Собственник земли получает ежегодно арендную плату

Защита прав арендаторов муниципальных и государственных земельных участков

Российские реалии показывают, что бизнес нуждается в юридической защите того, на чем он стоит или основан в прямом смысле слова — земли. Зачастую, утрата права аренды земельного участка или увеличение размера арендной платы может привести к банкротству и разорению. В нашу юридическую практику входит оказание правовой помощи по оформлению права аренды, переоформлению / продлению аренды, уменьшению размера арендной платы. Мы успешно решаем задачи в области аренды муниципальных и государственных земельных участков.

СНИЗИТЬ РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Арендная плата за землю в настоящее время рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка умножается на ряд коэффициентов и получаем годовой / квартальный / месячный размер арендной платы. Уменьшаем кадастровую стоимость в два раза — в два раза снижается арендная плата. Заманчиво? А если снизить кадастровую стоимость в 5 — 6 раз? Мы эффективно снижаем кадастровую стоимость и размер арендной платы. Снизить кадастровую стоимость земельного участка означает уменьшить арендную плату за аренду муниципального или государственного земельного участка.

ЗАЩИТИТЬ ОТ ИСКА О ВЗЫСКАНИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ

В случае образования задолженности по арендной плате Администрация обращается с иском о взыскании основного долга и начисляет пени (неустойку). В таком случае, важно проверить расчет Администрации по установлению размера арендной платы и пени. В ряде случаев, в них имеются ошибки, которые вызваны неправильным применением различных коэффициентов и базовых значений исходных данных. Если сумма долга достаточно велика, можно продумать альтернативные варианты разрешения ситуации, которые бы позволили сохранить право аренды земельного участка и на законных основаниях не платить долг.

Пример из нашей практики: Администрация г. Екатеринбурга предъявила иск к ИП о взыскании долга по арендной плате за землю в размере 1 314 тыс.руб. Мы провели перерасчет основного долга, периоды начисления пени, заявили о пропуске срока исковой давности, потребовали от Администрации города предъявить в суде оригиналы всех документов, часть которых просто не оказалось в наличии. В итоге сумма долга по арендной плате за земельный участок была снижена с 1 314 тыс.руб. до 59 тыс.руб., экономический эффект составил 1 255 тыс.руб. …

Пример из нашей практики: Администрация города Екатеринбурга предъявила иск к арендатору земельного участка (ул.Машинная) о взыскании арендной платы и пени, всего 1,33млн.руб. Мы досконально все проверили и нашли ошибки Администрации по стоимостным характеристикам. В ходе процесса юристами СТАТУТ для клиента были собраны дополнительные доказательства, по делу проведено 6 судебных заседаний. В удовлетворении иска Администрации было отказано, клиент сэкономил 1,33 млн.руб. Подробнее…

Пример из нашей практики: Администрация города Екатеринбурга предъявила иск к ООО с требованием взыскать долг по арендной плате за земельный участок (ул.Кирова) и пени, всего 1 852 тыс.руб. Мы произвели перерасчет размера арендной платы, выявили ошибки в исковом заявлении Администрации и привели аргументы в защиту арендатора. Благодаря нашей работе суд удовлетворил иск частично, в размере 272 тыс.руб. Экономия нашего клиента составила 1580 тыс.руб. Подробнее…

ВСТУПИТЬ В СО-АРЕНДАТОРЫ

В целом ряде случаев законодательство устанавливает множество лиц на стороне арендатора земельного участка, предоставляя тем самым каждому из них право владения и пользования землей. Например, если владелец отдельно стоящего здания продает часть здания другому лицу и земля под этим зданием находится в аренде, то новый собственник получает право стать со-арендатором земельного участка пропорционально приобретенным площадям. Администрация муниципального образования в таком случае должна заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Администрация уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды и не допускает в со-арендаторы? Заставим Администрацию через арбитражный суд.

