Правовое регулирование долевого участия в строительстве

11.07.2019

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о вступлении в силу ряда изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее – Закон № 214-ФЗ) и в иные нормативно-правовые акты.

Предлагаем вашему вниманию краткий обзор основных законодательных новелл в сфере долевого строительства.

1. Запрет на привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, распространен на нежилые помещения

До внесения указанных изменений запрет на привлечение денежных средств граждан в связи с возникновением у них права собственности на объекты недвижимости способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, был установлен только в отношении жилых помещений в многоквартирных домах.

C 27 июня 2019 г. действие указанного запрета распространено на все помещения (как жилые, так и нежилые) во всех объектах недвижимости (как в многоквартирных домах, так и в иных объектах недвижимости). Данное регулирование введено с целью установить в отношении застройщиков нежилых зданий, привлекающих средства граждан, требования, аналогичные тем, которые действуют в отношении застройщиков многоквартирных домов.

Внесенные изменения направлено на ограничение возможности обхода застройщиками указанного выше запрета путем строительства «апартаментов» (нежилых помещений) вместо квартир (жилых помещений). В частности, у застройщиков апартаментов, по общему правилу, появится обязанность использовать счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, для размещения денежных средств, поступивших от участников долевого строительства.

2. При невозможности завершения строительства размер возмещения, выплачиваемого пострадавшим участникам долевого строительства, должен быть рассчитан с учетом рыночной стоимости квартиры на дату выплаты возмещения

Действовавшее до 27 июня 2019 г. регулирование предусматривало, что размер возмещения, выплачиваемого публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) в случае банкротства застройщика и невозможности завершения строительства, определялся исходя из рыночной стоимости кв. м равнозначных жилых помещений в период, когда был заключен договор долевого участия (далее — ДДУ), а расчет возмещения производился Федеральной службой государственной статистики.

В соответствии с принятыми поправками размер возмещения будет определяться на основании отчета оценщика, привлекаемого Фондом, исходя из рыночной цены равнозначных жилых помещений на дату выплаты возмещения. Возможность получить возмещение появилась также у граждан, которые приобрели по ДДУ нежилое помещение, либо машино-место. В этих случаях размер возмещения будет равен цене в ДДУ.

3. Возможность перехода к использованию счетов эскроу для застройщиков, которым разрешено привлекать денежные средства участников долевого строительства «по старой схеме» без использования счетов эскроу

Застройщик, которому было разрешено достроить объект без использования счетов эскроу, обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд по ДДУ, предусматривающим передачу жилых помещений. При соблюдении этого условия он вправе заключать такие ДДУ. Выполнение застройщиком указанной обязанности проверяется регистрирующим органом при государственной регистрации таких ДДУ.

С 27 июня 2019 г. при нежелании уплачивать взносы в компенсационный фонд застройщик вправе перейти к использованию счетов эскроу. Для этого необходимо предварительно внести изменения в проектную декларацию и разместить изменения в Единой информационной системе жилищного строительства. Применять оба варианта привлечения денежных средств участников долевого строительства (частично заключать ДДУ, уплачивая взносы в компенсационный фонд, а частично – использовать счета эскроу) одновременно в отношении одного и того же объекта строительства не допускается.

4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ не требуется для регистрации ДДУ

С 27 июня 2019 г. указанное заключение о соответствии больше не требуется предоставлять для государственной регистрации ДДУ.

При этом получение данного заключения по-прежнему является обязательным при привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании ДДУ.

5. Отказ от заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу

С 28 июня 2021 г. будет отменено требование о получении заключения о соответствии для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу.

О чем подумать, что предпринять

В связи с принятием указанных изменений застройщикам рекомендуется ознакомиться с содержанием принятых поправок и учитывать их при планировании и осуществлении деятельности по строительству объектов недвижимости, финансируемому за счет денежных средств участников долевого строительства.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении денежных средств участников долевого строительства.

Указанные изменения внесены Федеральными законами от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Часть 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ (в ред. до 01.07.2019).

