Продажа имущественных прав

Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли

В качестве реализации имущественных прав могут рассматриваться такие операции (сделки), как:

— продажа долей в уставном капитале общества;

— передача имущественных прав между участниками долевого строительства на жилые помещения, дома;

— уступка права требования долга и пр.

К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Выручка от реализации имущественных прав, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права (без НДС), является доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ). Размер такого дохода определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права, выраженных в денежной или натуральной форме.

Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При методе начислений датой получения дохода является дата реализации имущественного права (п. 3 ст. 271 НК РФ). Так, если речь идет о реализации долей в уставном капитале, датой получения дохода является дата перехода права на долю к новому участнику или к самому обществу. Такой датой считается дата нотариального удостоверения сделки либо (в случаях, не требующих нотариального удостоверения), дата внесения в ЕГРЮЛ соответствующих изменений на основании правоустанавливающих документов. Доход от продажи доли в ООО учитывается в обычном порядке исходя из ее цены, установленной в договоре купли-продажи. Доходы от реализации доли организация вправе уменьшить на сумму расходов по приобретению такой доли, а также расходов, связанных с ее реализацией. Это прямо следует из положений пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ и пп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ. Если величина указанных расходов превысит выручку от продажи доли, то полученный убыток организация вправе признать для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ). См. также письма Минфина России от 27.05.2013 N 03-03-06/1/18992, от 30.04.2013 N 03-03-06/1/15198.

В случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (см. письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

При реализации имущественного права, которое представляет собой право требования долга, налоговая база определяется с учетом положений, установленных ст. 279 НК РФ (третий абзац пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Доход (убыток) от уступки права требования долга полученный как до, так и после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа, необходимо учитывать в том отчетном (налоговом) периоде, в котором был подписан акт уступки права требования (п.п. 1, 2 ст. 279, п. 5 ст. 271 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 07.12.2011 N 03-03-06/2/194).

При применении кассового метода датой получения дохода от реализации имущественных прав признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности перед налогоплательщиком иным способом (п. 2 ст. 273 НК РФ).

В конце 2015 года немалый резонанс наделало , согласно которому по содержанию договора купли-продажи имущественных прав покупатель получает только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимость. А потому оснований для признания за покупателем имущественных прав на объект инвестирования нет. Решение, надо сказать, весьма неоднозначное…

А между тем договора купли-продажи имущественных прав на квартиры в строящихся домах как заключались, так и заключаются. Насколько это правомерно, а главное – насколько это безопасно для инвесторов, попытаемся разобраться.

Стремительное развитие института имущественных прав в сфере жилищного строительства началось в 2006 – 2007 гг. Еще в 2007 г. Минюст Украины в письме № 19-50-2309 разъяснял, что до ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру инвестор не может отчуждать (продавать, менять, дарить и т.п.) квартиру как объект недвижимости, но может отчуждать свои имущественные права на неё.

Тогда же и для судебных инстанций возникла необходимость определить свою позицию. Одно из первых определений Верховного Суда Украины от 17.09.2008 г. № 6-26887св07 по данному вопросу признает существование имущественных прав на этапе строительства, когда недвижимости как таковой еще нет.

Пользуйтесь консультацией:

Немного теории

Статья 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет объекты гражданских прав, в числе которых называет имущественные права. Они же признаются вещными правами (то есть связанными с индивидуально-определенной вещью) согласно части второй статьи 190 ГК.

Здесь нужно понимать, что имущественный характер могут носить не только вещные, но и обязательственные права.

определяет имущественные права как любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Как объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, имущественные права на квартиру могут свободно отчуждаться. В частности, согласно части второй статьи 656 ГК имущественные права могут быть предметом договора купли-продажи.

Имущественные права могут быть предметом залога (), в частности, имущественные права на объект незавершенного строительства могут быть предметом ипотеки ().

Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою расшифровку данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.

Вместе с тем, помимо вещных имущественных прав не стоит сбрасывать со счетов и уже упоминавшиеся права обязательственного характера, проистекающие из договора, в числе которых право требования к продавцу обеспечить строительство дома, его ввод в эксплуатацию и передачу готового объекта недвижимости покупателю – собственнику имущественных прав.

Пользуйтесь консультацией:

От теории к практике

Прежде всего, необходимо подчеркнуть: договор купли-продажи имущественных прав является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме и последующего оформления права собственности на нее.

В частности, Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный постановлением КМУ от 25 декабря 2015 г. № 1127 (в редакции постановления КМУ от 23 августа 2016 г. № 553) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав.

Вместе с тем, если следовать логике судебной практики, имущественные права, приобретаемые по договору купли-продажи, не порождают автоматически у покупателя право собственности на недвижимое имущество, в том числе после его ввода в эксплуатацию. Для оформления такого права должна быть соблюдена процедура, предусмотренная Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений. Если же процедура не соблюдается, то и право собственности, соответственно, не возникает. Более того, в случае уклонения продавца от передачи покупателю квартиры и права собственности на нее, суды отказываются признавать за покупателем право собственности в судебном порядке. И это, безусловно, риск для покупателя. Его нужно учитывать, но и переоценивать тоже не стоит.

Во-первых, инвестирование – это всегда риск, в какой бы форме оно не совершалось. Нет ни единой схемы приобретения квартиры в строящемся доме, которая бы защищала инвестора целиком и полностью. Даже разрекламированные фонды финансирования (ФФС) не являются панацеей от рисков: известно немало примеров, когда финансовая компания вступала в сговор с застройщиком (или вообще была его дочерней структурой) и пренебрегала своими обязательствами перед инвесторами; в итоге объект «замирал» в стадии полуготовности, а деньги «улетучивались» в неизвестном направлении. Так что договора купли – продажи имущественных прав заключают в себе риски, вполне сопоставимые с рисками других схем приобретения строящегося жилья.

Во-вторых, и это немаловажно: застройщик, который дорожит своим реноме, не допустит в своей работе подобных прецедентов, поскольку, благодаря открытости реестра судебных решений, такие ситуации на репутации застройщика ставят жирный крест. Соответственно, если застройщик – вновь созданная фирма, не сдавшая ещё в эксплуатацию ни одного объекта, — риск высок. Если же застройщик может похвастаться введенными в эксплуатацию домами и отсутствием скандалов, велика вероятность, что и в будущем ситуация не изменится в худшую сторону.

Користуйтесь консультацією:

Если покупатель принял решение заключать договор купли-продажи имущественных прав, не будет лишним обратить внимание на некоторые существенные условия такого договора.

1. Предмет договора должен быть четко определен.

Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру.

Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, т.е. какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию квартира передается покупателю в собственность; также четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).

В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель становится собственником имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав), происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов?

И, наконец, в-четвертых, должна быть четко определена сама квартира, а именно: а) строительный адрес объекта; б) номер квартиры согласно строительной нумерации; в) этаж; г) площадь общая и жилая; д) количество комнат. Не будет лишним в качестве приложения приобщить к договору план, на котором обозначить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир после ввода дома в эксплуатацию совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну нумерация может сместиться), поэтому, дабы потом никому не доказывать, что покупалась квартира «вот эта», а не «вон та», лучше её заранее визуализировать на плане.

2. Цена договора или же порядок её определения, равно как и порядок оплаты, также должны регламентировать четко и не допускать двоякой трактовки. Хорошо, если цена является твердой, зафиксирована в договоре и не подлежит изменениям. Но часто бывает так, что график платежей растягивается на месяцы, если не на годы. При этом цена фиксируется только на фактически оплаченную часть квартиры, вернее (и корректнее) – имущественных прав. На этот момент нужно обратить внимание.

Что же касается неоплаченной части, то чаще всего продавцы предусматривают, что она может меняться, причем изменения могут инициироваться как самим продавцом в одностороннем порядке, так и быть следствием возросшего курса доллара или евро. Здесь покупателю нужно, прежде всего, уяснить себе исчерпывающий перечень случаев, когда цена может меняться, а главное – в каких пределах?

3. Сроки. Это очень важные условия, причем речь идет не только о сроках оплаты стоимости имущественных прав, но и о сроках ввода дома в эксплуатацию, сроках передачи квартиры покупателю, сроках оформления права собственности покупателя на квартиру. В договоре все эти условия должны быть зафиксированы.

4. Гарантийные обязательства. Вот не любят наши застройщики-продавцы предусматривать в договоре эти условия! Оно и понятно: кто хочет взвалить на себя дополнительные обязанности? Но для покупателя важно понимать: когда он получит ключи от квартиры и если вдруг обнаружит там строительный брак – кто, за чей счет и в какие сроки будет его устранять? Причем это нужно согласовать не на словах, а письменно, в тексте договора.

Читайте статью:

5. Досрочное расторжение договора и его последствия. Очень часто оказывается, что малейшее нарушение договора покупателем (особенно в части соблюдения сроков оплаты) является основанием для расторжения договора застройщиком. Эти основания следует изучить, по возможности – скорректировать. Не менее важным является вопрос: что в случае расторжения договора происходит с деньгами? Возвращаются ли они покупателю? В каком размере? В какие сроки?

6. Не секрет, что фактическая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ нередко отличается от указанной в контракте. При этом в случае увеличения площади квартиры продавец, как правило, требует от покупателя доплату. Следует выяснить, как эта доплата будет рассчитываться, по какой цене? И по какой цене будет происходить возврат денег в случае, если площадь квартиры окажется меньше запланированной?

7. Наконец, кто и в какие сроки должен оформить право собственности покупателя на квартиру? Должен ли покупатель дополнительно оплачивать услуги по офрмлению, и если так, то в какой сумме?

Что касается формы договора купли-продажи имущественных прав, то здесь практика сложилась неоднородная, т.к. некоторые застройщики (продавцы) обеспечивают нотариальное заверение подобных договоров, иные – заключают в письменной форме без нотариального заверения. Нотариальное заверение – это, своего рода, дополнительная гарантия, т.к. нотариус при совершении сделки проверяет её правомерность. Но, с другой стороны, это дополнительные расходы, которые ложатся, как правило, на покупателя.

При этом заключение договора в письменной форме без нотариального заверения также не является нарушением. Еще в 2013 году на свое обращение в Государственную регистрационную службу Украины я получил ответ (письмо от 27.11.2013 г. № Ч-3561-05), что договор купли-продажи имущественных прав может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Автор статьи: Сергей Чаплян

С вопросом о правах на недвижимость нам помогла заместитель министра юстиции по вопросам государственной регистрации Елена Сукманова.

Какое имущество — недвижимое?

Реклама

Большинство людей рано или поздно в своей жизни сталкиваются с процессом вступления, оформления и регистрации права собственности на недвижимое имущество. И углубляться в нюансы этого вопроса граждане начинают, как говорится, по ходу пьесы. Поэтому сейчас попробуем провести ликбез: разобрать основы права собственности на недвижимое имущество, разобраться — из чего оно состоит, когда возникает и кто его регистрирует и т. д.

  • Почем квартиры: эксперты назвали цены на жилье в Украине и озвучили прогноз

Поэтому стоит начать раскрывать тему с ответа на главный вопрос — какое же имущество является недвижимым? Согласно статье 181 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения, что на этой земле построены.
Причем сюда входит широкий спектр объектов: жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения, целые промышленные предприятия, которые являются целостным имущественным комплексом, и многое другое.

Когда возникает право собственности?

Для начала разберемся в общем понятии права собственности. Его суть заключена в праве человека на вещь (имущество), которое он осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц. Так, согласно ст. 317 ГКУ, право собственности состоит из права владения, права пользования и права распоряжения.