Аренда земли Екатеринбург, арендная плата за землю, стоимость аренды земельного участка Свердловская область, стоимость аренды земли Екатеринбург, снизить размер арендной платы за землю, судебная практика по арендной плате за землю, земельные юристы, юристы по земле, администрация города Екатеринбурга земля, земельный комитет? о взыскании задолженности по арендной плате администрации, ущемление прав арендаторов

В сельском хозяйстве земля как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использование составляют существо земельных отношений. Производительность земли как фактора производства и ее ценность будет различной в зависимости от ее плодородия, местоположения (близость к рынку сбыта с/х продуктов). Ранжирование земельных участков в городе может вестись в зависимости от удаленности от центра города. Распоряжение землей, как объектом собственности, заключается в аренде или продаже земли.

Аренда земли — вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу – арендная плата, которая для собственника земли выступает в виде ренты. Рента — особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. Имеется несколько видов рент, получаемых с капитала, имущества, земли. Особого внимания заслуживает земельная рента, связанная с аграрными (земельными) отношениями. В XVI—XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в

землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. В таком случае возможна интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения обработки земли и ее удобрения. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене, соответствующей условиям производства на худших землях, фермер получает экономическую ренту, покрывающую его затраты на производство с/х продукции. Если же плодородие земли более высокое и соответствует средним и лучшим землям (ввиду естественного плодородия или дополнительных вложений капитала), то в дополнение к экономической ренте арендатор получает дифференциальную ренту. Она чаще всего служит источником арендных платежей.

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Отсюда, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена

земли(Рз) прямо пропорциональна величине доходу от земли — ренты (Dз) и обратно пропорциональна реальной ставке банковского депозитного процента, выраженного десятичной дробью (r):

Рз = Dз / r

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента.

Пример 2. Собственник земли получает ежегодно арендную плату за сданный в аренду участок 6 тыс. денежных единиц. Ставка банковского процента — 5% годовых. Определите цену земли. Ответ: Цена земли = 6000 : 0,05 = 120000 денежных единиц.

Пример 3. Если банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 евро в год, будет продаваться за 280000 евро (14000 / 0,05 = 280000).

Если ставка банковского процента снизится до 2%, то цена того же участка возрастет до 700 тыс. евро (14000 / 0,02 = 700000).

Количество предлагаемой земли не может измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы. Поэтому предложение земли имеет низкую эластичность (неэластично по цене)

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. В частности, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в развитых европейских стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых сохраняется в неприкосновенности природная среда. Вследствие уменьшения предложения цена на землю повышается. Вкладывать деньги в недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало объектом спекуляции, направленной на покупку земли с расчетом получить за нее в будущем очень высокую цену. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

ПРИМЕРЫ

2. В два одинаковых по размеру участка инвестировали по 100 ден. ед., средняя норма прибыли – 10%. Урожай на первом участке составил 10 т, на втором – 15 т. Размер дифференциальной ренты на втором участке равен…
a) 50 ден. ед.
b) 100 ден. ед.
c) 55 ден. ед.
d) 0 ден. ед.

3. На своем участке фермер ежегодно выращивает и продает картофель в среднем на 80 тыс. руб. Если затраты на выращивание, сбор и реализацию картофеля составляют 60 тыс. руб., а банковский процент равен 10%, то цена данного земельного участка равна…
a) 60 тыс. руб.
b) 80 тыс. руб.
c) 300 тыс. руб.
d) 200 тыс. руб.

8. Доходы: формирование, распределение и неравенство

Распределение доходов в обществе может быть первичным и вторичным. Формирование и первичное распределение в странах с рыночной экономикой осуществляется в виде факторных доходов участников общественного производства: заработной платы наемных рабочих, прибыли собственников предприятий, дивидендов по акциям и другим ценным бумагам, процентов по банковским депозитам. Ничем не ограниченное рыночное распределение доходов, справедливое с точки зрения законов рынка, приводит к дифференциации в уровне жизни населения, что чревато серьезными социальными конфликтами. Корректировать распределение доходов должно государство путем проведения вторичного распределения доходов. Перемещение части доходов от обеспеченных слоев к нуждающимся, т.е. более равномерное распределение доходов, возможно следующими путями: через трансфертные платежи, системы налогообложения доходов физических лиц, установление минимального размера оплаты труда (МРОТ). Трансферты – передаточные платежи, которые взимаются в виде налогов с обеспеченных слоев населения и передаются гражданам, не получающим рыночных доходов. Примером трансфертных платежей служат пенсии, различные пособия (инвалидам, безработным, детям), стипендии студентам.

