Смена собственника договор аренды

Содержание

Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике1.

Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).

Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).

Стороны могут сами отменить сохранение арендных отношений при смене собственника

Правило о сохранении арендных отношений при смене собственника арендуемого имущества, установленное в п. 1 ст. 617 ГК РФ, работает не всегда. Например, в силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество. АС Северо-Западного округа рассмотрел спор, в котором истец основывал свои притязания именно на таком договорном условии (см. постановление от 24.06.2015 № Ф07-2887/2015 по делу № А56-43118/2014). Так, две организации заключили договор аренды, в котором установили, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия решения о продаже помещения, уведомив арендатора за три месяца до даты расторжения договора. Первоначальный арендодатель указанным правом не воспользовался, однако покупатель недвижимости, ставший арендодателем, в свою очередь решил продать имущество и на этот раз воспользоваться возможностью расторгнуть договор на этом основании. Арендодатель направил арендатору соответствующее уведомление, а также оповестил о необходимости освободить помещение по истечении трех месяцев с даты получения уведомления. Поскольку арендатор это уведомление проигнорировал и продолжил пользоваться имуществом, арендодатель обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить помещение. Суд встал на сторону арендодателя, проигнорировав доводы арендатора о том, что решение продать недвижимость является фиктивным, носит предположительный характер, поскольку основанием для прекращения договора является решение арендодателя продать объект, а не его фактическое отчуждение.

Еще одно исключение из правила о сохранении договора аренды при смене собственника имущества упоминается в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 № Ф02-2037/2015 по делу № А19-13919/2013 (в передаче в Судебную коллегию ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства отказано Определением от 21.09.2015 № 302-ЭС15-11185). ООО заключило с территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ договор аренды рекламных мест, расположенных на гидротехническом сооружении — гребне плотины. Спустя некоторое время сооружение было приобретено в собственность ОАО, о чем арендатор рекламных площадей был уведомлен, в связи с чем направил новому собственнику письмо с просьбой сообщить реквизиты для перечисления арендной платы. На что ОАО ответило, что в предоставлении рекламных мест не заинтересовано. Новый собственник неоднократно требовал демонтировать рекламные конструкции, и поскольку арендатор это требование не выполнил, ОАО обратилось в суд. Суды посчитали, что ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» не установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, к которой присоединяется рекламная конструкция, к другому лицу, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, заключенный с предыдущим собственником, автоматически прекращается и необходимо такой договор перезаключить с новым собственником по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ. В то же время в законодательстве не сказано о том, что при смене собственника имущества договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с момента перехода права собственности на недвижимость к иному лицу прекращается автоматически. Поэтому в такой ситуации юридически значимым обстоятельством является волеизъявление нового собственника недвижимости на продолжение отношений с владельцем рекламной конструкции или их прекращение. В данном случае новый собственник сообщил о своем намерении прекратить арендные отношения, потому иск о понуждении арендатора демонтировать расположенные на гребне плотины рекламные конструкции был удовлетворен.

Повышать ставки арендной платы новый арендодатель сможет так же, как и прежний

При смене собственника имущества, являющегося предметом договора аренды, происходит замена стороны в обязательстве — на место прежнего арендодателя приходит новый. Поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) не изменяет и не прекращает договор аренды, то новый арендодатель пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и его предшественник. В частности, новый арендодатель с момента перехода к нему прав на предмет аренды приобретает право на получение доходов от сдачи такого имущества в аренду независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Обязательства арендатора по внесению арендной платы — наиболее распространенная причина судебных споров при смене собственника имущества (основываясь на судебной практике, сложившейся за последний год). Если арендатор, не уведомленный о смене собственника арендованного им имущества, продолжает вносить арендную плату в пользу бывшего арендодателя, который таковым уже не является, то «исправить ошибку» может новый собственник, взыскав с предшественника полученные доходы как неосновательное обогащение (постановление АС Поволжского округа от 21.01.2016 № Ф06-4803/2015 по делу № А55-7559/2015). Добросовестному арендатору при этом какие-либо санкции не грозят.

