Продажа земельных участков НДС

Облагается ли реализация земельных участков НДС

Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. 1 ст. 38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.

В пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.

ВАЖНО! Продажу земельного участка обязательно отобразите в разделе 7 декларации по НДС с кодом операции 1010806. В графе 2 зафиксируйте сумму выручки от продажи земли. Графы 3 и 4 не заполняйте.

Облагается ли продажа муниципальной земли НДС

Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.

Однако Минфин России в письме от 13.01.2010 № 03-07-11/03 разъясняет, что реализация государственных или муниципальных земельных участков не является объектом обложения НДС, следовательно, НДС при реализации данного имущества в бюджет не уплачивают.

Может возникнуть такая ситуация, что муниципалитет реализует земельный участок и здание на нем единым лотом. В таком случае стоимость земельного участка в счете-фактуре должна выделяться отдельно и НДС с него не уплачивается (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).

Возникает ли объект налогообложения при изъятии земельного участка (его части) для государственных и муниципальных нужд? Включается ли компенсация за такое изъятие в налоговую базу по НДС? Ответы на эти вопросы вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный полный доступ к правовой системе можно получить бесплатно.

Итоги

Таким образом, операции по реализации земельных участков (долей в них), в том числе и муниципальных, объектом обложения НДС не являются. Это значит, что исчислять и уплачивать в бюджет суммы НДС при осуществлении данной операции не требуется.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 161 «Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Инспекция пришла к выводу о наличии у предпринимателя как налогового агента обязанности исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС при перечислении администрации стоимости приобретенного муниципального имущества на основании договора купли-продажи здания и земельного участка. По мнению предпринимателя, в связи с тем что договор купли-продажи недвижимого имущества заключен с ним как с физическим лицом, именно администрация, обладая достоверными сведениями о заключении договора купли-продажи с физическим лицом, обязана была самостоятельно исчислить и уплатить НДС. Суд поддержал вывод инспекции о наличии у предпринимателя в силу абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ обязанности исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС при перечислении администрации выкупной стоимости муниципального имущества, приобретаемого в собственность для предпринимательской деятельности лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя.

С принятием Земельного кодекса Украины субъекты хозяйствования получили право на приобретение по договорам купли-продажи права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, находящиеся под объектами недвижимости, или на незастроенную землю. На сегодняшний день существует два разных мнения по поводу налогообложения операций купли-продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения. Согласно первому, операции купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения являются объектом налогообложения НДС. Второе же мнение прямо противоположное.

Аргументы «за»

Первый подход базируется на нормах Законов Украины «О налогообложении прибыли предприятий» и «О налоге на добавленную стоимость». Так как к товарам, на основании пункта 1.6 Закона о прибыли, относятся материальные активы, которые, в свою очередь, являются основными фондами, то на основании пункта 5 Положения бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденного Приказом Министерства финансов Украины от 27 апреля 2000 года № 92, ими также являются земельные участки.

Таким образом, если земельные участки являются товаром, а операции по их продаже не включены в перечень не облагаемых налогом и освобожденных от налогообложения операций по продаже товаров, то они будут облагаться НДС. Подтверждением данного подхода является позиция Государственной налоговой администрации Украины, изложенная в письме от 31 августа 2001 года № 6199/5/16-1216: «Поскольку подпунктом 5.1.17 статьи 5 Закона Украины от 3 апреля 1997 года № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» предусмотрено освобождение только для операций по передаче земельных участков, находящихся под объектами недвижимости, или незастроенной земли, то их продажа за компенсацию подлежит обложению налогом на добавленную стоимость».

В данном случае возникает ситуация, при которой у предприятия, приобретавшего землю и оплатившего НДС на основании подпункта 7.4.4 статьи 7 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость», не возникает налоговый кредит, так как покупка земельного участка не относится на валовые расходы покупателя и не подлежит амортизации.

Аргументы «против»

Второй подход основывается на нормах Земельного кодекса Украины и вышеуказанных нормативных актах и состоит в том, что, в соответствии с подпунктом 5.1.17 статьи 5 Закона Украины

«О налоге на добавленную стоимость», операции по передаче земельных участков, находящихся под объектами недвижимости, или незастроенной земли в случае, когда такая передача разрешена положениями Земельного кодекса Украины, освобождены от налогообложения.

Статьей 116 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование. Одним из видов передачи земельных участков в собственность является их приобретение на основании гражданско-правовых договоров, к которым и относится договор купли-продажи.

Подтверждением того, что осуществляется именно передача земельного участка, служит норма статьи 224 Гражданского кодекса Украины, в которой указано, что: «По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму». Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что если происходит именно передача земельного участка, которая предусмотрена положениями Земельного кодекса Украины, то соответственно отсутствует объект обложения налогом на добавленную стоимость (подпункт 5.1.17 статьи 5 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость»).

Поддерживает данную позицию и письмо Государственного комитета по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 27 марта 2002 года № 2-221/1760, в котором выражается категорическое «нет» НДС при продаже земли.

Обоснованием второго подхода является также то, что земельный участок не подпадает под главные критерии основных фондов, к которым, на основании подпункта 8.2.1 пункта 8.2 статьи 8 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», относятся материальные ценности, используемые в хозяйственной деятельности плательщика налога на протяжении периода, который превышает 365 календарных дней с даты введения в эксплуатацию таких материальных ценностей, и стоимость которых постепенно уменьшается в связи с физическим и моральным износом.

Таким образом, главными критериями отнесения земельных участков к основным фондам являются: а) их использование на протяжении периода, который превышает 365 календарных дней; б) и стоимость которых постепенно уменьшается в связи с физическим и моральным износом, то есть амортизируется. Так как земельный участок, на основании пункта 22 Положения бухгалтерского учета 7 «Основные средства», не подлежит амортизации, то, значит, он не соответствует критериям основного фонда, установленным Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий». Если земельный участок не является основным фондом, то он не подпадает под определения товаров и продажи товаров, данные в пунктах 1.6 и 1.31 Закона о прибыли, и поэтому операция по его продаже не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость.

Действительно, при прочтении подпункта 5.1.17 Закона о НДС нельзя сделать вывод, что передача права собственности на земельный участок по договору купли-продажи не освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость. А значит, нет никаких оснований ограничивать действие установленной Законом льготы. Поэтому вышеизложенные выводы, подкрепленные позицией Госкомпредпринимательства, дают все основания обжаловать действия налоговых органов по начислению НДС в суде.