Споры о границах земельных участков

Наложение земельных участков достаточно распространённое основание возникновения земельных споров, особенно если спорные земельные участки расположены вблизи природных объектов: рек, озёр, лесных массивов. Отправной точкой возникновения спора чаще всего является решение ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об отказе тому или иному правообладателю земельного участка в учёте данного земельного участка в действующей системе кадастра недвижимости в связи с пересечением границ его земельного участка со смежным (смежными) земельным участком, в результате чего имеет место полное или частичное наложение площадей земельных участков. При этом государственный кадастровый орган — ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» зачастую самоустраняется от разрешения конфликтной ситуации и его правовая позиция зачастую не выдерживает критики.

Поэтому первый вопрос, который возникает при подготовке документов для обращения в суд за восстановлением права на земельный участок в такой ситуации – это вопрос о выборе способа защиты права и правильной формулировке заявляемых требований. Ниже приводится классическая ситуация.

Фабула дела.

Б. обратился с иском к Ц., ООО «Геоид+», ООО «Агро-Перспектива», ЗАО «Сельхозсервис» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о признании незаконными действий кадастровых инженеров при проведении кадастровых работ и возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности по исключению из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи об описании местоположения границ земельных участков (Дело № 2-846/12 Федеральный судья Аксёнов С.Б.).

Б. мотивировал исковые требования тем, что он в 2002 году приобрёл земельный участок площадью 0,10 га (кадастровый номер 70) в садовом товариществе по договору купли-продажи у К. Право собственности на земельный участок подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Местоположение границ земельного участка на момент заключения договора купли продажи было определено в условной системе координат.

Для цели уточнения границ земельного участка, определения его фактической площади и постановки в связи с этим изменений на кадастровый учёт, Б. обратился в ООО «РАЙЗЕМ», кадастровый инженер которого выполнил кадастровые работы, межевание земельного участка, уточнил его границы и определил его фактическую площадь. При выполнении кадастровых работ выяснилось, что границы земельного участка Б. пересекаются с границами двух земельных участков (кадастровый номер 236 и кадастровый номер 374), принадлежащих на праве собственности Ц. То есть, при определении местоположения границ указанных земельных участков допущены кадастровые ошибки, делающие невозможным постановку на кадастровый учёт земельного участка Б. с уточнёнными координатами местоположения его границ. Поэтому Б. обратился в суд с иском о признании незаконными действий кадастровых инженеров ООО «Геоид+» и ЗАО «Сельхозсервис» при проведении кадастровых работ, а также возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности по исключению из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи об описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374, принадлежащих на праве собственности Ц.

Суд привлёк к участию в деле ООО «Агро-Перспектива», Администрацию Фёдоровского сельского поселения Кимрского района Тверской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской обалсти.

Ответчики исковые требования не признали.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» правовую позицию кадастрового органа, схожую с позицией других ответчиков, изложил следующим образом.

Земельный участок с кадастровым номером 70, принадлежащий Б. состоит на государственном кадастровом учёте (ЕГРЗ) с 19 июля 2001 года.

Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 236 и 374, принадлежащими на праве собственности Ц., внесены в ЕГРЗ в 2006 и 2008 годах в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В рамках реализации подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости 2006-2011 годы) Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости (2002-2007 года)», утверждённой Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2005 года № 560 на территории Тверской области с 11 декабря 2006 года осуществляется перевод государственного кадастрового учёта на централизованную технологию. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 70 содержащиеся в ЕГРЗ были перенесены в автоматизированную информационную систему государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН).

Пересечения земельного участка с кадастровым номером 70 с другими земельными участками документально в государственном кадастре недвижимости не подтверждены.

Защита прав осуществляется способами, указанными в ст. 12 ГК РФ, и иными способами, предусмотренными законом.

Выбранный способ защиты гражданских прав, как признание незаконными действий кадастровых инженеров ООО «Геоид+» при проведении кадастровых работ не предусмотрен действующим законодательством и не повлечёт каких-либо правовых последствий для истца. Следовательно, истцом избран не основанный на законе способ защиты права.

Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как понуждение органа государственной власти (органа наделённого такими полномочиями) осуществить действия по исключению сведений из государственного кадастра недвижимости, без признания решения о внесении таких сведений незаконными. Таким образом, требование истца об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости об описании местоположения границ земельных участок не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. Требования к органу кадастрового учёта, связанные с ведение государственного кадастра недвижимости, в соответствии со ст. ст. 245, 246 ГПК РФ, могут быт заявлены только в порядке главы 25 ГПК РФ. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Судебные решения.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле пришёл к следующему.

«Исходя из объяснений представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» пересечения границ земельного участка с кадастровым номером 70 с земельными участками с кадастровыми номерами 374 и 236 документально в кадастре недвижимости не подтверждены.

В целях установления действительного наложения границ спорных земельных участков по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Из заключения данной экспертизы следует, что земельный участок с кадастровым номером 70 частично накладывается на земельный участок с кадастровым номером 236, площадь наложения границ составляет 649,3 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 70 частично накладывается на земельный участок с кадастровым номером 374, площадь наложения границ составляет 224,8 кв. м.

Не доверять данным выводам, которые суд считает необходимым положить в основу принимаемого решения, оснований не имеется, поскольку они подтверждены межевым планом, на странице 12 которого содержится чертёж, отражающий аналогичное пересечение границ вышеназванных земельных участков.

… В соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учёт или государственный технический учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учётом определённых статьёй 43 настоящего Федерального закона особенностей, признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости учтёнными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее – ранее учтённые объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный технический учёт которых не осуществлён, на права собственности, на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Сведения о ранее учтённых объектах недвижимости с учётом предусмотренного статьёй 7 настоящего Федерального закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ч. 3 ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Таким образом, при установлении согласно межевому плану, изготовленного ООО «Геоид+» и описанию земельных участков, изготовленного ЗАО «Сельхозсервис», местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами соответственно 236 и 374 не было учтено положение земельного участка с кадастровым номером 70, о чём прямо зафиксировано в заключении судебной землеустроительной экспертизы, согласно которой землеустроительная документация по земельным участкам с кадастровыми номерами 236 и 374 была подготовлена без учёта смежных землепользователей: земельного участка с кадастровым номером 70 и, возможно, земель общего пользования садового товарищества.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим законом порядке обязательному согласованию (далее – согласование местоположения границ) с лицами указанными в части 3 настоящей статьи (далее – заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В силу ч. 3 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности; 2) пожизненное наследуемое владение; 3) постоянного (бессрочного) пользования; 4) аренды.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом (ч. 7 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Данные требования действующего законодательства при подготовке землеустроительной документации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374, исходя из экспертного заключения, выполнены не были, что подтверждает доводы истца и опровергает доводы представителя ответчика.

С учётом этого, действия кадастровых инженеров ООО «Геоид+» и ЗАО «Сельхозсервис», проводивших кадастровые работы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами соответственно 236 и 374, следует признать незаконными. При этом суд не может согласиться с утверждением представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», полагавшего, что истцом избран не основанный на законе способ защиты права.

Поскольку суд пришёл к указанному выводу, также подтверждающему, что границы принадлежащих ответчику земельных участков были определены неправильно, последнее свидетельствует о наличии кадастровой ошибки.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» ошибками в государственном кадастре недвижимости являются, в том числе воспроизведённая в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее – кадастровая ошибка в сведениях).

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учёта изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы представленные в соответствии со статьёй 22 настоящего Федерального закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (ч. 4 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

В данной ситуации, по мнению суда, имеет место наличие кадастровой ошибки в сведениях об описании местоположения границ (о координатах характерных точек границ) земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374. В целях исправления данной кадастровой ошибки и восстановления, тем самым, прав Б. необходимо уточнить границы вышеуказанных земельных участков, исключив из земельного участка с кадастровым номером 236 часть земельного участка, с кадастровым номером 70, принадлежащего на праве собственности Б., площадь наложения которого согласно Схемы 1, отражающей взаимное расположение спорных земельных участков и указанной экспертом в виде Приложения к заключению судебной землеустроительной экспертизы составляет 649,3 кв.м, а также исключив из земельного участка с кадастровым номером 374 часть земельного участка с кадастровым номером 70, площадь наложения которой согласно Схемы 1, отражающей взаимное расположение спорных земельных участков и указанной экспертом в виде Приложения к этому же заключению судебной землеустроительной экспертизы, составляет 224,8 кв. м.

Решением от 19 декабря 2012 года Кимрский городской суд Тверской области удовлетворил требования моего доверителя в полном объёме, признав незаконными действия кадастровых инженеров при проведении кадастровых работ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374, и обязав ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» исправить кадастровую ошибку в сведениях государственного кадастра недвижимости.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не согласилось с решением суда первой инстанции в части обязания органа кадастрового учёта исправить кадастровую ошибку в сведениях государственного кадастра недвижимости и подало на решение суда апелляционную жалобу. В апелляционной жалобе кадастровый орган указал, что «… земельное законодательство не содержит норм, уполномочивающих орган кадастрового учёта самостоятельно определять координаты характерных точек границ земельного участка». В связи с этим ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» просило судебную коллегию «решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, указав, что принятое судом решение является основанием для органа кадастрового учёта для исправления кадастровой ошибки путём исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374».

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда оставила апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения, указав в апелляционном определении от 07 мая 2013 года следующее.

«Судебная коллегия не находит оснований согласиться с приведёнными в апелляционной жалобе ответчика доводами в обоснование его несогласия с возложением именно на данного ответчика – орган кадастрового учёта обязанности исправить кадастровую ошибку в сведениях государственного кадастра недвижимости, поскольку заявитель фактически выносит на обсуждение вопрос порядка исполнения судебного решения, при этом не указывая норм действующего законодательства, которым противоречит оспариваемое решение.

Правила исправления ошибок в государственном кадастре недвижимости предусмотрены ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

При этом по смыслу части 5 статьи 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» именно орган кадастрового учёта при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, её описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чём состоит необходимость исправления такой ошибки; орган кадастрового учёта не позднее рабочего дня, следующего за днём принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в предусмотренном частью 4 настоящей статьи порядке.

Также в силу вышеуказанной нормы закона суд по требованию любого органа, в том числе органа кадастрового учёта, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях.

Возложение обязанности на заявителя определить характерные точки оспариваемое решение не содержит.

Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального законодательства не установлено».

Проблема, с которой рано или поздно сталкивается подавляющее большинство владельцев земельных участков, хотя и имеет во многом исторические корни, кардинального решения не нашла и в наши дни. Участки земли, даже поставленные на кадастровый учет и принадлежащие законным владельцам (о чем есть соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости), зачастую не имеют надлежащего описания своих границ, пересекаются или даже полностью налагаются на другие участки. Данному печальному обстоятельству довольно продолжительное время не придавали должного значения. Однако в последнее время в судах наблюдается нарастание количества споров об установлении либо уточнении границ земельных участков. О видах споров, возникающих на этой почве, об отличиях споров о границах от иных споров в отношении земельных участков, о способах исправления кадастровых ошибок шла речь на семинаре, организованном в марте текущего года Школой права «Статут». Некоторые аспекты выступления Елены Деменьковой, признанного эксперта в области правового регулирования оборота недвижимости, земельных и кадастровых отношений, мы осветим в материале.

Споры между правообладателями смежных земельных участков могут возникать по самым разным основаниям. Но, как показывает судебная практика, первоосновой любого «пограничного» конфликта является несовпадение юридических и фактических границ, то есть указанных в документах и существующих на самом деле.

Действительно, если фактические границы земельного участка совпадают с границами юридическими, то и предмета для спора, как правило, не возникает, либо он решается довольно просто. Когда правообладатели решают между собой вопрос о том, где именно поставить забор и правомерно или неправомерно тот или иной обладатель земельного участка возвел объект недвижимости, алгоритм судебного рассмотрения во многом выработан. Сложности возникают, по крайней мере на сегодня это так, когда речь идет о тех земельных участках, границы которых не закреплены в ЕГРН.