Если же арендатор свои обязательства по внесению арендной платы не исполнял, обосновывая это тем, что не знал реквизитов нового арендодателя, вовсе не знал о смене арендодателя, или тем, что в договор не были внесены соответствующие изменения, то при отсутствии доказательств перечисления средств прежнему контрагенту новый собственник вправе потребовать от арендатора также уплаты неустойки за период с даты государственной регистрации права собственности (постановления АС Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 № Ф08-10037/2015 по делу № А32-38869/2014, от 24.02.2015 № Ф08-10904/2014 по делу № А32-4481/2014, Московского округа от 16.03.2015 № Ф05-1611/2015 по делу № А40-16970/14, Северо-Западного округа от 15.10.2015 № Ф07-6837/2015 по делу № А26-6761/2014).

Поскольку при автоматической смене арендодателя в силу правила п. 1 ст. 617 ГК РФ арендные правоотношения не прекращаются, хоть и изменяется их субъектный состав, то новому арендодателю, который намерен взыскать задолженность с арендатора, следует обращаться с иском о взыскании задолженности по договору, а не суммы неосновательного обогащения, поскольку последнее представляет собой деликтное обязательство. Такие выводы отражены в постановлениях АС Западно-Сибирского округа от 24.06.2015 № Ф04-20498/2015 по делу № А27-18107/2014 и Центрального округа от 09.12.2015 № Ф10-4426/2015 по делу № А35-1303/2015.

Не прерывает арендных отношений и предложение нового арендодателя заключить новый договор взамен старого (Определение ВС РФ от 16.01.2015 № 309-ЭС14-8874 по делу № А76-14481/2013). Исключением является случай, когда после смены арендодателя срок договора аренды истек, но между сторонами сложились фактические отношения. В такой ситуации в деле о взыскании платы за пользование помещением суды применяют нормы о неосновательном обогащении (постановление АС Уральского округа от 10.09.2015 № Ф09-5952/15 по делу № А47-8883/2014).

Обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате вправе лишь арендодатель. Потому если с требованием о взыскании долга, образовавшегося после перехода права на имущество, обращается прежний арендодатель, то решение суды выносят не в его пользу (постановления АС Московского округа от 03.06.2015 № Ф05-6065/2015 по делу № А41-60332/14).

При смене арендодателя в связи с переходом права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного (наследуемого) владения новая сторона договора приобретает не только право на получение арендной платы, но и иные предусмотренные договором права, например право пересматривать размер такой платы (постановление АС Северо-Западного округа от 23.12.2015 по делу № А42-2158/2015).

Передачу предмета аренды в хозяйственное ведение оспорить нельзя, а в оперативное управление — можно

Как было сказано выше, п. 1 ст. 617 ГК РФ устанавливает правило о сохранении договора аренды в силе не только при смене собственника имущества, но и лица, которому предмет договора аренды передан в хозяйственное ведение или оперативное управление. При этом в судебной практике довольно часто встречаются попытки арендаторов оспорить передачу имущества государственным или муниципальным собственником в хозяйственное ведение. Обычно такие попытки успеха арендаторам не приносят — суды приходят к выводу, что передача имущества в хозяйственное ведение третьему лицу на права и обязанности арендатора не влияет, а потому он не является заинтересованным лицом, которое может оспорить нормативный акт о передаче имущества в хозяйственное ведение. К таким выводам пришел, в частности, АС Центрального округа в постановлении от 09.03.2016 № Ф10-67/2016 по делу № А84-1083/2015, указав, что передача имущества собственником в хозяйственное ведение унитарному предприятию не влечет за собой изменения или расторжения действующего договора аренды. Аналогичная позиция выражена в постановлениях АС Уральского округа от 01.04.2015 № Ф09-10177/14 по делу № А76-28621/2013, от 20.07.2015 № Ф09-4958/15 по делу № А76-17899/2014.

Передача имущества в оперативное управление по общему правилу также не влечет изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем такая сделка не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору, в том числе по внесению арендной платы. АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 13.05.2015 № Ф02-1697/2015 по делу № А19-11104/2014 отметил, что с момента государственной регистрации права оперативного управления новый арендодатель как лицо, уполномоченное сдавать имущество, переданное в оперативное управление, в аренду и получать доходы от использования такого имущества, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона, приобретает права арендодателя по договору аренды.

Однако есть и исключения из этого правила, когда передача имущества собственником в оперативное управление нарушает интересы арендатора, относящегося к субъектам малого и среднего предпринимательства. Дело в том, что такие субъекты при выполнении определенных условий (срок аренды, отсутствие долгов по арендной плате, площадь арендуемых помещений, статус помещений) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из собственности субъекта РФ или муниципального образования имеют преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», норма действует до 1 июля 2018 г. — Примеч. ред.).