Подпункт «а» п. 1 ст. 1 ФЗ № 151-ФЗ.

По законодательству РФ все помещения делятся на жилые и нежилые. Определение термина «апартамент» в российском законодательстве отсутствует. Под «апартаментами» обычно имеются в виду нежилые помещения, которые строятся и приобретаются для целей проживания в них.

Пункт 2 ч. 1.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Часть 2 ст.13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Подпункт «в» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.

Подпункт «г» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.

Часть 4 ст. 3. Закона № 214-ФЗ.

Часть 3 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Подпункт «а» п. 2 ст. 10 Федерального закона № 151-ФЗ.

Пункт 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Хотим отметить, что привлечение застройщиком денежных средств гражданина, связанное с возникающим у последнего правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, в отсутствие заключения о соответствии может повлечь привлечение застройщика к административной ответственности с наложением штрафа в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. (ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Указанное правонарушение также может послужить основанием для привлечения к уголовной ответственности в случае его совершения в крупном или особо крупном размере (ч. 1, 2 ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ). Также законодательством установлен запрет размещать рекламу, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства в отсутствие заключения о соответствии (ч. 8 ст. 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»). Несоблюдение указанного запрета может повлечь привлечение к административной ответственности за нарушение законодательства о рекламе с наложением штрафа на юридических лиц в размере от 100 тыс. до 500 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ).

Подпункт «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона № 151-ФЗ.

5. Белкин Р.С. Криминалистика. Учебник для вузов. — М.: Изд. группа НОРМА-ИНФРА-М, 1999.

6. Управление органами расследования преступлений / Под ред. И.И. Колесникова. — М., 2000.

СОВМЕСТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ

© Яблочкина Е.А.*

Дальневосточный филиал Российской правовой академии Министерства Юстиции Российской Федерации, г. Хабаровск

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах предусмотренных законодательством.

Ключевые слова долевое строительство, инвестор, совместная деятельность, товарищество.

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность, как среди населения, так и среди строящих организаций.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

1. долевое участие на основании договора инвестирования;

2. долевое участие в строительстве;

3. договор простого товарищества (о совместной деятельности).

В соответствии с гражданским законодательством совместная деятельность без создания для этой цели юридического лица осуществляется на основе договора между ее участниками.

По договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения общей хозяйственной или другой цели, не противоречащей законодательным актам Российской Федерации. Денежные или иные имущественные взносы участников договора, а также имущество, созданное или приобретенное в результате их совместной деятельности, являются их общей долевой собственностью. Участник договора о совместной деятельности не вправе распоряжаться долей в общем имуществе без согласия остальных участников договора, за исключением той части продукции и доходов от этой

* Студент.

деятельности, которая поступает в распоряжение каждого участника. Участник, которому поручено ведение общих дел, действует на основании доверенности, выданной остальными участниками договора. Имущество, объединенное участниками договора для совместной деятельности, учитывается на отдельном (обособленном) балансе у того ее участника, которому в соответствии с договором поручено ведение общих дел участников договора .

Договор простого товарищества, более известный как договор о совместной деятельности, не является новым. На протяжении десятилетий правовое положение участников договора регулировалось гл. 38 ГК 1964. С 3 августа 1992 г. — момента введения в действие Основ ГЗ, их права и обязанности регламентировались гл. 18 Основ, а в части, не противоречащей Основам, сохраняли свое значение нормы гл. 38 ГК 1964 .

С 1 марта 1996 г. к правоотношениям, возникающим между участниками договора простого товарищества, а также между ними и третьими лицами, применяются нормы гл. 55 ГК. Споры о правах и обязанностях, возникших до этой даты, разрешаются согласно требованиям ст. 5 и 8 Вводного закона.

Некоторые ученые и практические работники рассматривают финансовое участие граждан в долевом строительстве как гражданско-правовую форму в виде простого товарищества (глава 55 ГК РФ).

Но следует отличать договор долевого участия в строительстве от договора о совместной деятельности. В соответствии со статьей 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки: наличие вкладов участников; ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ); цель совместной деятельности — извлечение прибыли или иная не противоречащая закону.

Также, существует мнение о параллельном существовании, как договора простого товарищества, так и договора о совместной деятельности. Несмотря на то, что долгое время договор простого товарищества в советском гражданском праве рассматривался как договор о совместной деятельности, между этими договорами есть существенное различие. Договор о совместной деятельности не требует по существу объединения имущества или иных вкладов участников, достаточно лишь договориться о совместном достижении какой-либо цели. Как отмечается в литературе, договоры, в которых их участники не объединяют имущество и иные вклады, «следует считать договорами о совместной деятельности в широком смысле, тогда как простое товарищество можно назвать договором о совместной деятельности в узком смысле» . Можно полагать, что упоминание договора о совместной деятельности в ст. 1041 ГК РФ не означает тождества с договором простого товарищества, а

представляет собой лишь юридико-технический прием, позволяющий распространить на него соответствующие нормы о простом товариществе.

Рациональное зерно в данном суждении, безусловно, есть, но в тоже время можно отметить, что вряд ли существуют договоры о совместной деятельности, не требующие внесения участниками имущественных вкладов в той или иной форме.

Несмотря на то, что действующее законодательство вновь отождествило понятия «простое товарищество» и «совместная деятельность», представляется, что не всякий контракт о совместной деятельности, о научно-техническом, творческом или ином содружестве, о долевом участии, даже предусматривающий объединение вкладов партнеров, действительно является простым товариществом .

При строительстве же посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), здесь при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели». При долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков общая цель отсутствует . Например, при совместном строительстве многоквартирного жилого дома один из участников желал удовлетворить свою потребность в жилье, другой — после окончания строительства выгодно продать квартиру, третий -обеспечить жильем своего сына и т.д. В этом примере потребности участников различны, но правовое значение имеет в данном случае только их общая цель — строительство жилого дома. Более того, заключенный между ними договор простого товарищества прекращается с созданием материального объекта (жилого дома) по основанию достижения цели, для которой заключался.

Брагинский М.И. и Витрянский В.В. указывают на следующие отличия современного договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества:

а) договор участия в долевом строительстве, как и договор подряда, является двусторонним (то есть у каждой стороны договора имеются и права, и обязанности);

б) договор участия не предполагает совместного участия в строительстве обеих сторон;

в) договор участия предусматривает применение к договору с участием гражданина законодательства о защите прав потребителей;

г) договор участия устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства (5 лет);

д) договор участия закрепляет государственный контроль и надзор за исполнением обязательств застройщиком .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Квардонова Е.С. также утверждает, что договор долевого участия в строительстве жилого дома не может быть признан договором простого товарищества. При этом она выдвигает ряд доводов, один из которых это отсутствие у дольщиков права на участие в общем управлении, на получение части прибыли, на долю в праве на общее имущество .

Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и дольщиками и именуемый как договор долевого участия в строительстве, не является договором о совместной деятельности. Несмотря на то, что Закон N 214-ФЗ специально регулирует правоотношения сторон при участии в строительстве нескольких соинвесторов, он не отменяет действие Закона N 39-Ф3, согласно статье 4 которого участником инвестиционной деятельности (инвестором) могут быть создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, не имеющие статуса юридического лица. Несколько лиц могут объединить свои усилия путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) и затем уже как одна сторона (единый инвестор) заключить договор с заказчиком на организацию процесса строительства.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Часть 2, ст. 1041.

2. Постановление Верховного Совета РСФСР от 14 июля 1992 г. N 3301-1 «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы» // Ведомости РСФСР. — 1992. — N 30. — Ст. 1800.

3. Авилов Г.Е. Комментарий к главе 55 ГК РФ // Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая. — М., 1996. — С. 563.

4. Борисов А.Б. Большой экономический словарь / А.Б. Борисов. — М.: Книжный мир, 2003. — 895 с.

6. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. — М.: Ось-89, 2003. — С. 36.