Покупка квартиры по материнскому капиталу у родственников

Содержание

Главная » О нас » Новости » Покупка жилья у родственников на материнский капитал: какие есть варианты

8 июня 2018

Почему Пенсионный фонд с подозрением смотрит на сделки с родственниками, в каких случаях государство откажет в распоряжении сертификатом, а когда покупка у родных — законна.

  • Покупка квартиры: целой квартиры, покупка до целой, покупка доли или комнаты
  • Покупка дома: целого дома, покупка до целого, покупка доли в частном доме

Материнский капитал — это целевая программа, поэтому нельзя использовать сертификат на любые нужды: авто, ремонт, покупку бытовой техники или отпуск.

Материнский капитал, по сути, даже не совсем деньги, это скорее обязательство государства перед семьями с двумя и более детьми. Тем более, материнский капитал не подразумевает наличные — только безналичные переводы на расчетный счет или банковскую карту на четыре цели:

  1. Улучшение жилищных условий.
  2. Образование.
  3. Пенсию матери.
  4. Адаптацию ребенка с инвалидностью.

Россияне выбирают улучшение жилищных условий: покупку или строительство жилья.

На жилье материнский капитал тратит четыре человека из пяти, так что о вопрос о легальности покупки жилья у родных нереально актуален.

Разбираемся насколько законно улучшать жилищные условия с помощью родственников.

Понятие родства: семья, близкие и дальние родственники

С точки зрения закона родственники бывают разные. Самая близкая степень родства — собственная семья. Это супруг (или супруга) и дети: совершеннолетние или нет.

Внутри семьи сделки строго запрещены — вообще без вариантов.

Купить на материнский капитал жилье у мужа, жены или детей нельзя.

Что касается остальных родственников, то есть ряд ограничений.

Существует понятие ближнего и дальнего родства.

К ближним родственникам относятся родители, бабушки, дедушки, родные братья и сестры.

К дальним родственникам — все остальные: дяди, тети, двоюродные братья и сестры, шурины, племянники и прочие соплеменники.

Сделки с дальними родственниками не вызывают вопросов у государства, так что покупка пройдет в обычном режиме.

Если планируете покупать у «дальнего» родственника — просто выбирайте подходящий сценарий:

Что касается покупки у близких родственников — все сложнее, в законе есть противоречия по этому поводу.

Покупка у родных имеет правовые ограничения, законом запрещены сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними детьми — вот в этом вся проблема.

А использовать материнский капитал отдельно от детей, сами понимаете, невозможно. Кстати, на совершеннолетних детей этот запрет не распространяется.

Однако есть и хорошие новости: если нельзя, но очень хочется — то можно. Прямого запрета на распоряжение сертификатом на покупку у родственников нет.
А что не запрещено — разрешено.

Законность сделки зависит от конкретной ситуации.

Покупка у родственников — способ обналичить материнский капитал?

Государство подозрительно смотрит на покупку у близких родственников по понятной причине — это выглядит попыткой обналичить сертификат, ведь деньги остаются в семье.

Однако исходить нужно из другой логики — ваши родные имеют право распоряжаться собственным имуществом. Нельзя же принудительно заставить человека, например, подарить племяннику свою долю в квартире.

Также законной сделку с материнским капиталом делает изменение порядка владения жилым помещением. Попросту — вы выделите себе и детям доли, а значит, жилищные условия будут улучшены.

Это ключевой момент — предыдущий собственник (брат, мать, отец) отказывается от своей части недвижимости.

Съезжать из квартиры, кстати, необязательно.

Покупка квартиры

Сделка не должна быть фиктивной, тогда получится закрыть заем средствами материнского капитала.

Это значит, в течение полугода после снятия с жилья обременения, вы обязаны выделить себе и детям доли.

В остальном — смотрим на квартиру.

Если покупаете долю — это должна быть обособленная или изолированная доля в виде одной или нескольких комнат. При этом желательно быть зарегистрированным в квартире, где выкупаете квадратные метры.

По этой логике — нельзя купить долю в однокомнатной квартире.

Однако есть исключение — можно купить долю «до целого». Например, вам принадлежит половина однокомнатной квартиры. Купить вторую половину на материнский капитал и стать единственным владельцем квартиры реально.

Если покупаете квартиру целиком — важно, чтобы никто не был там прописан, иначе квартиру не продать.

Если в квартире никто не зарегистрирован, а ее владелец ваш близкий родственник — купить такое жилье можно на общих основаниях.

Покупка дома

Как и всегда, самое важное в деле материнского капитала — это объект.

Если будете покупать у родных дом, то придется покупать его целиком. Купить часть дома, то есть долю в нем — не получится.

Как вариант — покупка до целого, например, если вам уже принадлежит половина дома. Тогда проблем не возникнет.

Проблемы возникнут с покупкой доли в доме — Пенсионный фонд не одобряет подобные сделки.

Это связано с требованиями государства к долям:

  1. Доля должна быть обособленной или изолированной, в случае дома — иметь отдельный вход.
  2. Также должны быть отдельными кухни, ванные комнаты и туалеты.

Если найдете такой объект — пожалуйста, покупайте.

За 10 лет работы с материнским капиталом мы такие сделки не проводили. И правильно — получили бы гарантированный отказ от Пенсионного фонда.

Покупаете у родственников дом — покупайте его целиком.

Итого

Нижегородский кредитный союз не получает отказов по сделкам с материнским капиталом уже третий год. Почему — потому что мы консультируемся по каждому вопросу и проверяем жилье перед выдачей займа.

Так спокойнее и вам — заемщикам, и нам — кредитному потребительскому кооперативу, и Пенсионному фонду.

Перед покупкой — обязательно проконсультируйтесь. Покупка у родственников — дело индивидуальное, в разных отделениях Пенсионного фонда может быть разное к этому отношение.

Помните, за спрос денег не берут.

  • Покупать у родственников законно
  • Главное — выделить доли
  • Реально купить как долю, так и целую квартиру
  • Купить частный дом можно только целиком
  • Консультируйтесь — универсальных рецептов нет

Выбирайте город — своих пайщиков не бросаем. Не нашли свой — выбирайте ближайший, мы работаем и дистанционно.

Вопросы и заявки оставляйте в форме ниже

Оставить заявку на заем:

Одной из них выступает материнский капитал, выдаваемый в том числе для того, чтобы обзавестись единственным или последующим местом жительства. Причем критерии последнего различны.

Покупка квартиры за материнский капитал: документальный регламент

Последовательность шагов всех участвующих фигурантов сделки (которые могут подменяться) зависит от вида последней. Например, будущий владелец вправе планировать выкуп сданного или еще не выстроенного жилья или же кооперативного (под отдельные параметры попадает самостоятельное строительство) и схема в каждом случае будет разной. При любом раскладе применение субсидий подразумевает поэтапность в движении к цели, поскольку требует изначального оформления бумаг на выдаваемую финансовую помощь. Рассмотрим как купить квартиру за материнский капитал: порядок действий при покупке.

Перечень документов

Предоставляемая физическим лицом документация определяется, исходя из характера сделки, и предполагает ее деление на две категории: личная и коммерческая. Если первая призвана идентифицировать личность заявителя на сертификат и предположительного собственника (ими могут выступать два разных родителя), а также подтверждать семейное положение этих лиц и наличие детей, то вторая группа отображает финансовое состояние семьи.

Цели

Выкупить готовые жилые апартаменты:

  1. Паспорта взрослых.

  2. Свидетельства о рождении несовершеннолетних.

  3. Договор купли-продажи.

  4. Регистрация в ЕГРН.

  5. Св-во о праве на собственность.

Совершить покупку доли в строящемся жилье:

  1. Подписанные договоренности о ДУ / переуступке прав (при наличии).

  2. Документальное подтверждение факта зачисления части наличных в качестве уплаты стоимости за постройку.

  3. Вышеуказанный перечень (кроме третьего пункта).

Как купить квартиру за мат капитал в жилищном кооперативе:

  1. Выписка из Реестра членов ЖНК «КООП», отражающая членство.

  2. Справка о зачислении паевого транша.

  3. Письменное обязательство кооператива выдать пайщику справку о полной выплате пая (по окончанию погашения), чтобы он смог оформить собственность на себя.

  4. Расписка гражданина сделать это в течение полугода после последнего платежа.

  5. Также описанный в первом случае список.

Взять ипотеку:

  1. Заявка в выбранный банк о предоставлении заёма, а затем и представление кредитуемым документов на жилобъект, сертификата и выписки о присутствии на счете первоначального взноса.

  2. Страховка жилища (обязательно по закону) и, возможно, жизни и здоровья заемщика (добровольный порядок).

  3. Кредитная документация.