В то же время право преимущественного приобретения не распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в оперативном управлении (подп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ). Потому даже при сохранении арендных отношений в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ передача объекта аренды в оперативное управление может ущемлять интересы арендатора (постановление АС Уральского округа от 22.06.2015 № Ф09-3438/15 по делу № А50-17955/2014).

Препятствием для реализации преимущественного права выкупа арендуемой государственной или муниципальной недвижимости субъектами малого и среднего бизнеса может также стать временное выбытие такого имущества из собственности муниципалитета. Подобные ситуации несколько раз за последний год становились поводом для судебных разбирательств в Поволжском округе. Так, недвижимое имущество сначала передавалось в пользование арендатору, затем в качестве вклада в уставный капитал третьего лица переходило в его собственность и после вновь передавалось первоначальному собственнику — муниципальному образованию. Последний обосновывал отказ в в реализации преимущественного права на выкуп арендованных помещений тем, что арендатор не пользовался имуществом в течение срока, необходимого в соответствии с законом для реализации указанного права. Однако при рассмотрении спора судьи учитывали, что имущество из владения субъекта малого или среднего предпринимательства не выходило, он фактически им пользовался, значит, оснований для отказа нет (постановления АС Поволжского округа от 05.02.2016 № Ф06-4455/2015 по делу № А65-14550/2015, 22.12.2015 № Ф06-3377/2015 по делу № А65-10369/2015, от 17.09.2015 № Ф06-260/2015 по делу № А65-31717/2014, от 15.09.2015 № Ф06-146/2015 по делу № А65-4886/2015, от 02.07.2015 № Ф06-25746/2015 по делу № А65-29007/2014, от 14.04.2015 № Ф06-22469/2013 по делу № А65-21951/2014, от 17.02.2015 № Ф06-20468/2013 по делу № А65-12040/2014, от 05.02.2015 № Ф06-19850/2013 по делу № А65-13441/2014, от 20.01.2015 № Ф06-19733/2013 по делу № А65-10200/2014).

1 Обзор составлен на основе постановлений судов кассационной инстанции, вынесенных после 01.01.2015.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и. возникает при смене собственника сданного в аренду помещения и самого. Расторжение договора аренды, субаренды при смене собственника. Согласно ст.619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может. Соответственно должно быть заключено дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды – арендодателя. Примерно. Как выселить арендатора квартиры при смене собственника?. Чаще все в договора аренды указано, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть. Передача имущества в субаренду без согласия арендодателя не может влиять на. не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При смене собственника помещения происходит замена одной из. Мы заключили договор аренды офиса в здании бизнес-центра.. которая гласит, что при смене собственника имущества меняется и арендодатель. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. договора в случае перемены лиц на стороне как арендодателя, так и. Во-вторых, необходим договор аренды с арендодателем по новому адресу. В-третьих, это изменение относится к изменениям вносимым в устав. Суть договора аренды состоит в том, что арендодатель выражает свое.. Это значит, что смена собственника, не может быть принята. о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого. арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды… смена собственника не является существенным изменением. Во избежании подобных ситуаций запомните, что смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора. При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый. Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и. Смена собственника имущества не является основанием для изменения. При ликвидации арендодателя действие договора аренды. Однако во время действия договора, возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника. При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на. Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению. Был заключен договор аренды на помещение. Здание продано и арендодатель сменился, договор аренды перезаключили. Выяснили. … кому нужно платить по договору аренды при смене собственника имущества. арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до. 03-29/13О смене собственника имущества по договору аренды.. статьи 579 ГК РБ арендодателем по договору аренды является собственник сданного. Заключен договор аренды на три года. Зарегистрирован. Меняется арендодатель (в связи с куплей-продажей). Условия аренды, права. Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды называется. Уведомление арендодателя — собственника о смене арендатора. 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание. При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в. … сторон расторгнуть договор со старым собственником и заключить договор аренды с ним.. Только «о смене арендодателя». … у арендодателя; Смена арендатора; Возврат имущества арендодателю. Договор аренды является одним из наиболее распространенных видов. Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на. всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его. смена арендодателя Ситуацияреорганизация в форме выделениявновь. А договор аренды на какой срок? зарегистрирован? Если да. Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в.. срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя. Аренда помещения под офис – это вопрос, который возникает на. органах, так и при смене состава учредителей арендодателя/арендатора;; для. Арендодателя можно обязать в договоре аренды делать такие. При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в. К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ N __ от «___»______ 2012 г. г.. Арендодатель, и. ДОПОЛНИТЕДЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ О СМЕНЕ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА. Договор аренды был оформлен на 10 лет… То есть, если после смены собственника земельного участка существенно изменились обстоятельства,. По общему правилу смена собственника не влияет на договор аренды.. о смене собственника помещения и, соответственно, стороны арендодателя. В случае, если договор аренды заключается с собственником помещения,. Предметом договора аренды является имущество, которое арендодатель. вызывает смена собственника арендуемого помещения? Иными словами, можно заключить с застройщиком договор аренды,. ГК РФ (право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя). Если арендодатель решил вас, арендатора, выселить, не спешите этого делать.. Если у арендатора есть действующий договор аренды, то смена. Предприятие заключило с физлицом договор аренды нежилого помещения. Какие последствие для предприятия будет иметь смерть. Когда одна из сторон досрочно расторгает договор аренды.. сталкиваются с необходимостью смены офиса, склада, торгового помещения;. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно. Здравствуйте, коллеги! Нужна помощь в таком вопросе: Человек покупает ООО, у которого заключен 11 мес. договор аренды. Как правило, договор аренды торговых площадей представляет собой. в необходимости согласовывать с арендодателем принципиальную смену. Заранее уведомить Арендодателя об отказе от аренды или. При заказе Техники более чем на одну смену, Арендатор вправе не. при смене арендодателя все условия старого договора сохраняются. , Если условия аренды не изменились (размеры арендной платы, сроки внесения,. Смена собственника по договору аренды : Вопрос-ответ : Форум. Надо новому собственнику перезаключить новый договор аренды с. так как в силу статьи 579 ГК арендодателем по договору аренды является. Если в договоре аренды указано, что при смене собственника вещи,. арендодателя, вы не обязаны перезаключать этот договор. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя.. форма списка арендодателей к договору аренды земельных долей при. Как правильно составить договор аренды жилья. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в.. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения. Договор остается в силе Сразу скажем, что ситуацию со сменой. в которой сказано, что при смене собственника имущества договор аренды не. одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Если же арендодатель решит через суд расторгнуть договор или. Итак, мы выяснили, что при смене арендодателя арендатор (субарендатор) в. Тема Смена Арендодателя в договоре аренды земли в разделе Бизнес-Форум форумов на портале ЛІГА Online. При смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока. изменения договора аренды, уточнило финансовое ведомство (п. Перезаключение договора аренды при смене собственника.. порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не. При смене Собственника договор аренды не теряет силу, статья ГК РФ.. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в. 03-29/32О замене стороны в договоре аренды и об изменении. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору. При смене. Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Гражданское право Действующим договором аренды предусмотрено. В июле 2014 года предприятие заключило с физлицом на год договор аренды нежилого помещения. Месяц назад арендодатель умер. Как быть. Между арендодателем и арендатором заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Здание, в котором находится. Изменение договора аренды при смене собственников | Форум. Проясните, пожалуйста, нужно ли право арендодатель передать его в. По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене. Сменился арендодатель. Заключать новый договор аренды, с прежними условиями, или дополнительное соглашение к прежнему. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект. При смене формы собственности (или собственника) на арендуемое. Договор аренды нежилого помещения (образец максимальной защиты… на Арендодателя. Арендодатель обязуется уведомить Арендатора о смене. Между А (арендодатель) и Б (арендатор) заключен договор аренды здания. А продает. соглашения к нему, в том числе по смене арендодателя. Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения. В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.. Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора. Как правило, наименее защищенной стороной по договору аренды недвижимости является арендатор. Арендодатели, заключая. Отношения арендодателя и арендатора, взаимные права и обязанности. 793 ГК договор аренды недвижимого имущества сроком на три года и. Смена собственника помещения не влечет изменений или. Ситуация такова что импортер в ТС хочет (пере)заключить договор аренды материалов(ввезены на ИМ53) непосредственно с. Юридическое лицо А (арендодатель) предоставило в аренду юридическому лицу Б (арендатор) кап.строение по договору аренды на. Смена арендодателя и увеличение арендной платы. Договора имущественного найма заключали с Управлением финансов. Смена арендодателя. Арендная плата у арендодателя, в том числе переменная. Договор аренды при этом заключается на длительный срок. аренды, взаимоотношение между арендаторами и арендодателями, который. По договору аренды во временное пользование могут быть сданы здания.. до момента уведомления нового собственника о смене арендодателя. Аренда – арендодатель; Договор аренды; Типовая учетная политика. имущество у арендодателя; Смена арендатора; Возврат имущества арендодателю.. Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>… Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с. Арендаторы игнорируют факт смены собственники и обязанности.. происходит и смена арендодателя по договору аренды этого. Подскажите, если во время действия договора аренды сменился. При смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока. Если арендодатель против подписания документа, вступать с ним во. Так, чтобы договор аренды считался заключенным, в нем. Банк России перевел рубль в свободный режим. Меня очень договоре арендодателя образец смена в аренды появился. где и как можно утилизировать. Изменение стороны по договору аренды земельного участка. смену Стороны на стороне Арендатора в Договоре аренды земельного участка.. аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в. Заключили договор аренды недвижимости на три года, зарегистрировали его. Теперь в связи со сменой собственника арендованного. АРЕНДОДАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.. Минимальный срок аренды составляет одну смену – 9 машино-часов. Сравнение договора аренды и договора безвозмездного пользования (ссуды). Если арендодатель не предоставил имущество в указанный в договоре срок (в. Смена собственника не является основанием для изменения или. С момента регистрации за автором вопроса права собственности на половину помещения предмет договора аренды по сути перестал. Аренда нежилого помещения при смене его собственника.. аренды на соответствие данного договора и действий арендодателя и арендатора. Изменение договора аренды при смене собственников. можно заключить доп.соглашение с указанием новых арендодателей. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон Путеводитель. 617 ГК РФ >>> — Отношения сторон договора при смене арендодателя и. Сменился собственник нежилого помещения, как правильно составить доп.соглашение к договору аренды о смене арендодателя.Скиньте образец. Искал в интернете форму хорошего дополнительного соглашения к договору аренды при смене арендодателя, но ничего не нашел. если у кого-нибудь.

