Ставка фиксированная или плавающая?

Ставки по ипотеке – плавающая, фиксированная, комбинированная – что выгоднее

Плавающие или, как их еще называют, переменные ставки по кредитам существуют на рынке жилья достаточно давно. Однако в чистом виде с ними работают лишь несколько банков, и такие продукты пока не пользуются особым спросом, поскольку считаются довольно рискованным видом займа.

Суть применения плавающей ставки такова: процент по кредиту условно состоит из двух частей – постоянной и переменной. Постоянная часть остается неизменной на протяжении всего срока кредитования. Она рассчитывается с учетом таких факторов как срок и сумма кредита, размер первоначального взноса, наличие у клиента страховки.

Переменная составляющая ипотечной ставки зависит от состояния рынка: она привязывается к определенным индикаторам (в России рублевые займы чаще всего зависят от ставки рефинансирования Центрального Банка или индикатора MosPrime Rate, кредиты в долларах – от индикатора Libor, в евро – от индекса Euribor). С учетом этих показателей переменная часть периодически (раз в год или квартал – в зависимости от условий договора) пересчитывается.

В периоды стабильности ставки межбанковского рынка невысоки, и «плавающая» ипотека обычно выгодней (минимум на 2-3% ниже) кредитов с фиксированной ставкой. Однако в случае кризиса, когда индексы начинают расти, кредиты на покупку недвижимости с плавающей ставкой тоже будут дорожать. Таким образом, выбирая ипотеку с переменной процентной ставкой, заемщик делит риски с банком. Если ситуация в экономике останется стабильной, он сможет сэкономить, если же начнется кризис – платежи по кредиту возрастут.

Комбинированная ставка – своего рода золотая середина между первым и вторым вариантом. На начальном этапе она фиксируется на определенный срок (чаще всего около 5-7 лет). За это время заемщик может успеть погасить кредит до наступления периода плавания. Ипотечные программы с такими условиями предлагают множество банков, как крупных, так и небольших. По словам специалистов, такие кредиты пользуются спросом у клиентов. Многие заемщики берут их неоднократно, успевая вернуть долг, пока ставка еще зафиксирована.

Преимущества плавающей ставки

В период стабильности на финансовом рынке ипотека с плавающей ставкой – шанс получить более дешевый заем (в среднем ставки по ним ниже на 2-3%). Такой кредит – идеальный вариант для человека, который планирует вернуть долг в кратчайшие сроки. В этом случае риск серьезного изменения ставки минимален. Однако большинство экспертов советуют остановить выбор на комбинированном варианте, так как размер выплат будет зафиксирован на несколько лет.

За это время заемщик может успеть погасить кредит или, убедившись в своих финансовых возможностях, платить уже по плавающей ставке. Поэтому ипотеку с комбинированной ставкой чаше всего выбирают заемщики, которые рассчитывает вскоре получить какой-либо доход: продать старую квартиру, получить наследство. Также такой кредит удобен бизнесменам, которые не хотят вынимать деньги из оборота, однако доход позволяет им выплатить долг досрочно.

Когда экономическая обстановка меняется, сумма ежемесячного платежа корректируется в зависимости от состояния индикаторов. Она может как увеличиться, так и уменьшиться. Чтобы подстраховаться на случай бесконтрольного роста ставки, нужно выбирать ипотечные программы, предусматривающие верхний и нижний ограничитель (кэп).

Если же существует риск, что процентная ставка сильно увеличится, можно обратиться в банк, чтобы зафиксировать ее. Такая ситуация уже наблюдалась во время кризиса 2008-2009 годов, когда кредитные организации предлагали клиентам перейти на фиксированную ставку с дополнительной выплатой. Однако важно понимать, что банк не обязан идти навстречу заемщику: каждая заявка рассматривается индивидуально, а решение принимается с учетом текущей ситуации клиента, его кредитной истории и других факторов. Еще один вариант отказаться от ушедшей в свободное плавание ставки – рефинансировать заем в другой банк на более приемлемых условиях.

Как отразится нестабильность рубля на ипотеке

С учетом последних событий на финансовом рынке многие эксперты считают, что в ближайшее время систему ипотечного кредитования ждут изменения. По прогнозам АИЖК, в декабре ставки по ипотеке могут вырасти до 13,5%. Кроме того, есть вероятность, что растущая инфляция и нестабильность рубля вынудит банки переходить к плавающей ставке, чтобы разделить свои риски с заемщиками.

Впрочем, ведущие кредитные организации пока не спешат переходить к новой системе. Некоторые специалисты уверены, что в текущих экономических условиях, когда существует риск подорожания ипотеки, фиксированная ставка остается одним из главных банковских преимуществ.

Что же касается программ с комбинированной ставкой, то, несмотря на неблагоприятную финансовую обстановку, они вполне приемлемы для заемщика. Главное преимущество такой ипотеки – существенная экономия на период фиксации ставки. Например, Росбанк выдает классические ипотечные кредиты минимум под 13-14,5% годовых, а при комбинированной программе на период фиксации (5 лет) – под 12,25-13,75%. В такой ситуации заемщику важно правильно рассчитывать силы и, если позволяет доход, выбирать ипотеку с комбинированной ставкой с прицелом на досрочное погашение.

По мнению экспертов, на рынке жилищного кредитования в любом случае сохранятся разные типы ставок. Выбор же наиболее подходящего варианта будет зависеть от условий конкретной программы, возможностей заемщика и текущей экономической ситуации в стране.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

PRIME RATE
Процентная ставка, в наибольшей мере приближающаяся к безрисковой или чистой ставке ден. рынка, т. е. в максимально возможной степени свободная от фин. риска (кредит высшего качества с наименьшей или ничтожно малой премией за кредитный риск)Если говорить о доходности ценных бумаг, то доходы на ценные бумаги правительства США традиционно рассматриваются как соответствующие ставкам, в наибольшей мере свободным от риска. Т. о., разница между доходностью на корпоративные облигации класса `ААА` и на обязательства правительства США со сравнимыми сроками погашения будет приблизительно соответствовать дополнительной премии за риск. Переучетные ставки федерального резервного банка по определенным им коммерческим бумагам и ставки по кредитам банкам-членам под обеспечение ценными бумагами правительства США являются ставками П.-р. федерального резервного банка.По ссудным операциям коммерческих банков под ставками П.-р. понимаются ставки, устанавливаемые для самых надежных кредиторов по краткосрочным ссудам. Определение ссудной ставки П.-р. является одним из проявлений кредитной политики банка, на к-рую, в свою очередь, оказывают влияние ден.-кредитная политика гос-ва, инфляция, общий уровень ставок ден. рынка, наличие дополнительных резервов и общее состояние экономики.Ставки по ссудам предпринимателям отражают в дополнение к перечисленным факторам размер ссуды (при равенстве пр. условий по мере его увеличения снижается ставка); срока ссуд (краткосрочные, долгосрочные и возобновляемые) и местоположение (ставки в фин. центрах стремятся к низшему уровню). Ставка П.-р. по ссудам коммерческих банков является ориентиром, а не жесткой величиной ссудного процента; заемщикам может быть установлена ставка как выше, так и на уровне или ниже на определенное число пунктов ставки П.-р. в зависимости от конкретной ситуации и проводимой банком кредитной политики.В прилагаемой таблице указана ставка П.-р. за 1990-1993 гг. с учетом изменений по краткосрочным банковским ссудам.См. ДЕНЕЖНЫЙ РЫНОК; СТАВКИ ДЕНЕЖНОГО РЫНКА.

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту – процент, определяемый один раз при заключении и на все время действия договора. Такая ставка в отличие от плавающей не подлежит пересмотру.

Фиксированная ставка может быть выгодной как кредитору, так и заемщику, потому что позволяет заранее планировать свои доходы и расходы.

В то же время она не отражает ситуации в экономике, которая может существенно меняться. Так, на февраль 2018 года на международных межбанковских рынках заимствования дешевы: шестимесячная ставка LIBOR равняется 1,84% годовых. В этих условиях даже с премией, покрывающей риск страны, в которой происходит заем, получение кредита в валюте оказывается выгодным. При этом заемщик, взявший деньги, например, за год до этого, оказывается в проигрышном положении, то есть переплачивает, а банк получает дополнительную прибыль.

С другой стороны, по мере выхода мировой экономики из состояния рецессии, когда проценты вырастут, заемщик, наоборот, может получить дополнительный плюс, а кредитор остаться с упущенной выгодой, так как смог бы разместить деньги дороже.

В России на протяжении ряда лет (за исключением кризисных периодов) существует общая тенденция к снижению процентов, о чем свидетельствует, например, уменьшение ставки рефинансирования Банка России с 12,5% в мае 2009 года до 7,75% к концу 2017-го. В такой ситуации все-таки выгоднее брать ипотечный кредит с плавающей ставкой. Но при этом, повторимся, не следует забывать, что ситуация может измениться. Так, например, при резком скачке значения ключевой ставки в конце 2014 года многие заемщики, оформившие кредиты с плавающей ставкой, столкнулись с резким удорожанием обслуживания кредита. По этой причине многие банки, практикующие выдачу таких займов, прекратили предлагать такие продукты, начиная с 2015 года.

