Снос самовольной постройки

Содержание

Svetoslav Radkov/Fotolia

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными. Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен. Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа голосов. Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 голосов должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Как купить квартиру в доме под снос?

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством

С проблемой самовольного строительства, будь то торговый павильон, несанкционированное здание на сельхозземле или дом на участках ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах, а ещё хуже, если этот дом на таком участке по каким-то «чудесным» причинам оказался многоквартирным, государство боролось и борется административными и судебными способами.

Застройщики, не устранившие градостроительные нарушения, обязаны самостоятельно и за свой счёт сносить возведённые постройки. При их нерадивости администрациям приходилось ранее решать эту задачу, так сказать, «без церемоний». Финансовые затраты возлагались «строительных вольнодумцев».

На государственном уровне регулирование вопросов о ликвидации самовольного построеек всех масштабов происходит постоянно. Строительство многоквартирного жилья, ведущееся незаконным порядком на участках предназначенных под частную жилую застройку, потребовало более пристального внимания.

Подготовлены поправки к федеральному законодательству:

  • проект ФЗ № 301924-7:
    • регламентирует правила сноса самостроя
    • определяет меры защиты добросовестных владельцев построек
    • стал основой для ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 339-ФЗ от 3 августа 2018 года
  • проект ФЗ № 302153-7:
    • устанавливает:
      1. порядок надзора за строительством индивидуальных жилых и садовых домов
      2. порядок сноса домов и изъятие участков
      3. ответственность за те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению градостроительных регламентов

Новые правила сноса самовольных построек

Как прозвучало в новостном сообщении 1 канала TV от 5 августа 2018 года, вступивший в силу федеральный закон:

  • изменил основания и порядок сноса самовольной постройки,
  • усилил административные меры противодействия самовольному строительству.
  • установил дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.

Попытаемся разбраться, в чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения, изучив содержание закона.

Уточнение понятия «самовольная постройка»

Понятие произвольного строительства изложено в Гражданском кодексе РФ (статья 222):

самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено в одном или в сочетании следующих обстоятельств:

  1. ЗУ не предоставлен в установленном порядке:
    • то есть на участок нет правоустанавливающих документов
  2. ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов
    строительство проведено без получения разрешения на их строительство:
    • с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства
  3. строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Сокращение перечня объектов самостроя

Объекты, построенные по разрешению на строительство, выполненное, вместе с тем, с нарушением некотрых ограничений по использованию земельного участка, самостроем не считаются.

К правонарушениям в данном случае относятся:

  • нарушение ограничительных требований, установленных на момент начала создания постройки
  • нарушение требований, действующих на момент выявления самовольного строительства
  • нарушения действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик:
    • не знал
    • не мог знать
    • не обязан был знать

Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

Исключена ответственность застройщика за строительство в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при условии, что для него не был обеспечен публичный доступ:

  • к сведениям о таких зонах
  • к сведениям о границах ЗОУИТ
  • к информации об ограничительных трбованиях в ЗОУИТ по использовании земельных участков

К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. Его строение, отвечающее требованиям полученного разрешения на строительство, попадает в охранную зону трубопровода. Она возведена с нарушением ограничений по застройке земельного участка, но считаться самовольной постройкой не будет.

Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

  • у владельца самовольной постройки оформлены права на землю
  • застройщик получил разрешение на строительство и провёл все согласования
  • в ЕГРН не внесены сведения:
    • об ограничениях
    • об особых условиях использования земельного участка

Если на момент строительтва права на землю не были зарегистрированы и постройка появилась без разрешения на строительство, о добросовестности владельца участка судить не придётся.

Прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя

Запрещён снос самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, возведённых без разрешения на строительство. По новому закону, муниципальные власти не вправе принимать решения о сносе.

Они теперь могут выноситься только судом, но после выявления факта использования застройщиком всех возможностей по устранению нарушений.

Ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона принято судебное решение об отказе в удовлетворении иска о сносе жилого или садового дома.

Не будет делаться снос частных жилых домов на участках для ЛПХ в населённом пункте, ИЖС, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», даже если построены они были без разрешения на строительство или попали в зону с особыми условиями. К самострою они не относятся. Это положение представляется важным, поскольку «дачная амнистия» в отношении объектов жилищного строительства граждан продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 года.

