Пользование земельным участком

Содержание

Что такое спорный земельный участок

Земля, как и прочее недвижимое имущество, может принадлежать сразу нескольким лицам. Если доли каждого владельца выделены, участок находится в долевой собственности. Если нет, земля является совместной собственностью таких лиц. Более того, даже если она и не находится в их собственности, сразу несколько граждан при этом могут использовать ее на праве бессрочного пользования.

Такие варианты совместного владения/пользования землей нередко сопровождаются спорами землевладельцев. Например, если кого-то из них по следующим причинам не устраивает сложившийся порядок пользования земельным участком:

  • собственник пользуется значительно меньшим участком, несоразмерным его доле;
  • другие собственники не допускают к пользованию участком полноправного владельца;
  • в силу особенностей расположения участка полноценное использование инженерных коммуникаций доступно лишь одному из собственников;
  • на общем участке отсутствуют зоны общего пользования, в частности, для проезда/прохода к зданиям или к другим участкам;
  • функциональное использование земельного участка одним из владельцев невозможно из-за препятствий со стороны остальных собственников и так далее.

Участок земли, в отношении которого собственники не могут согласовать условия совместного владения, считается спорным. Единственный выход в таком случае – установить правила его использования.

Спор может возникнуть в отношении любого общего участка:

  • распаеванных земель бывшего колхоза;
  • совместной собственности бывших супругов;
  • земли при многоквартирном доме.

Определение порядка пользования земельным участком при многоквартирном доме, а также паевой и супружеской собственности происходит по единой процедуре.

Порядок пользования земельным участком

Порядок пользования землей – это правила фактической реализации собственниками/пользователями земли своего права, вытекающего из права собственности / бессрочного пользования землей. Он предполагает определение объема прав в отношении конкретного участка, которыми наделено лицо.

Так, порядок пользования земельным участком в долевой собственности, согласно п. 2 ст. 247 , в общих ситуациях предполагает выделение каждому собственнику части имущества, соразмерной принадлежащей ему доле.

Таким образом, если участок принадлежит 4-м лицам и каждое из них владеет равной долей, им следует выделить по ¼ от всей площади участка, которым они могут пользоваться по своему усмотрению. Если фактическое пользование земельным участком это не допускает, собственник вправе требовать, чтобы другие владельцы долей выплатили ему компенсацию. Ее сумма должна быть соразмерна принадлежащей ему части.

Помимо личных долей порядок пользования предполагает и определение частей участка, находящихся в общем пользовании: дорог для проезда и прохода других собственников, инженерных коммуникаций, общих строений и так далее.

По понятным причинам при использовании земли следует учитывать функциональное назначение земельного участка. Так, если территория выделена для ведения сельскохозяйственной деятельности, на ней нельзя организовать жилищное строительство. С другой стороны, если сельскохозяйственная земля или земля для строительства не используется по назначению на протяжении определенного времени, ее и вовсе могут изъять.

Подробности содержатся в статье «Что такое земельная доля».

Определение правил пользования участком

Далеко не всем известно, как определить порядок пользования земельным участком, поэтому стоит исследовать требования законодательства.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК, порядок пользования общим наделом определяется по обоюдному соглашению всех сособственников земли. Его можно заключить даже в устном виде.

При этом совсем не обязательно, что каждый из совладельцев получит в распоряжение равные части имущества.

Например, участники соглашения могут договориться, что кому-то достанется большая площадь, но худшего качества. Или, например, на участке одного из сособственников окажется дорога общего пользования.

Если соглашение об условиях пользования было достигнуто путем длительных переговоров, сторонам рекомендуется подписать договор совместного пользования земельным участком. Участники внесут в него любые положения в отношении порядка пользования и определят сумму компенсации, если кто-либо из сособственников остался без выделенной доли.

Аналогичного порядка нужно придерживаться в случаях использования общей земли многоквартирного дома, особенно если он малоэтажный.

Собственники квартир, как правило, имеют в общей собственности землю под домом. Каждый использует прилежащую территорию по собственному усмотрению: одни сажают цветы, другие строят гараж. Чтобы у них не возникали претензии друг к другу, можно заключить соглашение о пользовании земельным участком между соседями. С этой целью следует созвать общее собрание.

Для определения справедливого порядка пользования жильцы должны учитывать положения ст. 15 . Согласно им, доля в праве общей собственности, в том числе и на землю, соразмерна площади их квартир в пропорциональном пересчете на площадь общей собственности. То есть чем просторнее квартира, тем больше земли положено жильцу.

