Срок службы зданий по группам капитальности

Капитальность, общий срок службы и периодичность ремонта

Общий срок службы зданий и сооружений, их капитальность определяются долговечностью основных несущих конструкций — фундаментов, стен, перекрытий. По капитальности жилые здания подразделяют на шесть групп со средними сроками службы от 15 до 150 лет, общественные здания — на девять групп со средними сроками службы от 10 до 175 лет (табл.). В технически исправном состоянии здания поддерживаются периодическим проведением текущих и капитальных ремонтов (см. табл.).

Текущий ремонт зданий бывает плановый (профилактический) — для поддержания в технически исправном состоянии конструкций здания и обеспечения их долговечности; непредвиденный (аварийный) — по надобности в процессе эксплуатации.

Капитальный ремонт зданий может выполняться выборочно (с заменой или усилением отдельных элементов конструкций и инженерного оборудования) или комплексно (с полной заменой конструкций в целом по зданию).

Сохранность зданий с учетом расчетного срока службы в значительной мере зависит от планового проведения текущих и капитальных ремонтов. Целесообразно капитальный ремонт совмещать с реконструкцией домов.

Капитальность, общий срок службы и периодичность ремонтов жилых и общественных зданий
Группа зданий
Общий срок службы зданий, годы
Вид ремонта
Периодичность ремонта, год
А. Жилые здания

I. Каменные особокапитальные:фундаменты каменные и бетонные;

стены каменные (при толщине 3 кирпича) и крупноблочные;

перекрытия железобетонные

ТР

ВКР

ККР

II. Каменные обыкновенные:фундаменты каменные (кирпичные при толщине стены 2-2,5 кирпича),

крупноблочные и крупнопанельные;

перекрытия железобетонные, смешанные и каменные своды по металлическим балкам

ТР

ВКР

ККР

III. Каменные облегченные:фундаменты каменные и бетонные;

стены облегченной, кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника;

перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

ТР

ВКР

ККР

IV. Деревянные рубленые и брусчатые, смешанные и сырцовые:фундаменты ленточные бутовые;

стены рубленые, брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные, сырцовые);

перекрытия деревянные

ТР

ВКР

ККР

V. Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые;

фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах;

стены каркасные, сборно-щитовые и глинобитные, перекрытия деревянные

ТР

ВКР

ККР

VI. Каркасно-камышитовые и прочие

облегченные

ТР

ВКР

ККР

Б. Общественные здания

I. Каркасные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменным материалом или зеркальным стеклом

ТР

ВКР

ККР

II. Особо капитальные с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные;

колонны и столбы железобетонные или кирпичные;

перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

ТР

ВКР

ККР

III. С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные;

колонны и столбы железобетонные или кирпичные;

перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

ТР

ВКР

ККР

IV. Со стенами облегченной каменной кладки;

колонны и столбы железобетонные или кирпичные;

перекрытия деревянные

ТР

ВКР

ККР

V. Со стенами облегченной каменной кладки;

колонны и столбы кирпичные или деревянные

ТР

ВКР

ККР

VI. Деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами;

перекрытия деревянные

ТР

ВКР

ККР

VII. Деревянные, каркасные, сборно-щитовые

ТР

ВКР

ККР

VIII. Камышитовые (деревянные) и прочие облегченные здания (телефонные кабины и т. п.)

ТР

ВКР

ККР

IX. Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций

ТР

ВКР

ККР

Примечание: Текущий ремонт (ТР), Выборочный капитальный ремонт (ВКР), Комплексный капитальный ремонт (ККР)

Признаки износа Физический износ, % Примерный состав работ
Оконные блоки деревянные
ill фещины в местах сопряжения коробок и ними, истертость или щели в притворах. 1Ш местами отстала, частично отсутству-щi iiiuuMMi, трещины стекол, мелкие повреж-ИНЬ hi пинок 0-20 Конопатка сопря­жений коробок со стенами. Восста­новление отсутст­вующих штапиков, замазки, стекол, отливов с добавле­нием нового мате­риала до 15 %
1НЫС переплеты рассохлись, покоробились ■ тмим в углах; часть приборов повреж-ИИр Или отсутствует; отсутствую! остекление. Ill iniii.i 21-40 Ремонт переплетов; укрепление соеди­нений накладками, восстановление остекления с до­бавлением нового материала до 25 %

Продолжение таблицы 1.16

Признаки износа Физический износ, % Примерный состав работ
Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаива­ется, переплеты расшатаны 41-60 Ремонт переплетов, коробки и подо­конной доски с добавлением ново­го материала
Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком, створки не открываются или выпадают; все сопряжения нарушены 61-80 Полная замена оконных блоков
Оконные блоки металлические
Уплотнительные прокладки изношены или от­сутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами 0-20 Восстановление уплотнительных прокладок, остек­ление с добавлени­ем нового материа­ла до 15 %
Нарушение герметизации оконных коробок, приборы частично утеряны или неисправны, повреждение оконных отливов, оконные пере­плеты деформированы 21-40 Ремонт переплетов, укрепление соеди­нений, смена до 50 % приборов
Коррозия элементов коробки и переплетов, деформации коробки и переплетов 41-60 Ремонт переплетов и коробки со сме­ной непригодных частей до 50 %
Массовая коррозия оконных коробок и перепле­тов, полное разрушение переплетов и коробок 61-80 Полная замена оконных блоков
Двери деревянные
Мелкие поверхностные трещины в местах со­пряжения коробок (колод) со стенами и пере­городками, стертость дверных полотен или щели в притворах 0-20 Уплотнение сопря­жений, установка дополнительных накладок с острож-кой
Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (ко­лоды) перекошены, наличники повреждены 21-40 Ремонт дверных полотен и коробок с заменой до 50 % приборов
Коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена 41-60 Ремонт дверных коробок и полотен, замена разрушен­ных частей

Ли ii жен ие таблицы 1.16

Продолжение таблицы 1.17

■ИЧеский износ отделочных покрытий приведен в таблице 1.17. и ц а 1.17- Физический износ отделочных покрытий

Признаки износа Физический износ, % Примерный состав работ
Окраска водными составами
не единичные повреждения окрасочного Рвлосяные трещины в рустах, в местах шения потолков и стен 0-20
1 очный слой местами потемнел и загряз-| отдельных местах поврежден 21-40 Промывка поверх­ности и окраска за 1 раз
■ОЧНЫЙ слой растрескался, потемнел и шился; местами отслоения и вздутия 41-60 Промывка поверх­ности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза

Признаки износа Физический износ, % Примерный состав работ
Следы протечек, ржавые пятна, отслоение, вздутие и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой; на поверхности глубокие трещи­ны, царапины, выбоины 61-80 Полная перекраска с подготовкой поверхности

1.4.14 Эксплуатация подвалов и технических подпольев

При осмотре подвалов и технических подпольев необходимо особое внимание обращать на техническое состояние инженерного оборудова­ния, ограждающих конструкций, герметизацию вводов инженерных ком­муникаций, теплоизоляцию трубопроводов, на температуру и влажность воздуха, на режим вентиляции подвальных помещений и технических подпольев, а также на санитарное состояние, защиту помещений от про­никновения животных.

При эксплуатации подвалов и технических подпольев могут возник­нуть следующие недостатки: неисправность инженерного оборудования, затопление подвальных помещений, повреждение или разрушение теп­лоизоляции трубопроводов, высокая влажность воздуха и отсыревание ограждающих конструкций, разрушение отдельных участков полов, за­хламление и загрязнение подвальных помещений и др.

Входные двери в подвал (техническое подполье) должны быть закрыты на замок, а ключи должны храниться в жилищно-эксплуатационной органи­зации. Доступ в помещение представителей соответствующих служб комму­нального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

В неотапливаемых подвалах и технических подпольях температура воздуха должна поддерживаться не ниже 5 °С, с обеспечением не менее чем однократного воздухообмена .

В отапливаемых подвалах температура, относительная влажность и кратность воздухообмена обеспечиваются в зависимости от использова­ния помещений (складские помещения, красные уголки и т.д.).

Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных от­верстий в окнах и цоколе или других устройств.

В зданиях с теплыми полами на первом этаже продухи в цоколе долж­ны быть открыты круглый год. При холодных полах продухи открывают при наступлении теплых и сухих дней и закрывают с наступлением хо-

И ii i i.ipoii погоды. Зимой в сухие неморозные дни целесообразно

т.подполья.