Снос самовольных жилых домов и стоений на садовых и дачных участках запрещён, если одновременно выполняются следующие условия:

  • права на жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или или эти права признаны судом
  • параметры жилых домов и жилых строений соответствуют:
    • предельным параметрам разрешённого строительства
    • реконструкции ОКС, установленным правилами землепользования и застройки
    • и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом
  • на земельный участок с построенным жилым домом:
    • оформлено право собственности
    • надел эксплуатируется на ином законном основании

Запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе принимвтся в следующих случаях:

  • строения создают угрозу жизни и здоровью граждан
  • режим территориальной зоны не допускает стротельство объекта:
    • он подлежит сносу, но не как самовольная постройка
    • за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков

Решения судов о самострое

Судебное решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными градостроительными требованиями принимается в следующих случаях:

  1. невозможно привести постройку в соответствие с установленными градостроительными требованиями
  2. постройку возможно исправить

Владельцу земельного участка нужно выбрать способ устранения проблемы:

  • снести объект в срок 3 — 12 месяцев:
    • в зависимости от специфики строения
  • привести объект в соответствие с установленными градостроительными требованиями в срок от 6 месяцев до 3 лет:
    • в зависимости от специфики строения

К установленным требованиям относятся:

  • соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных:
    • правилами землепользования и застройки поселения
    • документацией по планировке территории
    • требованиями к параметрам постройки
  • соблюдение:
    • действующих ограничений по использованию земельного участка
    • действующих строительных норм и правил
    • действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов

Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек

Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил:

  • увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан
  • расширение круга вопросов, решаемых только в судебном порядке

Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда. Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении самовольных построек:

  1. о сносе
  2. о приведении в соответствие с установленными требованиями

в следующих случаях:

  • право собственности на строение уже зарегистрировано в ЕГРН
  • построенный объект – жилой или садовый дом, многоквартирный жилой дом
  • строение возведено до 2001 года, когда вступил в силу Земельный кодекс РФ
  • застройщик не получил разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 года:
    • с августа 2018 года — без уведомления о соответствии параметрам строительства)

Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

  • отсутствие разрешений на строительство:
    • с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства)
  • на землю нет документов
  • вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта
  • земельный участок с постройкой относится к территории общего пользования
  • постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта

С формами работы органов власти по выявлению и сносу незаконных построек, с установлением порядка оплаты за их снос можно ознакомиться на примере деятельности Администрации городского округа Самара. Об этом в представленном видео-материале рассказывает руководитель Правового департамента Дмитрий Попов:

Когда постройку нужно привести в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями

Решение муниципальных властей о приведении постройки застройщика в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями, принимается в следующих ситуацииях

  • объект находится в охранной зоне
  • нет разрешения на строительство
    • с августа 2018 года – нет уведомления о соответствии параметрам строительства)
  • на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов

Судебные решения о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства принимаются в любых случаях нарушений этих требований.

Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок решения о сносе самовольной постройки – новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если решение о сносе самовольной постройки в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорировано, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о следующем решении, в котором снос самовольного строения должен быть выполнен в срок 3 — 12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие делается независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок — это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством (к примеру, причинён вред окружающей среде).

Легализация – шанс избежать сноса самовольной постройки

Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства (с августа 2018 года – через уведомление о соответствии параметрам строительства)

Срок устранения нарушений – от 6 месяцев до 3 лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока:

  • пользоваться и распоряжаться постройкой и земельным участком нельзя
  • постройку запрещено эксплуатировать, продавать, дарить, сдавать в аренду
  • с земельным участком нельзя проводить никаких сделок

После устранения нарушений:

  • строение необходимо зарегистрировать в ГКН
  • оформить на строение право собственности

После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

Право застройшика на возмещение убытков из казны Российской Федерации возникает в случае, когда произошла покупка объекта с зарегистрированным правом собственности, но впоследствие:

  • строение было признано самовольной постройкой
  • строение:
    • должно быть снесено по принятому решению о сносе
    • приведено в соответствие с установленными требованиями

Это однократная компенсация. Она возмещает:

утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
расходы, понесённые лицом или органом, за счёт которых были выполнены:

  1. снос строения
  2. приведение строения в соответствие с установленными требованиями

О размере возмещения убытков

В расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

  • рыночная стоимость (при сносе самовольной постройки)
  • стоимость, равная разнице между рыночными стоимостями постройки до и после приведения её в соответствие с установленными градостроительными и ограничительными требованиями
  • убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах
  • упущенная выгода

Ответственность за самовольное строительство

Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

Административная ответственность установлена за строительство и реконструкцию, произведенные без разрешения. Она распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

1. Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, федеральными законами

В этом случае устанавливаются штрафы:

  • граждан – в размере от 2 до 5 тыс. рублей
  • должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей
  • предпринимателей без образования юридического лица – от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
  • юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

2. Эксплуатация самовольной постройки

Если самовольная постройка расположена на участке:

  • предоставленном в аренду
  • приобретенным на публичных торгах

с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным градостроительным и ограничительным требованиям, размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.