  4. В остальном ожидается оформление тех же бумаг, что и при стандартной купле жилья (см. первую цель в таблице).

Оформление сертификата

С данной целью необходимо обращаться в местные органы Пенсионного Фонда.

Как оформить материнский капитал на покупку квартиры. Документы:

  1. СНИЛС.

  2. Паспорт планируемого держателя сертификата.

  3. Заявление от него же о желании потратить госпособие.

Стоит различать здесь и две ситуации, когда грядущим собственником выступает «сертифицированный» распорядитель МК или же супруг. Последний вариант закреплен в законе, если один представитель из пары (зачастую жена) не трудоустроен и не в состоянии подтвердить справочно личное благосостояние. Он будет распоряжаться своим именным сертификатом в пользу возлюбленного и детей. Тогда пакет бумаг дополняется свидетельством о вступлении в брак и еще одним паспортом.

Заявление в Пенсионный фонд: образец

Важно уточнить, что форма заявки унифицирована правительственным аппаратом и обозначается как Приложение № 1 к Правилам ее подачи, утвержденным приказом Минздравсоцразвития России под № 779н. Просьба о ресурсопользовании оформляется по стандартизированным делопроизводственным нормативам и состоит из «шапки», наименования, а также основной части текста. По третьему предусмотрено четкое анкетирование. В целом такое прошение содержится на нескольких страницах формата А4.

Результат анализирования переданной в ПФР просьбы:

  • принятие решения об удовлетворении заявления по трате маткапитала (целиком или частично) в счет обретения недвижимости;

  • либо об отказе.

Покупка квартиры с материнским капиталом: порядок действий при использовании

Без ипотеки

В процессуальном плане такая операция будет проходить куда проще. В этом случае тремя сторонами процедуры выкупа выступает ПФР, заявитель-покупатель, продавец. Здесь требуется куда меньше времени, поскольку отсутствует такой субъект, как кредитно-финансовое учреждение.

В ипотечный кредит

Нужно помнить, что при оформлении жилищных займов МК разрешено потратить по-разному: в виде первичного взноса или для частичного гашения. Несмотря на то, что такие условия установлены законодательно, на деле забрать деньги для первоначального платежа (15-20%) практически невозможно. Не все займодатели берутся за это.

Надо сказать, что в данном случае многое зависит от параметров кредитования и обслуживания в отдельно взятой финансовой организации. Имеется ли здесь программа, фокусирующаяся на первичном взносе, или же нет. Во втором случае специфика зачисления госсредств в виде досрочно вносимого транша заключается в том, что изначально сделка происходит исключительно на деньги заемщика. При этом пятнадцатипроцентный транш может состоять также из заемных ресурсов, но по иному кредиту (потребительский на любые нужды). Только после оформления всех ипотечных контрактов заемщик приходит в ПФ за выдачей денег, предоставляя всю документацию по займу. Отсюда валюта поступает непосредственно в банковскую кассу, частично ликвидируя задолженность.

Как применить материнский капитал и оплатить покупку квартиры. Алгоритм действий:

  1. Банк направит письмо в Пенсионный фонд. Это допустимо благодаря межведомственному контакту (выполнимость этого следует уточнять на месте у кредитора). Затем подписываются страховые и долговые договоренности.

  2. Заключите договор купли-продажи с продавцом недвижимости. Здесь, вероятно, придется оформлять расписку о передаче денежных средств, подписанную противоположной стороной.

  3. Пропустить его через Росреестр. Это даст возможность присвоить себе объект по документам окончательно — стать собственником.

  4. Закажите и получите выписку из ЕГРН, где будут отображены сведения об имени владельца.

  5. Выполните условия расписки, написанной у нотариуса (см. далее).

Как исполнить нотариальное обязательство

Такая засвидетельствованная нотариатом бумага предполагает, что покупатель обязуется выделить доли членам семьи при выкупе объекта. Поскольку речь идет о маткапитале, то сособственниками нужно назначить детей. Если при трате персональных накоплений проблем с этим не обнаруживается, то с ипотекой проявляется совсем иная ситуация. Этот нюанс следует обсуждать с кредитором и действовать с учетом его указаний.

Покупка жилья в новострое в рамках долевого участия

Как оформляется квартира, купленная на материнский капитал при ДДУ? Подобные сделки кардинально отличаются от выкупа уже готовых объектов. Здесь фигурируют принципиально другие документы. Этап завершения процедуры растягивается на продолжительное время (в зависимости от стадии строительства и предположений по времени сдачи всего здания в эксплуатацию).

