Ремонт в счет арендной платы

зачет ремонта в счет арендной платы

Отражение в учете зачета ремонтных работ в счет арендной платы.
Амортизация объектов основных средств

Условия зачета ремонтных работ в счет арендной платы в договоре

Проведение текущего или капитального ремонта является очень часто рассматриваемым в практике вопросом. Как правило, ремонт переданного в аренду имущества проводит арендодатель. Однако по договоренности стороны могут возложить эту обязанность на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ). В случае, если аре6ндатор проводит ремонт самостоятельно, он, естественно, заинтересован в зачете ремонтных работы в счет арендной платы и отражении данных затрат в учете. Арендатор должен помнить, что обязательным условием для зачета ремонтных работ в счет арендной платы является включение данных условий в договор с арендодателем. Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 по делу N А43-5765/2008-19-170, суд пришел к выводу, что если в договоре обязанность по исправлению недостатков помещения возложена на арендатора, его довод о наличии у него права требовать взыскания стоимости ремонта или его зачета в счет арендных платежей во внимание не принимается. Дело в том, что «контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей… Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007. Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов). Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В Определении ВАС РФ от 01.11.2008 N 14087/08 указано, что зачет стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы возможен лишь при условии его проведения по согласованию с арендодателем. Обязанность по исправлению данных недостатков с учетом положений пункта 3.1 договора возложена на арендатора… Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 616 Кодекса, носящей диспозитивный характер. Также суды сходятся во мнении, что неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007 говорится о том, что «…Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество «Минерал» не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи…» Таким образом, в договоре арендатор должен предусмотреть зачет работ в счет арендной платы, что позволило бы минимизировать судебные риски и беспрепятственно учесть затраты на ремонтные работы.

Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте имущества, которое вы арендуете, лучше закрепить правила распределения ремонтных расходов между вашей организацией и арендодателем в дополнительном соглашении. Так не будет споров ни с арендодателем, ни с проверяющими из налоговой инспекции.

Отражение в учете арендодателя затрат на капитальный ремонт, произведенный арендатором

Допустим, что затраты на проведение капитального ремонта объекта составили 1 000 000 руб., которые арендатор (он же генподрядчик) подтвердил документально (представлением акта организации, выполнившей ремонт, либо сметы и т.д.). Подписание акта на проведение ремонта на эту сумму должно было сопровождаться выставлением счета-фактуры с НДС в размере 180 000 руб. Принятие затрат в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» (он же арендодатель, он же заказчик) отражалось записями: Д-т 23 «Вспомогательные производства» (25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы») К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 1 000 000 руб. — приняты работы по капитальному ремонту сданного в аренду объекта; Д-т 19 К-т 60 — 180 000 руб. — отражена сумма НДС по проведенному капитальному ремонту; Д-т 68, субсчет «Расчеты по НДС», К-т 19 — 180 000 руб. — НДС по капитальному ремонту сданного в аренду объекта принят к вычету. Сторонами было принято решение о зачете затрат на ремонт в счет арендной платы. Допустим, ее размер установлен в сумме 59 000 руб. в месяц, в том числе НДС — 9000 руб. Зачет на основании ежемесячно составляемых актов отражается в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» записями: Д-т 60 К-т 62 — 50 000 руб. — зачтена стоимость капитального ремонта сданного в аренду объекта в счет причитающейся от ЗАО «Бета» арендной платы; Д-т 60 К-т 51 «Расчетные счета» — 9000 руб. — перечислена арендатору сумма НДС по зачтенной части капитального ремонта; Д-т 51 К-т 62 — 9000 руб. — получена от ЗАО «Бета» сумма НДС по ежемесячной арендной плате. И так каждый месяц до окончания зачета (еще 19 месяцев). Проведении взаимозачета сумма НДС должна быть перечислена в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ каждой из сторон отдельными платежными поручениями. В противном случае ни ООО «Альфа», ни ЗАО «Бета» не смогут принять НДС к вычету. Такой вывод подтверждается Письмом Минфина России от 24.05.2007 N 03-07-11/139.

Существует и другое мнение, согласно которому обязательное взаимоперечисление НДС необходимо только при оплате товаров (работ, услуг) собственным имуществом (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2005 N А33-29632/04-С3-Ф02-2145/05-С1; ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2006 N Ф04-3875/2006(23942-А03-25), от 15.05.2006 N Ф04-2687/2006(22257-А67-34) и т.д.) .

Отражение в учете арендатора затрат на капитальный ремонт

Затраты на ремонт могут быть оформлены различным способом. Расходы по проведению капитального ремонта арендованного имущества (в том числе основных средств), используемого арендатором в производственных целях, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). При применении упрощенной системы налогообложения, расходы на ремонт арендованных основных средств, а также суммы НДС по ним также как при общей системе налогообложения уменьшают полученные доходы при определении налоговой базы при условии оплаты выполненных работ подрядчику (пп. 3, 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 25.06.2009 N 03-11-06/2/108).

Если в организации не создается резерв на ремонт основных средств, то указанные расходы могут отражаться в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих

периодов» в момент подписания Акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) (п. п. 16, 18, 19 ПБУ 10/99, п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1988 N 34н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, документ Отражена в расходах будущих периодов стоимость работ на

проведение ремонта

118 000 Акт о приеме- сдаче объектов основных средств Отражена оплата выполненных работ 60 51 118 000 Выписка банка по расчетному счету Ежемесячно в течение трех лет Списана часть затрат на проведение ремонта

(118 000 / 3 / 12)

3 278 Бухгалтерская

справка-расчет

При выполнении ремонта (как текущего, так и капитального) полученного в аренду основного средства собственными силами (вспомогательным производством) понесенные затраты предварительно могут собираться на счете 23 «Вспомогательные производства» и по завершении ремонта списываются в дебет счета 20 «Основное производство» (или 25 «Общепроизводственные расходы») (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н)

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный

документ

Отражены затраты на проведение ремонта

основного средства

10, 70,

69

118 000 Требование- накладная, Расчетно- платежная ведомость, Бухгалтерская

справка-расчет

Списаны расходы на ремонт 20

(25)

118 000 Акт о приеме- сдаче объектов

основных средств

В целях исчисления налога на прибыль расходы на ремонт арендованного автомобиля учитываются в составе прочих расходов в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 Налогового кодекса РФ).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный

документ

Отражены расходы на проведение ремонта

автомобиля

10, 70, 69

и др.

20 000 Требование- накладная, Расчетно- платежная ведомость, Бухгалтерская справка-расчет Расходы на ремонт автомобиля отражены в составе расходов по обычным

видам деятельности

20 000 Акт о приеме- сдаче объектов

основных средств

Комментарии по вопросу отражения в учете затрат также содержатся в Письмах Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339, от 29.12.2007 N 03-03-06/1/901, от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191, от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718, Письме УФНС России по г. Москве от 27.12.2007 N 20-12/124848@, Постановлении ФАС Поволжского округа от 13.03.2008 по делу N А55-627/2007, ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2007 по делу N А11-1883/2006-К2-18/210, ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2007 N Ф03-А04/07-2/2149 по делу N А04-6745/2006-25/539, ФАС Московского округа от 24.10.2007 N КА-А41/11028-07 по делу N А41-К2-10384/06, ФАС Центрального округа от 13.01.2006 N А54-3665/2005-С5.

Налогообложение

При проведении капитального ремонта собственными силами арендатор НДС не уплачивает, поскольку расходы на ремонт учитываются при расчете налога на прибыль (ст. 260 НК РФ). Следовательно, такого объекта налогообложения, как выполнение работ для собственных нужд, в данном случае не возникает (пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если работы выполнены сторонней организацией, то у арендатора есть право на вычет «входного» НДС, предъявленного подрядчиком (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Арендатор вправе признать в целях налогообложения затраты на проведение капитального ремонта, если арендодатель не компенсирует ему понесенные затраты (п. 2 ст. 260 НК РФ). При применении метода начисления расходы на ремонт учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат и независимо от факта оплаты (п. п. 1, 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ). Что касается капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость арендатор не сможет учесть в расходах для целей налогообложения прибыли. Такие улучшения будут расцениваться как результаты работ, безвозмездно выполненных арендатором в пользу арендодателя (Статья 252, п. 16 ст. 270 НК РФ). Также необходимо учитывать, что в Письме Минфина России от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12 сделан следующий вывод: недоамортизированная по истечении срока договора аренды часть капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, которая не была возмещена арендодателем, расходом по налогу на прибыль у арендатора не признается. Налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). По правилам бухгалтерского учета арендатор включает в состав основных средств произведенные капитальные вложения, если они по условиям договора аренды признаются собственностью арендатора (абз. 2 п.

Расходы в счет платы за аренду

5 ПБУ 6/01, абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Таким образом, арендатор, который фактически учел неотделимые улучшения на своем балансе в качестве основных средств, должен уплачивать налог на имущество.

Амортизация основных средств

Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта. При этом статья 258 НК РФ не устанавливает ограничений по сроку договора аренды при начислении амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. В то же время ст. 256 НК РФ амортизируемым признает имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев. Согласно официальной позиции арендатор вправе начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество, даже если договор аренды заключен на срок менее года. Между тем затраты по неотделимым улучшениям арендатор может учесть не через амортизацию, а как расходы, связанные с выполнением работ. Дело в том, что сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту. Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя Неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещается, могут также амортизироваться арендатором. Арендатор начисляет амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию, и до окончания срока действия договора аренды. Сумма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из всего срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта в соответствии с Классификацией основных средств. То есть арендатору нельзя устанавливать срок полезного использования капитальных вложений исходя из срока аренды или из оставшегося срока использования объекта аренды по данным арендодателя. В Письме Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 финансовое ведомство разъясняет, что по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. Аналогичные выводы содержит: Письмо Минфина России от 17.07.2009 N 03-03-06/1/478, Письмо Минфина России от 08.05.2009 N 03-07-07/40, Письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140.

Можно сделать вывод, что нормы налогового законодательства ставят в невыгодное положение арендатора, заключающего договор аренды на срок, значительно меньший срока полезного использования арендованного имущества, и производящего капитальные вложения в такое имущество (при отсутствии в договоре условия о компенсации расходов). Ведь до окончания срока амортизации капитальных вложений арендатор не успеет списать расходы по ним у себя в налоговом учете.

Category: Банки

Similar articles:

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Договор субаренды части нежилого помещения — Советы юриста — АНГАРД.РФ

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Дополнительное соглашение N _____ к Договору аренды от "___"__________ ____ г. N _____ (о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы)

г. __________ "___"__________ ____ г.

_________________________, именуем___ в дальнейшем "Арендодатель", в лице _________________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и _________________________, именуем___ в дальнейшем "Арендатор", в лице _________________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору аренды от "___"__________ ____ г. N _____ (далее — Договор) о следующем:

1. Арендатор обязуется:

1.1. В период с "___"__________ ____ г. по "___"__________ ____ г. произвести за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого объекта, расположенного по адресу: _________________________, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Соглашению проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью _____ (__________) рублей.

1.2. С "___"__________ ____ г. и до "___"__________ ____ г. ежемесячно в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату в размере минимальной месячной арендной платы, а именно _____ (__________) рублей.

1.3. При выполнении работ обеспечить технический надзор за производством работ.

1.4. В срок не позднее _________________________ с даты окончания работ, установленной пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, представить Арендодателю следующие документы:

— акт выполненных работ с приложением актов на скрытые работы, если последние производились;

— платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы, с отметкой банка.