При этом, согласно ст. 182 ГКУ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение (ограничение. — Авт.) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации. И что важно, права на недвижимое имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента такой регистрации. Поэтому регистрация прав на недвижимое имущество — это не просто формальное требование, а необходимость. Если не зарегистрировать право собственности у нотариусов или госрегистраторов, человек не станет полноправным владельцем недвижимого имущества. Чтобы приобрести права на недвижимость юрлицам и физлицам нужно заключить гражданско-правовую сделку (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.), приватизировать гос- или коммунальное имущество, получить наследство.

  • Украинцы активнее всех иностранцев скупают жилье в Польше

Как происходит процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество?

Реклама

Чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость, следует обратиться к регистратору местного совета или администрации, в центры предоставления административных услуг (ЦНАП) или к нотариусу с заявлением. Заявление о госрегистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Перечень необходимых для этого документов и цена оформления зависят от того, какое право регистрируется. Важно: госрегистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации заявления.

Регистрацию можно провести быстрее (от 2 часов до 2 рабочих дней). Отметим, что регистрация права собственности на недвижимость после нотариального удостоверения договора производится нотариусом сразу после удостоверения сделки (исключение — наследственный договор и договоры, где предусмотрено отлагательное условие, например рассрочка в расчете за приобретенное имущество). Таким образом, выйдя из нотариальной конторы, покупатель, одаряемый или наследник уже является полноценным владельцем недвижимости.

Как стать владельцем квартиры в новостройке?

Инвестирование средств в любой проект или строительство всегда имеет определенную степень риска. Это зависит от юридической чистоты документов, финансового состояния застройщика и его профспособности завершать проекты. Так что, выбирая квартиру, важно обращать внимание на эти моменты и обращаться к услугам юристов для проверки документов.

  • Обманом отбирали жилье у пенсионеров: в Харькове задержали квартирных аферистов

Перед подписыванием договора с застройщиком нужно изучить предмет договора. В документе должно быть отражено, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру. Также в бумагах должны быть указаны, строительный адрес будущей квартиры, ее номер согласно строительным планам, строительная площадь с указанием общей и строительной площади квартиры. Помимо этого, в документах должна быть оговорена стоимость недвижимости. Важно учесть, что цена в договоре указывается в нацвалюте Украины — гривне. Однако, по желанию сторон, в договоре дополнительно может быть указана любая другая валюта, в привязке к основной цене договора. А отдельным пунктом договора должен быть указан порядок расчета между сторонами и каким образом будет подтверждаться факт полного расчета по договору. И, конечно, в договоре нужно указать права и обязанности сторон. В частности нужно отобразить порядок передачи квартиры после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, сроки ввода в эксплуатацию дома. Также отмечается обязанность покупателя уплатить средства в полном объеме. Еще могут быть указаны штрафы для покупателя в случае несвоевременной уплаты средств, а также штрафы для застройщика (продавца имущественных прав) в случае ввода дома в эксплуатацию не в срок.

Каковы распространенные схемы покупки новостроя?

Стоит отметить, что договор купли-продажи имущественных прав не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако, в соответствии с Кодексом, по желанию сторон такое нотариальное удостоверение возможно. Помимо этого, действующим законодательством не предусмотрена регистрация права собственности таких договоров в Госреестре прав. А все потому, что на момент заключения договоров существуют только имущественные права, а в Госреестре регистрируются права на недвижимое имущество.

Реклама

В целом договор купли-продажи имущественных прав на будущую квартиру является довольно распространенной схемой покупки нового жилья. Но параллельно с этим застройщики применяют и другие юридические инструменты, которые также находятся в рамках украинского правового поля. Речь идет в том числе о продаже построенных квадратных метров через реализацию целевых облигаций. Смысл этой операции заключается в том, что каждая облигация удостоверяет право человека на определенное количество «квадратов». После ввода дома в эксплуатацию происходит так называемое погашение облигаций — ценные бумаги превращаются в физические квадратные метры в виде квартиры. И право собственности регистрируется в Госреестре. Законом также предусмотрена возможность для застройщика привлекать средства от покупателей через Фонды финансирования строительства — ими управляют банки или финучреждения.

Подпишись на наш telegram

Только самое важное и интересное

Подписаться

Реклама