Собственность в Германии

Призрак бродит по Германии — призрак экспроприации приватизированных квартир. В поддержку этой идеи в ряде городов уже прошли массовые демонстрации, в Берлине за неделю собрали необходимые для проведения городского референдума 20 тысяч подписей, вопрос выносился на дебаты в бундестаге.

«Экспроприировать Deutsche Wohnen и Ко»

Стоит сразу сказать, что речь идет не о тех, кто владеет одним или даже несколькими объектами жилой недвижимости, короче говоря, не о мелких собственниках. Набирающая силу кампания направлена против крупных фирм, которым принадлежат свыше 3 тысяч квартир. Прежде всего — против котирующегося на бирже акционерного общества Deutsche Wohnen AG, у которого в одном только Берлине арендуют жилье свыше 100 тысяч домохозяйств.

Берлин, 6 апреля 2019 года: демонстранты требуют «экспроприировать Deutsche Wohnen и Ко»

Тем не менее, факт остается фактом: в 21-м веке в столице благополучной демократической страны с рыночной экономикой, конституция которой гарантирует право собственности и допускает ее отчуждение только в интересах всего общества, громко зазвучали призывы отторгнуть недвижимое имущество у частных фирм и передать его в руки государства, а точнее, местным властям.

Одни наблюдатели видят в этом опасное стремление прибегнуть к чисто социалистическим методам времен ГДР, другие воспринимают происходящее как естественную реакцию общества на резко обостряющуюся проблему, которую политики пока так и не смогли решить другими способами.

Рост квартплаты на десятки и даже сотни процентов

А проблема действительно есть: в Германии, где в силу целого ряда исторических причин больше половины населения пользуется съемным жильем, арендная плата быстро — а в важнейших экономических центрах даже стремительно — растет. В результате, как отмечалось в одном из недавних исследований, дорогое жилье выдавливает молодые семьи из больших городов Германии.

Согласно различным данным, арендная плата в целом по стране увеличилась с 2007 года примерно на 37 процентов, а, скажем, в Мюнхене, самом дорогом из крупных городов ФРГ, в среднем на 61 процент. Однако наиболее остро данная проблема встала сейчас в Берлине, где еще долгое время после воссоединения Германии в 1990 году можно было найти жилье по весьма умеренным для столичного города ценам. Но за последние семь лет средняя квартплата подскочила здесь на 71 процент, а в некоторых районах, где раньше было особенно много выгодной жилплощади, она за десять лет взлетела на 100-150 процентов.

Жить в новых домах с квартирами повышенной комфорности в центре Берлина многим не по карману

Главная причина — быстрый рост числа жителей столицы при низких темпах строительства социального жилья. Население Берлина, имеющего статус федеральной земли, растет из-за притока студентов и трудовых мигрантов — как внутренних, так и иностранных — ведь городу в условиях экономического бума нужны как высококвалифицированные кадры, так и рабочие руки.

В то же время власти Берлина, которым с 2001 года правят социал-демократы (в данный момент в коалиции с левыми и зелеными), уже не первый год слишком мало внимания уделяют строительству социального и просто общедоступного жилья.

Зато частные компании уже многие годы активно сооружают в Берлине (инвестируя, в частности, значительные средства в санацию недвижимости на территории бывшей ГДР) жилье повышенной комфортности или бизнес-класса, и эти квартиры охотно скупают инвесторы, среди которых немало иностранцев, в том числе и россиян. Это подогревает рост цен на жилую недвижимость.

Власти Берлина мало строили и много приватизировали

Многолетние низкие объемы социального жилищного строительства привели теперь к тому, что число находящихся в распоряжении города квартир быстро сокращается. Дело в том, что в Западной Германии и, в частности, в Западном Берлине с послевоенных лет успешно действовала система, при которой жилье для малообеспеченных слоев населения строили частные фирмы, но власти предоставляли им различные льготы, что позволяло инвесторам брать с жильцов сниженную арендную плату.

