Судебная экспертиза стоимости недвижимости

Кто и как назначает судебно-оценочную экспертизу?

В частном порядке заказать исследование может любой гражданин или организация. В этом случае независимая оценочная экспертиза проводится на основании договора на оказание соответствующей услуги.

Если потребность в таком исследовании возникла в рамках уголовного процесса, она назначается постановлением дознавателя или следователя. Сотрудники ФНС могут привлекать специалистов на договорной основе для проведения оценочной экспертизы для реализации функции налогового контроля. В рамках гражданского или арбитражного процесса исследование назначается определением суда.

Несмотря на то, что право на привлечение специалистов в указанных случаях предоставлено уполномоченным органам и должностным лицам, вы можете ходатайствовать о проведении исследования. Для этого необходимо составить в письменном виде документ с указанием вида судебно-оценочной экспертизы и обоснования ее необходимости.

Нам доверяют:


  • ХОРОШЕВСКИЙ
    районный суд
    г. Москвы

  • Московский
    городской суд

  • Арбитражный суд
    г. Москвы

  • Арбитражный суд Московской области

  • БУТЫРСКИЙ
    районный суд г. Москвы

  • НАГАТИНСКИЙ
    районный суд
    г. Москвы

  • ГОЛОВИНСКИЙ
    районный суд

Кто может выступать в роли оценочного судебного эксперта?

Проведение судебной экспертизы регламентируется, в первую очередь, федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также другими законами и актами, регулирующими ту или иную деятельность, сферу, в рамках которой проводится судебная экспертиза.

Судебным экспертом не может выступать лицо, так или иначе заинтересованное в исходе дела. Поэтому выбор эксперта или экспертной организации очень важен и может решить, выиграете ли Вы в суде или нет. Как правило, сторона, которая ходатайствует о назначении судебной экспертизы обязана предоставить на выбор суду несколько коммерческих предложений на проведение судебной экспертизы. Суд на свое усмотрение назначает эксперта, руководствуясь, согласно нашей практике, стоимостью услуг и опытом эксперта.

При прошении о назначении судебной экспертизы важно четко сформулировать вопросы, ответы на которые разрешат спор. Поскольку неправильно поставленный вопрос эксперту повлечет за собой не удовлетворяющий Вас ответ и затягивание судебного процесса, Вам необходимо детально проконсультироваться с опытным юристом о формулировке вопроса.

Как правильно выбрать судебного эксперта по стоимостной оценке

Несмотря на то, что существует большое количество тех или иных специалистов, взгляды на один и тот же вопрос у них могут отличаться в силу опыта, специализации и так далее. Поэтому, если Вы планируете ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, отберите таких экспертов, в компетентности которых Суд не усомнится.

  • Во-первых, необходимо документальное подтверждение права ведения той или иной деятельности, в рамках которой будет проводиться судебная экспертиза. Более того, очень важную роль играет опыт эксперта, а именно: посмотрите, есть ли выигранные дела в судах, которые основывались на заключениях этого эксперта.
  • Во-вторых, обратите внимание на специализацию эксперта. Часто «узкий специалист» имеет более объективный взгляд на предмет, чем специалист широкого профиля.
  • В-третьих, изучите сайт компании, в которой работает эксперт. Часто, даже по сайту Вы можете сделать те или иные выводы о качестве предоставляемых экспертной компанией услуг.

Случается, что результаты экспертизы в силу некомпетентности выбранного судом эксперта не удовлетворяют ни одну из сторон. В таком случае необходимо будет проведение повторной оценочной экспертизы, оплату которой возложат на ту сторону, которая о ней будет ходатайствовать, либо на обе стороны дела.

Например, если Вы заинтересованы в проведении судебной оценочной экспертизы, результатом которой будет заключение эксперта-оценщика о рыночной, или иной, стоимости объекта (недвижимости, сервитута, услуг, долга и т.д.), Вам необходимо запросить у оценочных компаний, сайт которых внушает доверие, диплом об оценочной образовании эксперта, свидетельство о членстве в СРО оценщиков, полис страхования профессиональной деятельности оценщика, полис страхования деятельности компании, в которой работает эксперт. В случае, если Вам такой пакет не могут предоставить, специалист скорее всего не имеет права на ведение оценочной деятельности, а значит, не может выступать экспертом в суде.

В некоторых делах для разрешения спора необходима не одна судебная экспертиза, поскольку этот спор затрагивает несколько сфер профессиональных знаний. Например, для установления сервитута необходимо провести экспертизу, в которой эксперт отразит границы сервитута, и экспертизу, в результате которой будет определена соразмерная плата за этот сервитут.

Поэтому при выборе экспертной организации важно не ошибиться, поскольку это может повернуть ход дела в ту или иную сторону и определить величину Ваших расходов на судебное разбирательство.

Ниже представлены основные типы объектов, а также вопросы, которые ставятся судом перед нашими экспертами:

  • Какова действительная стоимость доли в ООО с учетом рыночной стоимости активов по состоянию на … (ретроспективная дата)?
  • Какова рыночная стоимость имущества (недвижимого, движимого и т.д.) на дату производства экспертизы (на текущую дату)
  • Какую величину (в денежном эквиваленте) составляет рыночная арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ объектами недвижимого имущества…?
  • Какова рыночная стоимость уступленных прав лизингополучателя по договору лизинга по состоянию на дату совершения сделки?
  • Соответствует ли Отчет «Об оценке рыночной стоимости …» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки?
  • Достоверно ли определена рыночная стоимость объекта оценки в Отчете «Об оценке рыночной стоимости …»?

Каждый вопрос формулируется судом или иным органом, имеющим полномочия для назначения судебной экспертизы, с учетом индивидуальных особенностей рассматриваемого спора (дела), и перечень даже «типовых» вопросов не ограничивается вышеперечисленными примерами.
Процедура судебной экспертизы состоит из следующих этапов:
Определение круга вопросов, которые будут поставлены на разрешение экспертизы. Стороны могут ходатайствовать о формулировках вопросов, однако, окончательный список вопросов, на которые предстоит отвечать эксперту, определяется судом.
Определение экспертного учреждения (организации) и эксперта. В большинстве случаев эксперт выбирается по результатам рассмотрения кандидатур, представленных сторонами, однако суд может поручить экспертизу и иному эксперту, т.к. назначение эксперта относится к исключительной компетенции суда. Экспертиза назначается на основании соответствующего судебного акта.
Производство экспертизы и составление заключения эксперта. Данные процедуры регламентированы как процессуальным законодательством (АПК, ГПК, УПК), так и законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность.
Рассмотрение результатов экспертизы в суде, в т.ч. с возможностью вызова эксперта в суд для дачи дополнительных пояснений, показаний.
Мы советуем обсуждать возможность производства судебной экспертизы силами наших экспертов заранее, т.е. как минимум на этапе подготовки вопросов, которые планируется поставить перед экспертом. Для получения более подробной бесплатной консультации свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку через форму обратной связи.

  • Главная
  • /
  • Оценка недвижимости
  • /
  • Судебная оценочная экспертиза

Почему стоит выбрать именно нас?

Высокое качество услуг и профессионализм

Оперативность и эффективность выполнения работ

Гарантия конфиденциальности

Индивидуальный подход к каждому клиенту

Такое направление деятельности оценщиков, как судебная оценочная экспертиза, стоит особняком. Это довольно специфическая сфера, вызывающая множество споров и бурных обсуждений в профессиональном оценочном сообществе. Самый главный вопрос, который возникает у многих: должен ли пользоваться судебный эксперт действующим законодательством в области оценочной деятельности (Федеральным стандартами оценки), либо опираться только на нормы Закона о судебно-экспертной деятельности?

По этой причине судебные экспертизы и исследования всегда очень сложны, а основной задачей эксперта является составление документа, который не вызовет недопонимания и неоднозначности ни у судьи, ни у противоположной стороны. Вторая сторона дела всегда вправе оспорить действия эксперта и составить замечания к экспертному заключению с целью вызвать у судьи сомнения в компетенции эксперта. В таком случае только эксперт с богатым опытом и багажом знаний, юридический грамотный и подкованный, способен отстоять в суде свою позицию и доказать правильность сделанных выводов.

Сегодня все чаще и чаще проводится независимая экспертиза и оценка для судебных споров, связанных с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости. В 90% случае судья назначает по делу проведение судебной оценочной экспертизы, иногда даже не одной. Вполне естественно, что противоположная сторона дела, то есть, Департамент имущества, твердо отстаивает свои позиции. Поэтому произведенная Вами оценка недвижимости для суда не должна вызывать никаких вопросов. Эксперт должен быть всегда готов явиться в судебное заседание и дать пояснения по всем вопросам. От того, насколько грамотно будет выполнена судебная оценка недвижимости, и будет зависеть исход дела.