Договор аренды нежилого помещения заключен в 2015 году. В 2017 году произошла смена собственника, о чем арендатору стало известно лишь в 2018 году. Арендатор потребовал заключения соглашения о замене стороны по договору аренды. В ответ получено допсоглашение, подписанное прежним собственником, о расторжении договора аренды. Все это время, за исключением последнего истекшего месяца аренды (июль 2018 года), арендатор перечислял арендную плату прежнему собственнику. За июль 2018 года арендная плата была перечислена на депозит нотариуса для передачи новому собственнику.
Может ли в настоящее время договор аренды быть расторгнут на основании дополнительного соглашения, подписанного со стороны арендодателя бывшим собственником арендуемого имущества, либо на основании соглашения, подписанного настоящим собственником?

10 сентября 2018

Прежде всего отметим, что по смыслу положений п. 1 ст. 160, ст. 420, п. 1 ст. 450 ГК РФ соглашение о расторжении заключенного договора могут подписать только те лица, которые на момент расторжения выступают сторонами такого договора.
В свою очередь, необходимо учитывать, что законодательство допускает полную передачу всех прав и обязанностей одной или обеих сторон, изначально заключивших договор, другим лицам. Данная процедура именуется передачей договора и к ней одновременно применяются нормы об уступке права требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).
Анализ соответствующих норм указывает на то, что как уступка права требования, так и перевод долга могут осуществляться не только на основании соглашений между прежним и новым кредиторами, прежним и новым должниками, новым должником и кредитором (ст. 388, ст. 392 ГК РФ), но и в силу закона (п. 1 ст. 382, ст. 387, п. 1 ст. 392.2 ГК РФ).
При этом положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, устанавливающие, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, как раз и выступают одним из предусмотренных законов случаев, в которых перемена стороны в договоре производится на основании прямого указания закона (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11660/16, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.10.2016 N Ф04-3785/16, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.06.2016 N Ф06-7729/16, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.06.2016 N Ф03-2197/16).
Иными словами, данная норма означает, что при переходе права собственности на арендуемый объект к другому лицу прежний собственник перестает быть арендодателем в договоре аренды и автоматически заменяется на нового собственника, который с момента перехода к нему права собственности (ст. 223 ГК РФ) выступает в качестве арендодателя в указанном договоре. Поскольку такая замена производится на основании закона, заключения каких-либо соглашений между прежним собственником, новым собственником и арендодателем не требуется.
Соответственно, принимая во внимание все вышеизложенное, соглашение о расторжении договора аренды, в котором арендодатель заменен в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ, должно быть заключено между арендатором и новым собственником арендуемого имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

При получении недвижимости в аренду наниматель, как правило, рассчитывает на долгосрочные отношения с собственником, и обустраивает пространство «под себя». За период пользования квадратными метрами ситуация может измениться: помещение будет продано, безвозмездно передано или перейдет по иным основаниям новому владельцу. Какие риски несет арендатор в этом случае? Могут ли его «выселить» из офиса на том основании, что права распоряжения перешли другому лицу?

📝 Риски арендодателя при смене собственника недвижимости

В действующем гражданском праве арендные отношения рассматриваются как обременение, наложенное на имущество. Однако они не ограничивают права собственника на распоряжение недвижимостью, закрепленное в ст. 209 ГК РФ. Это значит, что хозяин офиса или производственного помещения вправе продавать объект, обменивать, дарить третьим лицам, уступать в залог и т.д.

В ситуации продажи офиса права арендатора остаются неизменными. Это означает, что тот может продолжать использовать квадратные метры в течение всего срока, прописанного в договоре. Если новый владелец попросит компанию съехать, его требования окажутся незаконными и могут быть обжалованы в суде.

Фактически, смена собственника офиса влечет три потенциальных риска для нанимателя:

🔹 Одностороннее расторжение договора

Закон не отменяет права нового владельца пользоваться квадратными метрами по своему усмотрению. В п. 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрен способ расторжения договора аренды путем одностороннего отказа нанимателя или наймодателя от его исполнения. Контрагенты не обязаны вставлять этот пункт в соглашение, заключенное на неопределенный срок – правило и без того вытекает из п. 2 ст. 610 ГК РФ. Чтобы прекратить взаимоотношения, одна сторона направляет письменное уведомление второй за 3 месяца до планируемого разрыва. Для бизнеса это означает, что ему все равно придется искать новое помещение, пусть и не сразу.

Если договор заключался на заранее оговоренный период (например, на два года), расторгнуть его в одностороннем порядке можно исключительно при условии, что в тексте соглашения имеется соответствующий пункт. Например, стороны вправе прописать, что инициатор уведомляет второго контрагента о желании прекратить отношения за шесть месяцев. Если такого упоминания нет, досрочное расставание возможно только по основаниям, перечисленным в ст. 619 ГК РФ.

🔹 Повышение арендной платы

Часто новые собственники пытаются увеличить стоимость пользования квадратными метрами. Получится ли это у них – зависит от текста первоначального договора. Если в документе нет упоминания о дополнительных основаниях повышения арендной платы, она остается неизменной в течение одного года. Попытки арендодателя расторгнуть договор или поменять условия в суде будут безуспешными. Если же в соглашении есть «лазейки» для наймодателя, компании придется смириться с ростом издержек.

🔹 Сложности с оплатой

Из положений законодательства следует, что арендодатель перечисляет средства за пользование офисным или производственным помещением старому собственнику до тех пор, пока новый не предъявит доказательства вступления в права на имущество. Для этого предоставляются заверенные нотариусом копии правоустанавливающих (договор) и правоподтверждающих документов (выписка из ЕГРП). На практике совершение платежей в адрес бывшего владельца означает для арендаторов сложности: в дальнейшем потребуется их возврат, на который получатель может не согласиться добровольно, возникнет путаница в бухгалтерских документах.

📜 Что гласит закон?

В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, дающие арендодателю право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Упомянуты следующие причины:

  • наниматель не выполняет условия пользования имуществом или иные существенные условия договора
  • существенно ухудшает имущество
  • не внес арендную плату два раза подряд или более
  • не произвел капитальный ремонт, который обязан был сделать по договору

Чтобы прекратить договорные отношения по любому из перечисленных оснований, арендодатель вначале направляет уведомление о необходимости устранения недочетов, а при неполучении ответа обращается в суд.

🎓 Смена собственника компании-арендодателя не упомянута в ст. 619 ГК РФ в качестве причины для одностороннего разрыва договора. Это значит, что арендодатель вправе прекратить отношения только в том случае, если данный момент был оговорен в тексте соглашения, ранее заключенного с нанимателем.

Ст. 617 ГК РФ подтверждает сделанный вывод. В ней указано, что переход права собственности на помещение, сданное в наем физическому или юридическому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора, ранее заключенного с арендатором.

Если компания желает сохранить помещение за собой после истечения срока аренды, а арендодатель отказывается, она вправе сослаться на положения ст. 621 ГК РФ, гласящей, что арендатор, который исполнял обязательства надлежащим образом в период пользования квадратными метрами, имеет приоритетное право на заключение договора на следующий срок. Если новый владелец откажет ему, но найдет на объект недвижимости другого нанимателя, потерпевший вправе обратиться за защитой прав в суд. Если ему удастся отстоять свою позицию, хозяина офиса обяжут заключить соглашение с истцом и возместить ему все понесенные убытки, связанные с решением «жилищного» вопроса.

💼 Действия сторон при смене собственника помещения

Действующее законодательство предусматривает, что права на получение платежей от арендатора переходят к новому владельцу с момента перехода собственности на недвижимость, т.е. государственной регистрации заключенной с бывшим владельцем сделки. Он обязан довести информацию о произошедших изменениях компании, которая пользуется помещением, в письменной форме.

Унифицированного образца уведомления для арендатора не существует. Как правило, документ готовится на фирменном бланке организации, ставшей новым собственником, и включает следующую информацию:

  • название компании-получателя
  • номер и дата договора аренды
  • номер и дата правоустанавливающего документа, на основании которого право собственности на помещение перешло к другому лицу
  • точная дата, с которой это произошло
  • описание нового порядка, в котором нужно вносить арендные платежи (наличные или безнал, реквизиты для перечисления)
  • должность и ФИО уполномоченного лица (руководителя) нового арендодателя
  • оттиск печати

К уведомлению прикладывается документация, подтверждающая правомочия нового владельца: договор купли-продажи (мены, дарения) помещения, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРЮЛ. Оно вручается арендатору под роспись или направляется по почте заказным письмом.

Следующий шаг – заключение дополнительного соглашения к действующему арендному договору.

В него включается следующая информация:

  • дата и номер первоначального договора
  • названия прежних сторон по договору
  • указание на то, что сменился арендодатель
  • ссылки на документы, подтверждающие эту смену
  • указание на то, что иные положения соглашения остаются неизменными
  • подписи обеих сторон арендных отношений

❗ Важно ❗ Допсоглашение заключается той датой, когда права нового собственника зарегистрированы в ЕГРЮЛ.

Если первоначальный договор проходил государственную регистрацию в Росреестре, для допсоглашения проводится аналогичная процедура. Соблюдение порядка извещения арендодателей о смене собственника и надлежащее документальное оформление изменений помогает избежать конфликтов и свести к минимуму потенциальные риски, возникающие для каждой из сторон.

Рассмотрим, имеет ли право новый арендодатель расторгнуть договор аренды при отказе арендатора перезаключить договор аренды на новых условиях.

В случае перехода права собственности проявляется особенность вещного права, в соответствии с которой права других лиц, связанные с вещным правом, не прекращаются с переходом вещного права к новому субъекту, а следуют за вещным правом. Основания перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу гарантируют для арендатора сохранение договора аренды на прежних условиях. В силу ст. 286 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 291 ГК не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

По общим правилам аренды досрочное расторжение договора по требованию арендодателя предусмотрено ст. 590 ГК, в соответствии с которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае допущения арендатором нарушений существенных условий договора или в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором (письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.06.2006 № 03-29/1191 «О досрочном расторжении договора аренды»).

Смена собственника не является существенным изменением обстоятельств, а следовательно, не является и основанием для изменения или расторжения договора аренды на основании ст. 421 ГК (абз. 2 части первой п. 28 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

Также односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды во внесудебном порядке может быть предусмотрен договором аренды (п. 3 ст. 420 ГК).

Таким образом, отказ арендатора от перезаключения договора аренды на новых условиях при смене собственника объекта аренды не является специальным основанием:

– для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке;

– отказа арендодателя от исполнения договора аренды во внесудебном порядке.

В рассматриваемом случае договор будет действовать до окончания указанного в нем срока, а новый арендодатель сможет расторгнуть договор аренды только в общем порядке:

а) при наличии оснований для расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке (предусмотренных ст. 590 ГК или договором аренды);

б) при наличии оснований для отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (предусмотренных частью второй п. 2 ст. 581 ГК или договором аренды).

Мария Жариловская, юрист, магистр права, руководитель «АСТРЕЯ. Юридический и бизнес-консалтинг»