1.5. В случае если размер произведенного зачета расчетной стоимости затрат Арендатора в счет арендной платы на день окончания работ, установленный пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, превышает стоимость фактических затрат Арендатора на их проведение, принятых к зачету, в месячный срок погасить задолженность по арендной плате с начисленной пеней на просроченную сумму с момента полного зачета стоимости фактических затрат.

2. Арендодатель обязуется:

2.1. С "___"__________ ____ г.

Учет ремонта арендованного имущества

и до "___"__________ ____ г. осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению объекта в размере _____ (__________) рублей.

2.2. По окончании срока исполнения работ по улучшению объекта, установленного пунктом 1.1 настоящего Дополнительного соглашения, производить перерасчет сроков длительности периода, в который осуществляется зачет в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на выполнение работ, если размер произведенного зачета затрат Арендатора превышает стоимость фактически осуществленных затрат, на основании документов, представляемых Арендатором согласно пункту 1.4 настоящего Соглашения.

2.3. В период действия настоящего Дополнительного соглашения не изменять размер арендной платы, установленный на день его заключения, при добросовестном исполнении Арендатором его условий.

3. Особые условия:

3.1. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в пункте 2.1 настоящего Дополнительного соглашения, а также стоимость работ, не предусмотренных согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы _________________________ (принимаются/не принимаются).

3.2. При непредставлении или представлении Арендатором документов позднее _________________________ с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается, и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего Соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

4. Приложения, составляющие неотъемлемую часть настоящего Дополнительного соглашения:

а) проектно-сметная документация (смета) на проведение капитального ремонта арендуемого объекта;

б) план-график проведения работ по капитальному ремонту объекта;

в) расчет длительности периода зачета в счет арендной платы стоимости затрат Арендатора на производство работ по улучшению арендуемого объекта.

5. Во всем остальном условия Договора остаются неизменными.

6. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания (или: с "___"__________ ____ г.) и является неотъемлемой частью Договора.

7. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: Арендатор: _______________/_______________ _______________/_______________

Требование: О зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы

Обстоятельства: Истец ссылается на факт проведения им капитального ремонта арендуемого помещения, вызванного неотложной необходимостью, стоимость которого не засчитывается арендодателем в счет арендной платы.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку капитальный ремонт произведен без согласия арендодателя, без согласования его стоимости. Неотложная необходимость в ремонте помещения не доказана.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.05.2013 N Ф03-1729/2013 по делу N А51-19716/2012

Метки:Аренда, Договоры, Зачет, Обязательства, Дальневосточный округ

Дата:14 мая 2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.Г.Красковской

Судей: С.И.Гребенщикова, Е.К.Яшкиной

при участии

от ООО "Время": Бекназарова М.А., представитель по доверенности без номера от 01.01.2012

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Время"

на решение от 22.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013

по делу N А51-19716/2012 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.Н.Шкляров, в апелляционном суде судьи: И.С.Чижиков, К.П.Засорин, С.В.Шевченко

По иску общества с ограниченной ответственностью "Время"

к Отделу по управлению муниципальным имуществом городского округа ЗАТО город Фокино

о зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы

Общество с ограниченной ответственностью "Время" (ОГРН 1022500577880, место нахождения: 692880, Приморский край, город Фокино, улица Ленина, 13, 2) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Отделу Управления муниципальным имуществом городского округа ЗАТО г. Фокино (далее — Отдел, ОГРН 1062503010173, место нахождения: 692880, Приморский край, город Фокино, улица Постникова, 9) о зачете стоимости произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в сумме 1 009 696 руб. 48 коп. в счет арендной платы.