Демонстрация против роста квартплат в Берлине собрала свыше 20 тысяч участников

Одно из условий таких сделок между властями и бизнесом состояло в том, что по истечении довольно длительного срока инвесторы получали право сдавать освобождающиеся льготные квартиры уже по рыночным ценам. Этим (а также ремонтом и модернизацией домов) во многом объясняется удорожание жилья на 100-150 процентов в некоторых районах западной части Берлина, считавшихся раньше «дешевыми», например, в Кройцберге, Веддинге и Нойкёльне.

Ситуацию серьезно усугубило еще и то, что столица ФРГ и другие немецкие города, накопившие особо крупные долги, в начале 2000-х годов решили поправить свое финансовое положение путем приватизации значительной части муниципального жилищного фонда. В Берлине он оказался особенно большим, потому что к социальным квартирам в западных районах добавилось бывшее государственное жилье в восточной, гэдээровской части.

За полтора десятилетия власти Берлина сократили принадлежавший им жилищный фонд примерно вдвое. Реприватизировать именно эти проданные в свое время крупным частным фирмам многоквартирные дома и целые кварталы как раз и требуют теперь те, кто участвует в акциях протеста и подписывает петицию в поддержку городского референдума.

Немецкие политики реагируют по-разному

Немецкие консерваторы и либералы решительно раскритиковали эту инициативу. Канцлер ФРГ Ангела Меркель (Angela Merkel) заявила во время дебатов в бундестаге 10 апреля, что правительство считает экспроприацию «совершенно неправильным путем».

Объявление о сдаче 1-4-комнатных квартир в доме в районе Нойкёльн обклеено призывами к протесту

Ее однопартиец по ХДС, министр экономики Петер Альтмайер (Peter Altmaier), назвал идею «чисто левым популизмом», способным нанести реальный ущерб экономической конъюнктуре и интересам миллионов квартиросъемщиков, поскольку может отбить у частных инвесторов желание строить жилье. Лидер либеральной партии СвДП Кристиан Линднер (Christian Lindner) подчеркнул, что «экспроприация не создаст ни единой дополнительной квартиры».

В то же время один из самых популярных в настоящее время немецких политических деятелей, сопредседатель партии «Союз-90″/»зеленые» Роберт Хабек (Robert Habeck), заявил, что «в крайнем случае» можно прибегнуть и к инструменту экспроприации, и указал на Основной закон ФРГ, который предусматривает такую меру. По мнению политика, «было бы просто абсурдным, если бы мы пользовались этой возможностью только для того, чтобы строить новые автобаны, но не для того, чтобы бороться с острейшим дефицитом жилья».

На что потратить 36 миллиардов евро?

Защищая частную собственность, конституция ФРГ в то же время действительно допускает и ее отчуждение «в целях общего блага» (статьи 14 и 15). Однако там же сказано, что при этом должно выплачиваться возмещение, размеры которого могут быть оспорены в суде. Так что берлинским властям, если они все-таки пойдут по пути экспроприации, придется настроиться на длительные юридические разбирательства в различных инстанциях и серьезные судебные расходы.

Реагируя на идею экспроприации, головное объединение немецкой строительной промышленности (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie) подсчитало, что городским властям Берлина придется выплатить концернам компенсацию предположительно в размере до 36 миллиардов евро. На эти деньги, утверждает отраслевой союз, в столице на муниципальных земельных участках можно было бы соорудить около 220 тысяч новых квартир, отвечающих к тому же новейшим стандартам энергосбережения.

Профессор политологии Высшей школы Дюссельдорфа (HSD) Фолькер Айхенер (Volker Eichener) в беседе с DW высказался против того, чтобы тратить «ограниченные и очень ценные средства» налогоплательщиков на приобретение жилья на вторичном рынке: от этого, возможно, у довольно ограниченного числа жильцов снизится квартплата, но это никак не поможет всем тем, кто находится в поиске доступной квартиры.

Вместо этого профессор Айхенер предлагает в масштабах всей Германии радикально, в четыре раза, увеличить федеральные и муниципальные инвестиции в социальное жилищное строительство. «Бороться с крайностями на рынке жилья следует, во-первых, с помощью многообразной структуры арендодателей и, во-вторых, с помощью большой доли квартир, построенных при поддержке государства», — убежден ученый.

Подписывайтесь на наши каналы о России, Германии и Европе в | Twitter | Facebook | Youtube | Telegram | WhatsApp


  • Особенности жилья в Германии

    Немцы снимают квартиры

    Семь из каждых десяти жителей стран Евросоюза живут в собственных домах и квартирах. Но, во-первых, подавляющее большинство — это сельское население, а, во вторых, в Германии ситуация другая. Больше половины жителей страны предпочитают снимать жилье — в первую очередь, потому что они хотят оставаться мобильными. Самые популярные — малоквартирные дома. Таких строится в последние годы больше всего.


  • Современная архитектура

    Разумеется, строятся в Германии и многоквартирные дома. Но часто — не типовые, не безликие «коробки», а дома интересной, оригинальной архитектуры — как, например, дюссельдорфский комплекс Der Neue Zollhof.


  • Добровольная коммуналка

    Жилье в Германии, за небольшими исключениями, частное, и лучшие квартиры в престижных районах больших городов стоят немало. Поэтому, скажем, студенты предпочитают селиться в так называемых добровольных коммуналках (Wohngemeinschaft). Самый большой плюс таких жилищных сообществ: плату за квартиру можно поделить на несколько человек. Кухню и ванную, как и положено в коммуналке, убирают по очереди.


  • Без ремонта

    В бывшей ГДР жилищный вопрос пытались решить, строя микрорайоны блочно-панельных многоэтажек, как это было и в Советском Союзе. Но очень многие продолжали жить в домах, построенных еще в XIX веке, в которых в лучшем случае делали косметический ремонт (на снимке: дом в берлинском районе Пренцлауер Берг в 1980-е годы). Их реставрировали лишь после объединения Германии.

  • Вот моя деревня…

    Конечно, немцы живут не только в больших городах. Но качество жилья в сельской местности Германии практически не отличается от качества городских квартир. Дома — благоустроенные, со всеми удобствами, с горячей водой, дороги — прекрасные… Вот только развлечений меньше.

  • Внутренний дворик

    Но вернемся в немецкие города. Старые городские застройки немецкой столицы знамениты, кроме всего прочего, своими внутренними двориками, в которых когда-то часто располагались небольшие мастерские. Сегодня здесь играют дети, стоят детские коляски и велосипеды…

  • Домик в пригороде

    Очень популярны у немецкого среднего класса односемейные домики, которых много в пригородах больших городов. Стоят они немало (в среднем, 300-500 тысяч евро), зато ипотечная ссуда сейчас в Германии очень низкая: около двух процентов годовых, если вы берете, скажем, половину этой суммы на десять лет. А если не покупать, а снимать такой дом, то он обойдется чуть дороже, чем городская квартира.

    Инга Ваннер, Элизабет Грениэр

Смотреть видео 01:47

В отличие от РФ, где 92% земли — государственная собственность («ЭЖ», № 32), в ФРГ в собственности государства всего 13% земельных ресурсов. 90% этой государственной собственности — автомобильные и железнодорожные пути.

В последние годы в ФРГ стабильно снижается и доля муниципальной собственности на земельные участки. Она колеблется от 15% в малых общинах до 30% территории общин в крупнейших городах. Заметим, что общая площадь застройки в Германии составляет около 8% всей площади страны. Таким образом, в Германии частная собственность на землю распространяется в среднем на две трети территории муниципальных образований.

В законодательстве нет понятия «земельный участок»

Субъектами публичной земельной собственности в ФРГ, как и в России, являются Федерация, федеральные земли (субъекты Федерации) и оба уровня местного самоуправления — общины и районы.

При этом в законодательстве понятия «земельная собственность» и «недвижимость» идентичны. Говорят о недвижимости, подразумевают — земельная собственность, и наоборот. В § 94 Германского гражданского уложения — основе земельного законодательства — определено, что к земельной собственности относятся вещи, неразрывно связанные с землей, в первую очередь здания, строения.

В соответствии с Положением о поземельной книге следует, что земельный участок — это территориально ограниченная часть поверхности земли, которая учтена на отдельном листе в поземельной книге либо под индивидуальным номером в инвентарной описи на персонифицированном листе поземельной книги.

Здесь принципиально важно отметить, что конституирующее значение для признания того или иного объекта земельным участком имеет факт его отражения в поземельной книге. Сам по себе этот факт регистрации является основанием для того, чтобы объект регистрации расценивался и рассматривался как земельный участок.

Единицей земельной собственности является земельный участок, который включает в себя составные части и принадлежности. Существенную группу составных частей представляют продукты земли. Например, растения, но до тех пор, пока они связаны с данным участком. Принципиально важно, что в Германии здание не рассматривается в качестве самостоятельного объекта собственности, а является составной частью земельной собственности.

Гражданское уложение также допускает (и это весьма экзотично для россиянина), что к принадлежности земельного участка относятся и некоторые движимые объекты. Согласно § 97 к этой категории относятся вещи, которые не являются самостоятельными объектами права, так как предназначены для обслуживания земельного участка.

В целом понятие недвижимости, то есть земельной собственности, включает в себя:

  • земельные ресурсы, то есть земельные участки с находящимися на них составными частями и принадлежностями;

  • наследуемое право застройки, очень близкое к праву собственности, каковым не является;

  • жилищная собственность в трактовке закона «О жилищной собственности», что в первую очередь связано с общей долевой собственностью.

В отношении муниципальной земельной собственности действует принцип целевого назначения, который позволяет выделить две группы объектов.

Первая — имущество, которое служит общему благу жителей общины. Это могут быть объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, имущество, предназначенное для общеуправленческих потребностей.

Вторая, нередко признаваемая теоретической, поскольку связана со сложно доказуемым на практике «обеспечением развития общины», — недвижимость, приобретаемая муниципалитетом для жилищного строительства или промышленного развития. Согласно статистическим данным, в настоящее время в среднем ежедневно 114 га земельных ресурсов переводится под застройку. За последние 20 лет Германия прирастила таким образом 5% застроенной территории. Увеличение площади застройки — достаточно серьезная проблема, которая начинает будоражить многие умы внизу, в местных сообществах, и вверху, во властных структурах.

О немецком земельном налоге

Земельная собственность (земельные участки) подлежит налогообложению. Земельный налог, как и в России, является местным налогом. Он в полном объеме поступает в бюджеты общин.

Как и в России, существует освобождение от уплаты земельного налога. Но освобождение от налогообложения осуществляется в зависимости от формы собственности — государственной или частной, исходя из вида использования земельного участка. От уплаты земельного налога освобождаются немецкие хозяйствующие субъекты, организации, физические лица, которые используют собственность или часть ее в общественно значимых целях. И не имеет значения, кто осуществляет публично значимые, в том числе благотворительные, мероприятия — юридическое или физическое лицо, церковь или государство, община или инициативная группа граждан.

При налогообложении земельной собственности важна точная информация о ценах на нее на конкретной территории.

По информации Федерального агентства недвижимости Германии (BImA), определение стоимости всегда осуществляется на принципах оценки по рыночной стоимости, складывающейся на основе предложений покупателя и продавца. Учитываются также правила застройки в данной местности. Наличие связи стоимости земельного участка с правом застройки и правилами застройки конкретной территории значительно влияет на земельный рынок.

Факторами, влияющими на определение цены, являются также:

  • расположение земельного участка относительно других земельных участков;

  • назначение и категория земель данной местности;

  • степень и плотность застройки участков;

  • наличие разрешения на строительство;

  • обремененность различными сервитутами.

Эти сведения содержатся в поземельной книге и кадастре. Например, в Бонне цены колеблются от 4000 евро за квадратный метр до 5000 евро. Самые дорогие участки расположены, главным образом, на юге и юго-западе Германии. Однако в Берлине есть участки, по стоимости сопоставимые с участками в южной части страны.

Оценку земельных участков проводят независимые эксперты, специалисты, состоящие на государственной службе, или специалисты, числящиеся в штате банков и страховых компаний. Основные методы оценки традиционны: сравнительный, оценка объекта и оценка доходности. Допускаются споры об оценке. При этом главная цель — обеспечить прозрачность сделок на земельном рынке.

Когда объект недвижимости выступает в качестве залога, то оценивается он в залоговых стоимостях по специальным коэффициентам.

В России самый слабо администрируемый налог — земельный

В отличие от Германии и других европейских стран в России нет дефицита земельного ресурса. Это обилие ведет к тому, что очень сложно все земельные участки в одинаковой степени интенсивно вовлечь в экономический оборот. Ясно, что при плотности 2,1 человека на квадратный километр физически отсутствует достаточное количество физических и юридических лиц, способных эффективно осваивать огромные территории. И наблюдается парадоксальная ситуация. В стране нет законодательных ограничений на право земельной собственности, но у главного латифундиста — государства — нет стимулов к тому, чтобы передавать земельные участки в экономический оборот. Все годы реформы местного самоуправления самым больным остается вопрос о земельном налоге, зачисляемом в полном объеме в местные (муниципальные) бюджеты. Поскольку публичная земельная собственность не разграничена между уровнями власти, отсутствуют земельные участки как объекты собственности и налогообложения, то и земельный налог не взимается с гигантской площади. И это — одна из причин столь нищенского состояния подавляющего большинства поселений (около 98% поселений — получателей этого налога — являются дотационными).

К сведению

Поземельная книга — ведомственный реестр о собственниках, правах и обременениях, установлении залога (ипотеки) земельного участка.

Кадастр — ведомственный реестр о земельных наделах (участках), зданиях, топографии.

ИСТОЧНИК: Федеральное агентство недвижимости ФРГ (BImA)

Флориан Шнайдер, эксперт Российско-Германской внешнеторговой палаты:

Отсутствие публичного (правового) доверия к российскому реестру объектов недвижимости — самая большая трудность при работе на рынке недвижимости России. Зачастую земельные участки, даже не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, невозможно приобрести в собственность и реализовать проект по строительству предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции.

Работа над ошибками

В предыдущем выпуске «Муниципального форума» допущена досадная ошибка — неверно указан номер федерального закона о приграничном сотрудничестве. Вместо № 190-ФЗ следует читать № 179-ФЗ.

Аннотация: В статье рассматриваются особенности территориального (межхозяйственного) землеустройства в Германии (на примере проведения процесса разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония).
Особое внимание акцентируется на законодательство страны, в частности «Строительный кодекс», в отношении перепланировки земельных участков. Описываются Градостроительные договоры, которые предназначены для осуществления публичными органами своих полномочий по решению градостроительных задач и выполняющие публичную и правовую функции по управлению земельных участков в отношении их разрешенного использования. Выделяются и описываются характерные особенности деятельности общины, которая играет важную роль в проведении перепланировки территории. Показаны теоретический и практический алгоритмы действий по перепланировке земельных участков.
Abstract: The article examines features of territorial (inter-farm) land management in Germany (on the example of the process of land division by the land cadastre of Saxony). Special attention is paid to the legislation of the country, in particular the «Construction code», in relation to the redevelopment of land plots. The paper describes the Urban development contracts, which are intended for the public authorities to exercise their powers to solve urban problems and perform public and legal functions for the management of land plots in relation to their permitted use. The theoretical and practical algorithms of actions on the re-planning of land plots are shown. Ключевые слова: территориальное (межхозяйственное) землеустройство, землепользование, земельное законодательство, землеустроительные действия, планы использования земель.
Keywords: territorial (inter-farm) land management, land use, land legislation, land management actions, land use plans.

Территорию Федеративной Республики Германия составляют 16 равноправных субъектов — федеральных земель. Государственное устройство регулируется Основным законом – конституцией Германии.

Федеральные земли обладают широким кругом полномочий в области создания и принятия местных соб­ственных законов.

В соответствии с законодательством Германии федеральные земли должны следовать федеральным законам в процессе создания систем зонирования и регулирования землепользова­ния. Для этого каждый субъект обязан разработать Генераль­ный план и Генеральную программу развития землепользования своих территорий, соблюдение положе­ний которых является обязательным для коммун (муниципалитетов).

Утвержденный проект землеустройства служит основой для планирования использования земель различного уровня .

«Межхозяйственное (территориальное) землеустройство в Германии включает в себя следующие землеустроительные действия:

  • консолидация земель;
  • межеванием земель;
  • формирование новых земельных участков при изъятии и предоставлении земель;
  • перепланировка участка (застройка территории, прокладка дорог, строительство инженерных объектов и сооружений)».

Последняя в большинстве ситуаций сопровождается «изменением границ земельных участков»..

Проект землеустройства по перепланировке земельных участков осуществляется на основании:

  • принудительного изъятия земель;
  • соглашения (по собственной воле) собственников на «перепланировку земельных участков» с учетом приема различного вида компенсаций;
  • обмена земельными участками и их покупка;
  • градостроительных договоров;
  • сдачи участков земли собственниками в аренду .

Перепланировка земельных участков осуществляется на основании законодательства Германии:

  • «Свод законов; Гражданский кодекс; Строительный кодекс; федеральный закон «О землеустройстве»»;
  • «Закон федеральных земель «Об устройстве границ»»; «Закон о предоставлении кредитов на аренду земельных участков»; «Закон о мерах, вытекающих из поземельной книги»;
  • «Положение о правовых сделках с земельными участками»; «Положение о порядке введения поземельных книг; Положение о ведении кадастровых книг» и др..

Ответственность за проведение перепланировки участка под застройку несет община .

Как правило, община использует административный акт, имеющий юридическую силу, для выполнения публичных задач по реализации планов застройки.

Согласно §46 Общего строительного закона Саксони от 01.07.1900 (Prussian Fluchtliniengesetz , 02.07.1875) уже со времен законодательства Германской империи для реализации и достижения общих интересов, достижения цели общего блага заключались договоры (например, при подготовке земельных участков под застройку – Erschliessungsvertrag) .

Градостроительные договоры — это контракты по реализации Плана застройки (Bebauungsplan*а), одна из форм публично-правового управления .

Градостроительные договоры, являясь составной частью законодательства о строительных планах, определяют:

  • выполнение, прежде всего, публичной и правовой функций по управлению в сфере разрешённого использования земель;
  • осуществление публичными органами своих полномочий по решению градостроительных задач.

Предметами градостроительного договора являются (§ 11 Строительного кодекса ФРГ (BauGB):

  1. Подготовка и проведение градостроительных мероприятий контрагентом за его счет; изменение режима земельных участков; мелиорация и рекультивация почвы; разработка градостроительных планов; разработка экологического отчета.

«Приватизация властных полномочий» общины осуществляется в функциональном смысле, и не осуществляется в материальном. Это объясняется тем, что община несет ответственность за предусмотренные законом процедуры составления планов .

  1. Помощь и решение проблем для достижения поставленных целей строительного плана: в частности — пользования земельными участками (установление срока пользования, другие условия); проведение мероприятий по компенсации (абзац 3 § 1а Строительного кодекса ФРГ) .
  2. Решение о взятии на себя издержек или прочих затрат, возникающих у общины вследствие проведения мероприятий по градостроительству являются условием (следствием) запланированного проекта (предоставление земельных участков) .

Также доктрина включает в себя следующие градостроительные договоры:

  1. Договор об осуществлении проекта (§ 12 Строительного кодекса ФРГ) заключается общиной и инвестором, согласно которому второй обязуется разработать проект плана застройки и осуществить его, при условии что община примет соответствующее решение о его разработке и утверждении. Так же инвестор обязуется осуществить его в течение определенного срока и нести полностью или частично расходы по разработке планов и по инженерной подготовке к застройке .
  2. Согласно § 124 Строительного кодекса ФРГ к этому списку относится и «Договор об инженерной подготовке территории к застройке». Суть данного договора заключается в передаче осуществления инженерной подготовки общиной третьему лицу, посредством заключения с ним договора .

Инженерная подготовка участка к строительству является задачей общины согласно нормам других законов или согласно публично-правовым обязательствам .

Предметом договора об инженерной подготовке являются инженерные системы, которые расположены в определенном районе в общине, подлежащем подготовке под строительство:

  • инженерные системы, расходы на которые согласно федеральному законодательству и законодательству земель покрываются за счет взносов;
  • инженерные системы, сборы на содержание которых не осуществляются .

Третье лицо может взять на себя обязательство перед общиной полностью или частично возместить расходы на инженерную подготовку независимо от того, будут ли взиматься взносы на содержание инженерных систем .

Исполнения, которые предусмотрены договором, должны быть соразмерными с учетом всех обстоятельств и находиться в объективной взаимосвязи с инженерной подготовкой .

  1. В соответствии с § 154 Строительного кодекса ФРГ, это градостроительные договоры (контракты), по санации части территории общины.

Содержание договоров: «собственник земельного участка, расположенного в официально утвержденном районе санации, для финансирования соответствующих работ должен заплатить общине выравненный платеж в денежной форме, который соответствует повышению земельной стоимости его земельного участка, обусловленной проведением санации» .

Общинное представительство (совет общины) отдает распоряжения на перепланировку участка под застройку и возлагает ее проведение на органы магистрата независимо от готовности плана застройки, при условии наличия специального постановления о перепланировке .

Такое постановление «содержит описание района перепланировки со всеми земельными участками и должно быть публично оглашено с разрешения магистрата. Для информирования всех задействованных лиц публично оглашают список всех участников и составляют план участка «.

Итак, план застройки составлен, поэтому следующим действием является создание проекта перераспределения земель. Данный проект обсуждается со всеми участниками землеустройства.

Далее магистрат принимает проект перераспределения земель, который оглашается публично и в результате которого все участники получают собственную выписку, которая содержит конкретную информацию по каждому земельному участку. «На новых земельных участках производятся геодезические работы и межевание земель с обозначением новых границ «.

Как только план перепланировки вступит в силу и будет публично объявлен, в кадастр недвижимости и поземельную книгу вносят изменения. Здесь процедура перепланировки заканчивается.

Последним этапом является инженерная подготовка территории, а после нее приступают к застройке .

Некоторые субъекты Германии, при условии, что все собственники земельных участков добровольно согласились на перепланировку, используют следующий алгоритм действий:

  1. «Заключают нотариально заверенный договор между каждым собственником земельного участка, общиной и инвестором-застройщиком.
  2. Оформляют переход земельной собственности к общине (инвестору, промоутеру и т. п.).
  3. Составляют проект перепланировки земельного участка и проводят геодезические работы.
  4. Изымают площади под объекты инфраструктуры (дороги, объекты энергетики и коммунального хозяйства).
  5. Возвращают собственность прежнему владельцу с оформлением новых документов о собственности «.

Данный алгоритм на деле осуществляется следующим образом:

  1. Заключается нотариально-заверенный договор, на основании которого все задействованные в процесс перепланировки земельные участки вносятся в простое товарищество.
  2. Составляется проект перепланировки территории.
  3. Происходит урегулирование плана застройки.
  4. Возвращение измененных участков собственникам.
  5. Создание протокола о происшедших изменениях.
  6. На основании протокола — внесение изменений в кадастр недвижимости и поземельную книгу .

Однако собственники земельных участков соглашаются на проведение перепланировки и довольно часто, так как «разница между ценой на землю сельскохозяйственного использования и ценой на землю под застройку без затрат на проведение инженерных работ принадлежит собственнику, которая обычно составляет 40 % «.

«Местные власти (городской совет) и входящие в их структуру отделы планирования, развития недвижимости и строительства» городов несут ответственность за проведение объединения (консолидации) земель и составляют «документы, связанные с регулированием землепользования: «планы зонирования территории, проекты консолидации земель и др. «.

«На сельскохозяйственных территориях консолидацией фермерских земель занимаются дирекции (специально созданные управления) «.

Планы перепланировки и проекты консолидации земель по своей программе, оформлению и по процессу очень схожи.

При проекте консолидации в сельской местности немалую роль играет оценка земель по плодородию и местоположению. Это должно привести к тому, что в результате данного проекта все собственники земельных участков получили в равной степени по плодородию земельную площадь, которая будет сосредоточена рядом с домом каждого из собственников в наименьшем количестве участков последствием ликвидации недостатков землепользования (чересполосицы, дальноземелья, вклиниваний, вкрапливаний и т. д.) .

На фермерских землях без существенных особенностей происходит путем формирования новых земельных участков, а так же переоформлением прав собственности на землю (купле-продажа земельного участка или его части; дарение; наследование) .

Порядок (алгоритм) действий можно рассмотреть на примере «разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония (рисунок 1) «.