Как и в прошлой ситуации условия свершения такой имущественной операции чаще всего куда проще, нежели при ипотечном кредите. Поскольку покупатель мобилизует личные материальные ресурсы, то сможет без промедления внести деньги на счет застройщика до того, как пенсионный фонд одобрит ему желаемую растрату. При готовности закрыть маткапиталом первичный взнос ситуация осложняется. Никто не захочет заключить с приобретателем соглашение без финансовой поддержки. А ожидание от ПФ после подписания документов составляет до 2-3 месяцев. За это время квадратура подорожает.

Как купить квартиру с использованием материнского капитала по ДДУ:

  1. Сформируйте и завизируйте договор долевого участия с выбранным самостоятельно строителем дома или ЖК.

  2. Проведите по нему регистрацию в Росреестре (также как и при капиталовложении в готовую недвижимость).

  3. Только после этого придите в территориальный Пенсионный фонд и напишите заявление о распоряжении средствами.

  4. После аннуляции долга права собственности переходят к вам.

С ипотечной ссудой

Намерение провернуть сделку при помощи ипотеки говорит о том, что у потребителя нет готовых ресурсов для мгновенного перевода денег на реквизиты застройщика. Объективным выводом здесь будет также, как и при обыкновенной купле-продаже – перекрыть первоначальный платеж другим кредитом или собственными сбережениями. МК же пойдет на частичное закрытие задолженности.

Логика действий:

  1. Подайте заявку кредитодателю, оповестив, что вы хотите приобрести квартиру по ДДУ с привлечением господдержки. Дождитесь акцептования.

  2. Заключите договор долевого участия. Часто у кредиторов имеется свой перечень аккредитованных партнеров-строителей. Выбор среди их предложений гарантирует успешное завершение строительства.

  3. Подвергнуть его постановке на учет в Росреестре.

  4. Подайте заявление в ПФР для того, чтобы осуществить отсюда досрочное погашение. В зависимости от субъекта проживания и цен на жилую квадратуру это будет частичное или полноценное закрытие задолженности. Наиболее распространена первая версия.

  5. Обратитесь в банк для подписания контракта по ипотеке, а затем также проведите его регистрацию.

  6. Перечислите транзакцию застройщику.

Стоит отметить, что последовательность может быть иной. Все зависит от программного содержания обслуживающего кредитора. Например, подписание кредитной документации произойдет на первых ступенях.

Как купить квартиру, используя материнский капитал в жилищных кооперативах

С опорой на статью 11 Жилищного кодекса России гражданские лица вправе обеспечить себя жилищем при строительстве многоквартирного дома совместными усилиями. Подключение МК при этом допускается, но схема несколько усложняется. Когда строительство осуществляют одобренные фирмы, то сомнений о благополучном исходе и правильности затрат не возникает. Все же пенсионный фонд должен выдать свое одобрение для обеспечения прав малолетних.

Для притязаний на маткапитал следует в обязательном порядке иметь членство в кооперативе. Поэтому придется заранее вступить в него и подготовить для ПФ устав, а также справочный документ о своем статусе участника. Схема действий по включению дотации стандартна, так как деньги выдаются после фактического переведения средств человеком на баланс КООП для начала строительных работ.

Покупка комнаты и доли

Какие квартиры подходят под материнский капитал мы рассмотрели. Однако, что касается их частичного выражения? Ограничений по приобретению цельных жилищных апартаментов или части в них законодательно не предусмотрено. Имеется лишь необходимость учета метража, требующегося на каждого. В долевом выкупе это условие соблюдается при маленьком размере семейства или же назначении собственником исключительно сына/дочери (так как в первую очередь требуется соблюсти именно их имущественные гарантии).

Можно ли удвоить сумму маткапитала

Прямым основанием для увеличения МК становится практически ежегодное индексирование. Никаких более значимых поводов, тем более индивидуального характера, здесь не наблюдается. Величина выплаты не зависит от количества малышей и одинакова при обращении как после второго, так и третьего новорожденного. При этом претендовать на такой тип поддержки разрешается исключительно единожды.

Исключением из правил характеризуется прибавление дополнительных финансов, но не из бюджета страны, а конкретного региона проживания заявителей (выделяемые некоторыми муниципалитетами). Поэтому рекомендуется уточнять информацию о выдаче денег не только в ПФР, но и в областной администрации.

