Понятие жилище

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

  • • понятие жилого помещения и требования, предъявляемые к жилым помещениям;
  • • порядок признания жилого помещения жилым и исключения его из жилищного фонда;

уметь

  • • решать задачи, связанные с определением статуса помещения;
  • • анализировать и интерпретировать конкретные ситуации, связанные с определением режима использования жилого помещения, его фондовой принадлежности;

владеть

  • • навыками разрешения проблем, возникающих при приобретении вновь созданным помещением статуса жилого помещения, переводе жилого помещения в нежилое;
  • • навыками совершения необходимых действий но согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения.

Жилые помещения: требования, виды, правовой режим

Основным объектом жилищных прав является жилое помещение. Действующее законодательство не содержит определение жилого помещения, однако им устанавливаются требования к жилым помещениям, определяются виды жилых помещений.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 1 ст. 15 ЖК).

Итак, жилое помещение обладает следующими признаками:

  • 1) недвижимость;
  • 2) изолированность;
  • 3) пригодность для постоянного проживания.

К указанным признакам можно добавить формальный критерий — признание в установленном порядке помещения жилым и включение в жилищный фонд. Наличие данного признака подтверждается ч. 3 ст. 15 ЖК, где указывается на необходимость признания помещения жилым.

Поскольку жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, вещные права на них подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 18 ЖК). Жилые помещения относятся к индивидуально-определенным вещам. Соответственно, при передаче права собственности на жилое помещение, предоставлении его в пользование условие о предмете будет считаться согласованным только в случае, если помещение надлежащим образом индивидуализировано.

Жилое помещение относится к недвижимости по физическому критерию (неразрывная связь с землей). Не признаются жилыми помещения, не имеющие фундамента, в том числе сборно-разборные строения, вагончики-бытовки и т.п.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания — наиболее сложная и динамичная характеристика жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм — в возможности корректировки требований к жилым помещениям с развитием научно-технического прогресса, изменением уровня жизни населения и т.д.

Пригодность для постоянного проживания определяется соблюдением санитарных и технических правил и норм, в частности капитальностью постройки, наличием отопления и др.

Санитарные нормы направлены на охрану здоровья граждан, недопущение воздействия вредных факторов окружающей среды на человека.

Технические требования — это обязательные нормы, определяющие качество и безопасность жилого помещения и здания, в котором оно находится, с точки зрения прочности и надежности конструкций, оборудования, их пригодности к использованию в целях постоянного проживания.

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Требования к жилым помещениям и порядок признания помещений жилыми определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки.

Жилые помещения предназначены для постоянного проживания. Не могут быть признаны жилыми помещениями временные строения либо строения, предназначенные для сезонного проживания (например, дачные щитовые дома).

Не являются жилыми помещения, предназначенные для временного пребывания граждан, если даже эти помещения являются капитальными и могут использоваться круглый год (например, помещения в гостиницах, домах отдыха и т.д.). Эти помещения имеют иное целевое назначение.

Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (СанИиН 2.1.2.2645- 10)». Данные правила включают в себя гигиенические требования к участку и территории жилых зданий при их размещении, а также к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, естественному и искусственному освещению и инсоляции; уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электромагнитных полей и излучений, ионизирующего излучения; требования к внутренней отделке жилых помещений, инженерному оборудованию и содержанию жилых помещений.

Так, земельный участок, отводимый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения и соответствовать требованиям, предъявляемым к содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов в почве, качеству атмосферного воздуха, уровню ионизирующего излучения, физических факторов (шум, инфразвук, вибрация, электромагнитные поля).

Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Если обобщить установленные законодательством критерии пригодности жилого помещения для постоянного проживания, можно выделить три группы факторов:

— безопасность жилого помещения и здания, в котором оно расположено, для находящихся в них лиц и их имущества, что гарантируется соблюдением санитарных и технических требований (в частности, жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения);

уровень благоустройства жилого помещения и здания, в котором оно находится, в том числе наличие определенных коммуникаций (по общему правилу жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами — электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах также и газоснабжением);

— безопасность окружающей среды (в частности, должны быть признаны непригодными для проживания жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов, концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве и т.д.).

