Постоянное бессрочное пользование

Департамент бюджетной методологии и финансовой отчетности в государственном секторе Министерства финансов Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел письмо по вопросам о порядке учета земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и сообщает.

Согласно пункту 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), наряду с правом собственности выделяют вещные права лиц, не являющихся собственниками, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, при этом, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат исключительно собственнику, который по своему усмотрению вправе, оставаясь собственником, передавать другим лицам принадлежащие ему права (статья 209 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа.

Вместе с тем, согласно статье 25 ЗК РФ и статье 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с пунктом 36 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 01.12.2010 N 157н (далее — Инструкция N 157н), принятие к учету и выбытие из учета объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, осуществляется на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.

Бухгалтерский (бюджетный) учет земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, регулируется Инструкцией N 157н в следующем порядке.

Пунктом 144 Инструкции N 157н для учета объектов непроизведенных активов (земельных участков), составляющих государственную (муниципальную) казну Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, предусмотрен счет 0 108 55 000 «Непроизведенные активы, составляющие казну».

Таким образом, земельные участки, в отношении которых государственный орган уполномочен в соответствии с законодательством Российской Федерации принимать распорядительные документы о предоставлении их в пользование, подлежат отражению таким уполномоченным органом в бюджетном учете на счете 0 108 55 000 «Непроизведенные активы, составляющие казну».

Пунктом 71 Инструкции N 157н для отражения учреждениями земельных участков, используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), предусмотрен счет 0 103 13 000 «Земля — недвижимое имущество учреждения» на основании документа (свидетельства), подтверждающего право пользования земельным участком, по их кадастровой стоимости.

В отношении земельных участков, права пользования на которые подлежат в соответствии с законодательством государственной регистрации, документом — основанием для принятия к учету непроизведенных активов (земельных участков), является, по мнению Департамента, Свидетельство о государственной регистрации права или сделки, в отношении иных земельных участков — иные правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования земельным участком.

Согласно статье 264.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, бюджетный учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии финансовых и нефинансовых активов и обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также об операциях, изменяющих указанные активы и обязательства.

Таким образом, результаты отражения в бюджетном учете операций с земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности, связанными с наделением учреждения права постоянного (бессрочного) пользования, не должны приводить к уменьшению активов баланса публично-правового образования.

Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 1 Инструкции N 157н, субъект учета (учреждение) вправе в порядке, предусмотренном Инструкцией N 157н, вводить дополнительные забалансовые счета и (или) аналитические коды синтетических счетов Единого плана счетов.

Учитывая изложенное, при вовлечении учреждением земельного участка в хозяйственный оборот на основании распорядительного документа о выделении ему земельного участка до завершения оформления процедуры государственной регистрации права, такой земельный участок может быть отражен на обособленном забалансовом счете Рабочего плана счетов учреждения, утвержденного им в рамках учетной политики.

В части вопроса, касающегося отражения нефинансовых активов при реорганизации путем присоединения, сообщаем.

Согласно статье 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица. При этом реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (пункт 4 статьи 57).

В соответствии с пунктом 275 Инструкции о порядке составления, представления годовой, квартальной и месячной# об исполнении бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28.12.2010 N 191н (далее — Инструкция N 191н) и пунктом 75 Инструкции о порядке составления, представления годовой, квартальной бухгалтерской отчетности государственных (муниципальных) бюджетных и автономных учреждений, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 25.03.2011 N 33н (далее — Инструкция N 33н) в случае проведения реорганизации в форме присоединения, производимой в соответствии с законодательством Российской Федерации, бухгалтерская отчетность формируется и представляется на дату проведения реорганизации.

При реорганизации учреждений в форме присоединения, отчетным годом учреждения-правопреемника является календарный год — с 1 января по 31 декабря включительно (пункт 3 Инструкции N 191н, пункт 3 Инструкции N 33н).

Таким образом, в бухгалтерскую отчетность правопреемника, в состав которой включены показатели бухгалтерской отчетности присоединяемого учреждения (с начала года в котором проведена реорганизация путем присоединения), показатели по счету 0 103 11 000 «Земля — недвижимое имущество учреждения» включаются в формируемую правопреемником отчетность на общих основаниях. При этом в период оформления государственной регистрации перехода права в постоянное (бессрочное) пользование земельным участком от реорганизуемого учреждения к правопреемнику, земельные участки, учитываемые на счете 103 11 000 «Земля — недвижимое имущество учреждения», списанию с балансового учета не подлежат.