Иск обоснован тем, что по договору аренды от 25.05.2009 N 32 Отдел передал в аренду ООО "Время" не пригодное к использованию и требующее капитального ремонта нежилое помещение, отразив его состояние в акте приема-передачи. Поскольку Отдел как арендатор не исполнил обязанность по капитальному ремонту и в дальнейшем выразил несогласие с его проведением, иск о зачете самостоятельно понесенных арендатором затрат на эти цели должен быть удовлетворен по правилам статей 612, 616 ГК РФ.

Решением от 22.10.2012 в иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что Отдел не дал истцу согласия на проведение капитального ремонта, стоимость которого с ответчиком не согласовывалась. Неотложная необходимость в ремонте помещения также не доказана. Истец знал о состоянии помещения в момент его получения в аренду, однако, не проявив разумности, принял имущество в таком состоянии. Кроме того, ООО "Время" избрало ненадлежащий способ защиты права с позиции статьи 410 ГК РФ, согласно которой зачет возможен только в отношении наступивших по сроку исполнения обязательств.

В кассационной жалобе ООО "Время" просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что суды дали неверную оценку доказательствам, подтверждающим установление сторонами при передаче имущества в аренду необходимости проведения капитального ремонта, и фиксации этого обстоятельства в акте приема-передачи к договору от 25.05.2009.

Суды неверно применили статью 616 ГК РФ, не учли, что данная норма права дает арендатору возможность самостоятельно выполнить капитальный ремонт с зачетом затрат в счет арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу Отдел выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает решение и постановление принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимал.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют ввиду следующего.

Суды установили, что 25.05.2009 между Отделом (арендодатель) и ООО "Время" (арендатор) заключен договор N 32, по которому ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение магазина "Колосок" общей площадью 72,6 кв. м, этаж 1, условный номер 25:35:03 01 00:00 00432/А4:10000, расположенное по адресу: г. Фокино, ул. Усатого, 3.

Передача объекта в аренду состоялась по акту от 25.05.2009, в котором указано, что сантехоборудование, электрооборудование, оконные проемы, дверные проемы, полы помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, необходимы их замена и капитальный ремонт. Итоговая часть акта также резюмирует необходимость капитального ремонта помещения.

Установлено также, что ООО "Время" выполнило капитальный ремонт арендованного имущества, затратив на это 1 009 696 руб. 48 коп., что подтверждено договором подряда от 01.07.2010, заключенным с ООО "Новострой", локальным сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ формы КС-2.

Письмом от 29.10.2010 N 36, адресованным Главе администрации ГО ЗАТО г. Фокино, истец запросил разрешение на осуществление капитального ремонта помещения магазина "Колосок" с зачетом затрат в счет арендных платежей, в ответ на которое (письмо от 08.12.2010 N 8928) Администрация ГО ЗАТО г. Фокино сообщила о несогласии с таким предложением, указав, что стоимость работ, выполненных без письменного разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

Отклоняя иск, суды исходили из положений статей 612, 623 ГК РФ, указав, что в обязанности ООО "Время" входило согласование стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, а также проявление осмотрительности при принятии в аренду имущества с теми недостатками, которые оговорены в акте от 25.05.2009.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, примененному судами, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем положения данной нормы права не могут быть истолкованы в пользу освобождения арендодателя от обязанности передать арендатору имущество в состоянии, пригодном к использованию, на что в принципе нацелено установление арендных отношений, исходя из норм статьи 606 ГК РФ. При этом предписания статьи 10 ГК РФ исходят из разумности и добросовестности поведения участников любых гражданских правоотношений, включая арендные.

В акте от 25.05.2009 стороны оговорили недостатки передаваемого в аренду имущества, прямо указав на невозможность использования арендуемого помещения до их устранения и согласившись с необходимостью капитального ремонта. В связи с этим у ООО "Время" имелись разумные основания предполагать, что арендодатель, признав нуждаемость помещения в капитальном ремонте, тем самым согласился на его выполнение.

Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

При этом положения данной нормы права не обязывают стороны специально оговаривать неотложную необходимость в проведении капитального ремонта, которая может со всей очевидностью явствовать из обстановки.