МЦлхпоявления повышенной влажности воздуха в помещениях,

1И «а поверхностях конструкций конденсата или появления пле-

ибкидимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить

пне проветривание подвала или технического подполья через

hi си, устанавливая в них, если возможно, дверные полотна и

1><-и11сты с решетками и жалюзи.

цдишшх и подпольях с глухими стенками при необходимости сле-

И11. и цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в каж-

ии дома, расположив их в противоположных стенах, и оборудо-

• шииыми решетками. В отдельных случаях помещения следует

I. имтяжными вентиляторами.

юироводы отопления, горячего и холодного водоснабжения,

■Ценные в подвалах и подпольях, должны иметь надлежащую те-

фшполяцию, а места перехода через них должны быть обору-

инцптыми мостиками, устанавливаемыми на полы помещений

ipniiiui на трубопроводы).

ии’ичкмх подпольях с грунтовыми полами при капитальном ре-II рекомендуется устраивать полы с твердым покрытием и ук-ш)

‘ ни.пых помещениях рекомендуется устраивать бетонные лотки пи ь.чиализационных стояков, отводящие воду к приемнику ка-.MII

i ‘in происходит затопление подвала или технического подполья «и кодами, в качестве защитного устройства может быть при-I» паж, выполненный по утвержденному проекту, in пивать в подвалах и технических подпольях дополнительный hi под оборудование, пробивать проемы в несущих и ограж-Конструкциях и увеличивать высоту подвальных помещений за ими-и и я отметки пола без утвержденного проекта, а также раз-1м и иругис хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуще-i им и I общих лестничных клеток, не допускается. (опускается откачивать воду из подвалов, если наблюдается, что с . i мыкаются частицы грунта, а также захламлять и загрязнять под-iioMci ценил.

1.4.15. Эксплуатация световых фонарей

Основными неисправностями световых фонарей могут быть: износ деревянных (металлических) переплетов, повреждение и загрязнение стекол, недостаточное количество кляммеров, поддерживающих стекла, неплотное прилегание стекол, плохая промазка фальцев и стыковых соеди­нений, отслоение и разрушение окрасочного слоя переплетов фонарей.

В процессе эксплуатации дома необходимо обеспечить герметиза­цию фонарей путем своевременного ремонта переплетов, замены раз­битых стекол, промазки фальцев или постановки уплотняющих про­кладок и недостающих кляммер; поддерживать в чистоте остекление и подфарники; производить регулярную окраску фонарей с наружной и внутренней сторон.

Надлежащее содержание фонарей предусматривает очистку их сте­кол от копоти, пыли и грязи, а также от снега. Для безопасной экс­плуатации фонарей предусматривается защитная металлическая сетка, предохраняющая от падающего стекла. Для обеспечения естественной вентиляции стыки наружных стекол у фонарей не покрываются замаз­кой, а становятся на резиновые уплотнители.

Окраску световых фонарей с внутренней стороны необходимо возоб­новлять не реже чем через 8-10 лет, а снаружной стороны не более чем через 5 лет. Запрещается мыть мылом и содой поверхности, окрашенные масляной краской.

Список литературы

1 Горохов Е. В. и др. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений.
— Киев: УМКВО, 1988. — 98 с.

2 Порывай Г. А. Техническая эксплуатацией зданий. — М.: Стройиздат, 1990. — 368 с.

3 Порывай Г. А. Организация, планирование и управление эксплуатацией зданий. —
М: Стройиздат, 1983. — 384 с.

4 Мешечек В. В., Воитман А. Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция
жилых зданий. — М.: Стройиздат, 1987. — 240 с.

5 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. — М.: Стройиздат,
1990.-269 с.

6 Диттрих X. Повышение надежности конструкций зданий при модернизации. — М.:
Стройиздат, 1993. — 77 с.

7 Ариевич Э. М. и др. Эксплуатация жилых зданий: Справочное пособие. — М: Строй­
издат, 1991.-510 с.

PtWi’H» К II. Строительство и эксплуатация подземных коллекторов. — М.: Строй-

‘ 113с.

ЫУИпшия систем канализации / В. П. Рудник, П. И. Петимко, В. Д. Семенюк, I M 11од общ. ред. В. Д. Семенюка. — К.: Буд1вельник, 1984. — 128 с.

IV . I ‘!. Ошибки в эксплуатации водопроводов и канализаций. -Л., 1972. —

I’M < Kb (р) Правила оценки физического износа жилых зданий. — М: Прейскурант-

‘пои К С, Техническая эксплуатация и обследование строительных конст-ЕГМ И-1Д-НО АСВ, 2002. — 96 с.

I и,и II Я Техническая эксплуатация зданий: Учеб. пособие. — Пенза: Пенз. инж. HIM. IWi 106c.

■|. М С. Гражданские здания и их техническая эксплуатация. — М: Высш.

■ (‘ II., Ройтман А. Г., Сокова Е. Я и др. Техническая эксплуатация жилых I lii.iiш. шк., 2000. -428 с.

т. // А/. ‘Эксплуатация деревянных конструкций и методы устранения их де-

и.к-оОие. -М. 1982- 106 с. || I i II, «> ()■! 01 2000. Деревянные конструкции. -Мн.: Минстройархитектуры, 2001. —

H’/itM / М 11овышение эффективности эксплуатации жилых зданий. — М: Стройиз-

I ,

…….. 1986. 98 с.

hi I И , Сапрыкин В. Ф. Обследование и реконструкция железобетонных и ка-МН | рукций эксплуатируемых зданий и сооружений: Учеб. пособие. — М: Изд-во

11>2 с.

шшдегно по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий
…. 1ч предприятий. -М.: Стройиздат, 1981. -56с.

29 Леденев В. И., Леденев В. В. Реконструкция и техническая эксплуатация зданий и
сооружений: Учеб. пособие. -М: МИХМ, 1987. — 86 с.

30 Методические указания по техническому обследованию эксплуатируемых зданий. —
М: Стройиздат, 1968.-86 с.

Элементы

здания

Удельные веса

укрупненных конструктив-ных элементов по сб. № 28 УПВС

(табл. 12), %

Удельные веса

каждого элемента по таблице прил. 2 ВСН-53-86, %

Расчет-

ный удельный

вес элемента, li100, %

Физический износ

элементов здания, %

по

резуль-татам оценки

ФК

средневзве-шенное значение физическо-го износа

Фундаменты

0,8

Стены

23,2

4,64

Перегородки

5,8

0,87

Перекрытия

2,2

Крыша

1,6

0,48

Кровля

2,4

0,48

Окончание табл.19

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания –24%.

Ответ: физический износ объекта оценки, рассчитанный по Правилам оценки физического износа жилых зданий, равен 24%.

Расчет физического износа методом срока жизни элементов здания

Метод срока жизни предполагает, что физический износ накапливается равномерно, по мере увеличения срока службы элементов здания. Если предположить, что есть нормативный срок службы элементов, то физический износ здания следует определять по формуле

,

(20)

где Фз–физический износ здания, %;

ФКi –физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

i– порядковый номер конструкции, элемента и систем в здании;

li–коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n–число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по укрупненным показателям вос­ста­но­ви­тель­ной стоимости жилых зданий (УПВС), утвержденным в установленном порядке, а конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2 ВСН 53-86.

Численные значения физического износа отдельных элементов здания следует определять по формуле

(21)

где ФВэл– фактический возраст элемента, конструкции;

ФЖэл– нормативный срок физической жизни элемента.

Нормативный срок физической жизни долгоживущих элементов определяется для в соответствии с группой капитальности здания по Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий (утверждены Приказом Госстроя СССР от 08.09.1964 №147), короткоживущих элементов – по ВСН-58-88 (приложение 3).

Пример определения физического износа здания в целом по методу срока жизни конструкций и элементов

Исходные данные см. в предыдущем примере. Поскольку у объекта оценки IIIгруппа капитальности, то ей соответствует нормативный срок жизни 100 лет. В здании заменили кровлю и полы 10 лет назад. 5 лет назад поменяли двери и 3 года назад сделали ремонт внутренней отделки.

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания –39%.

Ответ: физический износ объекта оценки, рассчитанный по методу срока жизни, равен 39%.

Таблица 20

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

  • «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
  • «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

  • климатические и природные условия;
  • количество людей, проживающих в доме;
  • планировка МКД;
  • интенсивность и срок эксплуатации;
  • уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

  • устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
  • неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

  • конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
  • отделки, обшивки и облицовки;
  • внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

50*(25/100)=12,5%,

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

30*(75/100)=22,5%,

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

  1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
  2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
  3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.