К оформлению экспертного заключения, в какой бы сфере оно ни составлялось, предъявляются особые требования. Любая независимая судебная экспертиза оформляется в форме официального документа, начинающегося с подписки эксперта о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Это – обязательный пункт, без которого документ будет недействителен. Кроме того, судебная оценочная экспертиза должна в обязательном порядке содержать сведения о времени и месте проведения исследования, об квалификации и стаже работы эксперта, об экспертной организации, и многое другое. Заканчивается данный документ выводами эксперта, где даются ответы на вопросы, поставленные перед экспертизой судом.

Сегодня довольно распространенной практикой у судов стало назначение судебной экспертизы с целью выявления ошибок в отчетах оценщиков, которыми проводилась оценка для суда и на основании которых строится позиция стороны дела. В таких случаях судебному эксперту предстоит нелегкая работа – прочитать отчет об оценке, проверить его на соблюдение всех формальных требований законодательства, а также перепроверить расчеты оценщика и прийти к определенному результату. Таким образом, например, осуществляется экспертиза оценки бизнеса. Эксперт, проводящий подобный вид экспертиз, должен обладать самой высокой квалификацией и обширным багажом знаний, чтобы быть объективным и суметь сделать верные выводы.

Если вам необходима оценка квартиры для суда в случаях расторжения брака, оценка нежилых помещений для целей выкупа у города в рамках судебного дела, независимая судебная экспертиза кадастровой стоимости, а также в иных подобных случаях, обращайтесь к нашим специалистам.

2. Баланс интересов заинтересованных сторон. А.В. Глазунов, Методы менеджмента качества, 2009 — №4, стр. 30 — 33.

УДК. 629.331.064

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЛЕГКОВЫХ

В статье представлена экономическая оценка затрат на эксплуатацию автомобилей исходя из их расхода топлива и первоначальной стоимости. Приведен сравнительный анализ затрат на эксплуатацию нескольких моделей автомобилей.

Ключевые слова: расход топлива, стоимость эксплуатации, экономичность автомобиля, оценка затрат.

Экономичность автомобиля — это один из важнейших критериев, учитываемых при выборе транспортного средства и то, на что в первую очередь обращают внимание покупатели. Хотя актуальность низкого расхода топлива важна не в каждом случае. На сегодняшний день в России предлагается 14 моделей различных марок автомобилей с гибридной силовой установкой . Стоимость эксплуатации гибридного автомобиля должна быть ниже в связи с значительным снижением затрат на топливо, однако будет ли так на самом деле? Т.к. гибридные автомобили в первую очередь это легковые, то и в сравнении будут участвовать именно они.

Стоит также отметить, что существуют факторы, влияющие на расход топлива, такие как режим эксплуатации: городской, пригородный, загородный. А он характеризуется среднесуточными, среднегодовыми пробегами, количеством запусков двигателя в сутки, средней скоростью движения. Относительно этого фактора и пойдет сравнение в данной статье. Для сравнительного анализа выбран смешанный режим эксплуатации.

Широта поля исходных данных ограничивается не только режимами эксплуатации, но и широким ценовым диапазоном в зависимости от условий эксплуатации стоимостью автомобилей, широким выбором двигателей.

Для сравнения выбрано 5 автомобилей различной ценовой категории,

объединяет которые экономичные варианты двигателей и схожие комплектации, минимальный набор опций из которых: передние подушки безопасности; усилитель руля, система курсовой устойчивости, антиблокировочная система.

Критерии выбора автомобилей — это одни из наиболее популярных модели, эксплуатируемых в России.

Основная искомая величина это стоимость транспортной работы. В которую входят: первоначальная стоимость автомобиля; потеря стоимости за период эксплуатации; обязательные расходы на страхование и транспортный налог; эксплуатационные расходы, включая горючесмазочные материалы, запчасти и техническое обслуживание. В данной статье транспортная работа рассмотрена с точки зрения первоначальной стоимости и затрат на горючее.

В таблице 1 представлены экономические характеристики автомобилей: характеристики двигателей, цена в указанной выше комплектации, заводские данные по расходу топлива в указанной комплектации.

Таблица 1 — Основные технико-экономические характеристики

Skoda Octavia 1,4 MPI Бензиновый, 1,4 (122) 1347 8,0/6,3/5,3

Toyota Prius Бензиновый, 1,8 (99) 1622 3,7/3,9/3,9

Peugeot 408 1,6 Бензиновый, 1.6 (120) 1104 10,1/7,4/5,6

Hyundai Solaris 1.6 Бензиновый, 1,6 (123) 710 8,4/6,5/5,3

Renault Duster 1,5 Дизельный, 1,5 (90) 880 5,9/5,3/5,0

Лада Ларгус 1,6 Бензиновый, 1,6 (105) 593 н.д./7,9/н.д.