Жилые помещения признаются непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Еще одно требование к жилому помещению — изолированность. Изолированным считается жилое помещение, капитально отделенное от других помещений и общего имущества многоквартирного дома, имеющее самостоятельный вход. Не может передаваться по договору найма или быть самостоятельным объектом права собственности помещение, имеющее общий вход с другим помещением, — смежная комната, или если через него осуществляется проход к вспомогательным помещениям, например проход на кухню.

Не рассматриваются как самостоятельные объекты жилищных прав вспомогательные помещения (балконы, кухни, ванные комнаты, уборные, кладовки и т.д.). Эти объекты — неотъемлемые части жилого помещения. Наличие определенных вспомогательных помещений является одним из условий пригодности жилого помещения для постоянного проживания. Площадь вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, включается в общую площадь жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК).

Перечисленные выше сущностные требования, необходимые для отнесения помещения к жилым, сами по себе не позволяют распространить на помещение режим жилого. Для этого необходимо соблюдение формального требования — признания помещения жилым в установленном порядке (ч. 3 ст. 15 ЖК).

Порядок признания помещения жилым установлен разд. IV постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным осуществляются специально создаваемой в этих целях межведомственной комиссией. Комиссии создаются на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Постановлением Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 712-ПП утверждены Положение о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы и Регламент организации работы префектуры административного округа города Москвы но признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и подготовки распоряжения префекта о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания.

В состав комиссии включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Оценка состояния помещения и принятие решения о признании его соответствующим либо не соответствующим предъявляемым требованиям, определение его судьбы отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии.

Судебная практика

Так, Верховный Суд РФ подтвердил правильность вывода суда первой инстанции по иску А. о признании заключения межведомственной комиссии Адмиралтейского района Санкт-Петербурга недействительным, признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания, возложении обязанности предоставить пригодное для проживания жилое помещение.

Как следует и материалов дела, А. обратилась в межведомственную комиссию Адмиралтейского района Санкт-Петербурга с заявлением, в котором просила провести оценку соответствия жилого помещения — квартиры установленным жилищным законодательством требованиям с целью принятия решения о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания.

Межведомственная комиссия сделала вывод, что квартира подлежит ремонтно- восстановительным работам с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения. Из содержания заключения межведомственной комиссии следовало, что квартира не соответствует требованиям, установленным п. 10 гл. 2 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

А. не согласилась с выводами и оспорила выводы комиссии в суде, однако суд отказал в удовлетворении иска, поскольку решение вопроса о пригодности жилого помещения для проживания относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании квартиры непригодной для проживания, указала, что признание комнаты непригодной для проживания является способом восстановления нарушенных прав заявителей.

Вышестоящие судебные инстанции признали вывод апелляционной инстанции неверным, согласившись с позицией суда первой инстанции, и указали, что понуждение ответчика к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10 Конституции РФ принцип разделения властей (см. определение Верховного Суда РФ от 10 февраля 2015 г. № 78-КГ14-48).

Решение о признании помещения жилым принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда РФ, находящихся в федеральной собственности). В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда РФ, решение о признании помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества.

В аналогичном порядке осуществляется принятие решения о признании помещения непригодным для постоянного проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Видами жилых помещений являются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК, и. 1 ст. 673 ГК).

Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Часть жилого дома или часть квартиры включают одну или несколько жилых комнат, в том числе не изолированных друг от друга, а также вспомогательные помещения.

Объектом жилищных прав часть дома или квартиры могут стать, если в них имеются пригодные для проживания жилые помещения, изолированные от иных помещений, находящихся в доме, квартире. Не может, например, быть самостоятельным объектом жилищных правоотношений часть однокомнатной квартиры.

Особенности правового режима жилого помещения обусловлены требованием о его строго целевом использовании. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК, ч. 1 ст. 30 ЖК). Особенности использования жилого помещения установлены в постановлении Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Требование о целевом использовании жилых помещений распространяется и на иных пользователей, в том числе нанимателей (ч. 3 ст. 67 ЖК, и. 1 ст. 687 ГК, п. 3, 4 Правил пользования жилыми помещениями).

Ж К допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17). К примеру, возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности предусмотрена Федеральным законом от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (п. 6, 7 ст. 21). Однако такое использование не может быть основным. Жилое помещение также должно использоваться прежде всего с целью проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не препятствуют реализации указанной основной цели.

Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК, следует понимать, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Помещения, относящиеся к жилищному фонду, которые планируется использовать исключительно для осуществления предпринимательской или иной деятельности, должны быть предварительно переведены в нежилые. Перевод жилых помещений в нежилые регулируется гл. 3 ЖК.

На собственника жилого помещения возлагаются обязанности поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК).

Задание для размышления

Проанализируйте ст. 31 ЖК и определите, какие еще ограничения правомочий собственников жилых помещений, кроме указанных выше, и в каких целях установлены жилищным законодательством?

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, в частности административной ответственности в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, 7.22 КоАП). Последствием нарушения собственником своих обязанностей может стать принудительное прекращение права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК).

Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.

Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено. Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги. И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.

Сложности перевода

Перевод квартир в нежилые помещения осуществляется органом местного самоуправления. Как уточнил Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», полномочия на выдачу разрешений в 2016 году от Москомархитектуры были переданы департаменту городского имущества.

к сведению

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется статьей 23 Жилищного кодекса РФ (№188 ФЗ редакция от 29.07.2018 г.). В соответствии с ней:

— Квартира на правах собственности должна принадлежать физическому лицу;

— она не должна иметь обременений (кредит, залог);

— из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные ранее лица;

— если проводилась перепланировка, она должна быть узаконена;

— дом не должен являться историко-культурной ценностью.

Для начала нужно собрать пакет документов, который подается в отделение по управлению имуществом, относящееся к межведомственной комиссии округа Москвы, где расположена недвижимость, или в центр госуслуг «Мои документы». Если сбором документов занимается посредник, выписывается доверенность.

В пакет входят документы:

— План квартиры, экспликация и технический паспорт (выдается БТИ);

— справка из управляющей компании (ТСЖ), где указано, как используются помещения, расположенные рядом с квартирой;

— заключение о техническом состоянии дома (выдает УК или ТСЖ);

— заключение от пожарного надзора о соответствии требованиям пожарной безопасности (выдается по заявлению управлением государственного надзора при МЧС после проверки квартиры);

— заключение санитарно-эпидемиологического контроля (выдается СЭС после проверки квартиры);

— выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан (выдается УК, ТСЖ, ЖСК).

По словам Вадима Кашкина, дальнейшие шаги можно разделить на три основных этапа.

Первый – проект, который будет подан в межведомственную комиссию вместе с другими документами. Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается. Проект можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

Для организации офиса или магазина нужно предусмотреть отдельный вход и пожарный выход. Нужно продумать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но и благоустройство прилегающей территории (двора, улицы).

Второй этап – технические согласования. Каждую часть проекта нужно утвердить в соответствующей инстанции. Так, если по стене первого этажа, где в будущем планируется открыть магазин, например, проложена газовая труба, то ее смещение нужно согласовывать с АО «Мосгаз», а перепланировку – с Москомархитектурой.

Третий этап – согласование с жильцами дома на общем собрании. В пользу перевода нужно набрать 2/3 (66%) голосов. Тех, кто явиться не сможет, придется опрашивать заочно.

После того, как все документы собраны и получены все согласования, собственник квартиры или его уполномоченное лицо подает их в департамент управления имуществом, относящийся к территориальной (окружной) межведомственной комиссии. К нему нужно приложить заявление с просьбой перевести квартиру в нежилой фонд. Установленный законом срок для рассмотрения заявления – 45 дней.

Когда разрешение получено, собственник имеет право в соответствии с разработанным проектом сделать перепланировку квартиры под нежилое помещение. Завершающий этап – внесение изменений сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Непростая экономика

Цены на нежилые помещения и квартиры в одном и том же доме разнятся. Так, согласно базе ЦИАН, 1 кв. м торгового помещения в доме серии П-44Т в Бутырском районе Москвы оценивается в 319 тыс. рублей, в то время как «квадрат» в «двушке», продающейся там же, стоит 223 тыс. рублей. Соответственно, при определенных обстоятельствах может быть выгодно купить квартиру на первом этаже в жилом доме и перевести ее в нежилой фонд.

По словам Вадима Кашкина, «себестоимость» перевода начинается от 500 тыс. рублей – столько денег потребуется на получение техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, госпошлины и прочие накладные расходы. Однако из-за большого количества инстанций, каждую из которых приходится посещать в индивидуальном порядке, инвесторы почти всегда предпочитали обращаться в специализированную компанию. Документы подаются в одно место, есть гарантия успеха – это удобно, хоть и недешево.

«Такая услуга в среднем обходится в 2 млн рублей, срок исполнения обычно составляет один год», – сообщил эксперт.

В. КОПЫЛОВ
В. Копылов, заместитель начальника следственного отделения при Смирныховском РОВД Сахалинской области.
В правоприменительной практике есть ряд проблем, связанных с пробелами в толковании тех или иных уголовно-правовых норм. Одна из них — толкование понятия «жилище». Особенно остро она стоит при квалификации действий, связанных с незаконным проникновением в жилище.
Собственно, формулировка «жилище» в примечании к ст. 139 УК РФ изложена довольно подробно: индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.
Однако возникают ситуации, когда ограничиваться положениями этого примечания не представляется возможным. Если с первой частью примечания все ясно, то во второй чувствуется явная законодательная недоработка. Речь идет об «иных помещениях или строениях, не входящих в жилищный фонд, но предназначенных для временного проживания».
Что это за «иные помещения или строения»? Что под ними подразумевает законодатель? Во всех ли случаях проникновение в такие помещения или строения будет считаться проникновением в жилище? Здесь таятся трудности с квалификацией содеянного. Особо часто это связано с хищениями, сопряженными с незаконным проникновением в жилище.
Что касается проникновения в жилище, представляющее индивидуальный дом, квартиру, где люди проживают, как правило, постоянно, то здесь особых проблем с квалификацией преступления нет. Но когда речь идет о незаконном проникновении, например, в садовый или дачный дом, летнюю кухню, баню, иную надворную или хозяйственную постройку, где люди постоянно не проживают, но иногда готовят пищу, остаются на ночлег или даже живут какое-то время, то возникают сложности.
Дело в том, что имущественная дифференциация в российском обществе в последние 10 — 15 лет достигла огромных размеров. Собственники либо иные законные владельцы различных объектов недвижимости в большинстве случаев используют их для различных целей, в том числе в качестве временного жилища. В этих случаях нужно иметь в виду, что жилище, как правило, одно. Поэтому следует отличать преступные посягательства на жилища граждан и на жилые либо иные приспособленные для жилья помещения вообще.
Многие правоприменители зачастую по-разному понимают суть выражений «пригодное для постоянного или временного проживания», «предназначенные для временного проживания», содержащихся в примечании к ст. 139 УК. Они полагают: если какое-либо помещение или строение возможно использовать под жилье, то оно в любом случае является жилищем в уголовно-правовом смысле. С этим нельзя согласиться потому, что примечание лишь обобщает всю сферу правоотношений, связанных с правом владения и пользования объектами жилья, и в этой связи не может служить прецедентом для любой ситуации. Каждый раз требуется конкретизация.
Всегда ли незаконное вторжение в указанные сооружения и помещения с целью совершения хищения надлежит квалифицировать по признаку «незаконное проникновение в жилище»?
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 27 декабря 2002 г. «О краже, грабеже и разбое» (п. 18) разъяснил, что при квалификации действий лица, совершившего хищение по признаку «незаконное проникновение в жилище», следует руководствоваться примечанием к ст. 139 УК. Это говорит о том, что диспозиции уголовно-правовых норм, предусмотренных ч. 3 ст. 158, п. «в» ч. 2 ст. 161, ч. 3 ст. 162 УК, в связи с истолкованием их Пленумом фактически являются отсылочными к норме, изложенной в примечании к ст. 139 УК, а диспозиция последней имеет своим объектом конституционное право человека и гражданина на неприкосновенность жилища.
Это означает, что хищение, связанное с незаконным проникновением в жилище, помимо основного объекта преступления, имеет еще и дополнительный. То есть, проникая в жилище с целью совершения там, например, кражи, виновный посягает, во-первых, на собственность (как на основной объект преступления), а во-вторых, на конституционное право человека и гражданина на неприкосновенность жилища (дополнительный объект).
Таким образом, подходя к уголовно-правовому понятию «жилище», следует руководствоваться в первую очередь положениями ст. 25 Конституции РФ: «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».
Подчеркнем, что в Конституции речь идет о воле «проживающих» в жилище лиц. Эта отсылка к Конституции объясняет закономерность законодательного отделения в ст. 158 УК более «легкого» квалифицирующего признака «незаконное проникновение в помещение либо иное хранилище» от более тяжкого «незаконное проникновение в жилище».
Решая вопрос о понятии жилища, нужно также руководствоваться способом грамматического толкования. По толковому словарю В.И. Даля, жилище — это то место, «где живут люди, где поселились… Жилое место… заселенное».
Если рассматривать сказанное применительно к признакам состава преступления, посягающего на жилище граждан, то, исходя из смысла ст. 25 Конституции РФ, в жилище, на которое посягательство направлено, должен кто-либо постоянно или временно проживать.
Таким образом, помещение или строение, в которое незаконно вторгается виновный, должно использоваться в качестве жилища именно в то время, когда происходит посягательство. Например, дачный дом (иное помещение или строение), когда хозяева временно используют его как жилье, т.е. проживают там какой-то период времени, будет жилищем именно в этот временной промежуток. Если же хозяева уже не живут там, но хранят хозяйственный инвентарь или иное имущество, такой дом не может рассматриваться как жилище, так как в нем никто уже не проживает. Теперь дом используется как хранилище различных материальных ценностей. Проникновение туда с целью кражи в этом случае следует квалифицировать по признаку «незаконное проникновение в помещение либо иное хранилище» (п. «б» ч. 2 ст. 158 УК). И наоборот, если такой дом (иное помещение или строение) соответствует требованиям, при которых возможно его использование в качестве жилища и оно используется как жилище, то и проникновение в него будет проникновением в жилище.
Подводя итог сказанному, стоит отметить: если собственник или иной владелец жилого помещения не использует помещение непосредственно под жилье, то проникновение туда с целью совершения хищения причиняет вред только основному объекту преступления, предусмотренного ст. 158 УК, — собственности. Конституционное право граждан на неприкосновенность жилища в этом случае не подвергается преступному посягательству и потому не может влечь уголовной ответственности за «незаконное проникновение в жилище».
Не всякое незаконное проникновение в жилище будет являться проникновением именно в жилище, если рассматривать этот вопрос применительно к субъективной стороне преступления.
Хищение, сопряженное с незаконным проникновением в жилище, характеризуется умышленной формой вины. Поэтому, учитывая принцип вины, установленный ст. 7 УК РФ, лицо не подлежит уголовной ответственности по признаку «незаконное проникновение в жилище», если, незаконно проникая в какое-либо помещение (строение), являющееся жилищем, оно этого не осознавало и не желало нарушать прав граждан на его неприкосновенность. Такие действия следует квалифицировать как проникновение в помещение либо иное хранилище.
Поскольку применение примечания к ст. 139 УК РФ неодинаково, считаю, что целесообразно было бы законодательно дополнить конец примечания после слов «но предназначенные для временного проживания» словами «и используемые в этих целях». Это дополнение внесло бы ясность в примечание и развеяло бы сомнения относительно того, что посягательство на любое помещение, в котором проживание людей в принципе возможно, но которое как жилище не используется, не может рассматриваться как посягательство на жилище в конституционно-правовом и уголовно-правовом смысле.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
«КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)
«УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 13.06.1996 N 63-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2002 N 29
«О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ О КРАЖЕ, ГРАБЕЖЕ И РАЗБОЕ»
Законность, 2005, N 9

НАСИЛЬСТВЕННЫЕ ДЕЙСТВИЯ СЕКСУАЛЬНОГО ХАРАКТЕРА «

Одним из способов обеспечения конституционного права на жилище является предоставление государством малоимущим гражданам, нуждающимся в жилье, жилых помещений бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). Такие граждане могут рассчитывать на получение жилья из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (ч. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ). Разумеется, не каждый человек, считающий себя малоимущим и нуждающимся в жилье, является таковым по закону. Кроме того, даже при соблюдении, на первый взгляд, всех предусмотренных законодательством условий гражданину может быть отказано в предоставлении жилья по договору социального найма.

ВС РФ, проанализировав судебную практику за 2013-2014 годы по делам, связанным со снятием малоимущих граждан с учета в качестве нуждающихся в жилье, которое предоставляется по договорам социального найма, установил, что иногда органы местного самоуправления принимают соответствующие решения по не предусмотренным законом основаниям (обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 23 декабря 2015 г.).

Рассмотрим, в каких случаях граждане безоговорочно утрачивают право на получения жилья по договору социального найма, а когда за него можно и нужно побороться.

Условия предоставления жилых помещений по договорам социального найма

Одно из главных условий для получения жилья по договору социального найма – признание гражданина малоимущим. Такой статус присваивается ему по решению органа местного самоуправления, которое выносится с учетом дохода каждого члена семьи этого гражданина и стоимости имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, для получения жилья по договору социального найма гражданин должен состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 1 ст. 52 Жилищного кодекса РФ).

Ознакомиться с судебными решениями по спорам, связанным с предоставлением жилья по договорам социального найма, признанием граждан нуждающимися в жилых помещениях либо снятием с соответствующего учета, можно в Энциклопедии судебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Получить доступ

Порядок учета граждан, нуждающихся в жилье, определяется каждым субъектом РФ самостоятельно (ч. 7 ст. 52 Жилищного кодекса РФ). Также на региональном уровне должны быть установлены правила определения доходов и стоимости имущества граждан, претендующих на получение статуса малоимущих (п. 3, п. 7 ст. 13 Жилищного кодекса РФ). А непосредственно ведение учета и определение указанных показателей относится уже к полномочиям органов местного самоуправления (п. 2-3 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ).

Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, могут быть признаны, в частности, граждане, которые не имеют жилья в собственности, не нанимают его по договору социального найма или договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилья, и члены их семей (п. 1 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ). Еще одна категория нуждающихся в жилье – собственники и наниматели жилых помещений и члены их семей, если площадь этих помещений, которая приходится на каждого члена семьи, меньше учетной нормы (п. 2 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ). Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления (ч. 5 ст. 50 Жилищного кодекса РФ), но, как правило, на практике ее показатель переносится в акты муниципалитетов из региональных законов о порядке учета граждан, нуждающихся в жилье. В Москве эта норма составляет 10 кв. м на человека, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м, в Ярославле – 12 кв. м. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях происходит либо при получении ими жилья по договорам социального найма, либо при выявлении оснований для снятия их с учета (ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса РФ). При этом решения органов местного самоуправления о снятии с учета можно обжаловать в судебном порядке.

Основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Жилищным кодексом РФ предусмотрено шесть оснований снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса РФ):

  • подача заявления о снятии с учета;
  • утрата оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (утрата статуса малоимущего или нуждающегося в жилье);
  • выезд на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;
  • получение бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
  • предоставление земельного участка для строительства жилого дома. Однако граждане с тремя и более детьми не могут быть сняты с учета по этому основанию;
  • выявление в представленных в орган местного самоуправления документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия гражданина на учет, а также выявление неправомерных действий должностных лиц данного органа при решении вопроса о его принятии на учет.

Как установил ВС РФ, наиболее распространенной причиной снятия с учета является утрата оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Это происходит в случае, когда гражданин перестает быть малоимущим, например в связи с увеличением дохода, или утрачивает статус нуждающегося в жилье – в результате, к примеру, увеличения размера общей площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи (если кто-то из членов семьи получил по наследству другое жилье или переехал, либо в случае смерти члена семьи).

Важно, что если для возникновения права на получение жилого помещения по договору социального найма гражданин должен быть и малоимущим, и нуждающимся в жилье, то для снятия с учета достаточно утраты хотя бы одного из этих статусов. Так, районный суд согласился с решением администрации сельсовета о снятии с учета в апреле 2014 года гражданки Л. и ее дочери, принятых на учет в декабре 2011 года, по причине изменения их доходов. Несмотря на то что жилищные условия Л. и ее дочери за указанный период не изменились, в ходе судебного разбирательства было выявлено, что по состоянию на 2013 год их доходы превысили установленный в соответствующем муниципальном образовании минимальный уровень, при котором граждане признаются малоимущими с целью предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Суд апелляционной инстанции оставил решение районного суда без изменения (по материалам судебной практики Нижегородского областного суда).

Также необходимо помнить, что статус малоимущего и нуждающегося в жилом помещении должен быть официально оформлен в виде соответствующего решения органа местного самоуправления. Причем последний при принятии такого решения должен обращать внимание не только на положения Жилищного кодекса РФ, но и на законодательство конкретного региона, определяющее порядок ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, подчеркнул ВС РФ. Так, например, соответствующим Законом Сахалинской области от 1 декабря 2005 года № 87-ЗО установлено, что одним из обязательных документов, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, является решение органа местного самоуправления о признании гражданина малоимущим, принимаемое не иначе как по его заявлению. Именно тот факт, что гражданин Ш. не обращался в орган местного самоуправления с заявлением о признании его малоимущим и решение по данному вопросу уполномоченным органом, соответственно, не принималось, суд признал постановку его на учет ошибочной, а снятие с учета – законным. В результате в удовлетворении требования гражданина Ш. о восстановлении его на учете было отказано (по материалам судебной практики Сахалинского областного суда).

Основания для отмены решений органов местного самоуправления о снятии граждан с учета

Несмотря на то что перечень оснований для снятия граждан с учета, закрепленный в ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса РФ, является закрытым, при установлении этих оснований на практике возникает ряд проблем, на которые обратил внимание ВС РФ. Например, иногда органы местного самоуправления расширительно толкуют нормы указанной статьи. Так, гражданка К. была снята с учета после предоставления ей земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. Закон предусматривает снятие гражданина с учета в связи с предоставлением участка, но только в случае, когда он предоставляется для строительства жилого дома. Однако в деле К. никакой постройки не было – соответствующий договор аренды участка не предусматривал право на строительство каких-либо объектов на нем. Поэтому суд, рассматривавший заявление прокурора в защиту жилищных прав К., постановил, что решение администрации сельского поселения о снятии с учета К. неправомерно (по материалам судебной практики Томского областного суда).

Не могут быть сняты с учета также граждане, которые приобрели или получили в собственность жилые помещения, если они непригодны для проживания. Так, по решению суда на учете в качестве нуждающегося в жилье был восстановлен гражданин Т., причиной снятия с учета которого послужило наследование им половины дома его матери, признанного непригодным для проживания (по материалам судебной практики Верховного Суда Республики Марий Эл).

Еще один случай, когда гражданин не может быть снят с учета, – при изменении муниципалитетом учетной нормы площади жилья уже после постановки граждан на учет. К такому выводу пришел суд, рассматривая иск гражданки Ш. Изначально она была поставлена на учет как нуждающаяся в жилье в связи с тем, что обеспеченность членов ее семьи общей площадью жилого помещения была меньше учетной нормы, которая равнялась на тот момент 15 кв. м на человека. А площадь квартиры, в которой Ш. проживала с сыном и матерью, составляла 37,3 кв. м. (то есть на каждого члена семьи приходилось менее 12,4 кв. м) Впоследствии администрация соответствующего городского округа снизила учетную норму до 10 кв. м общей площади на одного человека. Почти через полтора года после этого члены семьи Ш. были сняты с учета в связи с тем, что приходящаяся на каждого площадь жилья превышала учетную норму. Граждане действительно не могут быть приняты на учет, если обеспечены жильем сверх учетной нормы. Но в рассматриваемом случае превышения учетной нормы на момент решения вопроса о признании Ш. и ее семьи нуждающимися в жилом помещении не было. Рассматривая данное дело, суд подчеркнул, что со дня постановки на учет и до принятия решения о снятии с него улучшения жилищных условий семьи Ш. не произошло, а значит основания для получения жилого помещения на условиях договора социального найма не утрачены (по материалам судебной практики Свердловского областного суда).

Интересное уточнение касается тех граждан, которые были приняты на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма до начала действия Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года. Для них предусмотрены такие же основания снятия с учета, как и для тех, кто был поставлен на учет после указанной даты, с одним исключением (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Эти граждане не могут быть сняты с учета по той причине, что не являются малоимущими. ВС РФ объясняет данный вывод тем, что действовавшие до 1 марта 2005 года нормы такого условия для постановки на учет не предусматривали – достаточно было признания гражданина нуждающимся в жилье.

Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами. В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда. Так ли это?

Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды).

Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.

Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».

Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.

С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.

Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.

Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.

Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?

Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины № 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…

Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» № 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом № 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».

Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме № 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».

Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, № 3841 от 8 июня 2004 года, № 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины № 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.

Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.

В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.

В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.

КОЗЛОВ Евгений — юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк