Регистрация права собственности по инвестиционному договору

Право собственности инвестора на готовый объект

БУХУЧЁТ 2015: права на имущество, вытекающие из договоров.

Требования инвесторов о признании за ними права собственности на объект строительства (инвестиций) зачастую судами удовлетворялись. Этому не препятствовал даже тот факт, что до момента признания судом права собственности на построенный объект за инвестором оное право еще не было за кем-либо зарегистрировано, тогда как в соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на готовые к эксплуатации здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. По сути, инвестирование средств в строительство объектов недвижимости рассматривалось в качестве первоначального основания приобретения права собственности. Однако вышеуказанный подход подвергался критике, в частности, ввиду его несоответствия взаимосвязанным положениям статьям 8, 218, 219, 223 гражданского кодекса, что в ряде случаев находило понимание у судов (постановления ФАС МО от 21.05.2007 N КГ-А40/4053-07, третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2008 N А74-1916/2007-03АП-1134/2008).

Так, согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ по общему правилу права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него; в силу статьи 223 ГКРФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Положения же статьи 218 ГК РФ не могут быть истолкованы таким образом, что осуществление инвестирования в объект строительства является изготовлением вещи для себя, ибо инвестор не возводит объект. Возведение объекта и его последующая передача инвестору являются обязательствами его контрагента по инвестиционному договору. В конечном итоге данная критика была учтена. В абзацах 2 и 3 пункта 4 постановления пленума ВАС РФ N 54 разъяснено, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 закона N 1488-1, статья 6 закона N 39-ФЗ) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть, с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Какое право дает инвестору инвестиционный договор?

Таким образом, в пункте 4 постановления пленума ВАС РФ N 54 сделан важный вывод, что по общему правилу инвестиционные договоры по своей правовой природе представляют собой договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая на момент заключения данных договоров не создана, а право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества не возникает до его государственной регистрации. Вместе с тем постановление пленума ВАС РФ N 54 не дает однозначного ответа на вопрос о том, что же представляет собой вновь созданный объект строительства до момента государственной регистрации права собственности на него и какие права на него могут возникать в этот период. Нет ответа и непосредственно в законодательстве.

С практической же точки зрения инвесторам надлежит учитывать, что они имеют не вещные права на готовый объект строительства (инвестирования), а лишь обязательственные права требования к своему контрагенту по инвестиционному договору, что уже со ссылкой на постановление пленума ВАС РФ N 54 признается судами. В качестве примера можно привести постановление ФАС ВСО от 13.09.2011 N А19-19283/10, в котором прямо указано:
— вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты; заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
— законы N 1488-1 и 39-ФЗ, а также иные нормативные акты, касающиеся инвестиционной деятельности, не предусматривают специального вида инвестиционных договоров;
— поскольку договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений, при решении спора следует устанавливать их правовую природу, от которой зависит правильность их квалификации и, соответственно, подлежащих применению норм материального права;
— при повторном рассмотрении спора суду надлежит определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства; установить правовую природу инвестиционного договора и с учетом этого — правомерность предъявления требований по настоящему делу инвестором; учесть правовую позицию ВАС, изложенную в постановлении пленума ВАС РФ N 54.

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении () тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

РИСКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ

М.Д. Вахрамеева

Любая рыночная сделка — это операция, несущая элементы риска, при этом операции с коммерческой недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности, так как одной из характеристик данного рынка является информационная закрытость и неопределенность, что определяется такими его особенностями, как локальность, значимая сегментированность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность недвижимости как рыночного товара. В сочетании с высокой капиталоемкостью объектов недвижимости и высоким уровнем издержек при проведении сделок с ними эти особенности ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в процессе инвестирования в строительство коммерческих объектов.

Под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем части своих ресурсов, недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате принятия определенных финансовых и производственных решений. Сущность риска состоит в возможности отклонения полученного результата от запланированного; в общем смысле риск — это возможность нежелательного события.

Говоря о видах инвестиционного риска, почти всегда имеют в виду причинные события и используют семантическую конструкцию «риск такого-то причинного события». В экономической литературе нет единой методологии изучения рисков, каждый автор предлагает свою систему рисков и показателей их оценки, что приводит к тому, что схожие типы рисков по-разному определяются и, соответственно, оцениваются. На взгляд автора, изучение мелких рисков или специфических рисков не имеет общего практического применения, так как такие риски инвестор исследует самостоятельно, исходя из конкретных условий, поэтому за основу изучения были взяты основные виды рисков, которые несут большинство инвесторов, независимо от профиля деятельности.

В операциях с коммерческой недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже объектов; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при их управлении; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны — от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Можно выделить их следующие виды.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиции в коммерческую недвижимость, в существенной степени зависит от эффективности управления объектом инвестиций, под которым понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта и некоторые другие характеристики являются предметом управления недвижимостью. Риск управления недвижимостью почти уникален, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке он минимален.

Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако при более детальном рассмотрении необходимо отметить, что степень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для различных групп инвесторов. Для институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижимость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обязательства, низкая ликвидность практически

не влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости. Имея значительные регулярные текущие поступления, крупные институциональные инвесторы обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств. Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он не сможет продать недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь.

Секторный риск. Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно, и колебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость объекта. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Секторный (отраслевой) риск иногда описывают термином «риск рынка недвижимости». Следует заметить, что, несмотря на хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиций в коммерческую недвижимость является фиксированное местоположение объекта инвестиции. В силу этого вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном регионе на результаты инвестиций в недвижимость нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион. Именно поэтому аналогичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск. Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неопределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных дефектов строительных конструкций и нарушений технологии строительного производства. При этом для проектов девелопмента критическим является риск, связанный с продолжительностью строительства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, увеличение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости. Риск износа является специфическим риском рынка недвижимости и практически отсутствует на других рынках. Следует заметить, что прогнозирование возникновения признаков износа как во времени, так и с точки зрения объема до настоящего времени практически является нерешенной задачей, которая требует соответствующих исследований.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность того, что при эксплуатации коммерческой недвижимости или в ходе проекта девелопмента могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

Риск инфляции. Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое значение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы инфляции при возможности корректировок арендной платы. Именно поэтому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль инвестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль.

Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инвестиции. Коммерческая недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску, поскольку налоговое законодательство может сделать недвижимость существенным налоговым укрытием, и в этом случае будут стимулироваться дополнительные инвестиции, а новые налоги могут как повышать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недвижимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фактором, который менее вероятен для альтернативных инвестиций.

Планировочный риск. Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недвижимость. Решения в области транспортного строительства, охранных зон могут кардинально изменить представления о стоимости инвестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

В финансовом менеджменте применяются три общие категории риска инвестиций: бизнес-риск, который отражает неопределенность денежных потоков дохода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма; финансовый риск, отражающий неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций; риск ликвидности, соответствующий неопределенности, привносимой вторичным рынком инвестиций. Применение этих трех категорий риска к недвижимости означает представление каждого отдельного объекта инвестиций в виде отдельного бизнеса. Тогда бизнес-риск является риском, который уменьшается либо фиксированной арендной платой в течение всего договора аренды или между периодами пересмотра арендной платы, либо увеличением аренды, при пересмотрах; риск ликвидности имеет смысл, полностью соответствующий приведенному определению, а финансовый риск воздействует на недвижимость, которая приобретается с использованием заемного капитала. Если все инвестиции чувствительны, в некоторой степени, к колебаниям нормы процента, то недвижимость, являясь, как правило, левериджированной инвестицией, в высшей степени подвержена финансовому риску.

Исключить риски полностью, очевидно, невозможно, но вполне допустимо существенно снизить степень риска, применяя следующую общую схему управления рисками:

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;

• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает;

• определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

• разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

• контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Литература

1. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 1999.

2. Экономика и финансы недвижимости/ Д.Л. Волков, Ю.Б. Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус / Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб: Изд-во СПбГУ, 1999.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Возможные риски при капиталовложениях в строительство

Инвестиции в строительство жилых домов могут быть сопряжены с таким форс-мажором, как падение стоимости объекта возведения. Ведь спрос на жилье всегда зависит от макроэкономики. При затяжном кризисе расценки на жилье могут снизиться до 40%.

Еще одна неприятность, с которой сталкиваются неопытные инвесторы – мошенничество. Основные схемы недобросовестных фирм-однодневок – это продажа несуществующих активов или строительство без разрешительных документов, а также реализация одной и той же доли несколько раз.

Следующий риск, с которым сопряжены инвестиции в строительство жилых домов, связан с банкротством застройщика из-за некомпетентного управления, недостатка или неправильного использования финансов.

Многие вкладчики сталкиваются с превышением сроков завершения строительства. Это может стать причиной прямых и косвенных убытков. Например, если по соседству построится еще один многоквартирный дом, текущий объект вложений потеряет свои конкурентные преимущества, а значит и рентабельность на несколько десятков процентов.

Даже если дом сдан вовремя, существует вероятность того, что застройщик не соблюдал технологии возведения. Это может стать причиной отказа государственной комиссии в воде здания в эксплуатацию.

И последнее, с чем можно столкнуться, производя инвестиции в строительство жилой недвижимости – это утрата объекта по причине обстоятельств непреодолимой силы (война, стихийное бедствие и другие чрезвычайные происшествия). Избежать полной потери своих вложений поможет страховка.

На что нужно обратить внимание перед тем, как вложить деньги

Чтобы грамотно и выгодно вложить деньги в строительство квартиры в Москве или другом городе, следует придерживаться определенного алгоритма.

  1. Выбрать подходящее время для вхождения в проект. Для этого нужно проанализировать текущую обстановку на рынке, прислушаться к прогнозам.
  2. Подобрать объект недвижимости, с учетом места расположения, транспортной развязки, инфраструктуры, планов по развитию микрорайона от муниципальных властей или застройщика, экологической обстановки, планировки (количества комнат), класса (бюджетный, VIP, бизнес и т.д.).
  3. Определиться со способом инвестирования – индивидуальное или коллективное.
  4. Найти надежного застройщика, исходя из репутации, отзывов, официальных документов в Госреестре, периода существования на рынке (количества сданных в эксплуатацию сооружений), наличия финансовых партнеров и пакета разрешительной документации (соответственно ФЗ-214).
  5. Изучить инвестиционный проект будущего строительства (технико-экономическое обоснование вложений, бизнес-план, проектные документы).
  6. Вместе с независимым юристом проанализировать условия договора (валюта, цены, платежи, дата сдачи, условия и сроки получения документов о праве собственности, штрафы и неустойки, страховка и условия расторжения соглашения), а также оценить интерес к проекту со стороны других вкладчиков.
  7. Определить способ выхода из проекта – перепродажа (с ремонтом или без) или сдача в аренду (короткий или длительный срок).