Если же согласия им достичь не удалось, условия пользования придется определять в суде. Судебный орган, согласно п. 37 Разъяснений, утв. , при назначении порядка пользования учтет:

  • нуждаемость каждого из собственников в земельном участке;
  • наличие возможности совместного использования надела;
  • фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, даже если он точно не соответствует размеру принадлежащих сособственникам долей.

Узнайте больше о том, что землепользование – это не только круг законов, направленных на использование земельных фондов, но также распоряжение земельной деятельностью и эксплуатация земли посредством собственного/наемного труда.

Подписание соглашения

Как упоминалось выше, совладельцы могут в добровольном порядке заключить соглашение о совместном использовании принадлежащего им земельного участка, оформив его в виде письменного договора.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком не имеет установленной законом формы и правил заключения, потому считается, что сособственникам достаточно подписать договор без нотариального удостоверения. При составлении проекта соглашения желательно учитывать следующие рекомендации:

  1. Соглашение по определению порядка пользования является по своей сути многосторонней сделкой, а потому для обретения юридической силы его следует оформлять письменно.
  2. Соглашение о совместном использовании обязательно должно содержать:
    • полное наименование совладельцев с указанием размера их долей;
    • реквизиты свидетельств о праве собственности/выписок из ЕГРН;
    • кадастровые сведения: расположение, площадь и прочие особенности участка;
    • детальное описание правил использования в отношении каждого собственника.
  3. Претензии каждого из участников, как и отказ от притязаний на использование земли, нужно перечислить в договоре.

Об установлении правил пользования по соглашению нужно уведомить всех совладельцев на общем собрании. Стоит письменно сообщить им и о проведении такого собрания.

Те, кто не имеют опыта составления документов, могут скачать образец соглашения о порядке пользования земельным участком в 2019 году и внимательно ознакомиться с текстом.

Определения условий использования земли в суде

Если мирно решить вопрос использования земли не удалось, можно прибегнуть к судебному порядку. Чтобы инициировать процесс об определении порядка использования земли, сособственники должны подать соответствующий иск.

При этом размер принадлежащий каждому доли будет далеко не единственным критерием, который учитывает суд. Помимо размера доли будут приняты во внимание и другие аспекты, которые уже обсуждались выше.

Нужно быть готовым к тому, что в суде определение порядка пользования земельным участком согласно долям может и не произойти. Например, судья придет к выводу, что требование нового собственника о выделении ему в натуре конкретной площади из общего участка является необоснованным.

Сами правила не подлежат какой-либо государственной регистрации. В случае неисполнения судебное решение может стать основанием для возбуждения исполнительного производства и привлечения судебных приставов.

Подача иска об определении порядка пользования землей

Исковое заявление – основа судебного процесса. Оно не только информирует суд о возникшем споре, но и предлагает варианты его разрешения. Так, истец может просить не только об определении правил пользования, но и предложить возможный вариант.

Исковое заявление подается в суд по правилам исключительной подсудности. Согласно ст. 30 , его направляют в мировой суд по месту расположения земельного участка.

Перед подачей иска истец уплачивает госпошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 .

Участие истца в процессе обязательно. Он должен явиться в суд в день заседания, чтобы поддержать свою позицию, давать разъяснения по поводу решаемого вопроса, предлагать пути решения сложившейся проблемы, привлекать свидетелей и экспертов.

Представлять и защищать его интересы в суде может третье лицо по доверенности, например, квалифицированный земельный юрист или адвокат.

Как составить исковое заявление

При составлении заявления нужно руководствоваться требованиями ст. 131 ГПК. Согласно им, в тексте документа следует указать:

  • наименование и реквизиты суда и сторон процесса;
  • описание сложившейся ситуации:
    • условия возникновения общей собственности;
    • размер долей каждого из сособственников;
    • реквизиты правоустанавливающих свидетельств и документов;
  • суть нарушенного права:
    • сложившийся порядок использования;
    • несоответствия таких условий размеру долей;
  • указание на досудебный порядок разрешения спора, например, что ответчик отказался заключить соглашение об использовании земельного участка;
  • свои условия использования;
  • перечень приложенных документов.

Это краткое описание содержания такого заявления. Чтобы не упустить чего-то важного, ознакомьтесь с образцом иска.

Если у истца нет опыта составления процессуальных документов, стоит обратиться к профессиональным юристам.