Первичное распределение доходов связано с дифференциацией дохода в зависимости от персонального различия участников рынка (должность, талант, способности, квалификация, образование) Для количественной оценки дифференциации доходов применяются различные показатели. Степень неравенства демонстрирует кривая Лоренца, которая показывает распределение личных доходов среди различных групп населения.

Доля доходов, в %

100

100 Доля населения, в %

Для характеристики распределения совокупного дохода между группами населения применяется индекс концентрации доходов населения-коэффициент Джини.Он определяется как отношение площади сегмента неравенства к площади включающего этот сегмент треугольника. Чем ближе значение этого коэффициента к единице, тем выше неравенство. В России его значение было равно в 1993 г. – 0,37; в 1994 г. – 0,41; в 1996 г. – 0,5.

Для характеристики дифференциации доходов используется также децильный коэффициент, выражающий соотношение между средними доходами 10% наиболее высокооплачиваемых граждан и средними доходами 10% наименее обеспеченных. В России децильный коэффициент увеличился с 5,4 в конце 1991 г. до 16-17 в 1997 г.

Кривая Лоренца меняет свое положение в сторону линии абсолютного равенства распределения доходов в следующих случаях:

1)Выплаты государством трансфертных платежей (пособий, стипендий, пенсий).

2) Введения прогрессивной шкалы налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ). Виды ставок НДФЛ могут быть (в порядке убывания равномерного распределения доходов):

— прогрессивная (с увеличением доходов возрастает и величина процентной налоговой ставки),

— пропорциональная (действует одна налоговая ставка при любых размерах доходов),

— твердая (устанавливается сумма налога вне зависимости от размера доходов),

— регрессивная (с увеличением доходов величина процентной налоговой ставки снижается).

В странах с социально – ориентированной экономической системой, как правило, применяется прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц.

Дифференциация дохода и уровня жизни населения обостряет проблему бедности в рыночной экономике. В социальной практике бедность измеряется с помощью прожиточного минимума. Бедным считается гражданин, месячный доход которого меньше официально установленного прожиточного минимума. Для определения прожиточного минимума используется метод потребительской корзины.

Потребительная корзина – набор товаров и услуг, обеспечивающий жизнедеятельность человека и характеризующий типичный уровень и структуру месячного (годового) потребления человека или семьи. Стоимость потребительской корзины в разных регионах страны может быть разной, поэтому в России она определяется отдельно по каждому субъекту федерации. Кроме того с помощью потребительной корзины определяют величину инфляции на потребительском рынке — «индекс потребительских цен».

Доход в денежном выражении называется номинальным доходом. Количество товаров и услуг, которые можно приобрести на сумму денежного дохода называется реальным доходом. Чтобы определить изменение реального дохода, надо из процентного увеличения номинального дохода вычесть процент инфляции за аналогичный период.

ПРИМЕРЫ

1. Известно, что 20% наиболее обеспеченного населения получают 70% доходов общества, а 20% наименее обеспеченного населения – 5%. На основании этих данных можно определить, что…
a) децильный коэффициент равен 14
b) децильный коэффициент равен 1/14
c) коэффициент Джини равен 14
d) коэффициент Джини равен 1/14

2. Известно, что 10% наиболее обеспеченного населения получают 36% доходов общества, а 10% наименее обеспеченного населения – 6%. На основании этих данных можно определить, что…
a) коэффициент Джини равен 6
b) децильный коэффициент равен 6
c) коэффициент Джини равен 0,16
d) децильный коэффициент равен 0,16

3. Если за истекший период децильный коэффициент изменился с 15,4 до 16,2, это свидетельствует …
a) о снижении дифференциации доходов
b) о повышении уровня жизни населения
c) об увеличении неравенства населения по доходам
d) об экономическом росте

Дата добавления: 2015-08-17; просмотров: 3402. Нарушение авторских прав

Рекомендуемые страницы: