Строительство многоквартирного дома на двух земельных участках

А.В. ЖИГАЧЕВ

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского», налоговый юрист.

На практике весьма распространенной является ситуация, когда одно лицо обладает правами на несколько смежных земельных участков. При этом такие смежные земельные участки могут иметь идентичный правовой режим, но могут и существенно отличаться по своим правовым характеристикам: принадлежать одному лицу на различных правах (например, праве собственности и праве аренды), иметь различное разрешенное использование и даже относиться к различным категориям земель.

С точки зрения градостроительных правоотношений актуальным является вопрос: допускается ли в таких случаях строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках? И если допускается, какие особенности следует учитывать при правовом оформлении строительства?

Попытаемся ответить на данные вопросы в рамках настоящей статьи.

Ни в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ), ни в Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ), ни в иных федеральных нормативных актах не содержится специальных правовых норм, регламентирующих вопрос о возможности (или невозможности) строительства здания, строения, сооружения (которые являются объектами капитального строительства — далее ОКС) на нескольких смежных земельных участках.

В то же время правовой анализ некоторых норм ГрК РФ позволяет обнаружить закрепленную законодателем при формулировании базовых положений о строительстве ОКС «единичность» земельного участка.

Так, в п. 16 ст. 1 ГрК РФ указывается, что застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Как видим, в приведенном положении законодатель исходит из принципа строительства ОКС на одном земельном участке.

Но если рассматривать конкретно эту норму (п. 16 ст. 1 ГрК РФ), то здесь скорее следует вести речь об особенностях юридической техники при определении используемых в ГрК РФ понятий (нормы-понятия и нормы-определения, как правило, сами по себе — в отрыве от других норм — не выполняют регулятивную функцию, поэтому единственное или множественное число используемых при их построении словесных оборотов часто не имеет принципиального значения). Вряд ли в этом случае следует делать вывод о необходимости буквального толкования приведенного положения п. 16 ст. 1 ГрК РФ (в части оборота «…на принадлежащем ему земельном участке…»).

В аспекте рассматриваемого вопроса существенно более серьезное значение имеют положения ст. 44 ГрК РФ, регламентирующие правовую природу и содержание градостроительных планов земельных участков (далее — ГПЗУ). Даже поверхностный анализ ч. 3 ст. 44 ГрК РФ позволяет сделать вывод, что ГПЗУ может быть оформлен только в отношении одного земельного участка. К такому же выводу приводит и нормативно установленная форма ГПЗУ (утв. Приказом Минрегиона РФ от 10 мая 2011 г. N 207).

Как указал Госстрой России в письме от 17 декабря 2012 г. N 3427-ВК/11/ГС, ГПЗУ — публичный документ, в котором отражается вся имеющаяся информация о конкретном земельном участке, подтверждающий признание публичной властью конкретного объекта, содержащиеся в нем сведения и порядок о возможном использовании земельного участка (градрегламенты, плотность застройки, этажность и иные показатели), которые необходимы в целях подготовки проектной документации.

В свою очередь ГПЗУ является одним из основополагающих документов для выдачи разрешения на строительство ОКС на данном земельном участке (см. ч. ч. 1, 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, из буквального толкования взаимосвязанных норм ст. 44 и 51 ГрК РФ следует принцип «один земельный участок — один ГПЗУ — одно разрешение на строительство».

Кроме того, следует учитывать положения ч. 1 ст. 48 ГрК РФ, согласно которым «архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка…», и положения п. 2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, императивно устанавливающие, что в состав проектной документации ОКС (за исключением проектной документации линейных объектов) включается схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с ГПЗУ.

Т.е. и архитектурно-строительное проектирование ОКС, исходя из буквального толкования положений ст. 48 ГрК РФ, «привязано» к одному земельному участку.

Тем не менее полагаем, даже с учетом буквального содержания рассмотренных положений ст. 44, 48, 51 ГрК РФ вопрос о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках весьма неоднозначен.

Так, например, если обратиться к Порядку ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42) применительно к порядку внесения в Реестр объектов недвижимости сведений о зданиях, то в аспекте рассматриваемого в настоящей статье вопроса особое значение имеет пп. 7 п. 73 раздела V Порядка. Согласно указанной норме в Реестр объектов недвижимости вносится кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. При этом отдельно подчеркивается, что если здание расположено на нескольких земельных участках, то вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков.