Интересно сопоставить затраты на топливо гибридного автомобиля с ближайшими конкурентами. Если бы все автомобили стоили одинаково, то Toyota Prius позволила бы сэкономить от 400 о 700 тыс рублей на одних заправках. Однако, она гораздо дороже остальных автомобилей и, интересно сопоставить затраты на расход топлива с учетом стоимости автомобиля.

Для этого стоимость автомобиля объединяем с затратами на топливо и приводим к одному километру пробега. Средняя цена одного литра бензина марки Аи-95 в России, согласно данным Росстата на 1 декабря 2015 года составляет 37,1 руб., дизельного топлива — 35,4 руб. Таким образом, стоимость одного км пробега будет рассчитываться по формуле:

СМ = Ц* + /10° * ^0 X Цл руб / м

ПКМ

Например, для Skoda Octavia приведенная стоимость транспортной работы в городском режиме эксплуатации после 50000 км пробега составит:

1347000 + 50000 /100 х 6,3 х 37,1 пппп ^ ,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

СКМ =-:-— = 29,28руб / км

КМ 50000

Данный расчет выполнены с учетом того, что расход топлива будет соответствовать заводским значениям. Будет ли это так на самом деле? На этот вопрос может ответить Министерство транспорта Российской Федерации. В таблице 2 представлены рекомендованные нормы расхода топлива в сравнении с заводскими значениями.

При расчете топлива на основании поправочных коэффициентов учитывается численность городского населения. Согласно рекомендациям Минтранса РФ, нормативный расход топлива может быть увеличен при эксплуатации транспортного средства в населенных пунктах.

Таблица 2 — Норма расхода топлива с учетом рекомендаций Минтранса РФ

Нормативный расход топлива, л/100 км

Модель Заводские данные, (городской/ смешанный/ загородный) Базовая норма рекомендованная Минтрансом РФ*

автомобиля без учета поправочных коэффициентов с учетом поправочных коэффициентов

Skoda Octavia 8,0/6,3/5,3 7,1 9,25

Toyota Prius 3,7/3,9/3,9 4,6 6,0

Peugeot 408 10,1/7,4/5,6 7,7 10,0

Hyundai Solaris 1.6 8,4/6,5/5,3 8,1 10,55

Renault Duster 5,9/5,3/5,0 6,0 7,8

Лада Ларгус 1,6 н.д./7,9/н.д. 10,6 13,8

* Согласно «Н ормы расхода топлив и смазочных материалов на автомобильном

транспорте», введенным в действие распоряжением Министерства транспорта Российской Федерации от 14 марта 2008 г. N АМ-23-р

В зимнее или холодное время года на стоянках при необходимости пуска и прогрева двигателей устанавливается нормативный расход топлива из расчета за один час стоянки с работающим двигателем — до 10% от базовой нормы.

Для средней полосы территории России и городом с населением более

1млн. чел. примем следующие поправочные коэффициенты:

— эксплуатация в населенном пункте — 20%;

— использование при движении климатической установки — 5%;

— прогрев двигателя — 5%.

Итого общий поправочный коэффициент составит — 1,3. С учетом этого получены значения реального расхода топлива (табл., 2, 4-й столбец)

Так, для Москвы и Санкт-Петербурга базовая норма может быть увеличена на 35%, для Новосибирска, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода и др. городов с населением более 1 млн. чел. — на 25%, при использовании климатической установки при движении автомобиля, независимо от времени года — до 7%.

Данные результаты позволяют сделать вывод о том, что гибридный автомобиль Toyota Prius будет выгоден с точки зрения затрат на топливо лишь при очень больших пробегах (белее 250 тыс. км). Например, при движении в режиме такси, за сутки автомобиль будет проезжать не менее 200 км, годовой пробег при этом составит 65 тыс. км, а за 8 лет эксплуатации пробег составит около 500 тыс. км. При этом стоимость транспортной работы составит около 4,7 руб./км. Для сравнения у Skoda Octavia она будет уже дороже 5,03 руб./км.

С, тыс. руб.

25QQ 2QQQ 15QQ 1QQQ 5QQ Q

1716′

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

■ 1855.

,1381

Skoda Toyota Prius Peugeot Hyundai Renault Лада Ларгус Octavia 1,4 408 1,6 Solaris 1.6 Duster 1,5 1,6

Рис. 3 — Величина затрат на топливо за период эксплуатации к 500 тыс. км пробега с учетом рекомендованных Минтрансом РФ норм расхода топлива

(в ценах декабря 2015 года)

Результаты расчета стоимость транспортной работы с учетом поправок представлены на рисунке 3.

Разница в затратах на топливо гибридного автомобиля с аналогичными

по классу моделями с традиционной силовой установкой составляет более 600 тыс. рублей. Расходы на топливо самого дешевый из представленной группы автомобиля Лада Ларгус 1,6 будут уже на 1,5 млн. рублей больше, чем у гибридного автомобиля.

Приведенная стоимость транспортной работа также изменилась значительно (табл. 3).

Таблица 3 — Стоимость приведенной транспортной работы

Модель автомобиля Пробег, тыс. км

5o 100 150 200 25o 3oo 35o 4oo 45o 5oo

Базовый класс: «С»

Skoda Octavia 1,4 MPI 30,37 16,90 12,41 10,17 8,82 7,92 7,28 6,80 6,43 6,13

Toyota Prius 34,67 18,45 13,04 10,34 8,71 7,63 6,86 6,28 5,83 5,47

Peugeot 408 1,6 25,79 14,75 11,07 9,23 8,13 7,39 6,86 6,47 6,16 5,92

Базовый класс: «В»

Hyundai Solaris 1.6 18,11 11,01 8,65 7,46 6,75 6,28 5,94 5,69 5,49 5,33

Renault Duster 1,5 20,36 9,86 7,49 6,31 5,60 5,13 4,79 4,54 4,34 4,18

Лада Ларгус 1,6 16,98 11,05 9,07 8,08 7,49 7,10 6,81 6,60 6,44 6,31

*Зеленым цветом показаны самые выгодные периоды эксплуатации в своем классе

ТР,

гб./км

Skoda Octavia 14 Toyota Prius

-ж-

Peugeot 408 1,6_ Hyundai Solaris-16 Renault Duster 1,5 Лада Ларгус 1,6

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— Пробег, тыс. км

50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Рис. 4 — График приведенной транспортной работы (ТР) в зависимости от пробега в смешанном режиме эксплуатации

Также еще раз нужно отметить, что в данном расчете такие немаловаж-

ные параметры, как: удобство использования, себестоимость технического обслуживания, ремонта, набор дополнительных опций, расходы на страхование отброшены в сторону.

Вы когда-нибудь слышали, что легковой автомобиль проехал без серьезных поломок 500 тыс. км?

Например, стоимость ремонта при отказе топливного насоса высокого давления или форсунок высокого давления вследствие износа или одной лишь заправки некачественным топливом может обойтись более чем в 100 тыс. руб., без учета упущенной выгоды. После чего автомобиль с первого места переместится далеко назад. Тоже можно сказать и про дорогую в ремонте автоматическую трансмиссию DSG Skoda Octavia. У гибридного автомобиля, как принято считать, самым слабым и дорогостоящим элементом является высоковольтная батарея. На практике же случаи ее отказа за 15 лет существования гибридных автомобилей редки . Кроме того, даже при повреждении отдельных аккумуляторов ВВБ стоимость их замены не высока и составит не более 10 тыс. руб .

При сопоставлении автомобилей по стоимости транспортной работы немаловажно учитывать и затраты на техническое обслуживание и ремонт. Что и будет проанализировано в следующих статьях.

Список литературы

2. Раков, В. А. Развитие парка гибридных автомобилей/В. А. Раков//Мир транспорта. -2013. -№ 1. -С. 52-59.

4. Раков, В. А. Оценка экономической эффективности гибридных автомобилей / В. А. Раков // Автоматизация и энергосбережение машиностроительного и металлургического производств, технология и надёжность машин, приборов и оборудования: материалы X междунар. научно-техн. конф. — Вологда: ВоГУ, 2015. — С. 161-166.

5. Раков, В.А. Оценка технического состояния гибридных силовых установок автомобилей / В. А. Раков // Сборник научных трудов SWorld. Материалы междунар-й научно-практической конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований 2012». Выпуск 1.-Одесса: КУПРИЕНКО, 2013 -Т. 1. -С. 102-107.

7. Раков В.А. Эксплуатация и обслуживание автомобилей с гибридными силовыми установками / В. А. Раков — Вологда: ВоГУ, 2014. — 143 с.

Vyacheslav Rakov, Cand. Tech. Sci., associate professor

(e-mail: vyacheslav.rakov@mail.ru)

Vologda State University, Vologda, Russia

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания «Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.