Ретроактивный договор

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

16 марта 2018

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Обоснование вывода:
В силу прямого указания нормы п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Данная норма является императивной. При этом стороны вправе распространить условия договора к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), однако именно момент заключения договора определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора, в частности, о договорной ответственности, и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 N 04АП-4870/10)*(1).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 N 15АП-21484/17 и от 26.11.2017 N 15АП-17343/17, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 N 05АП-1901/13, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 19.05.2015 по делу N 33-315/2015).
Следовательно, при заключении договора продажи недвижимости — осуществляемого в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, — момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора (смотрите, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2011 N Ф10-2751/11 по делу N А48-3834/2010 и от 08.07.2011 N Ф10-2326/11 по делу N А64-5804/2010, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 01.07.2015 по делу N 33-2824/2015, Кассационное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 17.08.2011 по делу N 33-2321).
Данный вывод согласуется и с позицией ВАС РФ, указавшего со ссылкой на п. 1 ст. 425 ГК РФ, что если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08).
С учетом изложенного, условие договора купли-продажи недвижимости о вступлении его в силу с момента внесения покупателем задатка противоречит ГК РФ*(2). При этом подчеркнем, что, подписывая договор, содержащий все существенные условия, стороны соглашаются с его условиями и, следовательно, в соответствии со своим волеизъявлением принимают на себя все права и обязанности, определенные этим договором (смотрите также постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 N 01АП-6636/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Возможность использования ретроактивной оговорки в контрактах по 44-ФЗ — спорный вопрос. Минэкономразвития не раз высказывалось против. Например, в письме от 22.01.2015 г. № Д28и-118 ведомство напомнило, что контракт должен быть заключен на условиях, предусмотренных в извещении, а также должен содержать условия о порядке и сроках оплаты и приемки. По мнению министерства, включение в контракт пункта с информацией о том, что условия распространяются на отношения сторон, возникшие до его заключения, недопустимо. Минфин придерживается такой же позиции. Например в письме от 15.06.2017 № 24-02-05/37386 указывается, что закупка начинается с определения поставщика, а завершается исполнением обязательств обеими сторонами контракта. При этом обязательно должен быть подписан контракт. Минфин подчеркнул, что ни один порядок определения поставщика не предусматривает возможности начала исполнения обязательств до подписания контракта, поэтому ретроактивная оговорка противоречит 44-ФЗ.

При этом суды часто занимают противоположную сторону. Например, в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2018 г. № 13АП-33334/2017 суд не нашел нарушений в действиях заказчика, который закупал услуги охраны и внес в план-график данные о том, что осуществление закупки планируется в мае 2017 года. Извещение о проведении закупки у единственного поставщика было размещено 03.05.2017, а контракт заключен 11.05.2017. В извещении заказчик указал: «срок оказания услуг по контракту: с 01 января 2017 года по 31 декабря 2017 года». Суд напомнил о существовании ст. 425 ГК РФ и указал на то, что никаких запретов по этому поводу Закон о контрактной системе не содержит.

Налоговые обязательства при ретроактивной оговорке

Если организация оказывает услуги или выполняет работы, не оформленные контрактом, она рискует потерять расходы в целях налогообложения, ведь в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ они не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Кроме того, ФНС и другие ведомства не раз указывали на то, что документально подтвержденными считаются только расходы, понесенные с момента вступления договора в силу (письмо Минфина России от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/86). Однако административная практика говорит об обратном. Нередко расходы по неподписанному договору признают подлежащими учету в целях налогообложения. Например, об этом говорится в постановлении ФАС Уральского округа от 18.03.2008 № Ф09-469/08-С2.

Пени по договорам с ретроактивной оговоркой

Этот вопрос относится к дискуссионным. Поставщики часто настаивают на том, что пени за просрочку оплаты следует уплачивать в том числе и за период до заключения договора, так как на преддоговорной период распространяются все условия контракта. Но суды в основном придерживаются другого мнения. Например, в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.07.16 г. по делу № А81-5629/2015 сказано, что пеня не подлежит взысканию за период до заключения контракта, поскольку обязательства по оплате возникли только с момента его заключения.