Рисунок 1. Проведение процесса разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония

Библиографический список

1. Волков С.Н., Землеустройство, т. 7. Землеустройство за рубежом, Москва: КолосС, 2005, 408 с.
2. В.В. Миллер, «Диссертация на тему «Землеустройство в системе управления сельскими территориями Федеративной Республики Германии»,» 2010. Available: http://www.dissercat.com/content/zemleustroistvo-v-sisteme-upravleniya-selskimi-territoriyami-federativnoi-respubliki-germani.
3. «Федеральные законы и постановления,» Available: http://www.ru-de.ru/proects/baurecht.php.
4. Кучина. С.А., «Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии. Основные тезисы,» Available: http://www.m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf.

Кронберг (нем. Kronberg im Taunus)

2019-01-28 13:19:56

Кронберг (нем. Kronberg im Taunus) — город в Германии, в земле Гессен. Подчинён административному округу Дармштадт. Входит в состав района Верхний Таунус. Население составляет 17 618 человек (на 30 июня 2007 года). Занимает площадь 18,62 км. Оф …

Юлиус Лотар Мейер

2019-01-28 13:20:04

Юлиус Лотар Мейернемецкий химик Юлиус Лотар Мейер родился 19 августа 1830 года в маленьком городке Фареле в провинции Ольденбург, в семье врача. Обладая слабым здоровьем, среднюю школу он смог закончить только к двадцати одному году. После школы …

Хайденхайм-на-Бренце

2019-01-28 13:20:06

Хайденхайм-на-Бренце (нем. Heidenheim an der Brenz, алем. Hoidna, Hoirna) — город в Германии, районный центр, расположен в земле Баден-Вюртемберг. Подчинён административному округу Штутгарт. Входит в состав района Хайденхайм. Население составляе …

Обераммергау

2019-01-28 13:20:10

Обераммергау (нем. Oberammergau) — коммуна в Германии, в земле Бавария. Коммуна характеризуется наличием общинного (общего, совместного) управления. Подчиняется административному округу Верхняя Бавария. Входит в состав района Гармиш-Партенкирхен …

Эденкобен

2019-01-28 13:20:55

Эденкобен (нем. Edenkoben) — город в Германии, в земле Рейнланд-Пфальц. Входит в состав района Южный Вайнштрассе. Подчиняется управлению Эденкобен. Население составляет 6699 человек (на 31 декабря 2006 года). Занимает площадь 17,90 км. Официальны …

Рункель

2019-01-28 13:21:00

Рункель (нем. Runkel) — город в Германии, в земле Гессен. Подчинён административному округу Гиссен. Входит в состав района Лимбург-Вайльбург. Население составляет 9707 человек (на 30 июня 2007 года). Занимает площадь 43,69 км. Официальный код 06 …

Питание вне дома в Германии Европы

2019-08-10 22:31:08

Почти каждая улица в Германии имеет свой мини-гостиница gaststätte, своего рода сочетание ресторана и паба, и каждая деревня его гостевой дом, или ИНН. Акцент в обоих случаях делается на простой еде по разумным ценам. А Бирштубе (паб) или воинс …

Этикет в Германии Европы

2019-08-10 22:31:08

Обычаи страны Быть вовремя для встреч, даже случайных социальных, очень важно. В Германии нет» модно поздно». Немцы более формальны в обращении друг к другу, чем американцы. Всегда обращайтесь к знакомым как герр (г-н) или фрау (г-жа) плюс их фамилия …

Законодательство о страховании в Германии

2019-08-10 22:31:09

Страховые законы в Германии На Закон О Страховом Надзоре (Versicherungsaufsichtsgesetz) является главным законодательство управление страховая и перестраховочная деятельность в Германии. Элемент Немецкий Закон О Страховом Надзоре предусматривает …

Правопреемство и наследственное право в Германии

2019-08-10 22:31:09

законодательство о наследовании в Германии Наследование и наследование подпадают под управление Гражданский Кодекс Германии. Даже если Германия разделена на административные территории, то законодательство о наследовании и правопреемстве применяетс …

Автомобильное путешествие в Германии Европы

2019-08-10 22:31:10

Въездные формальности для автомобилистов немного: все, что вам нужно, это доказательство страхования; международный документ регистрации автомобиля; и водительские права США, Канады, Австралии или Новой Зеландии. Если вы или ваш автомобиль из …

Авиаперелет по Германии из Европы