Привлечение экспертов

Поскольку любой спорный участок имеет историю использования (строения, насаждения и так далее), на практике выдел идеальной доли земли представляется затруднительным. Чтобы найти компромисс между нарушенными правами дольщика и лицами, которые фактически используют участок, суд может запросить заключение кадастрового инженера.

Эксперт анализирует сложившуюся ситуацию, проводит землеустроительную экспертизу и предлагает несколько возможных вариантов реализации прав совладельцев. Его заключение не является для суда обязательным – оно оценивается в общем порядке и является лишь одним из доказательств.

И все же поскольку позиция эксперта является беспристрастной и всесторонней, суды обычно принимают ее во внимание, отвергая предложения сторон.

Подавляющее большинство судебных разбирательств сводится к выбору оптимального варианта из моделей, предложенных кадастровым инженером. Поэтому для успешного исхода дела истцу рекомендуется получить экспертное заключение о возможных вариантах еще до подачи иска.

Наиболее подходящий вариант истец может положить в основу своих исковых требований. А ссылка в заявлении на выводы конкретного эксперта увеличит шансы на положительное решение.

Судебная практика

Единственным критерием при определении условий использования наделов долевыми сособственниками является размер их долей: какова доля, таков и фактический размер используемой земли. Но судебная практика определения порядка пользования земельным участком пошла по другому пути.

Суды, как правило, отдают предпочтение вариантам, при которых учитываются фактически сложившиеся условия использования земли сособственниками. Логично предположить: если существующая модель землепользования применялась на протяжении многих лет, но ни один из совладельцев до сих пор не заявил о своих правах на землю, значит, их все устраивало.

Такая позиция имеет правовое основание. Согласно ст. 8 ГК, права и обязанности граждан могут возникать не только по основаниям, предусмотренным законом, но и в силу действий или бездействия граждан.

Порядок пользования общим земельным участком – это условия, на которых каждый из совладельцев реализует свое право собственности. Правила могут определить сами совладельцы путем заключения соглашения либо, если договоренности не удалось достичь, в судебном порядке. Такие дела суд рассматривает с привлечением эксперта, который предлагает несколько вариантов общего использования участка. При этом учитывается не только размер доли каждого совладельца, но и фактически сложившийся порядок пользования.

Особенности долевого пользования земельного участка

Часть земли может принадлежать нескольким владельцам. Каждый из них вправе пользоваться участком по своему усмотрению, извлекать из него пользу. Если участок находится во владении длительное время, правила добрососедства устанавливаются «негласно». Однако при изменении жизненных обстоятельств возникает необходимость фиксации прядка пользования на бумаге. Наиболее распространенные причины определения порядка пользования долей земли:

  • Возникновение нового правообладателя. Например, прежний владелец продает свою долю, а новый не согласен с ранее установленным разделом.
  • Раздел доли между правопреемниками. При вступлении в наследство ½ надела может быть поделена между двумя или иным количеством лиц, которые не могут договориться о правилах ее использования.
  • Принадлежность недвижимости посторонними друг другу лицам. Если родные люди склонны к урегулированию конфликтов, то между посторонними возникают настоящие соседские войны, закончить которые можно только в суде.

При определении границ пользования участком не возникает новый объект недвижимости. Суть процесса — установить границы, в пределах которых владельцы долей будут извлекать из участка личную выгоду, не ущемляя права других.

Прежде всего, необходимо попытаться урегулировать вопрос не доводя дело до суда, иными словами — сесть за стол переговоров и составить соглашение.

Какие документы нужны для определения прядка пользования землей

Дольщики — люди, владеющие частями одного участка. Чтобы конкретно определить, какой частью каждый их них может пользоваться, необходимо знать границы и характеристики целого земельного надела. Все данные об участке содержатся в документе — кадастровом паспорте.

Чтобы определить порядок пользования долей земельного участка, необходимо убедиться в наличии документов о постановке объекта на кадастровый учет. Без определения внешних границ раздел невозможен.

Если кадастрового паспорта нет, необходимо его получить, предварительно пройдя процесс межевания. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности

Необходимым является документ, подтверждающий право собственности на землю. Им является выписка из ЕГРП. Она выдается на основании документа, подтверждающего переход права собственности от одного владельца другому. Если такого документа нет, необходимо обратиться в Росреестр, МФЦ и подать заявление о регистрации права собственности на долю.