Директор Департамента бюджетной методологии и
финансовой отчетности в государственном секторе
С.В. Романов

Право бессрочного пользования земельным участком — это право на использование земли, которая находится в муниципальной и государственной собственности, без ее приобретения.

Одним из видов вещных (имущественных) прав на землю являеется право постоянного бессрочного пользования земельным участком; 2020 год никаких изменений в порядок применения этого права не принес, однако есть нюансы, о которых не знают не только обычные граждане, но и руководители коммерческих организаций. В частности, такое вещное право является ограниченным и пользователи земли должны знать обо всех ограничениях. Поэтому выясним, как в соответствии с законодательством происходит предоставление земельного участка в постоянное бессрочное пользование, а также на кого оно распространяется.

Что можно передать в постоянное пользование

В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются, только если они находятся в государственной или муниципальной собственности. То есть юридические лица или граждане не могут таким образом передавать свои наделы. Основанием для выделения земли на таком основании является соответствующее решение государственного или муниципального органа, уполномоченного на управление земельными отношениями и собственностью государства, региона РФ или муниципалитета. Форма такого решения утверждена распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 N 3070-р. Она является рекомендованной.

Для того чтобы соблюсти требования закона, необходимо обязательно провести государственную регистрацию выделенной на таких условиях земли в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Землепользователи и условия использования земли

В п. 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ сказано, что гражданам земельные участки в постоянное бессрочное пользование не выделяются, равно, как и юридическим лицам. Это было возможно только до вступления в силу самого Земельного кодекса РФ в 2002 году. Однако за физлицами сохраняется земля, выделенная им на этих условиях до вступления в силу этих ограничений. А вот организации были обязаны переоформить землю на аренду или приобрести ее в собственность до 1 января 2012 года. Что большинство организаций успешно и сделали.

Таким образом, постоянное бессрочное пользование земельным участком 2020 возможно на законных основаниях только для:

  • органов государственной власти;
  • органов местного самоуправления;
  • государственных и муниципальных учреждений (бюджетных, казенных, автономных);
  • казенных предприятий;
  • центров исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

В соответствии с п. 1 статьи 269 Гражданского кодекса РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и использование им в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Все землепользователи имеют возможность в силу статьи 40 ЗК РФ самостоятельно использовать землю в целях, для которых он предоставлен, а значит, возводить на нем здания, сооружения и другую недвижимость. Также его можно использовать в других целях — для сельхозработ, высадки лесов, строительства дорог и т.д.

При этом здания, сооружения и прочее недвижимое имущество, возведенные на такой земле, являются собственностью землепользователя. Однако в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются только на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Открытый перечень возможных способов использования земли на таких условиях приведен в п. 1 статьи 40 ЗК РФ.

Главная же особенность, которую имеет постоянное бессрочное пользование земельным участком, — это его необоротоспособность. Это значит, что землепользователи не могут распоряжаться такой землей в полной мере, так как существует запрет на:

  • передачу в аренду или безвозмездное срочное пользование даже при наличии согласия на это собственника;
  • продажу или дарение;
  • передачу по наследству.

В частности, в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сказано, что лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное использование, в том числе и при наличии согласия на это собственника. Разрешено только заключение соглашения об установлении сервитута и передачи в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии со статьей 269 ГК РФ и п.1 статьи 45 ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается по тем же основаниям, что и пожизненного наследуемого владения. Кроме того, землепользователь может переоформить его в соответствии с законодательством.

Переоформление в аренду или собственность

Хотя использование земли на таких условиях является бессрочным и для граждан тоже, которые получили его до 2002 года, существует Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009), которой предусмотрено, что такое право не должно возникать в будущем. Поэтому были разработаны механизмы, создающие стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные Гражданским кодексам РФ. В частности, землепользователи могут переоформить:

  • в собственность;
  • в аренду.

Тем более что если право собственности на здание, строение или прочую недвижимость на такой земле уже оформлено на землепользователя, законодательство обязывает его по своему выбору переоформить отношения с землевладельцем на аренду участка или приобрести его в собственность.

С этой целью уже давно были созданы и функционируют некоммерческие организации для ведения садоводства и огородничества, а также гаражные потребительские кооперативы, которые переоформляют права на участки, предоставленные ранее в постоянное (бессрочное) использование государственным или муниципальным унитарным предприятиям. Для юридических лиц за нарушение сроков переоформления даже предусмотрена административная ответственность по статье 7.43 КоАП РФ.

5. Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей, имеющий равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является единственным доказательством существования такого права на земельный участок соответствующего размера в границах, указанных на прилагаемом к нему чертеже. Постановление главы администрации о предоставлении земельных участков не является тем гражданско-правовым обязательством, право по которому может быть передано другому лицу на основании договора уступки права Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2012 г. N 18-КГ12-40 (Извлечение) Ц. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар о восстановлении нарушенного права, ссылаясь на то, что на основании постановления главы администрации Прикубанского района г. Краснодара от 4 ноября 1993 г. «О предоставлении земельных участков межрегиональной фирме «БАГ» под индивидуальное жилищное строительство» (далее — постановление главы администрации) указанной фирме выделено 4 земельных участка, предназначенных для строительства жилых домов. 14 февраля 2001 г. на основании договора об уступке права истцу уступлены права, предусмотренные постановлением главы администрации, на получение земельных участков площадью 800 кв.м каждый. Однако данные участки ответчиком фактически изъяты и перераспределены третьим лицам, что нарушило его права. Уточнив исковые требования, истец просил суд восстановить его права путем предоставления ему в собственность равнозначных земельных участков, свободных от прав и притязаний третьих лиц, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, из земель населенных пунктов, а именно земельных участков, расположенных по другим адресам: площадью 765 кв. м; площадью 943 кв. м; площадью 819 кв. м; площадью 664 кв. м. Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 27 июля 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2011 г., иск удовлетворен, постановлено признать за истцом право собственности на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, из земель населенных пунктов площадью 943 кв. м, площадью 819 кв. м, площадью 664 кв. м и обязать ответчика выделить в собственность истцу свободный земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, из земель населенных пунктов, расположенных в г. Краснодаре, общей площадью 800 кв. м. Указано, что данное решение является основанием для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю, а также основанием для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. В кассационной жалобе администрации муниципального образования г. Краснодар ставился вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 23 октября 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее. В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. При рассмотрении дела судами первой и второй инстанций были допущены такие нарушения норм материального и процессуального права. Судебные инстанции, удовлетворяя иск, сослались на то, что истец был лишен права собственности на имущество. До предоставления указанных выше земельных участков другим лицам истец являлся полноправным владельцем имущества со всеми последствиями, вытекающими из его титула, перешедшего к истцу на основании договора уступки права от 14 февраля 2001 г. и установленного постановлением главы администрации, имеющим в соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебные инстанции указали также, что права истца подлежат восстановлению путем предоставления ему в собственность равнозначных земельных участков; испрашиваемые истцом из земель населенных пунктов земельные участки свободны от прав и притязаний третьих лиц и предназначены для индивидуального жилищного строительства. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с выводами судебных инстанций. Как установлено судом, постановлением главы администрации фирме «БАГ» предоставлен земельный участок N 9, 11, 13, 15 площадью 800 кв. м на правах бессрочного пользования. В силу чч. 1, 2 ст. 31 ЗК РСФСР (действовавшей на момент вынесения данного постановления) право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждалась Совмином РСФСР. Постановлением Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» утверждены формы государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан (форма N 1), предприятий, учреждений, организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств (форма N 2). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП, в частности, государственные акты на право пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по форме, утвержденной постановлением Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей». Согласно приложениям N 1 и N 2 к постановлению Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 в Государственном акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей указывалось на предоставление названному в нем собственнику, владельцу или пользователю земельного участка соответствующего размера в границах, указанных на чертеже. Последний прилагался к Государственному акту. Таким образом, из смысла указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что именно Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей, имевший равную юридическую силу с записями в ЕГРП, являлся единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого должны были быть указаны в чертеже, прилагаемом к Государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования. В кассационной жалобе заявителем указывалось, что истцом в подтверждение права фирмы «БАГ» на данные земельные участки не был представлен государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с соответствующими идентификационными признаками (адрес, площадь, план земельного участка, из которого возможно было бы определить границы предоставленного земельного участка). Земельно-правовая документация на указанные земельные участки в установленном порядке не оформлялась. В связи с этим у суда не имелось правовых оснований для вывода, что постановление главы администрации о предоставлении земельных участков межрегиональной фирме «БАГ» имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Однако, как указывал истец, право собственности (либо аренды) на земельные участки фирмой «БАГ» также оформлено не было, платежи за землю в форме земельного налога не производились. Таким образом, истцом не были представлены доказательства, подтверждающие наличие у фирмы «БАГ» как права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, так и права собственности на них. При таких обстоятельствах вывод суда о перешедшем к истцу праве собственности на земельные участки на основании договора уступки права от 14 февраля 2001 г. ошибочен. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Уступкой права требования является соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора. При этом для уступки права требования кредитор должен обладать этим требованием, а уступаемое право требования должно быть действительным, т. е. возникшим из действительного и существующего обязательства. Как следовало из договора об уступке права, заключенного между ТОО «БАГ» и Ц. 14 февраля 2001 г., цедент (ТОО «БАГ») уступает, а цессионарий (Ц.) принимает право на получение земельных участков N 9, 11, 13, 15 площадью 800 кв. м каждый (п. 1). Согласно п. 2 договора основания возникновения указанного в п. 1 договора права, а также состояние взаимоотношений цедента и цессионария на момент подписания договора подтверждаются постановлением главы администрации Прикубанского района г. Краснодара от 4 ноября 1993 г. «О предоставлении земельных участков межрегиональной фирме «БАГ» под индивидуальное строительство». Между тем названное постановление главы администрации о предоставлении земельных участков не является тем гражданско-правовым обязательством, право по которому может быть передано другому лицу в порядке ст. 382 ГК РФ. Это судами учтено не было, в связи с чем вынесенные судебные постановления не могут быть признаны отвечающими положениям ст.ст. 195, 196, 198 ГПК РФ. Что касается ссылки в решении суда в обоснование удовлетворения иска на внесение в 1993 году сведений об указанных земельных участках в государственный кадастр недвижимости, то, как установлено судом, сведения о правах фирмы «БАГ» на данные земельные участки в кадастровых паспортах отсутствуют. Кроме того, из постановления главы администрации Прикубанского района г. Краснодара от 4 ноября 1993 г. следовало, что фирме «БАГ» предоставлен земельный участок N 9, 11, 13, 15 площадью 800 кв. м. Тем не менее суд в решении указал, что Ц. имеет право на предоставление четырех земельных участков по 800 кв. м каждый, не мотивировав свой вывод в указанной части. Также суд не принял во внимание, что возложение судом на орган местного самоуправления обязанности предоставить истцу в собственность на территории муниципального образования г. Краснодар равнозначные земельные участки без проведения процедуры торгов противоречит ст.ст. 30, 301-1, 38 ЗК РФ, согласно которым предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется исключительно путем проведения торгов. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 27 июля 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2011 г. отменила. Дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции. _____________

Может ли собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать этот объект? Необходимо ли для этого сначала оформить договор аренды на участок и размежевать его?

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон N 137-ФЗ).

Юридические лица, кроме перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, до 1 июля 2012 года обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Однако истечение указанного срока не является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования у лица, которому земельный участок на данном праве был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ. В силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (смотрите также определение КС РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О, постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2005 г. N КГ-А41/9915-05).

Собственник недвижимости, находящейся на таком земельном участке, вправе по своему усмотрению отчуждать ее в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При этом действительно, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ, ему земельный участок не может предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования.

Однако невозможность предоставления такому покупателю земельного участка на основании ст. 20 ЗК РФ не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ) при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).

Не является основанием для вывода о невозможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования покупателю недвижимости и положение п. 4 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которым граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В рассматриваемой ситуации земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, а передается только вместе с объектом недвижимости, находящемся на нем. Право на этот земельный участок переходит к приобретателю недвижимости в силу закона, следуя судьбе находящегося на нем объекта недвижимости. Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. N 11401/09; а также п. 2 Протокола N 9 заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем арбитражном суде РФ 8 февраля 2010 года).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать объект недвижимости иному лицу. Предварительного заключения договора аренды не требуется. С момента регистрации права собственности на недвижимость существовавшее у продавца право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования переходит к покупателю автоматически, независимо от того, проведены ли в отношении земельного участка межевание, государственный кадастровый учет. Последнее потребуется при переоформлении покупателем земельного участка в собственность или в аренду.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу N 305-КГ17-877, А40-8068/2016 Требование: О признании незаконными действий уполномоченного органа по отказу в предоставлении в аренду земельных участков, обязании принять решение о предоставлении в аренду участков. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку преимущественным правом покупки имущества должника — сельскохозяйственной организации являются лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции. Кроме того, суды не исследовали вопрос о том, осуществляется ли процедура банкротства предприятия по правилам, предусмотренным Законом о банкротстве, возможна ли продажа предприятия, находящегося в банкротстве, как единого имущественного комплекса, являются ли спорные участки частью такого комплекса.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды руководствовались пунктом 4 статьи 20, пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) и исходили из невозможности в данном случае сохранения целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, поэтому посчитали, что при таких обстоятельствах у Департамента не имелось правовых оснований для предоставления Предприятию в аренду спорных земельных участков.

Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 304-ЭС17-2410 по делу N А45-2203/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным постановления о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что оспариваемое постановление соответствует действующему законодательству и не нарушает прав товарищества.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства и приведенные участвующими в деле лицами доводы в соответствии с правилами статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, руководствуясь пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 20, 77, 78 Земельного кодекса РФ, статьями 22 — 34 Земельного кодекса РФ, действовавших на момент принятия оспариваемого постановления, статьями 268, 269 Гражданского кодекса РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление администрации Новосибирского района Новосибирской области от 21.01.2015 N 92-апа о предоставлении МКУ «Земельное бюро» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка с кадастровым номером 54:19:164801:188 соответствует действующему законодательству и не нарушает прав товарищества.

Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 309-КГ17-5637 по делу N А47-1340/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на доли земельного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как земельный участок принадлежал на праве общей долевой собственности частным лицам и субъекту РФ, при этом участок не был разделен на отдельные части, и доли не были выделены в натуре.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0106002:13 принадлежит на праве общей долевой собственности частным лицам и публичному образованию — субъекту Российской Федерации — Оренбургская область; при этом указанный земельный участок не разделен на отдельные части, указанные доли Оренбургской области не выделены в натуре, не имеют отдельных характеристик (с определением конкретной площади и координатных характерных поворотных точек, позволяющих определить положение этой части на всем земельном участке) и, руководствуясь подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.1, пунктами 1 — 3 статьи 39.9, пунктами 3, 4, 11 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 216, 268, 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что предоставление в постоянное (бессрочное) пользование доли в праве общей долевой собственности земельного участка не соответствует закону, в связи с чем у управления не имелось правовых оснований для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 305-КГ17-877 по делу N А40-8068/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными действий по отказу в предоставлении в аренду земельных участков, обязании принять решение о предоставлении земельных участков в аренду и направить договоры аренды. Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что лишение предприятия права на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки на право аренды является нарушением норм законодательства и, как следствие, невозможностью формирования имущественного комплекса для дальнейшей его продажи, что влечет нарушение прав кредиторов предприятия на соразмерное удовлетворение их требований.

Из пункта 1 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) следует, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 305-ЭС16-16728 по делу N А55-24400/2015 Требование: О взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с пользованием участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Обстоятельства: Истец предполагает, что ответчик без законных на то оснований занимает часть земельного участка, на котором расположены объекты, принадлежащие истцу на праве собственности. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не учтено, что согласно разъяснениям Министерства финансов РФ (письмо от 23.04.2012 N 03-11-11/134) услуги населению по пользованию различными аттракционами в соответствии с общероссийским классификатором услуг населению, утв. постановлением Госстандарта России, относятся к услугам парков (садов) культуры и отдыха и не относятся к бытовым услугам.

Установив факт использования ответчиком спорного земельного участка без надлежащих на то оснований, правомерность расчета заявленных исковых требований, руководствуясь положениями пунктов 1, 2 статьи 269, пункта 4 статьи 216, статей 305, 395, пункта 1 статьи 1102, статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Методикой определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 26.09.2007 N 205, постановлениями Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 и от 13.11.2013 N 610 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 306-ЭС16-16728 по делу N А55-24400/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что о произвольном, необоснованном расчете судами размера неосновательного обогащения, а также того, что взыскание денежных средств в пользу лица, являющегося плательщиком земельного налога, не наделенного полномочиями по распоряжению государственной землей, не являющегося ее собственником, является нарушением п. 3 ст. 269, ст. ст. 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив факт использования ответчиком спорного земельного участка без надлежащих на то оснований, правомерность расчета заявленных исковых требований, руководствуясь положениями пунктов 1, 2 статьи 269, пункта 4 статьи 216, статей 305, 395, пункта 1 статьи 1102, статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Методикой определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 26.09.2007 N 205, постановлениями Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 и от 13.11.2013 N 610 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2016 N 4-АПГ16-42 Об оставлении без изменения решения Московского областного суда от 04.08.2016, которым было удовлетворено административное исковое заявление о признании недействующими постановлений Правительства Московской области от 26.06.2008 N 495/23 «О включении земельных участков в границы д. Матвейково сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района», N 496/23 «О включении земельных участков в границы д. Назарьево сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района» и от 20.08.2008 N 697/30 «О включении земельных участков в границы поселка подсобного хозяйства «Воскресенское» д. Городище, д. Каракашево, д. Лаптево, д. Расторопово сельского поселения Воскресенское Ленинского муниципального района».

С учетом требований статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, Указа Президента РФ от 7 августа 2000 г. N 1444 «Вопросы Управления делами Президента Российской Федерации», а также положений Устава ФГУП «АПК «Воскресенский», суд правильно указал, что ФГУП «АПК «Воскресенский», инициировавший процедуру изменения категории и вида разрешенного использования земельных участков, самостоятельным правом распоряжения указанной федеральной собственностью не обладал, вышеназванные органы местного самоуправления не вправе были возбуждать данную процедуру в отсутствие инициативы Управления делами Президента РФ, следовательно, Правительство Московской области не вправе было принимать оспариваемые акты на основании обращения не уполномоченного на эти действия лица.

Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 304-ЭС16-18322 по делу N А70-16795/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о недоказанности истцом совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 264, 269 (в редакции, действовавшей в спорный период), 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период (далее — ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А70-9417/2012, пришел к выводу о недоказанности истцом совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2016 N 304-ЭС16-16821 по делу N А70-14241/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что истец осуществляет фактическое владение и пользование спорным земельным участком, данное право зарегистрировано в установленном законом порядке, основания предоставления спорного земельного участка ответчику законны и обусловлены наличием в его оперативном управлении недвижимого имущества.

Разрешая спор, суды, руководствуясь законодательством, действующим в спорный период, а именно положениями статей 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 11.8, пункта 4 статьи 35, статей 36, 45 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», учитывая, что ГАУ ТО «ЦСО «Воронинские горки» осуществляет фактическое владение и пользование спорным земельным участком, данное право зарегистрировано в установленном законом порядке, основания предоставления спорного земельного участка ответчику законны и обусловлены наличием в его оперативном управлении недвижимого имущества, находящегося в собственности Тюменской области и расположенного на спорном земельном участке. Таким образом, с учетом обстоятельств, установленных решением суда по делу N А70-5531/2015, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2016 N 305-КГ15-16804 по делу N А40-216786/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в предоставлении части водного объекта в пользование и возложении обязанности принять решение о предоставлении в пользование части водного объекта в целях строительства. Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что судами не были применены положения ст. ст. 22, 24 ФЗ от 14.03.1995 N 33, п. 21 Положения от 19.10.2004 N 714-ПП, а также постановление правительства Москвы от 06.06.2006 N 378-ПП, которое принято в целях обеспечения сохранения, восстановления и дальнейшего развития территории, имеющей особую природоохранную ценность.

Ввиду изложенного Учреждение считает, что судами трех инстанций не были применены положения статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 22, 24 Закона ФЗ N 33, статьи 30 Закона N 48, постановления N 782-ПП, Положения N 714-ПП, статей 1 и 49 ГрК РФ, статьи 55 ГрК Москвы, Постановления о территориальной схеме, постановления N 822, Правил N 844, а также не исследован факт нахождения у ГПБУ «Мосприрода» указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, что является существенным нарушением норм материального права (неприменение закона, подлежащего применению), вследствие чего дело рассмотрено без участия Учреждения и судами были нарушены нормы процессуального права — статья 51 АПК РФ в части не привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГПБУ «Мосприрода».