Регистрация расторжения договора аренды

Ответ:

Законодательство не требует регистрировать расторжение договора аренды. Регистрации подлежит лишь сам договор. Однако чтобы погасить запись об обременении недвижимости, возникает необходимость обратиться в Росреестр, для этого законом № 218-ФЗ предусмотрен заявительный порядок.

Процедура погашения записи регламентирована п. 99 Приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 № 943. В качестве документа, необходимого для снятия обременения, приказ упоминает только соглашение о расторжении договора. Во всех остальных случаях документальное оформление прекращения отношений должно соответствовать общим нормам Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с пп. 8 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления кадастрового учета и регистрации прав могут являться иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Прекращение арендных отношений может происходить в рамках применения ст. 450.1 или 619 ГК РФ. В первом случае договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Во втором – может иметь место спор, и обоснованность одностороннего расторжения уже не так очевидна.

В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 № 09АП-58050/2017 содержится вывод, что сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.

По данному вопросу разъяснения также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Таким образом, если договор долгосрочной аренды предусматривает право немотивированного одностороннего отказа, в Росреестр достаточно предоставить соответствующее уведомление. Если расторжение договора происходит, когда имело место нарушение его условий, то документом — основанием для снятия обременения может служить соглашение сторон или судебный акт.

Ответ подготовлен Чернавкиным Николаем,
старшим специалистом службы правового консалтинга компании РУНА

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Учитывая в том числе положения пункта 2 статьи 621 ГК, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

В Росреестр были представлены документы для регистрации договора аренды нежилого помещения. Заявителем при этом выступил арендодатель.
Требуется ли при таких обстоятельствах для прекращения государственной регистрации совместное заявление сторон договора, или достаточно заявления от арендодателя?

2 августа 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды должно быть представлено арендодателем и арендатором совместно.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из его сторон.
Согласно ст. 31 Закона N 218-ФЗ до осуществления государственной регистрации прав (либо отказа в ней) рассмотрение представленных для осуществления государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы.
Однако в рассматриваемой ситуации заявление и документы для регистрации договора аренды нежилого помещения были представлены арендодателем самостоятельно, что прямо допускается приведенными выше положениями Закона.
Между тем частью 2 той же статьи установлено, что заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом.
По смыслу Гражданского кодекса РФ и Закона N 218-ФЗ аренда является ограничением (обременением) вещных прав арендодателя, обременением недвижимого имущества (ч. 6 ст. 1 указанного Закона; п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 июня 2017 г. N Ф03-1882/17 по делу N А51-14634/2016).
Закон N 218-ФЗ не содержит специальных норм относительно прекращения регистрации ограничений прав и обременений недвижимого имущества.
Согласно же ч. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрацией прав на недвижимое имущество признается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Иными словами, в тех случаях, когда нормами Закона N 218-ФЗ не установлено иное, правила о государственной регистрации прав применимы и к регистрации обременений недвижимого имущества.
Исходя из этого полагаем, что в данном случае подлежит применению норма ч. 2 ст. 31 Закона N 218-ФЗ, поскольку обременение недвижимости возникает из договора. Следовательно, заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды должно быть представлено арендодателем и арендатором совместно.
Подчеркнем, что изложенный вывод отражает лишь наше экспертное мнение. К сожалению, судебную практику или официальные разъяснения, которые бы позволили подтвердить или опровергнуть его, нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества