Расторжения договора купли продажи

Договоры купли-продажи недвижимости почти всегда связаны с передачей значительных активов. При этом одна из сторон в любое время может по ряду причин прийти к выводу о необходимости расторжения договора — в связи с нарушениями второй стороны, изменением обстоятельств или по любым иным причинам.

В настоящем материале мы обобщили свой опыт разрешения дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости в случаях, когда переговоры с контрагентом зашли в тупик — в судебном порядке.

В каких случаях расторжение договора купли-продажи недвижимости может быть интересовать одну из сторон?

При расторжении договора — как по соглашению, так и на основании судебного акта — взаимные обязательства сторон прекращаются, а все полученное по сделке может быть возвращено с соблюдением принципа взаимности и соразмерности встречного исполнения. При этом возврат уже полученного по сделке сторонами допускается в случаях, предусмотренных законом или договором — например, если встречное предоставление было неравноценным для одной из сторон.

Помимо этого наряду с требованием о расторжении договора в связи с его нарушением одной из сторон вторая вправе потребовать возмещения причиненных этим нарушением убытков.

Наиболее часто на практике стороны требуют расторжения договора купли-продажи недвижимости в следующих случаях: покупатель в течение длительного времени уклоняется от оплаты покупки; покупатель не подписывает передаточный акт и другими способами уклоняется от принятия недвижимости; купленная недвижимость обременена правами третьих лиц, о которых покупатель знал или должен был знать (п.2 ст. 460, ст. 454 ГК РФ); продавец передал недвижимость, которая не свободна от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые были признаны в установленном законом порядке правомерными; переданная недвижимость имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема.

Способы расторжения договора купли продажи недвижимости

Закон предусматривает два основных способа расторжения договора.

Если обе стороны не против расторжения договора и достигли согласия по поводу основных условий, они вправе сделать это, заключив соответствующее соглашение. Оно должно быть заключено в той же форме, что и основной договор.

Соглашение должно содержать следующее:

  • наименования и идентифицирующие данные сторон договора;
  • дата составления соглашения;
  • реквизиты расторгаемого договора купли-продажи;
  • указание на его расторжение;
  • последствия расторжения договора, наступление которых обязаны обеспечить стороны (например, возврат недвижимости покупателем, возврат уплаченных денежных средств продавцом);
  • сведения о необходимости и порядке регистрации перехода права в ЕГРН.

После подписания соглашения порядок действий зависит от того, были ли переданы недвижимость и (или) денежные средства по договору. Если исполнение уже было произведено, сторона, получившая большее предоставление от своего контрагента обязана возместить ему разницу в качестве неосновательного обогащения.

Также стороны могут согласовать и иные последствия — например, возврат обеими сторонами всего полученного по сделке.

Если соглашение о расторжении договора заключено и если в соответствии с ним недвижимость подлежит возврату, переход права необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для этого заключенное соглашение покупатель и продавец (либо надлежащим образом уполномоченный представитель) должны предоставить в Росреестр. Сторонам необходимо написать заявление о регистрации перехода права, на основании которого в реестр будет внесена запись о переходе права собственности на недвижимость.

Второй способ — это расторжение договора в одностороннем порядке. Чаще всего к нему относят и внесудебный отказ стороны от исполнения договора — в силу схожести правовых последствий отказа и расторжения договора.

В этом случае сторона необязательно должна прибегать к судебному расторжению договора. В договоре или в законе может быть закреплено право стороны договора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, известив об этом своего контрагента.

По общему правилу при отказе от договора сторона возмещает своему контрагенту фактически понесенные им расходы. Также в договоре может быть предусмотрена плата за отказ от договора — денежная компенсация для второй стороны, призванная компенсировать ее ожидания от прекращенного контракта.

Совет юриста:

хотя в ряде случаев несправедливо высокую плату за отказ от договора можно снизить в судебном порядке, проще всего не допускать включения такого условия в договор изначально.

Немаловажен и тот факт, что условие о плате за отказ потребителя от договора не допускается в силу прямого запрета в соответствии со статьей 16 Закона «О защите прав потребителей”. Такое условие изначально является ничтожным и потому не порождает каких-либо правовых последствий.

Расторжение договора в судебном порядке — когда соглашение заключить не удалось, а отказ от исполнения договора невозможен или невыгоден.

Если оснований для отказа от исполнения договора нет, а соглашение не удалось заключить, стороне стоит прибегнуть к расторжению договора в судебном порядке. согласию и заключить соглашение о расторжении.

Основания для этого установлены договором и (или) законом. Так, расторгнуть договор в соответствии с прямым указанием закона можно при наличии одного из следующих оснований: существенное изменение условий и серьезное нарушение условий одной из сторон.

Существенным признается такое изменение обстоятельств, разумно предвидя которое стороны не заключили бы договор или заключили бы его на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что одновременно соблюдены четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ:

1) при заключении договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной той степени заботливости и осмотрительности;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Существенным нарушением условий договора признается лишь то нарушение, при котором одна из сторон в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, к существенному нарушению можно отнести продажу квартиры, в отношении которой, несмотря на заверения продавца, заведомо для него было вынесено вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности третьего лица на нее. Примерами существенного нарушения условий договора покупателем являются: полная неоплата приобретенного по договору купли-продажи имущества (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017); неоплата большей части стоимости имущества, приобретенного в рамках договора купли-продажи, если просрочка составила длительный период времени; покупатель не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ); в нарушение договора покупатель отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Существенными нарушениями условий договора со стороны продавца считаются в числе прочего: уклонение продавца от регистрации перехода прав на недвижимость в течении длительного периода времени; продавец отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ); продавец существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу; утрата продавцом права собственности на недвижимость после продажи.

Дела о расторжении договоров рассматриваются в порядке искового производства.

О том, как правильно определить суд, компетентный рассматривать конкретное дело, сформировать пакет документов и подать его в суд, можно прочитать в нашей статье «Составление искового заявления”

При подаче искового заявления о расторжении договора важно правильно обосновать свои требования, сославшись на конкретное основание для расторжения договора и приведя его правовое обоснование.

Совет юриста:

чаще всего в случае расторжения договора в связи с его существенным нарушением истец имеет право сослаться сразу на несколько фактических оснований для удовлетворения своих требований. Закон допускает это при заявлении требования о расторжении договора.

Такие случаи наиболее предпочтительны для истца, поскольку снижают риск того, что суд, не согласившись с одним из оснований, откажет в удовлетворении иска.

Вместе с тем для данной категории дел решающее значение имеет вопрос осведомленности требующей расторжения договора стороны о нарушении договора и ее последующее поведение. Так, суд может отказать в удовлетворении требований стороны, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что после того, как обстоятельства существенным образом изменились или ответчик нарушил условия договора, истец выразил намерение сохранить договорные отношения (например, принимая встречное исполнения или продолжая исполнение своих обязанностей по договору).

Именно поэтому важно проанализировать дело не только с точки зрения формального наличия оснований для расторжения договора, но также и с точки зрения противоречивости поведения обеих сторон, знали ли они о возникновении в будущем оснований для расторжения договора, как вели себя после возникновения таких оснований и др.

Совет юриста:

хотя добросовестность — оценочная категория, и ее стандарты могут различаться для конкретных участников процесса в зависимости от различных факторов (например, к потребителю в этом отношении суды применяют менее жесткие стандарты добросовестности, чем к банку или иному профессиональному участнику оборота), противоречивое поведение является одной из наиболее частых причин отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

Поэтому непосредственно после возникновения ситуации, которая по мнению стороны может являться основанием для расторжения договора, не стоит торопиться и продолжать исполнять его и принимать исполнение от второй стороны. Иногда бывает необходимо взять паузу и оценить перспективы потенциального судебного спора, обеспечить сбор и сохранность письменных доказательств и экономическую целесообразность расторжения договора.

Юристы «Крайнев и партнеры” осуществляют комплексное сопровождение дел о расторжении договоров — от переговоров и разработки проектов соглашений о расторжении до подготовки исковых заявлений и представительства Ваших интересов в суде.

Вам также может быть интересно:

Правовая экспертиза договоров

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Заявление о расторжении договора аренды

Претензия о расторжении договора и возврате денежных средств

Юрист по недвижимости

Правовые услуги в области недвижимости

Юрист по земельным вопросам

Адвокат по гражданским делам цены

Адвокат по арбитражным делам

Подача искового заявления в арбитражный суд

Составление искового заявления в суд

Отзывы наших доверителей:

Вячеслав

В моем деле была долгая предыстория — все не опишешь. Если вкратце, я заключил договор, где было указано, что контрагент заплатит мне лишь после того, как ему заплатит третье лицо. Когда юрист другой стороны объяснял, зачем это условие было нужно — звучало безобидно, я согласился, но оказалось — настоящий смысл не понял и это сработало против меня.

Обнаружив свою ошибку и столкнувшись с отказом покупателя от выплаты мне стоимости права требования, я обратился в «Крайнев и партнеры”.

После двух раундов жёстких переговоров с участием Дмитрия Анатольевича Крайнева соглашение о расторжении договора и о возвращении мне права требования было заключено.

Потом был суд, апелляция, кассация и ещё один суд — и спасибо Дмитрию Анатольевичу и Анастасии Дмитриевне Миловской — всё довели до решений в мою пользу. Спасибо!

Марианна

Пока должник готовился к банкротству, его долг у меня выкупила крупная компания по привлекательной цене. Но рано я обрадовалась — пока мы вели переговоры, в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, а новый кредитор успел подать заявление о включении своих (полученных от меня) требований в реестр требований кредиторов — естественно, не заплатив мне ни копейки.

Суд, отказывая во включении требований в реестр, указал на наличие взаимосвязи между «покупателем” и должником. С помощью этого определения и благодаря слаженной работе команды «Крайнев и партнеры” мы убедили покупателя расторгнуть договор уступки права требования и признать его заключение под воздействием обмана.

Это соглашение о расторжении позволило включить мои требования в реестр требований кредиторов должника (в процессе мои интересы представлял Дмитрий Крайнев). Спасибо!

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности, то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Смотрите апелляционное определение по настоящему спору.

Дело № 2-23/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2012 года

Камбарский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Ефимова С.Л.,

при секретаре Сафиуллиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.Н. к К.О.В. и К.Д.С. о расторжении договора купли продажи квартиры и земельного участка, возвращении в собственность истца квартиры и земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями:

1. Расторгнуть договор купли — продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххххх, заключенный от хх.хх.хххх года между истцом и ответчиками;

2. Возвратить в собственность истца двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: хххххххххххххх.

Иск мотивирован тем, что хх.хх.хххх года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ххххххххххх, по которому ответчики по 1/2 доли каждый у неё купили двухкомнатную квартиру за ххх ххх рублей и земельный участок по цене хххх рублей. В соответствии с п. 4 данного договора денежные средства по данной сделке она должна получить после подписании настоящего договора за счет средств, предоставляемого Покупателем (не указанного каким именно) займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору целевого займа № хх от хх.хх.хххх года. Цена сделки в указанном договоре является существенным условием договора. Данный договор был зарегистрирован хх.хх.хххх года в Камбарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике. Ответчикам были выданы свидетельства о регистрации права собственности на указанную двухкомнатную квартиру и земельный участок по ½ доле каждому. Она, как продавец, выполнила все обязательства по данному договору, то есть передала двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххх, о чем был составлен передаточный акт от хх.хх.хххх года. Однако, в свою очередь ответчики условия по оплате, оговоренные п. 4 указанного договора не исполнили, что привело к существенному нарушению условий договора купли-продажи со стороны ответчиков, то есть она передала в собственность ответчиков двухкомнатную квартиру и земельный участок, а ответчики не произвели с ней расчет по оплате стоимости двухкомнатной квартиры, а также по оплате стоимости земельного участка. Несмотря на её устные предупреждения ответчиков о необходимости произвести оплату по сделке или вернуть ей квартиру с земельным участком ответчики проигнорировали. На её уведомление от хх.хх.хххх года, которое ответчики получили хх.хх.хххх года о необходимости произвести с ней окончательный расчет или прийти к соглашению о расторжении указанного договора, ответчики ответили бездействием. Мало того, на день подачи данного иска ООО «К», предоставившее целевой займ, сняло залог в связи с погашением кредита ответчиками с указанной квартиры и земельного участка. В данное время новая сделка по передаче данной квартиры и земельного участка в пользу других лиц находится для проведения регистрации в Камбарском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике. В связи с чем она вынуждена с соблюдением требований п. 2 ст. 452 ГК РФ обратиться в суд с иском, так как в соответствии со ст. 450 ГК РФ имеет право требовать расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, то есть ответчиками, по отсутствию оплаты двухкомнатной квартиры и земельного участка.

В судебном заседании истец К.Л.Н. поддержала исковые требования в полном объеме, по мотивам, изложенным в заявлении. Суду дополнительно пояснила, что проживает по адресу: хххххххххххххххх, с Г. Её дочь К.А.С. проживает в с. Ххххх у мужа. Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора. Они сейчас не рассматривают оснований препятствования кого-либо проживанию в спорной квартире. Считает, что цена по договору является существенным условием договора. К.Д.С. — её сын, К.О.В. — сноха. К.Д.С. и К.О.В. в браке, у них имеется общий ребёнок, на которого выдан материнский капитал. Денег она от них не получала и никакую расписку не писала, поэтому требует расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка.

Ответчик К.О.В. в судебное заседание не явилась о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без её участия, с участием представителя Х.А.М., о чем имеется соответствующее заявление (л.д.36).

Ответчик К.Д.С. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия, о чем имеется соответствующее заявление (л.д.37).

Представитель ответчика К.О.В. – Х.А.М., действующий на основании доверенности (л.д.25), исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление следующего содержания:

1. Оплата квартиры ответчиками произведена, но в силу близких родственных отношений между сторонами (ответчики являются соответственно сыном и снохой истице К.Л.Н.) расписка или иной документ подтверждающий оплату не составлялись.

2. Без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных ст. 450 ГК РФ, невыплата в срок покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Из вышеуказанной нормы следует, что требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвёл оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1,2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В главе 30 ГК РФ (ст. ст. 549 — 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры и земельного участка условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества, не содержит.

Что касается доводов истца о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого, на день разрешения спора судом возросла, то они основаны на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представила суду каких-либо доказательств, причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиками приобретенного имущества.

Такой же позиции придерживается сложившаяся судебная практика (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011г. № 5-В11-27).

Дополнительно суду показал, что считает, не был урегулирован досудебный порядок решения спора. Между сторонами заключен договор купли-продажи. В исковом заявлении указана дата его подачи та же, что и в уведомлении, направленном ответчикам, т.е. хх.хх.хххх г. Считает, что исковое заявление должно быть возвращено, т.к. неразумный срок предоставлен. Существенным условием договора купли-продажи являются стороны, заключившие договор, и предмет договора. Цена договора определяется по ставкам. Если истец считает, что не произведена уплата по договору, сам предмет иска должен быть другим: о взыскании денежных средств. Иск был подан, когда истец узнала, что права собственности оформляются на несовершеннолетних детей ответчиков. Материнский капитал К.О.В. для этого и давался, на приобретение недвижимости. Истец подтвердила в Регистрационном отделе г. Камбарки, во время регистрации договора сторонами подтверждено, что расчёт произведён. С истца ответчики не взяли расписку в связи с родственными отношениями. Договором охраняется право пользования этим жилым помещением К.Н. и К.А. Никаких расписок с истца не бралось, расчёт был произведён наличными денежными средствами. К.О.В. была в ООО «К», получена сумма ххх тыс. рублей для расчёта с истцом.

С учетом мнения сторон, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков на основании ст.167 ГПК РФ.

Суд устанавливает следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании договора купли-продажи от хх.хх.хххх года зарегистрированного хх.хх.хххх года за № хххххххххх в Камбарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по УР, К.Л.Н. (продавец) передала в собственность К.О.В. и К.Д.С. (покупатели) двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххх (л.д.9-10).

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от хх.хх.хххх года, расчет между продавцом и покупателями производится после подписания договора.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи от хх.хх.хххх года, хххххх рублей в счет оплаты за приобретаемую квартиру выплачиваются покупателем за счет средств займа, полученного в ООО «К».

Акт от хх.хх.хххх года о передаче от продавца к покупателям двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххх, не содержит в себе положений о произведенном между сторонами расчете, предусмотренном п. 4 договора купли-продажи от хх.хх.хххх года (л.д.11).

хх.хх.хххх года между ООО «К» и К.О.В. заключен договор целевого займа № хх в размере ххх ххх рублей, на приобретение земельного участка и двухкомнатной квартиры, расположенных по адресу: хххххххх. В соответствии с п.3.1 договора целевого займа, передача денег от займодавца заемщику производится путем выдачи наличных денежных средств из кассы займодавца (л.д.38).

На момент вынесения решения, двухкомнатная квартира и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххххххххх, находятся в общей долевой собственности К.О.В. и К.Д.С., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от хх.хх.хххх г. серии хх-хх № хххххх, хх-хх № хххххх, хх-хх № ххххх, хх-хх № хххххх (л.д. 40-43).

Данные обстоятельства установлены в судебном заседании и сторонами не оспариваются.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела в полном объеме, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований К.Л.Н. по следующим основаниям.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из анализа указанных норм права следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между истцом и ответчиками договор купли-продажи квартиры и земельного участка, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» — ст. ст. 549 — 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объекты недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры и земельного участка, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры и земельного участка) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчиков (покупателей квартиры и земельного участка) возврата переданных по договору квартиры и земельного участка даже в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры и земельного участка.

Суд, считает не состоятельным довод истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ на расторжение договора купли продажи квартиры при существенном нарушении договора покупателем, к которому заявителем отнесена невыплата покупателями стоимости квартиры и земельного участка продавцу, поскольку такой довод основан на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру и земельный участок ответчиками.

Таким образом, в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры и земельного участка, ни фактические правоотношения, сложившиеся между сторонами, не дают возможности расторжения договора с возвращением квартиры и земельного участка продавцу, в связи с неоплатой покупателями имущества, переход права собственности на которое за ними произошел.

Суд, считает не состоятельным довод представителя ответчика К.О.В. – Х.А.М. о том, что «не был урегулирован досудебный порядок решения спора; в исковом заявлении указана дата его подачи та же, что и в уведомлении, направленном ответчикам, т.е. 17 ноября 2011г.; исковое заявление должно быть возвращено, т.к. неразумный срок предоставлен» по следующим основаниям:

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с материала дела:

1) исковое заявление подано 21 ноября 2011 года;

2) принято судом к производству 22 ноября 2011 года;

3) истцом в адрес ответчиков 17 ноября 2011 года направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 29 марта 2011 г., в котором установлен срок — два дня для выплаты суммы по договору купли-продажи от 29 марта 2011 г. либо расторжения указанного договора (л.д.8), что подтверждается почтовой квитанцией № 02560 от 17.11.2011 г. (л.д.13);

4) исковое заявление и судебные документы получены ответчиками 30 ноября 2011 г., что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении (л.д.22, 23)

С момента получения ответчиками искового заявления (30 ноября 2011 г.) и до момента вынесения решения прошло более одного месяца. При этом ответчик К.О.В. направила в суд своего представителя Х.А.М., представившего отзыв на исковое заявление в котором выражено несогласие с приведенными истцом доводами в исковом заявлении. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отказе ответчиков расторгнуть договор во внесудебном порядке и о наличии у них достаточного временного промежутка для урегулирования спорной ситуации.

В части осуществления расчета между истцом и ответчиками за двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: хххххххххххх, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением суда 22.11.2011 г. ответчикам вменялась обязанность доказать факт надлежащего исполнения договора купли-продажи (л.д.2)

В подтверждение факта оплаты, представитель ответчика К.О.В. – Х.А.М. ссылается на то, что истец подтвердила в Регистрационном отделе г. Камбарки, во время регистрации договора, что расчёт произведён, а с истца ответчики не взяли расписку, в связи с родственными отношениями.

Однако данные доводы Х.А.М. материалами дела не подтверждаются, а именно:

-в соответствии с п. 4 договора купли-продажи от 29 марта 2011 года, расчет между продавцом и покупателями производится после, а не в момент подписания договора;

-из передаточного акта от 29 марта 2011 года не следует, что между сторонами по договору произведен расчет;

— факт заключения договора целевого займа с последующим получением денежных средств ответчиком К.О.В. из кассы займодавца, также не свидетельствует о произведенном расчете между сторонами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

При этом, поскольку исполнение обязательства является разновидностью сделки (ст. 153 ГК РФ), в отношении исполнения действуют общие правила о форме сделки и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 162, 161 ГК РФ). Поэтому при исполнении, которое относится к названным в ст. 161 ГК РФ письменным сделкам, должнику следует озаботиться получением расписки, так как при ее отсутствии он лишается права ссылаться в подтверждение произведенного исполнения на свидетельские показания.

Статьей 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

В ст. 162 ГК РФ установлены последствия несоблюдения простой письменной формы сделки в виде лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но это не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Доказательств, подтверждающих, что ответчики оплатили стоимость двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ххххххххх, по договору купли-продажи от хх.хх.хххх года, суду не предоставлено.

Следовательно, суд приходит к выводу о не доказанности факта оплаты ответчиками стоимости квартиры и земельного участка по договору купли-продажи.

Дело рассмотрено судом по заявленным требованиям.

На основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи и возвращении в собственность истца квартиры, и земельного участка, необходимо отказать.

При подаче иска, истцом заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины по заявленному иску до 05 декабря 2011 г. (л.д.5) и приложен оригинал чека-ордера, подтверждающий частичную оплату государственной пошлины в размере ххх руб. (л.д.3). Определением суда от 22 ноября 2011 г. ходатайство истца удовлетворено и предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере х ххх руб. до 05 декабря 2011 г. (л.д.14) Однако, на момент вынесения решения, истец не исполнила обязанность по уплате государственной пошлины в полном объеме, а именно не произвела доплату в размере хххх руб.

Следовательно, с истца подлежит взысканию в доход МО «Камбарский район УР» государственная пошлина в размере хххх руб.

Лицам, участвующим в деле было разъяснено положение статьи 56 ГПК РФ в части доказывания сторонами тех обстоятельств, на которые они ссылаются, от представления дополнительных доказательств лица участвующие в деле отказались.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований К.Л.Н. к К.О.В. и К.Д.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от хх.хх.хххх года и возвращении в её собственность двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххх — отказать в полном объеме.

Взыскать с К.Л.Н. государственную пошлину в размере хххх рублей в доход Муниципального образования «Камбарский район» Удмуртской Республики.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через Камбарский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 16 января 2012 года.