Когда правообладатели могут повлиять на границы земельного участка

Одна из наиболее частых ситуаций, из которых возникает спор между правообладателями, — необходимость уточнения границ ранее установленных земельных участков.

И надо сказать сразу, что только из спора между владельцами возможно такое решение суда, которое в итоге приведет не только к определению границ участка на местности и не только к внесению уточняющих записей в ЕГРН, но и к фактическому изменению юридических границ земельного участка. Это в общем-то не означает, что в принципе невозможны никакие иные споры, в частности споры с органом кадастрового учета, с органом регистрации, оспаривание его действий и т.д. Такие споры тоже возможны, но в большинстве случаев они не приведут, опять же как показывает анализ судебной практики, к разрешению именно межевого спора. Межевой спор разрешается только правообладателями.

Разберемся в причинах возникновения земельных споров, влекущих за собой необходимость уточнения границ ранее учтенного земельного участка.

Для начала обратимся к нормативной базе. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости) содержит положения, касающиеся межевого плана, которые говорят о том, что в тех случаях, когда законодателем установлено обязательное согласование границ, неотъемлемой частью межевого плана является согласование границ. А в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастровой деятельности) прописаны требования к акту о согласовании границ и непосредственно к процедуре согласования границ. Та деятельность, которая осуществляется кадастровым инженером при подготовке межевого плана, в принципе, описана в ст. 39, 40 Закона о кадастровой деятельности. Что из этого вытекает?

Акт согласования границ должен быть подготовлен в тех случаях, когда происходит изменение границы земельного участка, который имеет общую границу с другими, смежными участками, сведения о которых внесены в ЕГРН. И когда происходит изменение координат характерных точек, подразумевается наличие акта согласования. Поскольку это неотъемлемая часть межевого плана, то и план, и акт согласования должны быть представлены в орган регистрации. Спор о границах может возникнуть на разных этапах. Он может возникнуть уже при непосредственном обращении кадастрового инженера за согласованием границ, когда кадастровый инженер уведомляет смежных землепользователей о проведении согласования. Причем, обращает внимание Е. Деменькова, уведомление может быть как личным (адресным), так и осуществляться через публичное информирование.

Цитируем документ

В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по адресу электронной почты и (или) почтовому адресу, по которым осуществляется связь с лицом, право которого на объект недвижимости зарегистрировано, а также с лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с п. 7 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с уведомлением о вручении (при наличии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости) либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:

1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об адресе электронной почты или о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

2) смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.

Пункт 8 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности

Насчет публичного информирования: неоднократно и Верховный суд РФ, и Конституционный суд РФ высказывали такую позицию, что в отношении тех правообладателей, чьи адреса содержатся в публичном реестре, кадастровым инженером должны быть направлены личные уведомления о проведении согласования границ. В отношении всех остальных правообладателей, чьи адреса не содержатся в ЕГРН, осуществляется публичное информирование через публикации. Почему потребовались данные разъяснения? Положения закона позволяют быть истолкованными таким образом, что если хотя бы один из адресов правообладателя отсутствует (то есть если, условно говоря, у нас несколько смежных правообладателей и в отношении одного из них контактной информации нет), то абсолютно все заинтересованные лица информируются через публичное сообщение.

Если после проведенного надлежащим образом информирования через публичное сообщение о проведении согласования границ кто-то из смежных правообладателей в установленное время на собрание не явился, соответствующая отметка делается кадастровым инженером в акте согласования границ. Исходя из положений Закона о кадастровой деятельности, с такой отметкой акт о согласовании границ признается надлежащим, прикладывается к межевому плану, и документы направляются в органы регистрации.

Вот именно эта ситуация и вызвала ряд обращений в высшие судебные инстанции. И ВС РФ указал (см. п. 19 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.2016), что в тех случаях, когда контактная информация правообладателя в ЕГРН наличествует, для них по указанным адресам должно поступить уведомление о том, что проводится согласование границ с соответствующей информацией — где и когда. А уж являться им или нет — это исключительно их решение. Если в межевом деле будет содержаться информация о том, что личное информирование состоялось, но правообладатель на собрание, посвященное согласованию, не явился, то далее все действия, которые осуществляют кадастровые инженеры в рамках его полномочий, считаются согласованными.

Решаем вопросы на этапе согласования

На этапе согласования кадастровому инженеру уже могут быть высказаны возражения относительно согласования границ смежными землепользователями. Закон о кадастровой деятельности говорит о том, что возражения должны быть обоснованны, они могут быть занесены в акт согласования границ, и если границы не согласованы и есть возражения, споры подлежат рассмотрению в установленном порядке.

А каков этот порядок? Административного порядка рассмотрения таких споров нет. Закон о регистрации требует только акта о согласовании границ. А если возник спор, то мы понимаем, что стороны к единому решению не пришли, и никакого согласования не произошло, и акта, как документа, подтверждающего волеизъявление, в природе не существует. Причем могут быть не согласованы как фактические, так и юридические границы.

На практике чаще всего, когда приходит кадастровый инженер с межевым планом, если у соседей нет споров по границам фактическим, то и по границам юридическим достаточно редко правообладателем выражается какое-либо несогласие. Хотя бы потому, что неспециалисту трудно определить наличие ошибок исходя из межевого плана. Но если возражения возникли, какие есть варианты? Пытаться, не доводя дело до суда, в ходе определенных переговоров с участием кадастрового инженера этот спор разрешить. В этом случае у кадастрового инженера будет возможность внести соответствующие изменения в межевой план. Здесь мы констатируем некий законодательный пробел с точки зрения того, что подробной регламентации обращения ущемленного правообладателя, в том числе к какой-либо саморегулируемой организации кадастровых инженеров, в рамках досудебного урегулирования конфликта в российском праве нет.

Вторая ситуация, при которой, как правило, возникает земельный спор: акт согласования границ подготовлен без возражений, межевой план в отношении земельного участка поступил в орган регистрации, кадастрового учета, и там обнаружилось, что имеется пересечение земельного участка, границы которого уточняются, с границами иного земельного участка. Это является основанием для приостановления осуществления кадастрового учета и при отсутствии исправлений последующего отказа в осуществлении кадастрового учета. И здесь спор зачастую возникает, когда орган регистрации высылает соответствующее уведомление в адрес заинтересованного лица. Заинтересованное лицо, получив такую информацию, может действовать по различным направлениям, защищая свое право. Что здесь у нас говорит законодательство? Первый вариант: может быть оспорено само решение о приостановлении. С декабря 2016 г. положениями Закона о кадастровой деятельности введен обязательный досудебный административный порядок оспаривания именно решений о приостановлении кадастрового учета комиссией, которая создана при Росреестре.

Цитируем документ

Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета (в случаях, если Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» допускает возможность осуществления кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (далее — решение о приостановлении), могут быть обжалованы в административном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования…

При этом обжалование решения о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Статья 26.1 Закона о кадастровой деятельности

Второй возможный вариант развития событий: внесение изменений в межевой план. Можно с помощью кадастрового инженера доработать его, поправить границу и представить новые документы.

И последний, третий вариант — рассмотрение спора в судебном порядке. Но надо иметь в виду, что задача, которая в этом случае поставлена перед судом, заключается именно в установлении верных юридических границ земельных участков. По практике, поделилась Е. Деменькова, эти споры осложняются последующим вовлечением в так называемую кадастровую ошибку. Ошибку, которая имеет место в публичном реестре, в результате того, что в свое время границы ряда земельных участков были уточнены таким образом, что произошло некое смещение. И для того чтобы уточнить границы ранее учтенных земельных участков, получается, что нужно вернуться к межеванию, которое было проведено какое-то время назад в отношении других ранее учтенных земельных участков.

Споры о границах с регистрирующим органом

Спикер обратилась и к иным возможным ситуациям спора вокруг границ земельных участков, в которых могут быть задействованы не только правообладатели.

Так, спор с органом регистрации возможен, но не приведет к разрешению спора о границах. В конце прошлого года было определение экономической коллегии ВС РФ как раз о возможности, допустимости рассмотрения спора с органом регистрации. Что произошло в практике? Когда мы говорим о спорных границах, это всегда спор между смежными правообладателями. И этот спор носит исковой характер. Поэтому не подлежит разрешению судом спор с органом кадастрового учета в качестве противоположной стороны.

Но все-таки ситуации (что со смежным правообладателем, что с органом регистрации) — схожие. Заинтересованное лицо получает отказ от органа кадастрового учета в уточнении границ смежного участка, и далее следует оспаривание этого отказа. Здесь позиция судебной практики однозначна. Такой спор с органом кадастрового учета разрешен быть не может. Но есть и другие ситуации, где действия органа кадастрового учета могут быть оценены с точки зрения правильности применения им норм права, и суд должен высказаться относительно законности/незаконности его действий. Эксперт привела пример такого рода спора.

Пример из практики

Орган кадастрового учета, самостоятельно уточняя границы одного земельного участка, переводит координаты границы земельного участка из одной системы в другую. В результате спорный земельный участок смещен относительно смежных. Соответственно, юридически земельный участок оказался в совершенно иных границах. Правообладатель, обнаружив соответствующие изменения, обращается к органу кадастрового учета с требованием о признании его деятельности незаконной и о возврате его участка в прежний статус. Суды признают: да, то, что сделал орган кадастрового учета, незаконно, местоположение земельного участка полностью изменилось. Но отказывают в удовлетворении требований на основании того, что спор, по сути, межевой, касается границ земельных участков. Мол, если вы хотите определения границ вашего земельного участка относительно ваших соседей-смежников, к ним и идите и в этом процессе заявляйте требование относительно определения границ.

И здесь появляется Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 27.12.2018 № 310-ЭС18-13357 по делу № А14-14459/2017. Что говорит Экономическая коллегия? Во-первых, действия органа регистрации должны быть оценены с точки зрения законности. И суды признали их незаконными. Но раз так, то это должно быть отражено в резолютивной части. Почему суды отказали? Они сослались на совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где есть позиция, что споры по правам не подлежат разрешению с органом регистрации.

А вот Коллегия ВС РФ указала, что по титулу участка с собственником спорить не нужно. А значит, дальше у правообладателя, заинтересованного лица появляется возможность иска к государству. И при возникновении спора о границах заинтересованное лицо видит, что для него с точки зрения защиты его прав надлежащим является обращение именно к органу регистрации и оспаривание его действий. И если суд видит, что нет оснований для того, чтобы не рассматривать незаконность или законность тех или иных действий органа регистрации, то дело можно рассмотреть.

Второй момент этого спора — что делать дальше правообладателю? В конкретной ситуации дело было направлено на новое рассмотрение, ВС РФ сказал судам: надо рассматривать вопрос о возможности возвращения участка к статусу ранее учтенного.

На практике в ситуации, когда речь идет о кадастровой ошибке, смежные правообладатели чаще предъявляют требования не об установлении и определении границы, а о возврате участка к статусу ранее учтенного. Это бывает, когда один смежник уточнил границы своего участка, другой начинает уточнять свои и понимает, что не может этого сделать в силу того, что часть его участка будет налагаться на уже уточненные границы соседа. Вот тогда правообладатель и хочет разрешить конфликт — не через спор о границах, а через возврат своего участка к ранее учтенному. Но это не очень эффективно, считает Е. Деменькова, потому что в результате нового уточнения те же самые наложения и смещения границ участков будут иметь место, спор может затянуться до бесконечности, а границы так и не будут уточнены. Поэтому в этой ситуации возврат к ранее учтенному участку не является эффективным способом защиты. Ситуация стабильности и разрешения спора возможна только тогда, когда граница смежных участков, в том числе и юридическая, будет установлена, зафиксирована, и тогда мы можем говорить, что конфликт исчерпан.

