Признание недействительным договора аренды земельного участка

Арбитражный суд Уральского округа представил на своем сайте итоговую справку, посвященную вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества.

Кассация анализирует основания для взыскания арендной платы за помещения, которые являются местами общего пользования, особенности расторжения договора аренды земельного участка, право арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора без проведения торгов и другие вопросы.

Так, АС УО разъясняет, является ли требование о признании права аренды отсутствующим надлежащим способом защиты при наличии действующего договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим ограничена случаями, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено посредством признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратилось).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующие этому разъяснения содержатся и в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11.

Исходя из смысла положений ГК РФ регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на объект аренды, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и гл. 34 ГК РФ.

Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и проч.). Погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.

Требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.

С полным текстом итоговой справки Арбитражного суда Уральского округа, посвященной вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества, можно ознакомиться здесь.

Отсутствие одного из существенных условий в договоре аренды земли может быть основанием для признания его недействительным только в случае установления факта нарушения прав лица, которое обращается с иском.

На этом указал Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда при рассмотрении дела № 471/761/17-ц.

С полным текстом этого решения можно ознакомиться в системе анализа VERDICTUM. Это незаменимый инструмент для юристов содержит 85 млн судебных решений из хозяйственных, гражданских, уголовных и административных дел, отображает историю прохождения дел и подобные решения. Быстро анализируйте правовые позиции Верховного Суда, мониторьте расписание судебных заседаний и загруженность судей.

Для признания судом оспариваемой сделки недействительной необходимым является:

— предъявление иска одной из сторон сделки или другим заинтересованным лицом;

— наличие оснований для оспаривания сделки;

— установление, нарушается (не признается или оспаривается) ли субъективное гражданское право или интерес лица, которое обратилось в суд. Такое понимание признания сделки недействительной как способ защиты устоялся в судебной практике.

В соответствии с частью четвертой статьи 263 ГПК при выборе и применении нормы права к спорным правоотношениям суд учитывает заключения судов относительно применения соответствующих норм права, изложенных в постановлениях Верховного Суда.

В постановлении Верховного Суда в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда от 5 сентября 2019 года по делу № 638/2304/17 сделано заключение, что «недействительность договора как частно-правовая категория, призвана не допускать или пресекать нарушение гражданских прав и интересов или же их возобновлять. По своей сути инициирования спора о недействительности договора не для защиты гражданских прав и интересов является недопустимым».

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что спорный договор не содержит всех, предусмотренных статьей 15 Закона «Об аренде земли», существенных условий, в частности относительно указания кадастрового номера земельного участка.

В соответствии с частью второй статьи 15 Закона «Об аренде земли» (в редакции, действующей на время заключения спорного договора) отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушения требований статей 4 — 6, 11, 17, 19 данного Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора аренды недействительным в соответствии с законом.

Верховный Суд Украины неоднократно выражал подход, согласно которому отсутствие одного из существенных условий в договоре аренды земли, предусмотренных частью первой статьи 15 Закона «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора), может быть основанием для признания такого договора недействительным только в случае установления факта нарушения, непризнания или оспаривания прав, свобод или интересов лица, которое обращается с иском.

В постановлении Верховного Суда Украины от 2 июля 2014 года по делу № 6-88цс14 указано, что: «в соответствии с требованиями статьи 3 ГПК и статьи 15 ГК в порядке гражданского судопроизводства подлежит защите нарушенное право, а потому при рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды земли, на основании отсутствия в договоре предусмотренной статьей 15 Закона «Об аренде земли» такого существенного условия, как условие передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, суду следует выяснить, на самом ли деле нарушены права арендодателя отсутствием такого условия, его существенность и в чем заключается нарушение законных прав истца».

В постановлении Верховного Суда Украины от 3 сентября 2014 года по делу № 6-94цс14 сделано заключение, что: «отсутствие в договоре аренды земли, заключенного 5 декабря 2008 года, существенного условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, не может быть основанием для признания спорного договора недействительным. Кроме того, судом оставлены вне поля зрения требования статьи 3 ГПК и статье 15 ГК о том, что в порядке гражданского судопроизводства подлежит защите само нарушенное право, и не установлено, на самом ли деле были нарушены права истца при заключении договора в связи с отсутствием в нем указанного условия».

В постановлении Верховного Суда Украины от 21 сентября 2016 года по делу № 6-1512цс16 указано, что: «правом на обращение в суд за защитой наделено лицо в случае нарушения, непризнания или оспаривания именно его прав, свобод или интересов, а также в случае обращения в суд органов и лиц, которым дано право защищать права, свободы и интересы других лиц или государственные и общественные интересы. Суд должен установить, были ли нарушены, не признаны или оспорены права, свободы или интересы этих лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований или отказе в их удовлетворении. Следовательно, если отсутствие в договоре одного из существенных условий не сделало невозможным исполнения договора, в частности в части проведения расчетов, и стороны в течение определенного времени исполняли договор согласованным способом, то несогласие истцов с условием исполнения договора не может быть основанием для признания их прав нарушенными в момент заключения договора и признания его недействительным на таких оснований».

Установив, что отсутствуют основания для признания оспариваемого договора аренды земли недействительным, суды сделали правильное заключение об отказе в удовлетворении иска.

По материалам Судебной власти.