Купить жилье, не дожидаясь 3-х лет

Право на истребование мер соцподдержки возникает в момент появления очередного младенца, однако, актуален вопрос о том, как вложить материнский капитал в покупку квартиры в фактическом выражении. И реален ли вариант материализации сертификационных обещаний до наступления трехлетнего возрастного порога. Относительно выкупа недвижимых объектов интерпретация и объяснение сформулированной нормативной базы ложится на плечи специалистов из отделения ПФР. Сотрудники могут соглашаться либо отказывать в таком ходе. Следует заблаговременно записаться в обслуживающий территориальный орган на консультацию и уточнить про эту особенность.

Приобретение у родственников

Российские законы не препятствуют свершению сделок между родственниками разной степени близости. Сегодня это никак не регулируется законом на фазе согласования растрат и их совершения. Однако именно таким способом происходит так называемое обналичивание маткапитала. Причем не совсем в законном формате. Выкуп носит чисто номинальный характер, хоть и с фиксацией факта на документах. То есть загвоздка именно в этом случае заключается в том, что на практике такой переход является ответом на вопрос: как обналичивается материнский капитал при покупке квартиры. Только сами фигуранты или близкие к ним людям могут раскрыть этот мошеннический ход.

На сегодняшний день такие приемы с участием родственников вполне реальны. Запрет налагается лишь на приобретение недвижимости одним супругом у другого.

Соблюдение имущественных прав детей

Дело в том, что выкупаемая собственность становится и залоговой. Однако заложить ее невозможно, если владельцами выступают несовершеннолетние. Поэтому по условиям банков схема событий такова: кредитный договор заключается с тем уговором, что долевое назначение произойдет по окончанию погашения. ПФР допускает такую методику. Иначе воплотить проект было бы крайне сложно. Что же касаемо стадии исполнения нотариально заключенного обязательства, то этот процесс отрегулирован плохо в плане контроля. То есть покупатель может и не исполнить обещание. Тем не менее это решение смогут в дальнейшем оспорить уже подросшие отпрыски, которых лишили их прав.

Что касается вопроса о том, сколько же метража нужно отделить чаду при покупке квартиры с использованием материнского капитала, то здесь главенствует главный принцип: поровну между всеми документальными собственниками должна быть поделена часть имущества, оплаченная маткапиталом (расчет с учетом метров и общей цены). Зачастую же большая доля жилища приобретается из собственного и ипотечного резерва.

Дополнительные нюансы купли-продажи в рассрочку

Как указывалось ранее, применение МК предполагает некий период выжидания этих денег от ПФР. Соответственно отчуждатели вынуждены соглашаться на подобные сложности. Несмотря на то, что государство гарантирует перечисление средств, пенсионный фонд вправе временно отказать в их расходовании по причине малого возраста второго ребенка или неподходящего статуса недвижимого объекта. Кроме того, у продавцов обычно имеется ряд других приоритетных приобретателей, наличку от которых ждать не придется. Если же достигнуто согласие на такое сотрудничество, то в документацию включается специфичный пункт.

Инструкция как купить квартиру за материнский капитал на вторичке:

  1. Получить выписку с цифрой назначенного пособия.

  2. Заключить с продавцом договор купли-продажи, в котором будет присутствовать параграф о рассрочке.

  3. Провести сделку через Росреестр. При первичных регистрационных манипуляциях имущество находится в залоге у продавца.

  4. После полного внесения средств в заявительном порядке запросить корректировку информации в базе данных и снять обременение.

  5. Заказать ЕГРН-выписку и проверить имя действующего владельца.

  6. Выполнить нотариальное обязательство.

Последние изменения

В зависимости от периода изучения проблематики об освоении маткапитала, читателям следует обращать внимание на обновленную сумму МК. Дело в том, что из-за индексации она периодически изменяется. Естественно при визите в агентство недвижимости или к кредитодателю эти сведения будут озвучены предполагаемым клиентам. Однако на этапе самоинформирования и формировании вывода о сбыточности своей мечты это играет немаловажную роль. Пошаговая инструкция покупки квартиры на материнский капитал обычно стандартна.

Стоит уделять внимание как минусам, так и плюсам дотационного финансирования. Например, что касается недостатков, нередки ситуации приобретения места для проживания в ипотеку до появления в семье детей или же второго из них. Соответственно после возникновения указанных обстоятельств у отцов и матерей появляются права, которые они хотят реализовать. Если они пожелают преждевременно погасить текущий ипотечный кредит, то им следует учесть принуждение к выделу долей младшим членам семьи. При этом метраж может быть недостаточным для такого числа проживающих. Следующая же купле-продажа также в долг будет осложнена тем, что взамен проданному жилью им изначально придется назначить доли в новом, и кредитор просто не примет его в качестве залога. Из этого вытекает, что граждане теряют потенциал по улучшению жизненных условий. В таких эпизодах лучше закончить погашение из собственных запасов, а для следующего раза пустить в оборот МК. Ознакомление и глубокое вникание в тематику: «как использовать маткапитал при покупке квартиры» — служит секретом успеха.

Подача запроса и получение ответа происходит не только через ПФР, но и Госуслуги следующим образом:

  • лично;

  • с участием представителя

  • при помощи почты;

  • через МФЦ;

  • через ЕПГУ;

  • на официальном сайте.

Ответ:

Добрый день.

В соответствии с пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 НК РФ. Взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. В данном случае свекровь по отношению к Вам не является взаимозависимой.

Таким образом при соблюдении всех требований статьи 220 НК РФ Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры у свекрови.

Последнее обновление: 21.06.2020

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Ответ:

Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.

Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.

Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2018 году куплена (на первичном или на вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?

Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?

С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:

  • Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре;
    Примечание: В отличие от момента возникновения права на имущественный вычет за покупку жилья, здесь (при продаже) дата подписания Акта приема-передачи квартиры роли не играет (см. письмо Минфина от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).
  • Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК или ЖНК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая и приемки квартиры по Передаточному акту (срок отсчитывается с даты подписания последнего из этих документов);
  • Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
  • Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;
    Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).
  • Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
  • Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).
  • Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.

А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?

В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@) – цитата:

…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.

Начиная продажу дома, агент не ознакомился с документами, поверив на слово продавцу, что все в порядке. Покупатель взял кредит, а позже выяснилось, что с документами серьезные проблемы. Сделка отложилась на несколько месяцев. Покупателю пришлось долго ждать переезда в новый дом и при этом выплачивать кредит. Это реальный случай из практики одного из наших экспертов. Вместе с опытным агентом мы составили рейтинг самых частых причин, по которым у каждого однажды сорвались сделки продажи и покупки квартиры, и спросили, что делать в этих ситуациях риэлтору.

Содержание:
I. 5 причин, почему срывается сделка
1. Отказ в ипотеке
2. Выяснились проблемы с документами
3. Вскрылись неликвидные факторы объекта
4. Покупатель начал торговаться на сделке
5. Покупатель передумал или нашел другой объект
II. Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

5 причин, почему срывается сделка

Сергей Савельев более 10 лет работает в сфере недвижимости. По его статистике, 20% сделок срываются по той или иной причине. Бывают ситуации, когда ничего сделать уже невозможно, но чаще всего агент может приложить усилия и добиться того, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи.

Отказ в ипотеке

Риэлторы советуют покупателям подавать документы на ипотеку сразу в несколько банков. Это экономит время: если отказали в одном, то в другом могут одобрить. Если отказали везде, то скорее всего, у человека плохая кредитная история, и на ипотеку ему можно не рассчитывать.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Здесь два варианта: искать наличные или брать потребительский кредит. Второй вариант проще, чем ипотека, так как собирается небольшой пакет документов. У меня был клиент, которому отказали в ипотеке. По моему совету он подал документы на потребительский кредит, и его одобрили в течение двух часов. Правда, ему нужно было всего 700 тысяч рублей. Если же требуется большая сумма, и банк откажет и в ипотеке, и в кредите, то сделка сорвется — человек ничего не может с этим поделать.

Назад к содержанию

Выяснились проблемы с документами

С документами на объект могут быть разные проблемы. Например, выясняется, что среди собственников есть несовершеннолетние или в квартире прописаны третьи лица. Особые сложности возникают, когда один из жильцов ушел в армию или попал в тюрьму, потому что на период отсутствия его временно снимают с регистрации, а в выписке из домовой книги это не отражено. Зато это указывается в архивной справке.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Если риэлтор сразу не заказал архивную справку, а сделал это только перед самой сделкой, то указание на временно выписанного жильца может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Ведь, когда он вернется из мест заключения или из армии, его регистрация в этом жилье будет восстановлена автоматически. Конечно, можно выписать его через суд, но только после его возвращения, и в любом случае, это очень проблематично.