Также при определении порядка пользования имеет значение статус участка:

  • если он принадлежит нескольким гражданам, то порядок пользования определятся пропорционально их долям во владении;
  • если участок принадлежит нескольким владельцам жилого помещения на правах бессрочного использования, его эксплуатация определяется либо согласно ранее установленному порядку, либо пропорционально их доли в жилом помещении.

Имея пакет документов, согласно которым можно четко определить характеристики спорного объекта и право на его владение, можно заключать соглашение, обращаться в суд.

Как составить соглашение о порядке пользования земли

В ст. 247 ГК РФ отражены основные положения о владении и использовании имущества в долевой собственности. Все участники должны согласовать между собой порядок эксплуатации земли, определить границы. При этом руководствуются:

  • сложившимся порядком пользования, который не менялся годам и устраивает всех участников;
  • размером долей в общей долевой собственности.

По соглашению собственник доли может пользоваться участком большим по размеру, чем положено по документам.

Например, дольщики имеют по ½ участка. Один из них хочет пользоваться большей долей, выращивая сельхозкультуры, а второй не нуждается в земле. В соглашении дольщики указали, что первому будет принадлежать 2/3 участка, а второму — 1/3. Второй дольщик попросил выделить ему часть с расположенным на ней бассейном, а первый не возражал. Интересы каждого были учтены. Внимание! Соглашение между дольщиками земельного участка не требует нотариального заверения.

Необходимо учесть, что порядок, закрепленный в соглашении, не должен ущемлять права других дольщиков: препятствовать проходу к постройкам общего пользования, преграждать вход в жилье.

Документ должен включать следующую информацию:

  • дату и место составления соглашения;
  • сведения о владельцах долевой собственности в земельном участке: их ФИО, место проживания;
  • указание доли каждого владельца;
  • указание правоустанавливающих документов на участок;
  • перечень прав и обязанностей обоих дольщиков;
  • определение права пользования частями земельного надела, указание возможности осуществлять какие-либо действия: сооружать хозпостройки, выращивать плодовые деревья, разводить домашних животных или осуществлять иную деятельность;
  • установление порядка пользования коммуникациями, проходящими по участку иного дольщика;
  • срок действия соглашения;
  • подписи сторон.

Образец соглашения о порядке пользования долей земельного участка:


Соглашение не является бессрочным документом. Если владелец доли продаст землю, подарит или оформит дарственную, новый собственник может посчитать такое использование надела несправедливым. Тогда придется заключить новое соглашение или урегулировать вопрос в суде.

Оформление права пользования земельным участком в суде

Порой соседи бескомпромиссны и несговорчивы, не согласны составить договор о правилах пользования землей. Единственный выход — обратиться в суд.

Вторжение на соседний участок чаще наблюдается при смене владельца, когда новый собственник доли начинает ставить автомобиль в месте, которое иной дольщик считает своим, устраивает на «чужой» земле склад стройматериалов или запчастей, пользуется участком по своему усмотрению.

Владельцу, права которого нарушены, необходимо обратиться к мировому судье с соответствующим иском. Однако прежде необходимо определиться с основаниями для обращения, наличием документов на участок, доказательной базой, если планируется закрепить право на пользование участком, который был в использовании долгие годы.

Ответчиком по иску будет дольщик, который нарушает права истца.

Зачем привлекать эксперта

Стороны могут самостоятельно очертить границы пользования объектом, однако рекомендуется провести землеустроительную экспертизу.

О необходимости привлечения экспертов можно ходатайствовать в суде на стадии досудебного разбирательства. В результате судья вынесет определение о назначении экспертизы. Также собственники вправе обратиться в организацию, имеющую лицензию на проведение экспертных работ.

Специалист поможет определить границы владений каждого из собственников и составит заключение, содержащее информацию:

  • какую площадь занимает участок, нет ли несоответствий в правоустанавливающих документах по вопросу земельных площадей;
  • имеются ли на объекте постройки;
  • не выходит ли надел за границы территории, обозначенной в кадастровых документах;
  • имеются ли иные варианты раздела и как можно урегулировать спор;
  • может ли один из дольщиков выплатить другому компенсацию и в каком размере;
  • должен ли каждый из дольщиков выполнять работы, связанные с приведением территории в надлежащий вид (устранение построек, выкорчевывание деревьев и прочие работы);
  • имеются ли на участке зоны, не пригодные для использования.

Определение порядка пользования простым (прямоугольным) участком не представляет сложности. К выделению доли в неровном участке придется обращаться к специалисту.

Если вблизи участка находятся потенциально опасные для жизни объекты, необходимо выделение буферной зоны. Ее размер будет внесен в экспертное заключение.

Полученная от специалиста информация косвенно влияет на принятие судьей окончательного решения.

Форма, содержание, образец иска

От правильности составления иска в суд зависит, будет ли он принят судьей к рассмотрению. При несоблюдении требований документ отправят на доработку. Чтобы этого не произошло, форма и содержание иска должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. В документе указывается:

  • В правом верхнем углу: наименование судебного органа, ФИО истца, ответчика и прочих заинтересованных лиц, их адреса и контактные данные.
  • Название документа «Иск об определении права пользовании землей».
  • Суть иска. Следует изложить, кто и какими долями владеет, на каких основаниях, чьи права были нарушены, указать на факты несоблюдения правил использования земельного надела. Необходимо акцентировать внимание, что достичь согласия о порядке пользования землей не удалось.
  • Прошение, в котором излагается просьба определить порядок использования земельного участка.
  • Перечень приложений.
  • Дата и подпись истца.

Количество исков, подаваемых в канцелярию суда, должно равняться числу заинтересованных лиц по делу.

Документы

В числе приложений к иску должны быть документы:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы на объект спора. Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, причем, если доля участка определяется долей в домовладении, необходимо предоставить выписку из ЕГРН о праве собственности на дом.
  3. Заключение эксперта.
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.

При отсутствии документов иск может быть отставлен без рассмотрения и впоследствии подан истцом повторно с учетом устранения недостатков.

Стоимость

При обращении с иском придется внести госпошлину в размере 300 руб. (п. 1.3 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию нужно прикрепить к документу, иначе заявление не будет принято к рассмотрению. Дополнительные траты могут быть связаны с получением экспертной оценки о вариантах раздела земельного участка, стоимость которой зависит от сложности работ.

Порядок принятия судебного решения о праве пользования земельным участком

После принятия иска к производству будет назначено заседание.

Истцу следует подготовиться к процессу, предоставить несколько вариантов раздела. Ответчик вправе подать судье возражение, изложить свои аргументы в пользу иного порядка пользования.

Судья обращает внимание на следующие моменты:

  • мнение кадастрового инженера;
  • сложившийся прядок пользования;
  • показания свидетелей;
  • основания, по которым участники процесса стали владельцами долевой собственности.

Дела подобного рада разрешаются до истечения 2 месяцев с даты подачи заявления. Если истец или ответчик останутся не удовлетворены вердиктом судьи, им предоставляется возможность обжаловать решение в порядке апелляции.

По итогам заседания выносится решение, подлежащее принудительному исполнению. На его основании выдается исполнительный лист. Если предписания документа будут нарушены, одна из сторон может обратиться в Федеральную службу судебных приставов, подать исполнительный лист и заявление о возбуждении исполнительного производства. В итоге участок будет освобожден в принудительном порядке, а на нарушителя наложен штраф.

При решении вопросов о порядке пользования долей земельного участка задействуются положения земельного, гражданского, семейного, налогового кодексов, поэтому решить вопрос самостоятельно крайне трудно. Земельные споры отличаются сложностью и затратностью, для обращения в суд потребуется подготовить ряд сопутствующих документов. Возникла необходимость в определении порядка пользования долевой собственностью? Опытный юрист сайта ros-nasledstvo.ru поможет оценить шансы при подаче иска и составить соглашение. Обращайтесь прямо сейчас, консультация предоставляется бесплатно. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 422 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Определение и понятие

Если надел имеет одного владельца, то ему не нужно заботиться о том, где он будет строить дом, все вопросы он решает самостоятельно. Ситуация совместной долевой собственности возникает, если земля переходит в наследство, или супруги разводятся.

Когда у владельца половина или треть земельного участка, на котором есть строения и посадки, возникает вопрос: где границы части каждого владельца? Собственники должны договориться о правилах использования земли таким образом, чтобы соблюдались интересы каждого. Достижение такой договоренности на практике зависит от множества факторов:

  • личных отношений между заинтересованными сторонами;
  • традиционно сложившегося порядка использования участка;
  • его величины и формы;
  • ценности надела (его расположения, близости транспортных коммуникаций, удаленности от загрязненных зон), свойств земли.

Обратите внимание! Если фактические владельцы договорились о том, как должна использоваться земля, и это соглашение не нарушает интересы ни одного из них, то составляется документ, закрепляющий существующий порядок.

В соглашении указываются:

  • все законные владельцы;
  • принадлежащие им доли;
  • документы, закрепляющие право на владение;
  • условия, на основании которых производится совместное пользование наделом;
  • срок действия;
  • дата соглашения;
  • подписи сторон.

Соглашение может заверяться нотариально, но, согласно закону, действующим считается и не заверенный документ – он имеет законную силу. После смерти одного из владельцев, продажи, дарения им своей доли соглашение перестает действовать, так как новый собственник может посчитать сложившийся порядок нарушением своих прав.

Если стороны не могут прийти к согласию и выработать соглашение об определении порядка пользования землей, одна из них обращается с иском в суд, чтобы тот установил порядок.

Подобные конфликты могут возникать и тогда, когда лица, пользующиеся участками земли, не являются их непосредственными собственниками (при праве на бессрочное пользование).

Для определения отношений по поводу владения наделами используются одновременно несколько кодексов (ЗК РФ, ГК РФ), что делает эти споры чрезвычайно сложными и требующими помощи профессионального юриста для каждой из сторон конфликта.

Необходимость в юридической консультации и содействии специалиста возникает тогда, когда несколько фактических собственников земли не могут договориться между собой о границах владения (эти могут быть как законные собственники, так и люди, имеющие право на пользование участком бессрочно или его унаследовавшие).

Совместная собственность на землю

Такая форма собственности чаще всего возникает после унаследования земли несколькими лицами или в супружестве. Каждый владеет определенной долей единого, неделимого участка, имеет право пользоваться им, получать выгоду от своей собственности. Право владения в данном случае представляет собой право распоряжения определенной частью недвижимости.

Если кто-либо из собственников захочет продать часть участка в пределах той доли, которой владеет, нужно пройти сложную процедуру ее фактического выделения и оформления конкретного права собственности. Такой надел в идеале должен иметь самостоятельные границы и не быть меньше, чем предписывают нормы закона.

Обратите внимание! Если по какой-либо причине выделить долю из участка невозможно, то он так и останется единым, и собственникам придется договариваться о правилах его использования. В некоторых случаях может возникнуть конфликт.

Традиционный порядок пользования

Часто собственники участка годами пользуются землей по взаимной устной договоренности, традиционно, не закрепляя эти отношения никаким документом.

Сложившийся порядок часто нарушается после смены одного из владельцев (смерти или продажи доли). Новый совладелец может посчитать, что привычный порядок ущемляет его права или интересы и начинать его нарушать, используя в своих целях части земельного участка, которым сообща пользовались стороны ранее (ставит автомобиль, перекрывая свободный проход, сгружает стройматериалы посреди двора и т. д.).

Когда традиционный порядок нарушен, а достичь договоренности стороны не могут, одна из них обращается в суд. Возможным исходом станет новый порядок использования надела, так как суду придется учесть интересы всех совладельцев. В сложных случаях суд привлекает экспертов.

Фактический порядок использования участка

Помимо традиционного, возможен и фактически сложившийся порядок использования земли. Он возникает при физической невозможности одного из совладельцев пользоваться своим правом, например, тот живет в другом городе или конфликтует с другим собственником.

Определение порядка пользования

Земельный участок имеет:

  • размер;
  • форму — простую или сложную;
  • строения, расположенные на нем;
  • размещенные насаждения;
  • объекты и строения, находящиеся рядом или на территории, которые могут вызывать затруднения в пользовании.

Все эти обстоятельства вызывают трудности с реальным разделением участка и с номинальным соблюдением прав каждого собственника.

Простой участок

Для участка простой (прямоугольной) формы с приблизительно равными сторонами, без существенной застройки и насаждений, разделение на доли в соответствии с частью каждого из владельцев не составляет труда. Если он находится в совместной собственности, и доли владельцев не выделены, они будут считаться равными (ст. 245 ГК РФ).

Участок сложной формы

Если территория сложной формы, покрыта насаждениями, реальные доли земли, которыми пользуются владельцы, могут не соответствовать их номинальными частям. Если они не смогут достичь соглашения самостоятельно, перед подачей иска в суд придется обратиться к эксперту по земельным спорам о возможности выделения определения порядка пользования или разделения на части в соответствии с долями владельцев.

Наличие опасных объектов

Такое соседство (их перечень на территории, где находится участок, определяется государственными органами) требует санитарной зоны и уменьшает площадь земли. Для определения степени опасности и необходимости выделения буферной зоны, непригодной к использованию и для сохранения прав всех собственников, необходимо экспертное заключение, которое позволит суду правильно установить порядок пользования участком.

Экспертом в земельных спорах выступает кадастровый инженер, сертифицированное лицо, имеющее достаточный опыт и знания для выдачи заключения.

Необходимые документы

Перед формированием иска обязательно следует получить заключение эксперта с оценкой участка и возможными вариантами пользования им или раздела. Экспертное заключение помогает принятию судебного решения, но, как утверждают суды, не влияет на него. С помощью эксперта суд получает ответы на вопросы:

  • есть ли на спорной территории застройка;
  • может ли объект самостоятельно существовать;
  • какова точная площадь участка;
  • есть ли разночтения с документами по этому показателю;
  • находится ли надел в отведенных ему границах согласно кадастровым данным;
  • возможные варианты раздела или пользования в соответствии с долями;
  • может ли быть назначена денежная компенсация за передачу большей доли, и в какой сумме;
  • нужны ли работы по расчистке и переносу строений или насаждений.
  • существующие ограничения на пользование наделом (санитарные и опасные зоны).

Обратите внимание! Для суда может быть необходимым документ, подтверждающий стоимость земли для определения цены заявления и размера пошлины.

Для проведения экспертной работы специалисту передаются копии всех правоустанавливающих документов на недвижимость.

Образец искового заявления

Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком составляется на основании ст. чт. 131, 132 ГПК РФ и имеет целью установление порядка пользования земельным участком совладельцами в соответствии с величиной долей в собственности.

В иске указывают:

  1. Наименование и полные реквизиты суда.
  2. Имя, отчество и фамилию истца, место проживания, телефон.
  3. Фамилию, имя, отчество ответчика (нужно перечислить всех ответчиков), их адреса.
  4. Отношение сторон к собственности, предмет спора и права сторон по отношению к нему.
  5. Факты, которые подтверждают нарушение прав истца, нарушение порядка использования участка, невозможности его установления путем договора сторон.
  6. Требования истца – определение пользования земельным участком.

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.

К иску прилагаются:

  • экспертное заключение;
  • копии документов о праве на недвижимость;
  • оригинал квитанции об уплате пошлины (300 р.).

В канцелярию суда подается столько копий иска, сколько существует ответчиков. Квитанция об уплате госпошлины крепится к экземпляру суда.

После рассмотрения дела выносится решение, которое является обязательным для всех сторон.

Совместная собственность

По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:

  1. Имущество супругов, приобретенное ими в союзе. Учитывая требования ст. 256 ГК РФ, такая собственность будет считаться совместной, если только она не приобретена мужем или женой до или после супружества, не получено в дар и не представляет собой предмет личного пользования. Вместе с тем в таком имуществе могут быть установлены доли, на основе соглашения между мужем и женой или по решению судебного органа.
  2. Имущество фермерского хозяйства. Исходя из трактовки ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», активы этого объединения граждан принадлежат им на праве совместной собственности. Однако, как и супруги, участники крестьянского хозяйства вправе установить доли каждого из них, заключив соответствующее соглашение.
  3. Имущество садоводческого или иного некоммерческого союза граждан, которое приобретено этим обществом за счет взносов его членов, также является совместным (ст. 4 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
  4. Приватизированное имущество.

Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников. К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга. При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.

Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение участком

Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников. При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется. Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.

Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними. Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта. В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.

Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников. Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 голосов решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым. Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.

Доходы от имущества и расходы на его содержание

Земельный участок, использующийся в соответствии с его целевым назначением, естественно, приносит доходы и иные плоды. Распределение их может осуществляться между сособственниками двумя способами, при которых полученные доходы и продукция:

  • поступают в состав общего имущества;
  • пропорционально распределяются между сособственниками согласно их долям.

Собственники могут установить и иной порядок, заключив соответствующее соглашение.

Содержание общего имущества – это неотъемлемая часть пользования и владения им. Поэтому расходы по содержанию земельного участка обязаны нести все собственники. При этом эти расходы также устанавливаются соразмерно долям. Участник долевой собственности на землю, заплативший, например, земельный налог за весь участок, вправе потребовать от остальных возмещения соразмерно их долям. С другой стороны, некоторые расходы могут осуществляться лишь по согласию всех собственников. Так, участник долевой собственности, заплативший за охрану всего земельного участка без согласия на то остальных собственников, будет не вправе требовать от них возмещения.

Преимущественное право покупки

Как было указано выше, собственник доли имеет полное право распоряжения своей частью земельного участка. Без получения одобрения других участников он может подарить свою часть земли, передать ее в залог и т.п. Однако если он желает совершить возмездную сделку, то для этого ему нужно соблюсти определенный порядок. У каждого сособственника имеется преимущественное право покупки доли другого участника.

Владелец части земельного участка, перед тем как продать ее, должен предложить остальным участникам выкупить его долю. Цену устанавливает сам собственник. При отказе остальных владельцев долевой собственности от приобретения этой доли, он не вправе продать ее по цене ниже той, за которую он им ее предлагал.

В статье 250 ГК РФ определено, что намеревающееся продать долю лицо должно письменно уведомить об этом всех сособственников. В этом оповещении должна быть указана цена и другие условия купли-продажи. Если в течение одного месяца никто из участников не заявит о желании выкупить долю на таких условиях, то владелец доли может свободно реализовать ее третьему лицу.

При нарушении данных правил сособственники вправе требовать через суд признания такой сделки недействительной. Для этого им предоставляется трехмесячный срок (с момента, когда они узнали о своем нарушенном праве).

Как устанавливается порядок пользования территорией?

Для начала стоит внимательно изучить законодательную базу, касающуюся этого вопроса. Для этого придется обратиться к ст. 247 ГК РФ, где прописано, каким образом определяется порядок пользования участком на правах долевого владения. Согласно этому положению, пользование имущество должно осуществляться в рамках конкретной доли.

Если право собственности каждого собственника на часть территории закреплено законодательно, то в рамках этой доли все владельцы могут распоряжаться земельной площадью по личному усмотрению. Следует обратить ваше внимание на то, что нормы, касающиеся долевого владения, распространяются не только на земельные наделы, но и на другие виды недвижимого имущества, например, на квартиру.

Ситуация с бессрочным владением землей

Совершенно иначе обстоит вопрос с бессрочным пользованием территорией. Если в пределах надела будет построен объект, то на него автоматически перейдет право эксплуатации земли, расположенной по этим сооружением. Исходя из пунктов ст. 35 ЗК РФ, размер доли земли, переходящей в пользование гражданина, будет соответствовать той части дома, которой он владеет.

Что делать, если один из владельцев реализовал свою долю или обменял?

Иногда спорная ситуация возникает в результате смены одного из собственников имущества. Изначально люди установили определенный порядок эксплуатации земли, однако новый владелец с ним не согласен и требует пересмотра.

В этом случае необходимо будет достичь договоренности между всеми владельцами территории, а значит, установить новый порядок пользования. Самым оптимальным вариантом решения проблемы является достижение участниками добровольной договоренности, однако это не всегда представляется возможным, и стороны вынуждены обращаться в суд.

Особенности составления искового заявления для разрешения спора

Иск об определении порядка эксплуатации надела подается в мировой суд, поскольку именно такая подсудность установлена в ст. 23 ГПК РФ для решения подобных вопросов. При обращении в суд обязательно потребуется доказать обоснованность своих претензий в отношении права пользоваться землей.

Каждый изложенный в документе факт должен быть подтвержден документальным доказательством, на основании чего судья сможет принять итоговое решение и установить порядок пользования имуществом.

Чтобы обращение было принято, следует его правильно составить. Опытные юристы рекомендуют воспользоваться стандартным образцом или обратиться за помощью к специалисту. Найти и скачать бланк иска не составит труда. Для уверенности стоит прочитать ст. 131-132 ГК ГПК РФ, где четко прописан порядок оформления такого документа. В исковом обращении должны содержаться такие сведения:

  • реквизиты судебного органа;
  • данные истца и ответчика, третьих лиц, если они участвуют в деле;
  • предмет спора;
  • описание проблемы с приведением фактических доказательств и ссылок на закон;
  • требования, которые истец предъявляет к ответчику;
  • список необходимой документации;
  • подпись заявителя и дата.

К обращению прилагаются копии всех указанных документов, а также квитанция об уплате госпошлины. В процессе рассмотрения иска судья выносит решение и тем самым устанавливает порядок пользования наделом.

Когда владельцы территорией не могут достичь договоренности относительно пользования наделом, возникает необходимость в принудительном установлении порядка эксплуатации территории. Такой порядок урегулирования споров дает положительные результаты и позволяет упорядочить деятельность, осуществляемую на земле лицами, владеющими отдельными долями ЗУ.