Таким образом, как видим, Минэкономразвития России в принципе допускает ситуацию, когда здание располагается на нескольких земельных участках. Здесь нельзя не согласиться с выводом, изложенным в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 г. по делу N А33-4596/2012 и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2013 г. по этому же делу, в котором суды на основании толкования именно пп. 7 п. 73 раздела V Порядка ведения государственного кадастра недвижимости указывают, что расположение объекта недвижимости на двух и более земельных участках является следствием строительства данного объекта.

Действительно, если допускается размещение здания на нескольких земельных участках (как следствие), то, соответственно, допустимо и строительство этого здания на нескольких земельных участках (как необходимая первопричина).

Судебная практика по вопросу о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках крайне немногочисленна, но тем не менее содержит решения, в которых указанный вопрос разрешен в положительную сторону.

Так, например, в уже упомянутых Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 г. и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2013 г. по делу N А33-4596/2012 судебные инстанции подтвердили допустимость строительства каждого из многоквартирных жилых домов на нескольких смежных земельных участках (при этом, отметим, из материалов дела следовало, что каждое из разрешений на строительство отдельного многоквартирного жилого дома выдавалось на основании сразу нескольких ГПЗУ на каждый из смежных земельных участков, что несколько расходится с уже упомянутым нами и следующим из буквального толкования взаимосвязанных норм ст. 44 и 51 ГрК РФ принципом «один земельный участок — один ГПЗУ — одно разрешение на строительство»). Судами была высказана важнейшая правовая позиция, которую мы считаем необходимым привести дословно: «Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы, прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках, кроме того, не содержит такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как строительство проектируемого объекта на двух и более смежных земельных участках».

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 8 октября 2009 г. по делу N А56-54913/2008 подтвердил правомерность и допустимость государственного кадастрового учета здания, находящегося в границах двух земельных участков. Такой вывод суда, следовательно, косвенно подтверждает также и допустимость строительства здания на нескольких земельных участках.

В то же время, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 23 августа 2010 г. по делу N А43-16325/2009 сделал вывод о незаконности выдачи разрешения на строительство (и, соответственно, о незаконности самого строительства) административно-гостиничного комплекса на трех земельных участках. Однако, обстоятельства данного дела имели существенную специфику:

  • один ГПЗУ был оформлен и утвержден сразу на несколько земельных участков;
  • застройщиком испрашивалось одно разрешение на строительство на трех земельных участках с разными видами разрешенного использования (под индивидуальный жилой дом с прилегающей территорией, под административное здание с хоздвором и под строительство административно-гостиничного комплекса), а также разными правовыми режимами (два земельных участка находились в собственности застройщика, один — в аренде).

В качестве общего вывода выскажем собственную позицию: по нашему мнению, строительство одного ОКС на нескольких смежных земельных участках допустимо, хотя и несколько расходится с буквальным толкованием отдельных положений ГрК РФ. При этом, на наш взгляд, для такого строительства в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Все смежные земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь идентичный (или хотя бы максимально схожий) вид разрешенного использования.
  2. Конкретные правомочия застройщика в отношении каждого из смежных земельных участков (правомочия собственника или арендатора) не имеют принципиального значения при условии, что каждое из соответствующих правовых оснований владения земельным участком и закрепленные цели такого владения (при специальном указании таковых) допускают строительство ОКС.
  3. На каждый из смежных земельных участков, по нашему мнению, должен оформляться отдельный ГПЗУ, и именно совокупность таких ГПЗУ должна стать основанием для выдачи одного разрешения на строительство в отношении ОКС. Это в большей степени будет соответствовать положениям ст. 44, 51 ГрК РФ. При этом, на наш взгляд, в рассматриваемом случае, исходя из предполагаемого пятна застройки ОКС, в каждом из ГПЗУ вполне возможно обеспечить указание таких параметров, как: минимальные отступы от границ каждого из земельных участков в целях определения места допустимого размещения ОКС (естественно, отступ от границ каждого из земельных участков будет определен за исключением границ пересечения пятна застройки ОКС); максимальный процент застройки (коэффициент застройки) в границах каждого из земельных участков.

Очень часто спрашивают: положен ли налоговый вычет при покупке жилья, если человек, который приобрел недвижимость, не работает, но получает пенсию. К сожалению, нет, вернуть назад часть уплаченных денег не удастся. Так что ссылки в письмах читателей на то, что в налоговой инспекции им «немотивированно» отказывают, необоснованны. Дело в том, что эта льгота предоставляется государством в виде возвращения части уплаченного гражданином подоходного налога (налога на доходы физических лиц). Если человек работает — он платит подоходный налог в размере 13% от своих заработков. Но пенсионеры от уплаты подоходного налога освобождены, этот налог с их пенсий не удерживается. Соответственно, и возвращать пенсионеру, потратившемуся на приобретение жилья, нечего. Единственное исключение — работающие пенсионеры. Они могут воспользоваться этой льготой, вернув суммы подоходного налога, уплаченного с их зарплаты.

А теперь — о новациях, которые произошли в нынешнем году с уплатой земельного налога.

После многолетних обсуждений в правительстве, министерствах, в экспертном сообществе вместо введения единого налога на недвижимость, о котором так много говорилось в последнее время, осенью 2014 года был принят закон, изменяющий порядок начисления и уплаты земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.

«Единый налог на недвижимость решено не вводить, — поясняет ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. — Поправками Федерального закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ установлено, что и земельный налог (глава 31 НК РФ), и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) уплачиваются отдельно. При этом оба рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка и принадлежащего на праве собственности гражданину жилого дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), гаража, машино-места, единого недвижимого комплекса, объекта незавершенного строительства, иного здания, строения, сооружения, помещения».

Государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом

Эти поправки в Налоговый кодекс, вступили в силу с 1 января 2015 г. Таким образом, с начала нынешнего года прекращено действие Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» и начали действовать положения главы 32 НК РФ о налоге на имущество физических лиц.

«Одна из новелл нового закона — теперь земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, — поясняет Дмитрий Гордеев. — Раньше такого изъятия не было».

Именно потому многие наши читатели, живущие в собственных квартирах в многоквартирных домах, с удивлением обнаружили осенью в своих почтовых ящиках квитки из налоговой службы с предложением заплатить налог за участок под общим домом.

«В прошлом году такой налог платить было нужно, — говорит Гордеев. — А в 2015 году он отменен, и оплачивать его не надо. Но не запутайтесь: в текущем году мы оплачиваем налоги за предыдущий год. То есть в 2015 году нам пришлют расчетные квитанции за 2014 год, когда требование об уплате такого налога действовало. Напомню, что собственник квартиры в многоквартирном доме является также собственником доли в земельном участке, на котором расположен дом, и эта доля пропорциональна площади его квартиры. Исходя из этого и рассчитывается сумма земельного налога. Уплатить его будет нужно в срок до 1 октября 2015 года. А вот в 2016 году этот налог уже никто платить не будет».

Правда, по мнению эксперта, не стоит рассматривать это решение законодателей, освободивших граждан-собственников от необходимости платить земельный налог за свою долю в «общем» участке, как щедрость государства.

«Согласно Жилищному кодексу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, при условии, если его границы указаны в документах государственного кадастрового учета, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, — уточнил Дмитрий Гордеев. — То есть стоимость такого земельного участка учитывается в стоимости квартиры. А собственник квартиры обязан платить налог на имущество физических лиц.

Единственное, что можно констатировать, это то, что государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом».

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.

Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

(S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:

(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Выводы

Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.

Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.

Проблемы экономики и юридической практики

6’2018

6. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО; ПРИРОДОРЕСУРСНОЕ ПРАВО; ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ПРАВО; АГРАРНОЕ ПРАВО (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.06)

6.1. О ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ЕГО ВЫКУПЕ СОБСТВЕННИКОМ РАСПОЛОЖЕННОЙ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Малышева Анжелика Викторовна, канд. юрид. наук, кафедра гражданского права и процесса Место работы: ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарёва»

Аннотация: статья посвящена проблеме определения размера (площади) земельного участка, подлежащего выкупу собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Предметом анализа явилось законодательство, регулирующее правоотношения по приобретению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, сооружения и судебная практика по спорам, возникающим в связи с отказом в выкупе земельного участка.

Сделан вывод о том, что требование, в соответствии с которым обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой и не согласуется с положениями действующего законодательства о предоставлении земли. Вносятся предложения, направленные на обеспечение правового регулирования исследуемых правоотношений.

Ключевые слова: земельный участок, недвижимость, здание, сооружение, предоставление земельного участка, приобретение земельного участка, право собственности.

THE PROBLEM OF DETERMINING THE AREA OF LAND WHEN IT BOUGHT THE OWNER OF LOCATED ON IT PROPERTY

Keywords: land, property, building, structure, land, provision of land, acquisition land, right of ownership.

О существовании проблемы определения площади земельного участка при его выкупе собственником расположенной на нем недвижимости показательно свидетельствует судебная практика, которая в течении почти двух десятилетий (с момента принятия Земельного кодекса РФ 2001г.) демонстрирует противоречивые подходы к разрешению споров об отказе органов власти и органов местного самоуправления в предоставлении земли.

Правоотношения по приобретению собственником здания, сооружения земельного участка до 2014 года регулировались ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс РФ, ЗК РФ), после указанной даты ст. 39.20 ЗК РФ. В части рассматриваемой проблемы законодательные подходы к правовому регулированию исследуемых правоотношений с 2014 года претерпели некоторые изменения.

Земельным кодексом РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 года (см. п. 7 ст. 36 ЗК РФ) были определены критерии определения размера земельного участка, подлежащего передаче собственнику объекта недвижимости в случаях, когда не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке. Согласно данным критериям местоположение границ земельного участка и его площадь определялись с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом не определялось: что следует понимать под фактическим землепользованием, может ли применение законодателем конструкции «фактическое землепользование» означать, что земельный участок должен быть приватизирован в существующих грани-

Малышева А. В.

О ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ЕГО ВЫКУПЕ СОБСТВЕННИКОМ РАСПОЛОЖЕННОЙ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

цах вне зависимости от площади объекта недвижимости и размера участка, необходимого для его эксплуатации. Указывая на необходимость учета фактического землепользования, законодатель указывал, в том числе, на необходимость применения требований земельного и градостроительного законодательства, не уточняя при этом, о каких конкретно установленных требованиях идет речь и какими нормативно — правовыми актами следует руководствоваться, определяя подлежащую передаче площадь земельного участка.

Ввиду отсутствия четко установленных критериев определения размера земельного участка, подлежащего выкупу, органы власти при предоставлении земельного участка нередко определяли площадь участка произвольно, по своему усмотрению или руководствуясь минимальными размерами предоставления земельных участков в собственность, ранее установленными в ст. 33 ЗК РФ. Кроме того, органы власти зачастую отказывали в предоставлении земельного участка в случае, когда лицо, желающее приобрести земельный участок, не обосновывало необходимость предоставления участка заявленной площади.

Суды в ряде случаев признавали такие отказы соответствующими закону, в ряде случаев — наоборот. Сформировалась достаточно обширная судебная практика. Результаты её анализа позволяют говорить об отсутствии единообразия в применении и толковании действующего до 01. 03. 15 г. п. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Существо одного из выработанных судами подходов, получивших наиболее широкое распространение, состояло в следующем. Применяя положение, предусмотренное п. 1 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ (действующее в редакции до 01. 03. 15 г.) суды делали вывод о том, что исключительное право на приобретение участка в собственность должно распространяться на земельный участок непосредственно занятый объектом недвижимости и земельный участок, необходимый для использования соответствующего объекта. Площадь необходимая для использования соответствующего здания, сооружения должна соответствовать нормам предоставления земельных участков, установленным п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ. То есть определяться в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Реализуя свое право на приобретение земельного участка, собственник должен доказать, что для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости необходим земельный участок именно требуемой им площади .

Вышеизложенные позиции нашли свое отражение в выводах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.12 № 12955/11.

Разъяснения Высшего Арбитражного суда РФ относительно необходимости обоснования площади земельного участка, как показывает практика судов , являются актуальными и на сегодняшний день несмотря на то, что действующая редакция Земельного кодекса не устанавливает специальных критериев для определения границ земельного участка, подлежащего выкупу. Исключен такой критерий определения границ выкупаемого участка, как фактическое землепользование. ЗК РФ не содержит указания на необходимость применения требований земельного и градостроительного законодательства при определении площади и границ приватизируемого земельного

участка. Из ЗК РФ исключены ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ. Принципиальным образом изменены подхода к формированию земельных участков: земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка (ст. ст. 39.14, 39.15, 39.20 ЗК РФ). Буквальное толкование ст. 39.20 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, подлежит выкупу в полном объеме, даже если его площадь превышает размеры, необходимые для обслуживания здания, сооружения. При этом ст. 39.16 ЗК РФ, содержащая исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, не устанавливает такого основания как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Таким образом подход, в соответствии с котором обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой. Показательно на этот счет Судебное решение Арбитражного суда Республики Татарстан.

Арбитражный суд Республики Татарстан признал отказ Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Набережные Челны в предоставлении в собственность земельного участка ООО АТП «Дизельтранс» законным в связи с необоснованностью площади испрашиваемого участка, необходимой для эксплуатации находящейся на нем недвижимости. При этом суд принял во внимание вышеизложенные выводы Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и постановления Президиума ВАС РФ от 03.04.12 № 12955/11 и указал, что «в соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере» .

Вместе с тем нельзя сказать о том, что в условиях действия Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (то есть в условиях действия ст. 39.20 ЗК РФ, принятой взамен ст. 36 ЗК РФ и вышеназванных статей в измененной редакции) в судах сформировалось единая позиция по рассматриваемому вопросу.

Так, в частности Верховный суд Российской Федерации в одном случае указал, что собственник обязан подтвердить необходимость выкупа земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 . В другом случае, суд подтвердил выводы судов нижестоящих инстанций о том, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Проблемы экономики и юридической практики

6’2018

Представляется, что позицию судов о допустимости приватизации земельного участка лишь в том размере, который необходим для функционирования находящейся на нём недвижимости, следует признать обоснованной. Она обусловлена необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов при приватизации земли. На практике не редки случаи, когда гражданами и юридическими лицами осуществляются попытки приватизации земельного участка в размере площади многократно превышающей площадь земельного участка, необходимую для использования находящейся на нём недвижимости. Но в условиях отсутствия единообразной судебной практики и последовательного применения норм о выкупе земельного участка остро встает вопрос о закреплении положений, направленных на обеспечение правового регулирования исследуемых правоотношений. В первую очередь положения, содержащего прямое указание на то, что приобретение в собственность земельного участка допускается в размере площади, необходимой для эксплуатации находящейся на нем недвижимости и превышение такой площади влечет запрет на приватизацию земельного участка, а также положения, содержащего критерии, необходимые для определения (расчета) площади земельного участка.

Считаем, что подход, в соответствии с которым площадь земельного участка, расположенного под объектом недвижимости должна ограничиваться при его приватизации, должен применяться дифференцировано по отношению к субъектам, имеющим право на приобретение земли. В частности, конструкция «фактическое землепользование», применяемая ранее при установлении площади земельного участка, отчуждаемого собственнику недвижимости, от которой законодатель отказался, должна сохранить свое значение для случаев приватизации земельных участков гражданами, названными в п.4 ст.3 ФЗ №137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то есть гражданами, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами. В отношении указанных граждан необходимо установить правило, в соответствии с которым в случаях отсутствия документа, подтверждающего право собственности на индивидуальный жилой дом, документа, определяющего местоположение границ земельного участка при его образовании, и утвержденного проекта межевания территории, земельный участок приобретается гражданином в границах фактически сложившегося землепользования. При этом необходимо исходить из того, что при отсутствии документов границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 80,07%.

Список литературы:

1. Определения: ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10, от 09.04.2010

№А22-2256/10; ВАС Северо-Западного округа от 19.02.2010 по делу

№А13-10885/2008; Постановления ФАС Северо-Западного округа от

26 апреля 2013 г. по делу №А66-6330/2012; ФАС; ФАС СевероЗападного округа от 28 января 2013 г. по делу №А66-5667/2012 и др. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»

2. См., например: решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.06.2016 № А76-21450/215; Постановление арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2016 №А76-15873/2015. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»

3. Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2017 №А65-20955/2017 Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»

4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2. Доступ из справ.- правовой от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс»

5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс»

РЕЦЕНЗИЯ

на статью А.В. Малышевой «О проблеме определения площади земельного участка при его выкупе собственником расположенной на нем недвижимости» Актуальность темы статьи, подготовленной А.В. Малышевой подтверждается значимостью изучения проблем, связанных с реализацией исключительного права собственника недвижимости, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ, на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Статья посвящена проблеме определения размера (площади) земельного участка, подлежащего выкупу собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Предметом анализа явилось законодательство, регулирующее правоотношения по приобретению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, сооружения и судебная практика по спорам, возникающим в связи с отказом в выкупе земельного участка.

Особое внимание автора обращено на сформировавшийся в судебной практике подход к разрешению споров, возникающих в данной сфере и их оценке.

Сделан вывод о том, что требование, в соответствии с которым обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой и не согласуется с положениями действующего законодательства о предоставлении земли.

Автор вносит предложения, направленные на обеспечение правового регулирования исследуемых правоотношений.

Основные положения статьи представляются значимыми в теоретическом и практическом аспектах.

Изложенный в работе материал ранее авторами не публиковался, его оригинальность по системе «Антиплагиат» составляет 80,07%.

С учетом отмеченного, считаю возможным рекомендовать статью А.В. Малышевой «О проблеме определения площади земельного участка при его выкупе собственником расположенной на нем недвижимости» в рецензируемом научном журнале.

Рецензент:

Зав. кафедрой теории и истории государства и права ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева», доктор юридических наук, профессор

А.Р. Еремин