3. Невыполнение застройщиком решения о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с установленными требованиями

Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:

  • на граждан – от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов
  • на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц – от 20 до 50 тыс. руб.
  • на юридических лиц – от 100 до 300 тыс. руб.

5. Строительство, реконструкция объектов привела к нарушению предельных параметров, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами

В указанной ситуации штраф может составить:

  • для граждан – от 2 до 5 тыс. руб.
  • для должностных лиц и ИП – от 20 до 50 тыс. руб.
  • для организаций – от 500 тыс. до 1 млн руб. с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.

Резюме

Целями законодательных инициатив стали:

  • пресечение распространенные нарушений в области градостроительной деятельности
  • достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров
  • защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимого имущества

Полезная информация

  • Риски от установления красных линий на земельном участке –
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • С нормами строительства на дачных участках можно ознакомиться
  • Земельный налог для физических лиц с 2020 года –
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) –
  • Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) –
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться
  • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов – 2018 – с ним можно ознакомиться

Об утверждении порядка «О сносе самовольных построек на территории муниципального образования «Город Ульяновск»

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА УЛЬЯНОВСКА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 года N 1807
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА «О СНОСЕ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД УЛЬЯНОВСК»

(с изменениями на 28 мая 2019 года)

Глава администрации
города Ульяновска
А.В.ГАЕВ

Порядок «О сносе самовольных построек на территории муниципального образования «Город Ульяновск» (далее — Порядок)

Утвержден
постановлением
администрации города Ульяновска
от 21 июня 2016 года N 1807

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом муниципального образования «город Ульяновск» и регулирует деятельность по выявлению и сносу самовольных построек на территории муниципального образования «город Ульяновск».
1.2. Настоящий Порядок распространяется на самовольные постройки, возведенные или созданные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также на иных земельных участках в случае, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
1.3. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Порядок принятия решения о сносе самовольной постройки

2.1. В целях принятия решений о сносе самовольных построек администрацией города Ульяновска создается соответствующая Комиссия (далее — Комиссия), а также утверждается численный и персональный состав Комиссии. Комиссия является постоянно действующим органом. Численный и персональный состав Комиссии утверждается постановлением администрации города Ульяновска.
2.2. Организационное обеспечение вопросов, связанных со сносом самовольных построек, возложено на Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска (далее — уполномоченный орган).
2.3. Выявление самовольных построек может осуществляться исполнительными органами государственной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, исполнительными органами государственной власти, уполномоченными на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственными им государственными учреждениями, должностными лицами государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, органами местного самоуправления, осуществляющими муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.
Сведения о выявлении самовольной постройки предоставляются в уполномоченный орган в виде уведомления о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих указанный факт. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
2.3.1. Утратил силу. — Постановление Администрации города Ульяновска от 28.05.2019 N 1100.

2.4. После поступления в уполномоченный орган уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, указанных в пункте 2.3 настоящего Порядка, уполномоченный орган определяет дату проведения заседания Комиссии. Не позднее трех рабочих дней до даты проведения заседания Комиссии члены Комиссии извещаются уполномоченным органом с указанием вопросов, включенных в повестку заседания.
2.5. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, принимается простым большинством голосов от общего числа членов Комиссии.
Решения, указанные в абзаце первом настоящего пункта, оформляются протоколом, который подписывается секретарем и председателем Комиссии. Протокол утверждается постановлением администрации города Ульяновска.
Постановление администрации города Ульяновска принимается в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения уполномоченным органом уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, указанных в пункте 2.3 настоящего Порядка.
Решение о сносе самовольной постройки принимается:
1) если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта;
2) если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается:
1) если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
2) если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
При отсутствии указанных в настоящем пункте оснований, принимается решение о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается
2.5.1. Комиссия не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении:
1) объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) объекта недвижимого имущества, право собственности на который признано судом либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
3) многоквартирного дома, жилого дома или садового дома, в том числе жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках;
4) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;
5) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 года;
6) самовольных построек, относящихся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенных для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующих с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс;
7) объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений;
8) при переходе прав на постройки, указанные в подпункте 7 настоящего пункта, после 1 сентября 2018 года.
2.6. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями должно содержать:
место нахождения (адресный ориентир) самовольной постройки;
описание самовольной постройки;
сведения о лице, осуществившем самовольную постройку (при наличии);
сроки сноса самовольной постройки либо сроки сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
2.7. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, установлено, уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня утверждения протокола Комиссии о принятии решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями направляет такому лицу заказным письмом с уведомлением (либо вручает под расписку) выписку из протокола Комиссии о принятии решения о сносе, а также копию постановления администрации города Ульяновска об утверждении данного протокола для принятия мер по сносу.
При отсутствии сведений о лице, осуществившем самовольную постройку, заказное письмо с уведомлением и приложением выписки из протокола Комиссии о принятии решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, а также копии постановления администрации города Ульяновска об утверждении данного протокола для принятия соответствующих мер, направляется (либо вручается под расписку) правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, считается надлежащим образом извещенным о необходимости принятия соответствующих мер в отношении самовольной постройки, в случае если имеются сведения о получении им уведомления, а также в случае, если почтовое уведомление, направленное по известному месту жительства (пребывания) или месту нахождения, было возвращено за истечением срока его хранения либо ввиду отсутствия адресата по указанному адресу.