Принять к сведению

Согласно нормам законодательства сведения в ЕГРН считаются достоверными, если не доказано иное. Но презумпция достоверности сведений в реестре не гарантирует, что они не содержат ошибки.

Установить ошибку в определении юридической границы участка возможно при представлении следующих документов:

  • правоустанавливающих документов;

  • документов, созданных при образовании земельного участка (межевого дела, например);

  • градостроительной документации.

Если нет никаких документальных свидетельств, юридическая граница может быть установлена в соответствии с фактической, если в течение 15 лет в отношении нее не было возражений.

Вопрос жителя г. Новоалтайска: Сдали документы на продажу дома и земельного участка. Но регистрацию приостановили по причине пересечения моего земельного участка с соседним. Каким образом разрешить споры об определении границ земельного участка и избежать при этом потери времени?

Согласно пункту 20 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», наличие пересечения границ земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление гражданина, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), является основанием для приостановления государственной регистрации. При этом действующим законодательством пределы пересечения границ земельных участков с границами других земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, не установлены.

Согласно статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок – этонедвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. И именно описание местоположения границ земельных участков является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок, в качестве индивидуально определенной вещи.

Границы земельного участка – это линии, определяющие пределы земельного участка. Устанавливаются на местности (в натуре) и фиксируются в документах установленной формы (планы, чертежи границ).

Если возникли споры об определении границ земельного участка, то данный спор можно решить путем проведения межевания земельного участка.

Межевание земельного участка – проведение кадастровых работ кадастровым инженером, в результате которых устанавливаются границы земельного участка на местности (определяются координаты характерных точек границ земельного участка).

Кадастровый инженер должен являться членом саморегулируемой организации (сведения обо всех кадастровых инженерах размещены на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru). Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план. За достоверность сведений в межевом плане кадастровый инженер несет не только административную, но и уголовную ответственность.

Межевой план необходимо представить в любой близлежащий офис многофункционального центра (МФЦ) вместе с заявлением о внесении сведений о границах земельного участка в единый государственный реестр недвижимости.

Обязательным приложением межевого плана является Акт согласования границ с соседями. Если имеется спор по границам с соседями, то такой спор решается в судебном порядке с проведением дорогостоящей экспертизой.

В случае установления границ земельных участков в судебном порядке после вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается вместе с межевым планом в орган регистрации прав.

Что делать, если в ЕГРН выявлены сведения о земельных участках, содержащих реестровые ошибки?

Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.

В этом случае для исправления реестровой ошибки правообладателю земельного участка необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав, обратившись лично в МФЦ, посредством почтового обращения, либо в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

Законом предусмотрены три варианта исправления реестровых ошибок:

— путем формирования межевого плана (для формирования межевого плана кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие факт наличия такой ошибки, а также в разделе «Заключение кадастрового инженера» следует обосновать наличие такой ошибки);

— в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕРГН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);

— на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

В заключение отметим, также, что к требованиям об исправлении реестровых ошибок не применяется срок исковой давности, так как, заявляя указанные требования, истцы, как правило, фактически владеют своим земельным участком, несмотря на выявленную реестровую ошибку.

Устинова Светлана, ведущий специалист – эксперт Межмуниципального Новоалтайского отдела

Управления Росреестра По Алтайскому краю

Существуют объективные основания полагать, что уже в ближайшее время в законодательстве может появиться прямой запрет на регистрацию сделок в отношении земельных участков, сведения о границах которых не внесены в государственный кадастр недвижимости (см. п. 21.4 распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»). Подобные изменения с большой вероятностью могут повлечь увеличение количества земельных споров, в том числе связанных с образованием наложения границ земельных участков. По сведениям Росреестра (по данным сайта www.rosreestr.ru), по состоянию на 1 июля 2016 г. из 57,8 млн земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, только у 48,9% установлены границы. Об основных способах защиты права при наложении границ земельных участков с учетом актуальной правоприменительной практики читайте в материале.

Принимая во внимание тот факт, что судами все активнее используется термин «фактические границы земельного участка» (границы, закрепленные на местности с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, — см., например, Определение ВС РФ от 13.12.2016 № 56-КГ16-33), отметим, что в данной статье речь пойдет о «юридических границах земельного участка», под которыми понимаются границы, местоположение которых установлено посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части, внесенные в государственный кадастр недвижимости (подп. 8 п. 2 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218-ФЗ).

Из существующего многообразия можно выделить следующие основные способы защиты права в ситуации наложения границ земельных участков:

  • признание недействительными результатов межевания;

  • исправление реестровой ошибки;

  • признание права отсутствующим;

  • признание незаконной постановки на государственный кадастровый учет.

Правильно избранный способ защиты права при наложении границ земельных участков необходим для определения круга надлежащих ответчиков, установления предмета доказывания, что способствует быстрому и эффективному рассмотрению спора. В зависимости от особенностей конкретной ситуации возможно использование указанных способов защиты как по отдельности, так и комплексно.

Признание недействительными результатов межевания земельного участка

Этот способ защиты прав чаще всего применяется при наложении границ земельных участков, которое образовалось в результате нарушений, допущенных при согласовании местоположения границ земельного участка со смежными землепользователями, а также в случае несоответствия местоположения границ земельного участка материалам землеустроительной документации.

Пример из практики

В постановлении от 09.12.2016 № Ф01-5045/2016 по делу № А43-15490/2015 АС Волго-Вятского округа с учетом положений законодательства и установленных по делу обстоятельств счел обоснованным вывод нижестоящих судебных инстанций о том, что формирование и внесение сведений в ГКН о границах спорного земельного участка осуществлены с нарушением закона, в частности, в отсутствие согласования границ со смежными землепользователями и без учета материалов лесоустройства.

При этом важно отметить, что сам по себе факт отсутствия подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя (см. п. 2.9 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010—2013 гг., утв. Президиумом ВС РФ 02.07.2014). Указанная позиция Президиума Верховного суда РФ применяется судами при рассмотрении конкретных дел (см., например, постановление АС Поволжского округа от 14.07.2016 № Ф06-10116/2016 по делу № А06-9566/2015).

Также важно отметить, что при удовлетворении требования о признании результатов межевания недействительными определенный судом способ восстановления нарушенного права должен быть эффективным и разрешать спор по существу. Так, к примеру, рассматривая один спор, Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение, указав, что признание результатов межевания недействительными само по себе не влечет восстановление нарушенных прав истца (см. Определение ВС РФ от 14.02.2017 № 32-КГ16-29).

Исправление реестровой ошибки

С 1 января 2017 г. утратила силу ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ), определявшая кадастровую ошибку как воспроизведенную в государственном кадастре недвижимости ошибку в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Одновременно п. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ введено понятие реестровой ошибки.

Цитируем документ

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Соответственно, действующее законодательство предусматривает следующие способы исправления реестровой ошибки:

  • по решению государственного регистратора прав в случае представления документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения;

  • на основании вступившего в законную силу решения суда.

Исправление реестровой ошибки по решению государственного регистратора допускается в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, и не допускается, если исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3, 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ).

В большинстве случаев разрешение споров, возникших при образовании наложения границ земельных участков, в своем конечном итоге предполагает изменение объема прав и обязанностей как минимум у одного из смежных землепользователей, что будет являться объективным препятствием для исправления реестровой ошибки государственным регистратором прав во внесудебном порядке. В связи с этим мы будем рассматривать исправление реестровой ошибки в судебном порядке.

Принимая во внимание, что правоприменительная практика по исправлению реестровой ошибки еще должным образом не сформирована, а также тот факт, что понятия «кадастровая ошибка» и «реестровая ошибка» сущностно совпадают, поскольку межевой план, технический план, карта-план территории и акт обследования являются документами, на основании которых вносятся сведения в государственный кадастр недвижимости (ст. 22, 23, 24, 24.1 Закона № 218-ФЗ), можно предположить, что уже сформированные подходы судов к разрешению споров, возникающих при исправлении кадастровой ошибки, сохранятся и применительно к спорам по исправлению реестровой ошибки.

Истцом в рамках дела об исправлении кадастровой ошибки является правообладатель земельного участка. Ответчиками по такому иску должны быть орган, осуществляющий кадастровый учет, и правообладатель земельного участка, в сведениях о границах которого содержится ошибка, затрагивающая интересы истца (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 31.12.2014 № Ф08-8451/2014 по делу № А53-11052/2013).

При квалификации заявленного требования как требования об исправлении кадастровой ошибки суд, кроме ее выявления, должен обеспечить также исправление выявленной ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости (см. постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 6002/13 по делу № А40-66486/12-120-629).

Стоит отметить, что законодателем не раскрыта сущность ошибки, содержащейся в межевом плане, что порождает на практике проблемы при разрешении соответствующих споров. Ошибка в межевом плане может быть вызвана:

  • неисправностью измерительного оборудования, использовавшегося кадастровым инженером;

  • проведением работ в условной или местной системе координат без привязки к общей государственной системе;

  • неправильной обработкой полученных измерений и т.д.

Бывает, что на практике встречаются случаи, когда кадастровый инженер может определить местоположение границ земельного участка «в интересах клиента», не используя землеустроительную документацию, не учитывая фактическое землепользование, наличие построек смежного землепользователя и т.д. Законодательство не содержит ответа на вопрос, можно ли квалифицировать такие сведения, занесенные в межевой план, а впоследствии и в государственный кадастр недвижимости, как ошибочные и могут ли такие сведения содержать в себе признаки наличия реестровой ошибки. По мнению автора статьи, не любая ошибка, содержащаяся в межевом плане, является реестровой, и не каждое несоответствие земле­устроительной документации, отраженное в государственном кадастре недвижимости, является реестровой ошибкой.

Пример из практики

В одном из дел суд выявил кадастровую ошибку, вызванную использованием метода дегитализации (картометрического способа), имеющего меньшую точность в сравнении с геодезическим способом, которым установлены координаты ранее учтенного земельного участка (см. постановление АС Северо-Кавказского округа от 30.04.2015 № Ф08-2151/2015 по делу № А32-43300/2013).

В другом деле суд выявил кадастровую ошибку, вызванную включением в границы земельного участка полосы отвода автомобильной дороги (см. постановление АС Северо-Западного округа от 10.03.2017 № Ф07-64/2017 по делу № А66-17540/2015).

Кадастровые ошибки могут иметь место также в случае описания и учета земельного участка меньшего размера, чем находившийся в пользовании, а также в случае, если не были учтены объек­ты недвижимости, расположенные на уточняемом земельном участке (см. постановление АС Московского округа от 26.05.2016 № Ф05-5856/2016 по делу № А41-73342/15).

Важно подчеркнуть, что перечень способов исправления кадастровой ошибки является открытым. Возможно установление смежной границы земельных участков, установление местоположения всех границ участка (см. постановление АС Московского округа от 26.05.2016 № Ф05-5856/2016 по делу № А41-73342/15) либо границ смежных земельных участков. Также допускается и исключение сведений в отношении всех границ земельного участка из государственного кадастра недвижимости без последующего их установления, например, в случае наложения границ одного земельного участка на другой путем «поглощения» его границ.

Признание незаконными действий регистрирующего органа по постановке на кадастровый учет земельного участка

Ответчиком по этой категории дел является регистрирующий орган, а дела рассматриваются в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, либо в порядке КАС РФ. При этом заявление с требованием об оспаривании действий регистрирующего органа может быть подано в течение трех месяцев с момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов (п. 4 ст. 198 АПК РФ, п. 1 ст. 219 КАС РФ).

Поскольку наложение границ земельного участка предполагает, как правило, наличие спора о праве, такой способ не нашел широкого применения в судебной практике, но применяется в случае, если наложение границ земельного участка обусловлено принятием регистрирующим органом решения, которое впоследствии привело к образованию наложения границ земельных участков в случае, если отсутствовали основания для принятия такого решения.

Пример из практики

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.07.2013 по делу № А74-4423/2012 суд указал, что кадастровая палата поставила на кадастровый учет земельный участок при очевидном наложении его на два других земельных участка. Данное обстоятельство послужило основанием для признания незаконными действий регистрирующего органа.

Признание права отсутствующим

Как указано в п. 52 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Данный способ защиты права является специфическим и применяется, как правило, в комбинации с приведенными выше способами защиты (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 № Ф08-6548/2015 по делу № А32-11236/2014), но может применяться и в качестве самостоятельного способа защиты права.

***

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что для избрания надлежащего способа защиты права в ситуации наложения границ земельных участков необходимо выяснить причины образования такого наложения, изучить земле­устроительную документацию в отношении земельных участков (в первую очередь, определяющую местоположение границ земельных участков при их образовании) и документацию, являющуюся основанием государственного кадастрового учета земельных участков. Правильно избранный способ защиты права поможет определить круг надлежащих ответчиков по делу, а также поспособствует эффективному судебному разбирательству.

Принять к сведению

Стоит особенно выделить применение такого способа защиты, как признание права отсутствующим, при разрешении споров, вытекающих из наложения границ земельных участков на земельные участки лесного фонда.

Проблема корректности и точности местоположения границ земельных участков лесного фонда обуславливается тем, что картографической основой для отображения границ лесных участков являлись материалы проектов лесоустройства, на которые вручную наносились границы обособленных участков лесного фонда. Координатное описание границ проекты лесоустройства, как правило, не содержат.

Таким образом, лесоустроительная документация, сформированная вручную и без использования специальных технических средств, может содержать некорректную информацию относительно местоположения границ земельных участков лесного фонда и их площади, что нередко порождает возникновение споров, связанных с наложением земельных участков на земли лесного фонда. Устранение наложения, образовавшегося в результате пересечения границ земельного участка и границ земельного участка лесного фонда, может осуществляться в порядке признания у РФ отсутствующим права собственности на соответствующую территорию земельного участка лесного фонда, которая входит в площадь такого наложения (см., например, постановления АС Московского округа от 12.09.2016 № Ф05-12559/2016 по делу № А41-99013/2015, от 25.02.2016 № Ф05-20224/2015 по делу № А41-44952/2014).

Уточнение границ и другие способы решения земельного спора Поделиться в соцсетях:

Для того, чтобы беспрекословно владеть участком, необходимо с точностью знать, где пролегают его границы. Участок может быть зарегистрирован и поставлен на кадастр, но при этом сведений о его точных границах в Росреестре может и не быть. На сегодняшний день в России огромное количество участков не имеют точно установленных границ.

Либо они определены схематично, без определения точных координат на местности. Все это неизменно приводит к проблемам. Одна из самых распространенных проблем – споры и судебные разбирательства с соседями из-за не верно установленных границ участков.

Почему важно уточнить границы участка?

Владельцы земельных участков, границы которых не установлены, часто сталкиваются с проблемами захвата их территории, и как следствие к земельным спорам и судебным разбирательствам. Кроме того, к собственникам таких участков могут быть применены административные штрафы, так как документально не подтверждено их право пользоваться определенной территорией.
Если границы вашего участка не уточнены, Вам необходимо провести процедуру по определению на местности границ земельного участка. Простыми словами эту процедуру называют межевание.
Работы по межеванию позволяют официально закрепить, где заканчиваются границы конкретного земельного надела. Местоположение и границы земельного участка отображается и фиксируется в специальном документе — межевом плане. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Полученные данные необходимо передать в Росреестр для внесения и закрепления полученной информации, при этом госпошлину оплачивать не требуется.

Вовремя проведенное межевание, а также внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка является гарантией прав собственников, минимизирует возникновение земельных споров, а также, позволяет полноценно распоряжаться своим имуществом.

Причины появления споров по границе участка

Часто встречающимися причинами, которые вынуждают прибегать к обжалованию и повторному уточнению границ между территориями, являются:

  • неточности, которые были допущены кадастровыми инженерами и неверные расчеты при выполнении работ по межеванию участков;
  • противоречивые задокументированные сведения (речь может идти о неточных методах землеустройства, применяемых ранее);
  • присвоение соседом участка, границы которого требуется установить (самозахват чужой земли).

Чтобы миновать судебные разбирательства, закон предписывает в обязательном порядке согласовывать результаты межевания с гражданами, владеющими смежными с конкретным участком землями.

Однако, споры с соседями зачастую возникают как раз при подписании актов о согласовании границ или выносе границ на местности. Если спор с владельцами смежных территорий не удается разрешить самостоятельно, требуется вмешательство в дело суда, который решит спор, основываясь на положениях Земельного кодекса.
Если соседу удастся доказать факт нарушения границ, он может оспорить результат этой процедуры даже при условии внесения данных в Кадастр.

Разрешение спора по границе участка

Людям, которые не желают втягивать в конфликт представителей суда, можно предпринять попытки договориться между собой. Но если уладить дело самостоятельно не получается, есть смысл прибегнуть к помощи специалистов. Что делать, если договориться не получается?

Порядок действий:

1. Устранение ошибок
Если в реестре обнаружена кадастровая ошибка технического характера, следует обратиться в Росреестр с заявкой, в которой сослаться на №218-ФЗ с требованием исправить недочет. Можно приложить необходимую документацию в качестве доказательства своей правоты. У регистрирующего органа в этом случае в распоряжении есть всего 3 дня с момента поступления документов для исправления ошибок или объяснения причин отказа.

