Разделение основного средства на несколько объектов

Бухучет при разделении объекта недвижимости на несколько самостоятельных

Специально для сайта www.audit4dk.ru

29 июля 2011

Вопрос №2: Общество планирует разделение полностью самортизированного объекта недвижимости, учтенного как один инвентарный объект (прирельсовый склад №6, №9), на два самостоятельных объекта основных средств (склад №6 и склад №9). Каким образом после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый отдельный объект недвижимости отразить указанные операции в бухгалтерском и налоговом учете?

Ответ: После государственной регистрации права собственности на каждый отдельно стоящий объект недвижимости прежний объект учета (прирельсовый склад №6, №9 инв. № 14) фактически выбывает, а в учете Общества возникают новые объекты учета.

Согласно пункту 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01(Утв.

Об учете при разделении объекта основных средств

Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н.) (далее – ПБУ 6/01) стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

При этом в обычном случае расходы от списания основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих расходов (пункт 31 ПБУ 6/01). Иными словами, привычный порядок списания стоимости объекта ОС с бухгалтерского учета предусматривает отнесение его остаточной стоимости в дебет счета 91-2 «Прочие расходы».

Вместе с тем разделение одного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов основных средств не влечет для Общества уменьшения экономических выгод и не изменяет капитал организации, поскольку списание с баланса одних объектов ОС компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Соответственно, не выполняются условия признания расходов в бухгалтерском учете (пункт 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (Утв. Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н.)).

Учитывая вышесказанное, а также то обстоятельство, что поименованные в запросе объекты ОС полностью самортизированы, более корректным представляется следующий подход: балансовая стоимость списываемого с учета объекта недвижимости формирует первоначальные стоимости новых объектов ОС. Одновременно производится уточнение в аналитическом учете сумм начисленной амортизации.

Например:

— Д-т 01-1 «Склад №6» К-т 01-1 «Прирельсовый склад №6, №9» – часть балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости включена в стоимость нового объекта учета;

— Д-т 01-1 «Склад №9» К-т 01-1 «Прирельсовый склад №6, №9» – часть балансовой стоимости выбывающего объекта недвижимости включена в стоимость нового объекта учета;

— Д-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Прирельсовый склад №6, №9» К-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Склад №6» — отражена сумма амортизационных отчислений по складу № 6;

— Д-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Прирельсовый склад №6, №9» К-т 02 «Сумма начисленной амортизации по объекту «Склад №9» — отражена сумма амортизационных отчислений по складу № 9.

Указанные записи производятся в учете на основании бухгалтерских справок.

Балансовая стоимость выбывающего объекта учета может быть разделена на основании первичных документов, позволяющих определить стоимость каждого отдельно стоящего объекта недвижимости. Если Общество не располагает такими документами, то балансовая стоимость выбывающего объекта может быть разделена с учетом площади, занимаемой этими помещениями.

Поскольку выбывающие объекты ОС полностью самортизированы, сумма амортизационных отчислений, отраженных в аналитическом учете по счету 02, будет равна балансовой стоимости соответствующего нового объекта учета.

Аналогичным образом процедура разделения стоимости объектов недвижимости и соответствующих сумм начисленной амортизации отражается в регистрах налогового учета.

На дату регистрации права собственности на новые объекты учета инвентарная карточка выбывающего объекта недвижимости закрывается. В разделе 4 «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств» формы № ОС-6 может быть сделана запись следующего характера: «выбытие объекта учета в результате разделения на новые инвентарные объекты», а также приведены инвентарные номера новых объектов учета.

Новым объектам недвижимости присваиваются новые инвентарные номера и в отношении их открываются новые инвентарные карточки.

Что же касается сумм государственной пошлины за регистрацию права собственности на новые объекты учета, то, по нашему мнению, такие затраты могут быть учтены в составе расходов текущего периода. Поскольку в данном случае новые объекты учета образуются в результате разделения уже существующего объекта недвижимости, указанные расходы не являются затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, и не подлежат включению в их первоначальную стоимость (пункт 8 ПБУ 6/01).

Для целей налогообложения прибыли суммы государственной пошлины включаются в состав расходов текущего периода на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ, подпункт 1 пункта 7 статьи 272 НК РФ, пункт 10 статьи13 НК РФ.

Хотите быть в курсе актуальных изменений — подпишитесь на рассылку

Главная » Полезные статьи » Разделы проектной документации

Разделы проектной документации

Вернуться назад на Проектная документация

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 12 разделов.

Бухучет при разделении объекта недвижимости на несколько самостоятельных

Проектная документация состоит из текстовой и графической частей.

Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме:

• Раздел 1 Пояснительная записка;
• Раздел 2 "Схема организации планировки земельного участка";
• Раздел 3 "Архитектурные решения";
• Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения";
• Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений" должен состоять из следующих подразделов:
а) подраздел "Система электроснабжения";
б) подраздел "Система водоснабжения";
в) подраздел "Система водоотведения";
г) подраздел "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети";
д) подраздел "Сети связи"; (Раздел «Телефонизация», Раздел «Радиофикация», Раздел «Телевидение», Раздел «Часофикация», Раздел «Охранная сигнализация», Раздел «Звуковещание», Раздел «Видеонаблюдение», Раздел «Системы контроля доступа», Раздел "Информационные технологии и интернет";
е) подраздел "Система газоснабжения";
ж) подраздел "Технологические решения";
• Раздел 6 "Проект организации строительства";
• Раздел 7 "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства" выполняется при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального строительства;
• Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды";
• Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности";
• Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов";
• Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства";
• Раздел 12 "Иная документация".

Расшифровка разделов проектной документации:

АВТ — Автоматизация АК — автоматизация и контроль;
АПВ — автоматизация противопожарного водопровода;
АПТ — автоматизация системы дымоудаления или автоматизация пожаротушения;
АР — Архитектурные решения;
АС — Архитектурно-строительные решения;
АСКУЭ — Автоматизированная система коммерческого учета электроэнергии;
АСТУЭ — Автоматизированная система технического учета электроэнергии;
АТП — автоматизация теплового пункта, автоматизиция технологических процессов;
АТХ — автоматизация технологии производства;
Благ — Благоустройство и озеленение;
ВК — Внутренние водопровод и канализация;
Водост – Водостоки;
ВПТ — Водопропускные трубы;
ВР — Ведомости работ;
ВТ — Вертикальный транспорт;
ГДЗ — Технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям;
ГЛД — Технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям;
ГМИ — Технический отчет по инженерно-гидрометеорологическим испытаниям;
ГОЧС — Перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
ГП — Генеральный план;
ГСН — Газопроводные сети наружные;
До — Дорожная одежда;
Зп — Земляное полотно;
ИЗИ — Технический отчет по инженерно-экологическим испытаниям;
ИЛО — Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта;
ИО — Информационное обеспечение;
КЖ — конструкции железобетонные;
КМ — конструкции металлические;
КР — Конструктивные решения;
КТСО — Комплекс технических средств охраны;
МПБ — Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта;
МО — Материалы обследования;
НВД — Наружные водостоки и дренажи;
НВК — Наружный водопровод и канализация;
НСС — Наружные сети связи;
ОВ — Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
Од — Обустройство дорог;
ОК — Основные конструкции;
ОМ — Обосновывающие материалы;
ООС — Охрана окружающей среды;
ОПЗ — Общая пояснительная записка;
ОР — Организация рельефа;
ОС — Охранно-пожарная сигнализация;
ОЭ — Система электрического оборгева;
ПБ — Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
ПЗ — Пояснительная записка;
ПОД — Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта;
ПО — Программное обеспечение;
ПОС — Проект организации строительства;
ПНО — Проект наружного освещения;
ППО — Проект полосы отвода;
ПТ — Пожаротушение (Пенотушение) ;
ПТА — Мероприятия по противодействию террористическим актам;
Р — Рекультивация земель;
РТ — радиовещание и телевидение;
С — Сборник спецификаций оборудования, изделий и материалов;
СВ — Сводная ведомость чертежей;
СД — Сметная документация;
СДКУ — Система диспетчерского контроля и управления;
СКС — структурированные кабельные сети, т.е.

слаботочные сети связи и сигнализации;
СМ — Смета на строительство объектов капитального строительства;
СМИС — Структурированная система мониторинга и управления инженерными сетями;
СОТ — Система охранного телевидения;
СП — Состав проекта;
СС — Системы связи;
ССР — Сводный сметный расчет;
ТКР — Технологические и конструктивные решения линейного объекта;
ТС — Теплоснабжение;
ТХ — Технология производства;
ХС — Холодоснабжение;
ЭГ — молниезащзита и заземление;
ЭМ — электрооборудование;
ЭК — электроснабжение;
ЭН — электроосвещение наружное;
ЭО — электроосвещение (внутреннее);
ЭС – Электроснабжение.


Итоги Всероссийского муниципального форума

Жилищные права и свободы граждан России охраняются высшим законом страны, так как представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в РФ (ст. 2 и ст. 18 Конституции РФ).

На практике реализация провозглашенных свобод сталкивается с трудностями правового и иного характера. В ряде случаев  эти трудности связаны с тем, то правообладатели не вполне понимают свой статус и правовое положение.

В домовладениях, находящихся в общей долевой собственности наиболее расхожей является ситуация, когда фактически сособственники десятилетиями живут и пользуются конкретно определенными частями (комнатами) жилого дома, огороженными частями земельного участка и считают себя самостоятельными собственниками этих изолированных частей недвижимости.

Это правовое заблуждение вскрывается при первой же попытке собственника распорядится недвижимостью. При этом распоряжение это может быть связано не только и не столько с отчуждением недвижимости, но и с  попытками провести строительные изменения (реконструировать, произвести перепланировку либо капитальный ремонт) занимаемых жилых помещений.

Правообладатели с удивлением узнают, что строительные изменения возможны (допустимы) только с согласия сособственника и, что при наличии такого согласия все строительные изменения (пристройки, надстройки и т.д.) попадут в общую долевую собственность. Эта же правовая судьба ждет и вспомогательные постройки (сараи, гаражи и т.д.), возводимые на участке, любым из сособственников. Все это обусловлено правовой природой общей долевой собственности (ст.ст. 244, 245, 246 ГК РФ).

Не удивительно, что правовая зависимость совладельцев друг от друга приводит к противоречиям и конфликтам. Зачастую правообладатели, не имея возможности договориться друг с другом пытаются заявлять и отстаивать свои права не в суде, а в органах Росреестра. Это бесперспективно. В регистрации будет отказано.

Наличие согласия и взаимопонимания между сособственниками – первое условие и возможность произвести реальный раздел имущества и получить правовую независимость от соседа.

Реальный раздел дома и земельного участка по фактическому пользованию допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым так и неделимым вещам.

Не всегда фактическая возможность раздела объекта совпадает с правовой возможностью.

Правовое (юридическое) понятие делимости объекта недвижимости имеет самостоятельное значение, не совпадающее с физическим понятием делимости объекта.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми являются только те, которые можно разложить на однородные самостоятельные части, общая ценность которых была бы не меньше целого объекта.

Если речь идет об индивидуальном жилом доме, то юридически делимым он является в том случае, если существует возможность разделить его на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами дом делим на части, если эти части отвечают всем признакам жилого помещения. Признаки жилого помещения определены  гражданским и жилищным законодательством. К числу этих признаков закон относит:

— назначение

— пригодность для проживания

— изолированность

— принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым. Назначение – этот признак означает предназначенность только для проживания и исключает  использование для других, не связанных с проживанием целей (ст. 15 ЖК РФ, ст. 28 ГК РФ).

Основные средства: о поэтажном разделении и последующем ремонте

Поэтому недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия помимо основного помещения – вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кузни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок. В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка. Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ). Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый (минимальный размер этой категории участков в Краснодарском крае – именно 3 сотки). Деление на большее число частей такого земельного участка с правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Таким образом, подытоживая изложенное, следует повторить, что реальный раздел домовладения между сособственниками возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке — при отсутствии договоренности.

Практическими шагами на пути к реальному разделу является:

— предварительное достижение соглашения;

— проведение кадастровых работ (как в отношении жилых помещений, так и в отношении земельного участка);

— составление текста соглашения о разделе;

— представление документов для государственной регистрации прав собственности в органы Росреестра.

Соглашение о разделе может быть составлено как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Именно потому что соглашение невозможно составить не имея на руках фактического описания предмета раздела (сделки) предварительно достигнутое соглашение дает возможность заказать в органах кадастрового учета проведение кадастровых работ, результатом которых будет получение кадастровых паспортов частей дома и кадастровых паспортов образовавшихся земельных участков.

Основанием для проведения кадастровых работ является обращение правообладателя в орган кадастрового учета с заявлением и необходимыми документами.

Правовое преимущество правообладателей, осуществивших раздел имущества, очевидны – независимость в распоряжении имуществом.

Главный специалист-эксперт – государственный регистратор

отдела регистрации прав на жилые помещения                        С.А. Ковалев

 

Шаг 1. Определение границ новых помещений

Для любого вновь образованного помещения должны соблюдаться четыре условия:

  • общая площадь образуемых помещений должна быть равна площади исходных;
  • контур образуемых помещений должен совпадать с контуром исходных;
  • помещение должно быть обособлено;
  • помещение должно быть изолированно.

Под обособленностью имеется в виду, что помещение должно быть со всех сторон огорожено строительными конструкциями, выполняющими несущие, ограждающие или эстетические функции.

Под изолированностью понимается возможность попасть из одной «комнаты» помещения в любую другую, не выходя из этого помещения, даже если они расположены на разных этажах.

По мнению Минэкономразвития изолированное помещение также должно иметь отдельный вход и не использоваться для доступа в другие помещения.

Шаг 2.

Порядок отражения разукрупнения объекта основных средств

Оформление технических планов помещений

Технический план в связи с объединением или разделом помещений должен подготовить кадастровый инженер.

В такой технический план включаются сведения:

  • площадь и расположение образуемых помещений;
  • кадастровые номера исходных помещений.

Документом–основанием для технического плана является декларация об объекте недвижимости. На каждое новое помещение подготавливается отдельная декларация.

Декларацию должен составить и подписать правообладатель исходного помещения.

Кроме декларации, для подготовки технического плана нужны:

  • правоустанавливающие документы на исходные помещения;
  • выписки из ЕГРН;
  • поэтажный план.

Шаг 3. Государственный кадастровый учет помещений и регистрация прав

Чтобы разделить или объединить помещения, нужно подать заявление с приложением технического плана.

В органе регистрации прав заявление с техническими планами проходит проверку, после чего новые помещения попадают в государственный реестр недвижимости, а вы получаете выписки из ЕГРН на образованные в результате раздела или объединения помещения.

Мы помогаем:

  • заполнить заявление о постановке на кадастровый учет и регистрацию права;
  • подать документы в орган регистрации прав, минуя огромные очереди;
  • получить выписки из ЕГРН на образуемые помещения.