Ретроактивный период

«…Ретроактивный период — период времени, установленный договором страхования, который начинается с указанной в договоре даты, предшествующей дате заключения договора страхования, и заканчивается в момент начала срока страхования. При этом страхование распространяется на недостатки работ, допущенные в течение ретроактивного периода, при условии, что причинение вреда в результате этих недостатков имело место в течение срока страхования…»

<Письмо> Минрегиона России от 09.06.2010 N 23587-ИП/08 <О Методических рекомендациях> (вместе с «Методическими рекомендациями по страхованию гражданской ответственности организаций — членов саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации», утв. Советом Национального объединения проектировщиков, протокол от 27.04.2010 N 16)

«…ретроактивный период — период, предшествующий началу срока действия договора страхования, в течение которого допущены недостатки работ, приведшие, в течение срока действия договора страхования, к наступлению страхового случая;…»

«Соглашение представляет компромисс и учитывает современные тенденции на газовом рынке», — приводятся в пресс-релизе «Газпрома» слова гендиректора «Газпром экспорта» Александра Медведева. Со своей стороны главный исполнительный директор E.ON Ruhrgas AG Клаус Шафер назвал договоренность «приемлемой для обеих сторон». Германская компания сообщает, что пересмотр цены будет сделан в ретроактивном порядке с IV квартала 2010 года.

В последнее время E.ON понес крупные убытки из-за снижения спотовых цен на газ, поскольку указанные в долгосрочных контрактах с «Газпромом» цены были намного выше. Руководство немецкого концерна добивалось от российского газового монополиста снижения цен, зафиксированных в долгосрочных договорах и привязанных к ценам на нефть в связи с тем, что на рынке природного газа существует большое количество предложений по достаточно низким ценам. Переговоры долгое время были безрезультатны, и немецкая сторона даже обратилась в Стокгольмский арбитраж. «Стороны согласились, что после этой договоренности о цене нет необходимости продолжать арбитражное разбирательство», — говорится в сообщении «Газпром экспорта».

Размер денежных средств, подлежащих возврату покупателю в результате ретроактивного пересмотра контракта не уточняется, но известно, что изначально сумма претензий E.ON в арбитраже составляла 1,5 млрд евро. Однако в пресс-релизе по итогам изменения контракта германский партнер оценивает единовременный позитивный эффект на свои финансовые показатели в размере 1 млрд евро.

«Газпром» не в первый раз идет на уступки, прецеденты уже были созданы, однако это касалось лишь государств, отмечает начальник аналитического отдела ИК «ТРЕЙД-ПОРТАЛ» Алексей Рыбаков. «Теперь, с учетом того, что конкуренция на газовом рынке Европы с каждым годом становится все жестче, «Газпрому» ничего не остается как идти на уступки, тем более, что компания E.ON известна на российском рынке как активный потребитель газа владелец ОГК-4. Также необходимо отметить, что E.ON совместно с «Газпромом» участвует в проекте строительства северо-европейского газопровода, — говорит он. — Мы полагаем, что пока возможности массового пересмотра газовых контрактов нет, однако в среднесрочной перспективе, возможно, некоторые компании также захотят получить дисконт. Иногда лучше проиграть битву, а потом выиграть «войну». С учетом того, что Германия через E.ON является стратегическим партнером России в лице «Газпрома», в перспективе, возможно, «Газпром» получит некоторые преференции».

По словам эксперта юридической фирмы «Частное право» Дианы Полетаевой, практика пересмотра цен довольно распространена, в частности, такой механизм предусмотрен в рамках Европейской Энергетической Хартии. «Пересмотр цены вообще является нормой для принципа стоимости замещения — с развитием технологии меняется ценовая составляющая по транспортировке. Он не является революционным и вполне отвечает специфике долгосрочных контрактных отношений, — говорит она. — Другое дело, что любой пересмотр договорной цены —с учетом правового принципа «договоры должны исполняться» — возможен только при доброй воле поставщика. Особенно, если речь идет о ретроспективном пересмотре, в результате которого возникает «переплата» покупателя и «долг» поставщика за прошедшие периоды поставки. В данном случае «Газпром» проявил такую добрую волю и пошел навстречу партнеру. Это разумное решение».

Юрист полагает, что надо говорить не столько об опасности массового пересмотра контрактов — их условия формируются сторонами индивидуально, и каждый из них должен быть предметом самостоятельного обсуждения с каждым из партнеров, а о возможной массовой апелляции всех прочих покупателей к состоявшемуся пересмотру: «раз немцы такую скидку получили, следовательно, она может быть дана и нам». «Однако одного желания покупателя и наличия каких-то макроэкономических эффектов для пересмотра цены недостаточно. Если договоры изначально корректировок или отсылок к аналогичным контрактам с прочими импортёрами не предусматривали — договоренность с конкретным партнером не означает выведения её в разряд общего правила, — полагает она. — Существующая система торговли газом и совокупность долгосрочных контрактов не существуют в отдельном, замкнутом пространстве и не являются чем-то застывшим. Рынок газа (как, впрочем, любой рынок) подвержен влиянию внешних факторов. В экономике случаются кризисы, спрос не всегда является платежеспособным, меняется и его уровень на тот или иной энергоноситель — по мере развития альтернативных источников энергии. Потому стороны будут идти друг другу навстречу и находиться в конструктивном диалоге. Это нормально и вполне разумно. Потому говорить о «проигрыше» не вполне корректно. Газ — не тот товар, спрос на который абсолютно неэластичен. Есть альтернативные источники, альтернативные поставщики. Потому в перспективе долгосрочного партнерства такое решение может быть обоснованным: сохранение стратегического импортера в перспективе может дать больший экономический эффект, чем поиски и привлечение нового».

Сам по себе факт ретроактивного пересмотра цен по долгосрочным контрактам не является чем-то новым для «Газпрома», соглашается содиректор аналитического отдела «Инвесткафе» Григорий Бирг. «Компания уже предоставила скидки на газ ряду европейских компаний (DEPA, Eni, GDF Suez, Wingas, SPP, Botas и т.д.). В среднем скидки составляли порядка 5-10%. В дополнение к этому для ряда потребителей были смягчены условия «бери или плати», заложенные в контракт, — напоминает он. — Тем не менее сложно недооценить важность происходящего. В бюджете «Газпрома» на 2012 год уже заложены ретроспективные компенсации в размере около 300 млрд рублей. В дальнейшем также возможно снижение прибыли компании по мере того как «Газпром» будет договариваться о размере компенсации. Я практически уверен, что текущие переговоры с другими европейскими потребителями также не закончатся в пользу «Газпрома», так как суд встанет на сторону потребителя. В то время, когда спотовая цена на газ существенно ниже газпромовской, а также спад экономической активности приводят к сокращению потребления газа, покупатели жалуются на разницу в цене и необходимость выкупать газ по цене выше рыночной, несмотря на отсутствие необходимости в полных, предусмотренных контрактом объемах».

Тем не менее, по мнению аналитика, не стоит ожидать полного отказа от долгосрочных контактов, так как их существование объясняется необходимостью планировать хозяйственно-экономическую деятельность компании. «С одной стороны это проигрыш «Газпрома», с другой стороны — это необходимая жертва, учитывая риски сокращения доли компании на европейском рынке в случае, если условия сотрудничества с российской компанией длительное время не будут выгодными для потребителя», — считает он.

Аналитик Allianz РОСНО Управление Активами Ариэл Черный полагает, что «Газпрому» приходится делать хорошую мину при плохой игре. «Конечно, снижение цен невыгодно для «Газпрома», однако исход переговоров мог быть и хуже — резерв под пересчет цен (с учетом скидок задним числом) составлял в бюджете концерна на этот год почти 7 млрд долларов, — отмечает он. — Ретроактивный пересмотр цен в данном случае понятен — как раз немногим больше года и продолжается спор компаний по поводу цен, резонно, что цены пересмотрены за весь период. Как это ни прискорбно для «Газпрома», пересмотр цен по долгосрочным контрактам практически неизбежен. Слишком сильно меняется ситуация на рынке газа, слишком сильно газпромовские цены превышают уровень цен на спотовом рынке. В будущем, скорее всего, эта ситуация будет повторяться: при слишком сильном несоответствии цены по долгосрочным контрактам будут корректироваться в сторону спотовых цен. Причем по мере развития спотового рынка «Газпрому» придется мириться с все меньшей премией».

Пересмотр условий долгосрочных контрактов для «Газпрома», похоже, становится нормальной практикой, согласен генеральный директор City Express Алексей Кичатов. «Понятно, что для российского монополиста ситуация не из приятных, она вынужденная, и этот процесс, похоже, необратим. Сегодня формула цены имеет привязку к цене на нефть и нефтепродукты. Таким образом, европейские компании покупают голубое топливо по ценам, влияние на которые оказывают высокие цены на нефть, а конечные потребители получают его намного дешевле. Разница в зависимости от экономической ситуации может быть весьма существенной, — констатирует он. — Поэтому сейчас многие европейские компании, помимо E.ON, пытаются добиться скидки от «Газпрома» — итальянцы, французы, греки, словаки, турки. Некоторые тоже обращаются в суд. «Газпром» вынужден уступать такому массовому напору и делать скидки. Европейский рынок для «Газпрома» — основной, терять его не хочется. Тем более, что российские власти прекрасно понимают, что излишняя принципиальность в вопросах цены на газ может активизировать процесс пересмотра энергетической политики в Европе. Там уже сейчас активно думают над проблемой снижения «газовой зависимости» от России, обсуждают вопрос поиска альтернативных источников энергии, разработки месторождений сланцевого газа. Высокие цены на голубое топливо могут эти процессы только ускорить. «Газпрому» важно удержаться на этом рынке, и другого выхода, кроме как снижать цену, у него попросту нет».

Информация об условиях, прописанных в долгосрочных контрактах, является закрытой, но можно предположить, что если происходит пересмотр цен, то эта возможность в договорах учтена, отмечает руководитель департамента оценки и инвестиционного проектирования ЗАО «МЭФ-аудит» Дмитрий Трофимов. «По информации из открытых источников, в договорах с некоторыми контрагентами предусмотрена возможность пересмотра цен раз в 3 года. Для «Газпрома» эта мера вынужденная, приходится идти навстречу европейским потребителям, страдающим от кризиса. Не исключено, что подобные уступки придется делать и другим контрагентам, при условии, что контрактом это предусмотрено, — говорит он. — В целом сделку можно оценивать как взаимовыгодную только с той точки зрения, что E.ON — стратегический партнер «Газпрома», которому корпорация идет навстречу в не самые лучшие для Европы времена, и получения гарантии оплаты определенного объема газа (подтверждения условий «бери или плати»). С финансовой стороны — это определенные потери российского концерна, но надо отметить, что ретроактивные компенсации были заложены в бюджет на 2012 год, т.е. реализация этих рисков рассматривалась, как высокая. Данное событие не является неожиданным, поэтому маловероятно, что данные договоренности повлияют на сложившуюся систему торговли газом».

Управляющий активами УК «Финам Менеджмент» Роман Беседовский считает, что масштаб пересмотра условий контракта в случае с «Газпромом» и E.ON можно назвать беспрецедентным. «Риски возникновения требований о пересмотре условий уже заключенных контрактов со стороны других европейских партнеров «Газпрома» высоки, но говорить об их полном удовлетворении российским концерном, я считаю, пока преждевременно, — отмечает он. — Понятно, что «Газпром» в результате уступок крупным потребителям своего газа теряет серьезные деньги, но, идя навстречу партнерам, он покупает их лояльность. Пойдя «на принцип», «Газпром» бы получил краткосрочную выгоду в моменте, но наверняка европейские потребители нашли бы впоследствии себе других поставщиков энергоносителей. На это российский концерн пойти не может, т.к. европейский рынок является для «Газпрома» основным и существуют планы наращивания экспорта — для диверсификации поставок российскому экспортеру требуется время и деньги».

По мнению аналитика, это однозначно взаимовыгодная сделка: немецкий концерн, испытывающий негативное влияние кризиса, остро нуждается в дополнительных средствах, да и стоимость газа «Газпрома» объективно в тот период была весьма высокой. Долгосрочные отношения России и Германии в результате пересмотра соглашения укрепятся, что поддержит «Газпром», который в последнее время пытаются активно выдавливать с европейского рынка, уверен он.

Скрепление договора печатью не является обязательным условием для соблюдения простой письменной формы сделки. Отсутствие или подделка печати на письменном договоре не влияют на его действительность*(242).

Традиционное наличие оттисков печатей на договорах действующим законодательством не предусматривается.

Например, многие федеральные законы, устанавливающие правовой статус отдельных видов юридических лиц, предусматривают, что юридические лица различных организационно-правовых форм должны иметь круглые печати, содержащие полное фирменное наименование юридического лица и указание на его место нахождения*(243). Однако в этих законах не указывается, какие документы организаций должны скрепляться их печатями.

Зачастую необходимость наличия печатей на договорах трактуется как обычай делового оборота в предпринимательской деятельности (ст. 5 ГК РФ). Так, при рассмотрении одного из дел Верховный Суд РФ отметил, что в практике делового оборота наличие у любого юридического лица и индивидуального предпринимателя печати признается обязательным и само собой разумеющимся*(244). Тем не менее, представляется, что это не совсем так. Обычай делового оборота как правовая норма может применяться только в двух случаях: а) если к нему есть отсылка в законодательстве; б) при наличии «пробела» в законодательстве. Норма ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки сформулирована предельно четко, поэтому нет оснований рассматривать проставление печатей на договоре в качестве обычая делового оборота. Скрепление печатью следует считать дополнительным требованием к форме договора, несоблюдение которого влечет, по общему правилу, последствия несоблюдения письменной формы, т.е. невозможность в случае спора ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Иные последствия могут быть установлены соглашением сторон, допустим, недействительность договора, не скрепленного печатью одного или обоих контрагентов.

Поэтому, по общему правилу, договор, не скрепленный печатями, имеет юридическую силу, если иное не предусмотрено условиями данного договора.

В то же время любой документ должен содержать данные, имеющие удостоверительное значение. В частности, к ним можно отнести печать, т.к.

ее проставление на документе фиксирует, что он составлен в конкретной организации. Характерно, что на внутренних документах организации (например, приказах) печать, как правило, не проставляется.

В современной судебно-арбитражной практике существует позиция, согласно которой требование о скреплении договора печатями направлено на то, чтобы обезопасить стороны от возможных ошибок при выборе контрагента путем предоставления дополнительных доказательств идентичности лица, совершающего сделку, а также для удостоверения полномочий этого лица*(245). Представляется, что это несколько преувеличенное значение печати, т.к. немаловажным является вопрос о том, как, где и у кого из сотрудников организации хранится печать юридического лица, по каким правилам осуществляется доступ к ней. Вполне возможна ситуация, когда неуполномоченное лицо может поставить печать организации на своем автографе на документе. Вряд ли за таким документом, на мой взгляд, должна признаваться полноценная юридическая сила.

Более приемлемой трактовкой правового значение печати следует признать формулировку, содержащуюся в п. 3.25 ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов», а именно: печать на документе ставится для заверения подлинности подписи должностного лица.

Интересно отметить, что печать на договоре все же весьма необходима, например, для изготовления т.н. надлежащей копии этого договора. Надлежащей является копия документа, засвидетельствованная нотариусом. Для ее изготовления необходимо, чтобы договор не только был скреплен печатями контрагентов, но он должен быть еще и прошит, пронумерован и вновь скреплен печатями с обратной стороны последнего листа договора*(246).

В заключение отметим, что оттиск печати является обязательным реквизитом расчетных документов (п. 2.14 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации от 03.10.2002 N 2-П) и доверенностей, выданных от имени юридических лиц (п. 5 ст. 185 ГК РФ).