документом является договор купли-продажи недвижимости.

Бухгалтерский учет

На дату передачи здания покупателю происходит выбытие объекта недвижимости из состава объектов ОС (независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю), поэтому его стоимость подлежит списанию со счета 01 &#171;Основные средства&#187; (п. 29 Положения по бухгалтерскому учету &#171;Учет основных средств&#187; ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При этом доходы и расходы, связанные с продажей здания склада, признаются на дату перехода права собственности на него к покупателю (пп. &#171;г&#187; п. 12, п. 16 Положения по бухгалтерскому учету &#171;Доходы организации&#187; ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 19 Положения по бухгалтерскому учету &#171;Расходы организации&#187; ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Напомним, что доходы и расходы от выбытия объекта ОС признаются в качестве прочих (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

В рассматриваемой ситуации переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи здания покупателю.

При передаче покупателю объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, для отражения стоимости выбывшего объекта ОС до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 &#171;Товары отгруженные&#187; (аналитический счет, например, 45-ос &#171;Переданные объекты недвижимости&#187;) (с учетом разъяснений Минфина России, приведенных в Письмах от 27.01.2012 N 07-02-18/01 &#171;Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2011 год&#187;, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

На дату регистрации перехода права собственности на здание склада при условии того, что продажа осуществляется на условиях коммерческого кредита (в том числе рассрочки оплаты), организация должна признать прочий доход от продажи объекта недвижимости в полной сумме, установленной договором (п. п. 10.1, 6.2, пп. &#171;г&#187; п. 12 ПБУ 9/99).

Признание дохода от продажи здания склада отражается по дебету счета 62 &#171;Расчеты с покупателями и заказчиками&#187; и кредиту счета 91 &#171;Прочие доходы и расходы&#187;, субсчет 91-1 &#171;Прочие доходы&#187;.

Одновременно с признанием дохода записью по дебету счета 91, субсчет 91-2 &#171;Прочие расходы&#187;, и кредиту счета 45, аналитический счет 45-ос, признаются расходы, связанные с продажей здания, в виде остаточной стоимости здания (Инструкция по применению Плана счетов).

Кроме того, на дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости включается в состав полученных обеспечений и отражается на забалансовом счете 008 &#171;Обеспечения обязательств и платежей полученные&#187; (Инструкция по применению Плана счетов). Это обусловлено тем, что до окончания расчетов по договору купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у продавца. На дату окончания расчетов сумма обеспечения списывается с забалансового учета.

Налог, уплачиваемый при применении УСН

Организация, применяющая УСН, признает доход от реализации объекта недвижимости, учитываемого в составе ОС, на даты фактического получения денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

Напомним, что стоимость объекта недвижимости (объекта ОС) была признана организацией расходом в налоговом периоде его приобретения и ввода в эксплуатацию (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Заметим: если объект ОС реализован до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ, организация обязана пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким ОС с момента его учета в составе расходов до даты реализации с учетом положений гл. 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени. В рассматриваемой ситуации объект ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет, эксплуатировался в организации более 10 лет, следовательно, данной обязанности у организации не возникает.

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 01:

01-э &#171;Основные средства в эксплуатации&#187;;

01-в &#171;Выбытие основных средств&#187;.

К балансовому счету 45:

45-ос &#171;Переданные объекты недвижимости&#187;.

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
На дату передачи недвижимости покупателю
Списана первоначальная стоимость объекта недвижимости 01-в 01-э 1 000 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Списана начисленная амортизация по выбывающему объекту недвижимости 02 01-в 440 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Отражена передача объекта недвижимости покупателю

(1 000 000 &#8212; 440 000)

45-ос 01-в 560 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
На дату регистрации перехода права собственности (10 августа)
Признан прочий доход от продажи здания склада 62 91-1 900 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения),

Документы, подтверждающие дату регистрации перехода права собственности

Остаточная стоимость проданного объекта недвижимости признана прочим расходом 91-2 45-ос 560 000 Бухгалтерская справка
Отражена договорная стоимость недвижимости, переданной на условиях рассрочки платежа и находящейся в залоге 008 900 000 Бухгалтерская справка
31 августа, 30 сентября, 31 октября
Получены денежные средства от покупателя в размере ежемесячного платежа за предоставленную рассрочку оплаты 51 62 300 000 Выписка банка по расчетному счету
31 октября
Отражено прекращение залога объекта недвижимости 008 900 000 Бухгалтерская справка

<*> За государственную регистрацию прекращения прав в связи с переходом права к новому правообладателю государственная пошлина не уплачивается (пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости, предусмотренную пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивает покупатель недвижимости. По данному вопросу см. также Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-05-06-03/46, от 17.10.2011 N 03-05-05-03/35.