2. Уточнение границ участка
Необходимо уточнить фактические границы спорной территории, ее положение на местности относительно смежных участков. Прибегнуть к этим работам придется в любом случае для отстаивания своей позиции в суде или предоставления доводов владельцам соседних наделов. Для проведения повторного межевания предстоит оплатить работу кадастрового инженера, который будет действовать в рамках договора. Полную процедуру по определению границ участка мы описали в нашей статье Зачем уточнять границы и площадь земельного участка.
В том случае, если уведомление отправлено/получено всеми владельцами участков, границы которых требуется уточнить, но во время межевания присутствовали не все, их уведомят о том, где и когда можно пройти процедуру согласования акта. Последующая неявка свидетельствует о согласии со всеми условиями, поэтому утверждение бумаги может состояться без их присутствия.

3. Составление искового заявление и экспертиза
В некоторых случаях сложность может возникнуть из-за нежелания соседей подтверждать процедуру согласования границы прилегающей территории. Такие вопросы рекомендуется решать исключительно через суд. Для этого следует обратиться туда с исковым заявлением. Его должны подписать владельцы участков, которые заинтересованы в решении спора. В качестве ответчика будет привлекаться хозяин прилегающей территории, чинящий препятствия для проведения необходимых проверок, включая землемерие.
Назначение экспертизы производится по ходатайству любого лица (одного из участников конфликта). Инициатива может исходить и от судебных органов. Главным недостатком экспертизы считается ее стоимость. При обычном процессе межевания требуется привлечение порядка 15000 руб и выше. В случае проведения экспертного исследования потребуется сумма, почти втрое превышающая предыдущую (около 40000 руб.)
Сбор спецкомиссии и проведение госэкспертизы во время ведения дел, связанных с землемерием, не относятся к обязательным процедурам. Установлено, что земельную экспертизу назначают в 90% случаев по решению членов суда и лишь при условии, если она не была проведена до обращения несогласных сторон к представителям правоохранительных органов.
Экспертиза необходима, если имеют место быть конфликтные моменты во время изучения в суде иска от стороны, имеющей в собственности один из наделов.

«Dura lex, sed lex»

Процесс может идти по 2-м направлениям:

1) Если документация, предоставленная членам судовой инстанции, несет мало информации для вынесения решения по спорной земле, назначают практическую экспертизу. Все работы курирует Роскомзем. Экспертиза аналогична той, которая проводится во время обычного процесса землемерия. Для его проведение требуется участие кадастрового инженера, который обладает официальным разрешением, дающим право заниматься кадастровыми и геодезическими работами. Этот человек обязан поставить подпись в экспертном заключении, где подробно описываются итоги процесса. По поводу сроков, в течение которых необходимо выявить объективные границы наделов, в законодательстве России ничего не сказано, но следует обращать внимание на соглашение, заключенное с экспертом, в котором должны определяться эти сроки.

2) Необходимо выполнить госпроверку документации, включая кадастровую, руководствуясь №78-ФЗ (ст. 6). Требуется проверить документы по частным участкам, чтобы определить, совпадает ли план участка с исходными границами. Кроме того, предстоит выполнить проверку техусловий и требований, отраженных в действующих нормативных актах страны. Инициаторами этих работ могут стать третьи лица и представители муниципалитета, которые заинтересованы в ее проведении. Ответственными за ход работ являются члены Росреестра, которые работают в регионах. Максимальный срок данной процедуры может достигать 3-х месяцев со дня поступления документов, подлежащих исследованию.
Отсутствие результата по поводу решения споров с соседями должно сигнализировать о том, что без привлечения суда и написания иска не обойтись. Для грамотного составления документа целесообразно проконсультироваться с юристом по земельным вопросам, который подскажет, как сделать все правильно, учитывая особенности дела.

Куда гражданам подавать исковые заявления

Подача исков осуществляется в территориальные суды, то есть в места, на которых находится природный объект – земля. Мировой судья заинтересован в том, чтобы как можно быстрее разрешить конфликт, причина которого заключается в невозможности установления истцом порядка использования имущества/земли.
Представители районных судов могут разрешить конфликты, связанные с землемерием и установлением территориальных периметров спорных земель.

Исковая давность и ее сроки

Все конфликтные ситуации, которые имеют отношение к земле, разрешаются при условии соблюдения срока исковой давности, который не должен превышать 3-х лет. Отсчет следует вести с момента, когда заявителю становится известно о наступлении обстоятельств, по которым происходит нарушение его прав.

Иногда, рассматривая дела, представители судовых инстанций сталкиваются с трудностями при определении точной даты, свидетельствующей о нарушении прав граждан, обращающихся с иском. В связи с этим суд может оставить за собой право продлить время, которое требуется для изучения иска.

Судебная практика: случаи из жизни

Даже в суде иногда могут возникать накладки. В основном речь идет о нарушении порядка, который определен действующим законодательством.

Например, судебная коллегия пензенского облсуда посчитала правильным отменить решение, принятое 22.10.2013 года Ленинградским судом этого же города. Причиной явился отказ лиц, которые владеют смежными территориями, участвовать в рассмотрении дела и работ, связанных с изменением границ.

Чтобы воспользоваться доказательной базой, необходимо учесть показания свидетелей, разницу грунтов, обратиться к архивным материалам и обратить внимание на постройки, находящиеся на землях. Без проведения исследования решить возникший спор не представляется возможным.
Если документы не содержат четких указаний, касающихся границ участка, границами принято считать линии, которые сложились 15 лет назад и более, закрепленные с применением искусственных или природных объектов. Данным правилом необходимо руководствоваться и в том случае, если речь идет о проведении в отношении этих земель процедуры землемерия 10-летней давности.

Заключение

В любом случае спор, даже при его рассмотрении в суде, всегда подлежит разрешению. Однако, лучше не доводить до судебных разбирательств и решать земельные вопросы вовремя. Для этого нужно провести межевание своих участков и внести достоверные и узаконенные данные в Кадастр.

Точные границы раз и навсегда решают все споры с соседями и не приведут к суду в случае их возникновения.

Заказать уточнение границ земельного участка вы можете .
Получить консультацию по любому земельному вопросу Вы можете, оставив заявку ниже или по телефону +7 (499) 350-80-89