Ст 236 ГК РФ

1. О назначении жилого помещения и пределах его использования см. Жилищный кодекс РФ.

В п. 1 комментируемой статьи говорится об определенных ограничениях при осуществлении собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению в отношении жилого помещения. Указанные правомочия собственника в данном случае могут осуществляться только в соответствии с назначением жилого помещения, то есть для постоянного проживания в нем.

В п. 2 статьи 15 ЖК РФ говорится о признаках, которым должно соответствовать жилое помещение: оно должно быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан и проживания членов его семьи.

В определенных случаях они могут использоваться для проживания других лиц, которым они согласно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи могут сдаваться собственником на основании договора (найма, ссуды и т.п.), но также исключительно для проживания.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)».

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ст. 15 ЖК РФ, однако в последней говорится о жилых помещениях. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной.

Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации», промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Вместе с тем допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (не связанных с промышленным производством, например магазинов, кафе и др.), учреждений, организаций. Но это возможно только после перевода такого помещения в нежилое, который осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ.

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Комментарий к Ст. 224 ГК РФ

1. Передача вещи (лат. — traditio) представляет собой действия собственника или уполномоченного им лица по вручению предмета договора, с одной стороны, и действия приобретателя (уполномоченного им лица) по принятию этого предмета, с другой стороны. К таким действиям приравнивается сдача вещи перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки, а также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Передача вещи считается состоявшейся, если вещь фактически поступила во владение приобретателя или указанного им лица. По этой причине вещь признается переданной приобретателю с момента фактического поступления в его владение и в случаях, когда к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась в его владении. Это возможно, например, при заключении дополнительного соглашения арендатора и арендодателя о выкупе арендованного имущества в соответствии с п. 2 ст. 624 ГК РФ.

2. Передача должна быть направлена на исполнение обязательства, возникшего из договора о передаче имущества в собственность. По этой причине передача предмета для иных целей, например для ознакомления с его потребительскими свойствами, не может признаваться передачей, влекущей переход права собственности.

3. Иногда передача вещи может требовать специального оформления. Так, в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Аналогичный порядок передачи необходим при исполнении договора мены недвижимости, а также при передаче недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Специальные требования к оформлению передачи содержатся также в положениях ГК РФ о продаже предприятия как объекта гражданских прав (ст. 563).

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное.

Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.

3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда.

Комментарий к статье 256 Гражданского Кодекса РФ

1. Правила ст. 256 ГК подлежат применению с учетом норм Семейного кодекса, закрепляющих имущественные права и обязанности супругов, в первую очередь сосредоточенных в гл. 7 «Законный режим имущества супругов», гл. 8 «Договорный режим имущества супругов» и гл. 9 «Ответственность супругов по обязательствам». В этих главах развиты и конкретизированы правовые установления ГК об имуществе супругов.

2. В ранее действовавшем семейно-брачном законодательстве имущество, нажитое супругами во время брака, относилось к их совместной собственности; имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, относилось к раздельной собственности каждого из них.

Пункт 1 ст. 256 ГК, сохранив в виде общего правила для имущества, нажитого супругами во время брака, правовой режим совместной собственности, сопровождает его оговоркой: «Если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Тем самым была предоставлена возможность перейти от правового режима имущества супругов, предусмотренного в самом законе, на такой правовой режим, который устанавливали бы в договоре сами супруги. Первый режим получил название законного, а второй — договорного. По такому пути и пошел введенный в действие с 1 марта 1996 г. Семейный кодекс. Супругам предоставлено право, заключив брачный договор, изменить установленный законом режим совместной собственности (ст. 34 Семейного кодекса), установив режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен в отношении как имеющегося в наличии, так и будущего имущества супругов.

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. Если договор заключен до регистрации брака, он вступает в силу со дня регистрации брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы заключения брачного договора влечет его недействительность.

3. Как и ранее действовавшее законодательство, ГК и Семейный кодекс относят к раздельному имуществу каждого из супругов, во-первых, имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, во-вторых, имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар или по наследству; в-третьих, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь, и т.п.), кроме драгоценностей и других предметов роскоши, хотя бы они и были приобретены в период брака за счет общих средств супругов (см. абз. 1 и 2 п. 2 ст. 256 ГК; ст. 36 Семейного кодекса). К раздельному имуществу следует отнести и приватизированную одним из супругов квартиру, если другой супруг, хотя и дал согласие на приватизацию, но ее участником быть не пожелал, либо супруги и после заключения брака продолжали проживать раздельно. Правовой режим этого имущества как раздельного в брачном договоре также может быть изменен (см. п. 1 ст. 42 Семейного кодекса). На него в целом либо в части может быть распространен правовой режим общей собственности, совместной или долевой.

4. Абзац 3 п. 2 ст. 256 ГК, как и ст. 37 Семейного кодекса, определяет условия, при которых имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью. Для этого необходимо установить, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость указанного имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). В абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК эти положения сопровождаются оговоркой: «Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное». В ст. 37 Семейного кодекса она излишняя благодаря наличию в том же Кодексе п. 1 ст. 42.

5. Пункт 3 ст. 256 ГК, как и п. 1 ст. 45 Семейного кодекса, определяет порядок обращения взыскания на имущество одного из супругов по его обязательствам. Взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в собственности должника, а при недостаточности этого имущества — на долю в общем имуществе, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества.

6. В п. 2 ст. 45 Семейного кодекса предусмотрено, что по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам каждого из них, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов использовано на нужды семьи, взыскание обращается на общее имущество супругов. При его недостаточности супруги отвечают по указанным обязательствам солидарно имуществом каждого из них.

Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или его часть.

7. Пункт 4 ст. 256 ГК носит отсылочный характер. В нем предусмотрено, что правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются Семейным кодексом. Здесь в первую очередь должны быть использованы ст. ст. 38 и 39 этого Кодекса.