Ремонт в счет аренды как оформить

Правила данной статьи также не возлагают на арендатора обязанность предварительно согласовывать с арендодателем проведение капитального ремонта, а, напротив, наделяют арендатора таким правом в случае нарушения арендодателем обязанности по его выполнению.

Однако суды необоснованно не применили положения статьи 616 ГК РФ, указав на неразумность поведения истца по приемке помещения в ненадлежащем состоянии и проведении в нем капитального ремонта без оговорок о его неотложной необходимости, не оценив при этом степень разумности и добросовестности поведения самого Отдела. Сославшись на то, что арендатор не предоставил арендодателю разумного срока на выполнение ремонтных работ согласно требованиям статьи 616 ГК РФ, суды не дали оценку тому факту, что помещение передано в аренду 25.05.2009, тогда как договор подряда на выполнение ремонтных работ заключен 01.07.2010. При этом в деле нет доказательств того, что в течение данного промежутка времени Отдел намеревался приступить к ремонту.

Применяя правила статьи 623 ГК РФ об улучшении арендованного имущества, суды не исследовали доводы истца о том, что выполнение ремонтных работ направлено не на улучшение объекта аренды, а на приведение его в пригодное для использования состояние.

Исходя из этого, вывод судов о том, что у истца не имеется достаточных оснований для использования установленного статьей 616 ГК РФ механизма возмещения собственных расходов на проведение капитального ремонта, является преждевременным.

Вместе с тем кассационная инстанция соглашается с суждением судов об отсутствии оснований для удовлетворения настоящих требований по следующим мотивам.

Согласно статье 4 АПК РФ правом на обращение в арбитражный суд за защитой права обладают лица, права и законные интересы которых нарушены либо оспорены.

Нормы статьи 616 ГК РФ о праве арендатора при выполнении капитального ремонта требовать зачета стоимости ремонта в счет арендной платы корреспондируют к положениям статьи 410 ГК РФ.

В свою очередь, согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Требуя в судебном порядке проведения зачета понесенных затрат в сумме 1 009 696 руб. 48 коп. в счет арендной платы, истец не указал, какие арендные платежи подлежат зачету, период возникновения обязанности по их уплате, размер. Как правильно отметил апелляционный суд, нормы статьи 410 ГК РФ не предполагают проведения зачета в отношении требований с определенным сроком исполнения до наступления этого срока. Между тем наличие на момент предъявления иска требований, возможных к погашению зачетом, истец не подтвердил.

Напротив, в заседании суда кассационной инстанции истец пояснил, что текущие арендные платежи полностью оплачены, следовательно, возможность прекращения обязанности по их уплате зачетом утрачена. В то же время истец не доказал, что при наступлении срока внесения арендного платежа заявлял о зачете в одностороннем порядке, как это предусмотрено нормами статьи 410 ГК РФ. Письмо истца от 29.10.2010 N 36 носит обезличенный характер, не определяет сумму, направленную к зачету и размер встречных требований с наступившим сроком исполнения, поэтому не может рассматриваться в качестве такого заявления.

В то же время разрешение судом вопроса о проведении зачета в отношении сумм, обязанность по уплате которых возникнет в будущем, противоречит положениям статьи 410 ГК РФ. При наступлении срока внесения последующих платежей истец не лишен права заявить о зачете, тогда как в настоящее время оснований считать его права и законные интересы нарушенными поведением Отдела не имеется.

С этой позиции решение и постановление апелляционной инстанции об отказе в иске являются правомерными, а доводы жалобы не опровергают правильность вывода судов об отсутствии на стороне истца нарушенного права, нуждающегося в судебной защите в силу норм статьи 4 АПК РФ, статьи 410 ГК РФ.

При таких обстоятельствах у кассационной инстанции нет оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 22.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу N А51-19716/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.Г.КРАСКОВСКАЯ

Судьи С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ Е.К.ЯШКИНА