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту предпочтительнее, если, во-первых, есть необходимость полностью оградить себя от риска, связанного с увеличением процентных выплат, и клиент готов ради этого пожертвовать возможностью сэкономить на платежах; во-вторых, если экономические показатели свидетельствуют, что кредитные деньги дешевы на момент заключения договора.

В России ипотечные кредиты с фиксированной ставкой – наиболее распространенный банковский продукт. Их предоставляют все без исключения банки, представленные на рынке ипотечного кредитования. На февраль 2018 года текущие рублевые проценты следующие: Сбербанк – 7,4-10%, ВТБ 24 – 9,5-10%, СМП Банк- 9,6-14% годовых.

В России обсуждают вопрос реанимации ипотеки с плавающей ставкой

В России обсуждают вопрос реанимации ипотеки с плавающей ставкой. В конце прошлого года об этом заявило руководство Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В конце октября первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил Минфину и Минстрою совместно с Центробанком РФ, АИЖК и рядом ведущих российских банков подготовить предложения по государственному субсидированию ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ или инфляции.

Минстрой рассматривает возможность введения с 2016 года плавающей процентной ставки по ипотеке для сохранения объемов выдачи кредитов. Однако уже в ноябре замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявил, что «плавающая ставка ипотеки с господдержкой в случае ее введения не должна быть привязана к инфляции». «Если она привязана к инфляции, это разрушительно для всех участников процесса, в том числе для банков», — подчеркнул Моисеев.

Что такое переменная ставка

Плавающая/переменная процентная ставка — ставка по кредитам, размер которой не зафиксирован, а рассчитывается по формуле, определенной договором. Как правило, она привязывается к ставкам на межбанковском рынке, например к MosPrime — индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке.

К такой ставке банк прибавляет еще свой фиксированный процент. В зависимости от условий договора ставка может пересматриваться как ежедневно, так и в другие согласованные сроки, например ежемесячно. Промежутки времени, через которые банком пересматривается плавающая ставка, называются процентными периодами.

Между тем переменная ставка для рынка ипотечного кредитования в России не является новацией — в некоторые банковские продукты она была заложена и раньше. «Она применялась и применяется многими банками, хотя в 2014–2015 годах уже значительно реже», — вспоминает руководитель службы внутреннего контроля банка «ДельтаКредит» Ирина Павлова. В «ДельтаКредит» ранее были продукты с плавающей ставкой, однако они не пользовались особым спросом и были закрыты. «Высоким спросом они не пользовались, поскольку были доступны только по кредитам в валюте и изначально являлись одним из самых рискованных видов кредитования», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

Эксперты считают, что предложения с плавающей ставкой вряд ли составят значительную конкуренцию стандартным предложениям на рынке. «Дело в том, что заемщик, выбравший кредитную программу с фиксированной ставкой, знает, сколько он должен платить банку каждый месяц. Это значит, что можно четко планировать свои расходы по ипотеке, что особенно актуально в периоды экономической нестабильности», — поясняет Кристина Шульгина.

Выгода в ипотечном кредите не зависит от вида кредитования: фиксированная ставка или плавающая. «Выгода зависит больше не от типа, а от размера процентной ставки. Но в целом фиксированная ставка дает четкое понимание о размере ежемесячного платежа на весь срок кредита. При плавающей ставке предсказать динамику индекса, к которому она привязана, практически невозможно. Это осложняет оценку платежеспособности клиента для банка и планирование бюджета самим клиентам», — считает Ирина Павлова.

По мнению экспертов, человек, взявший ипотеку, может столкнуться с непрогнозируемыми расходами. «Это связано с тем, что такая ставка состоит из двух частей — фиксированного базового процента и плавающего индекса (скорее всего, речь будет идти о рублевом MosPrime), который всегда находится в динамике. Для сравнения, в начале этого года индекс составлял 23,52%, в июне — 13,42%, в ноябре — уже 11,82% (в пределах 6–10% несколькими годами ранее). То есть заемщики, оформляющие такую ипотеку, рискуют получить непрогнозируемые и более высокие, чем ожидалось, платежи, а это уже прямой путь к появлению просрочек по ипотечным долгам», — объясняет Кристина Шульгина.

Тем не менее на рынке существуют комбинированные ипотечные продукты. Отличие комбинированных ставок в том, что ставка фиксируется не на год, как при плавающих ставках, и не на весь срок кредитования, как при фиксированных. Так, по словам Ирины Павловой, сейчас в банке «ДельтаКредит» имеется продукт с комбинированной ставкой — первые пять лет ставка фиксированная, далее оставшийся срок — от 7,75% + Mosprime 3M. «Данный продукт пользовался большим спросом у наших клиентов в 2008–2014 годах, в 2015-м клиенты предпочитают фиксированную ставку», — сообщает она.