2.8. Если лица, указанные в пункте 2.7 настоящего Порядка, не были выявлены, уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня утверждения протокола Комиссии о принятии соответствующего решения обязан:
1) обеспечить опубликование в газете «Ульяновск сегодня» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
2) обеспечить размещение на официальном сайте администрации города Ульяновска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
2.9. В случае, если после опубликования и размещения сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями будут установлены лица, указанные в пункте 2.7 настоящего Порядка, уполномоченный орган в течение семи календарных дней со дня установления таких лиц направляет ему заказным письмом с уведомлением (либо вручает под расписку) выписку из протокола Комиссии о принятии решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, а также копию постановления администрации города Ульяновска, которым утвержден данный протокол, для принятия соответствующих мер.
2.10. Уполномоченный орган направляет уведомление о необходимости осуществления сноса в управление по строительству администрации города Ульяновска в течение семи рабочих дней по истечении:
двух месяцев после дня размещения на официальном сайте администрации города Ульяновска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в случае, если после опубликования и размещения такого сообщения лица, указанные в пункте 2.7 настоящего Порядка, не были установлены;
шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением Комиссии о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в случае, если лица, указанные в пункте 2.7 настоящего Порядка, не выполнили соответствующие обязанности.
2.11. Управление по строительству администрации города Ульяновска обеспечивает подготовку проекта постановления администрации города Ульяновска об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в течение двух месяцев со дня истечения сроков, установленных в пункте 2.10 настоящего Порядка.
Постановление администрации города Ульяновска о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями должно содержать:
место нахождения (адресный ориентир) и описание самовольной постройки, подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями;
сведения о лице, осуществившем самовольную постройку (при наличии);
указание на решение Комиссии о принятии решения о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
срок сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с установленными требованиями;
источник средств на проведение сноса;
место временного хранения материалов, оставшихся после сноса, и иного имущества, находящегося в самовольной постройке (далее — материалы сноса);
сведения о лице, на которое возлагается осуществление хранения.
Возмещение расходов на организацию работ по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями производится лицом, осуществившим самовольную постройку.
2.12. Решение о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

3. Порядок сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями, хранения материалов сноса

3.1. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями обеспечивает управление по строительству администрации города Ульяновска.
3.2. Работы по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями могут производиться муниципальным учреждением, наделенным соответствующими полномочиями согласно учредительным документам, на основании муниципального задания или договора, заключенного уполномоченным органом в соответствии с положениями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
3.3. После проведения организацией, производящей работы по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, предварительных мероприятий, установленных статьями 55.30, 55.31 и главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации соответственно, до начала непосредственно самих работ по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, данной организацией совместно с управлением по строительству администрации города Ульяновска обеспечивается:
вскрытие самовольной постройки;
установление наличия в самовольной постройке имущества, составление его перечня.
О времени и месте проведения указанных мероприятий управление по строительству администрации города Ульяновска извещает территориальные органы администрации города Ульяновска, лицо, осуществившее самовольную постройку либо его представителя (если лицо, осуществившее самовольную постройку, установлено), собственника земельного участка. Также может быть обеспечено присутствие сотрудников полиции.
Неявка лиц, извещенных надлежащим образом, не препятствует осуществлению сноса или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Указанные лица считаются надлежащим образом извещенными в случае, если имеются сведения о получении ими уведомления, а также в случае, если почтовое уведомление, направленное по известному месту жительства (пребывания), месту нахождения таких лиц, было возвращено за истечением срока его хранения либо ввиду отсутствия адресата по указанному адресу.
3.4. Вскрытие самовольной постройки осуществляется представителями организации, производящей работы по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При вскрытии самовольной постройки представителем управления по строительству администрации города Ульяновска производится фото- и (или) видеосъемка.
3.5. После завершения работ по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, производившая их организация осуществляет приведение территории, занимаемой самовольной постройкой, в надлежащее состояние в соответствии с требованиями Правил благоустройства территории муниципального образования «город Ульяновск».
3.6. Не позднее десяти рабочих дней со дня размещения Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности уведомления о завершении работ по сносу или приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, управление по строительству администрации города Ульяновска:
направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, требование в месячный срок возместить расходы на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями, а также информирует о месте хранения материалов сноса и (или) имущества, обнаруженного в самовольной постройке при ее вскрытии (далее — материалы сноса);
обеспечивает размещение на официальном сайте администрации города Ульяновска в информационно-коммуникационной сети Интернет и опубликование в газете «Ульяновск сегодня» информационного сообщения о завершении соответствующих работ в отношении самовольной постройки с указанием прежнего места нахождения (адресного ориентира) самовольной постройки, места хранения материалов сноса, сведений о лице, осуществляющем хранение, в случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не установлено.
3.7. Материалы сноса доставляются в места временного хранения.
3.8. Лицо, осуществляющее хранение, обязано вести учет материалов сноса в журнале учета материалов сноса (далее — журнал).
В журнал заносятся сведения о принятом на хранение имуществе с указанием даты принятия на хранение, основания приема на хранение, даты и номера акта о сносе.
3.9. Материалы сноса выдаются их владельцу лицом, осуществляющим хранение, при предъявлении документов, свидетельствующих о правах на данные материалы, по акту приема-передачи в рабочий день, следующий за днем оплаты расходов, связанных со сносом самовольной постройки, вывозом на временное хранение и хранением материалов сноса, а также приведением территории, занимаемой самовольной постройкой, в надлежащее состояние в соответствии с требованиями Правил благоустройства территории муниципального образования «город Ульяновск».
Возмещение расходов осуществляется путем перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования «город Ульяновск». Расчет размера расходов осуществляется уполномоченным органом.
3.10. О выдаче материалов сноса делается запись в журнале с указанием даты, времени выдачи указанных материалов, сведений о лице, получившем материалы сноса, с указанием реквизитов документов, свидетельствующих о правах на данные материалы (копии указанных документов передаются лицу, осуществляющему хранение), наличие претензий по сохранности.
3.11. Администрация города Ульяновска, лицо, осуществляющее хранение, не несут ответственности за:
состояние обнаруженных внутри самовольной постройки скоропортящихся товаров;
состояние обнаруженных внутри самовольной постройки товаров, пришедших в негодность в течение срока хранения по причине истечения срока реализации;
состояние имущества по истечении срока хранения;
сохранность погребов, остающихся на месте сноса, и их содержимого.
3.12. В случае, если владелец самовольной постройки не обращается за материалами сноса в течение шести месяцев со дня осуществления сноса самовольной постройки, указанные материалы могут быть обращены в муниципальную собственность в порядке, установленном законом.

Приложение. Акт о сносе самовольной постройки

Приложение

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки.
К самовольным постройкам относится пристройка к частному жилому дому, возведенная без необходимого согласования с уполномоченным органом.
Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке.
Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку.
Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. Составьте исковое заявлениео признании права собственности на самовольную постройку
В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.
Если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
3. Подготовьте необходимые документы
К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы:
— копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
— документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
— документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;
— документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
— документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
— документ об уплате госпошлины;
— доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).
4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения
Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд.
По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.
Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
5. Представьте документы в отделение Росреестра
Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы:
— заявление о государственной регистрации;
— документ, удостоверяющий личность заявителя;
— документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
— решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае, в частности, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению приложены копии документов, удостоверяющих личность);
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
6. Получите выписку из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме.

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка — признаки самостроя, легализация и споры

Узаконить самострой

Вы стали владельцем недвижимости, а ее признали самовольной постройкой? У Вас самострой? Грозит снос самовольно построенного и потеря права собственности? Закончили стройку, а объект признали самостроем? Мы поможем легализовать самовольную постройку!

Четыре признака самовольной постройки:

  • постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  • постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
  • постройка возведена без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
  • постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте: с ней нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на неё не может быть установлено и зарегистрировано (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 2016).

Смена вида разрешенного использования

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!

Смена зонирования

Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д

Перераспределение границ земельных участков

Если Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т.е. «прирезку» соседнего участка к Вашему.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

  1. Решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
  2. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Проектно-сметная документация

В срок и со всеми новыми тенденциями — выполним две стадии проектирования на жилое многоквартирное, производственное, складское, инженерное, транспортное, торговое и общественно-деловое строительство (здания площадью от 1000 до 30 000 кв.м) в кратчайшие сроки и с дисконтом!

Разрешение на строительство

За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Сроки для сноса самовольной постройки

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Решения о сносе самовольной постройки не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Споры в строительстве и по земле

Разрешение споров в строительстве, по земельным вопросам и другие, только правовые, еще и юридические услуги — у нас всегда реальные результаты! Только грамотные профессионалы по долевому строительству, земельным вопросам, легализации самостроя, банкротству.

Взыскание долгов через банкротство

Урегулируем споры и окажем помощь во взыскании долгов с застройщика по договорам долевого участия в строительстве, в том числе через процедуру банкротства застройщика. У нас профессиональные юристы, аккредитованные конкурсные управляющие в СРО.

Признание права собственности на самовольную постройку

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственность только после выполнения всех предписаний о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

  • Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с ГК РФ.
  • Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Вы стали владельцем недвижимости, а ее признали самовольной постройкой? У Вас самострой? Грозит снос самовольно построенного и потеря права собственности? Закончили стройку, а объект признали самостроем? Мы поможем легализовать самовольную постройку!

Принятие решения о сносе самовольной постройки или признания права собственности на нее

При принятии решения о сносе самовольной постройки или признания права собственности на самовольную постройку следует учитывать разъяснения, данные Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а именно:

  • собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки;
  • с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы (например, Апелляционное определение Орловского областного суда от 13.05.2015 по делу № 33-1149, Определение Ленинградского областного суда от 26.02.2015 № 33-1126/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 № Ф 08-6652/2015 по делу № А 01-2332/2013 и др.);
  • ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;
  • в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получивший имущество во владение;
  • если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку;
  • отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;
  • если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.08.2016 № Ф 04-2933/2016 по делу № А 81-5242/2015).

За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Ввод объекта в эксплуатацию

Сдача построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию — быстро, законно оформим и получим разрешение и акт на ввод объекта, закончим строительные работы, подготовим объект к использованию, получим регистрацию права собственности — сэкономим Ваше время!

Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган заявляет одновременно следующие требования:

  • о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
  • об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
  • о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
  • об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ. Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

Разрешение споров в строительстве, по земельным вопросам и другие, только правовые, еще и юридические услуги — у нас всегда реальные результаты! Только грамотные профессионалы по долевому строительству, земельным вопросам, легализации самостроя, банкротству.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ 15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства. Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

В сухом остатке — если у Вас «Самострой», то мы его узаконим, но лучше обратить внимание на наши земельные участки и начать строительство на них по всем существующим нормам:

Земельные участки от 1,7 до 22,8 Га ул. Промышленная Криводановский сельсовет Новосибирский район

Цена:50 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-1 Площадь (кв. м.): 228905 Форма собственности: аренда ID: 6334

Земельный участок 0,25 Га ул. Гусинобродское шоссе Октябрьский район

Цена:30 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ИТ-2 Площадь (кв. м.): 2539 Форма собственности: аренда ID: 28416

Земельный участок 0,15 Га с. Красноглинное Толмачевский сельсовет Новосибирский район

Цена:6 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: Не определено Площадь (кв. м.): 1473 Форма собственности: долгосрочная аренда ID: 49848

Содержимое данной записи доступно ТОЛЬКО зарегистрированным и подтвержденным НАМИ ВРУЧНУЮ пользователям! Свяжитесь с нами по телефону +7 (951) 392-51-15 или оставьте заявку через форму.

Земельный участок 0,70 Га Мочищенское шоссе Заельцовский район

Цена:42 000 000 ₽ Категория: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 7005 Форма собственности: собственность + аренда ID: 20287

Земельный участок 0,61 Га ул. Грузинская Заельцовский район

Цена:17 000 000 ₽ Категория: Зонирование: Ж-2 Площадь (кв. м.): 4398 Форма собственности: аренда ID: 338

Земельный участок 0,32 Га ул. Карьермочищенская Заельцовский район

Цена:10 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 3166 Форма собственности: собственность ID: 1078