Бывают и другие изъяны в документах, которые вполне можно поправить до сделки.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Случай был у коллеги. Люди приехали покупать дом. По выписке из ЕГРП никаких обременений не было. Но на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги партнеру по бизнесу, и тот подал на него в суд, в связи с чем на дом был наложен арест. В итоге продавец стал срочно искать деньги, ездить к судебным приставам и т.д. Сделка состоялась, но с большой задержкой. Благо, покупатель согласился подождать.

Читать по теме
Какие проблемы могут выясниться в ходе сделки, что должен спросить у продавца риэлтор, на какие изъяны в документах он может повлиять, читайте в нашем блоге.

Назад к содержанию

Вскрылись неликвидные факторы объекта

Объект может быть замечательным, но есть факторы, делающие его неликвидным. Например, близость кладбища, завода или неудачное соседство.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Однажды покупатель приехал посмотреть участок, который я продавал. Участок ему понравился, и он внес аванс. Но потом клиент решил еще раз наведаться на место уже без меня и встретился с соседом, который сам хотел купить этот участок. Сосед стал грубить и скандалить, в результате чего покупатель отказался от сделки. Участок мы продали гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, предварительно, не пересекся с соседом.

Опытные риэлторы советуют сразу сообщать потенциальному покупателю о неликвидных факторах, которые непреодолимы, чтобы не тратить зря время.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Зачем их скрывать, если человек может, например, карту посмотреть и увидеть, что в 500 метрах от дома стоит какая-нибудь фабрика или проходит магистраль. Вы будете выглядеть перед ним не в лучшем свете. Обычно я говорю о негативном соседстве в начале показа, если до объекта не пришлось ехать далеко. А если добираться надо несколько часов, то сообщаю заранее, чтобы зря не тратить время клиентов: вдруг их категорически не устраивает кладбище в 200-х метрах. Кстати, один такой объект покупатели все равно захотели посмотреть и через неделю внесли аванс.Так что не всегда это может стать камнем преткновения. А вот дом, расположенный вблизи мусорного полигона, мы уже долго не можем продать, хотя его отдают почти за полцены.

Когда объект только попадает в базу агентства, риэлтор должен сначала сам хорошо познакомиться с местностью, прежде, чем везти туда покупателей. Иначе могут в самый ответственный момент появиться «сюрпризы», которых никто не ждал.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Был случай, когда мы показывали дом и сами не знали, что рядом железная дорога. Она ведет в депо, и по ней изредка проезжают электрички. Покупателям дом очень понравился, и они уже готовы были расплатиться наличными. И вдруг из-за дома выезжает электричка. Признаться, мы сами были в шоке, а покупатели сразу отказались от сделки.

Даже, если неликвидный фактор неожиданно обнаружился во время показа объекта, профессиональный риэлтор сделает на нем акцент и сумеет подать его как преимущество.

Читать по теме
О способах, которые помогут быстрее продать неликвидное жилье, читайте в нашем блоге.

Назад к содержанию

Покупатель начал торговаться на сделке

Такие случаи встречаются нечасто, но ставят сделку под угрозу срыва. В таких ситуациях агенты рекомендуют использовать все свои переговорные навыки, чтобы прийти к компромиссу.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– У нас были такие ситуации, когда покупатель просил уступить в цене уже при подписании договора купли-продажи. Как правило, это небольшие суммы — тысяч 100-200. Если продавец заявляет, что не будет продавать объект, раз покупателя не устраивает цена, то мы сажаем обе стороны за стол переговоров и стараемся найти золотую середину. Покупатель должен обосновать, почему он только на сделке попросил продать дешевле и объясняем, что мы не пирожками торгуем, а недвижимостью. Был и такой случай, когда на сделке продавец отказался полностью платить комиссию и предложил поделить ее пополам с покупателем. Хотя, был составлен договор, в котором все условия прописаны. В итоге они платили пополам, потому что покупатель очень хотел купить именно эту квартиру и уже оформил ипотеку.

Чаще всего на сделках присутствуют юристы. Если они работают в одном агентстве с риэлторами, то их командная работа идет слаженно. Проблемы могут возникнуть, если обе стороны сделки нанимают разных юристов. Из-за этого риэлторам трудно проконтролировать их работу.

Илья Герцович, агент по недвижимости (Израиль):
– Я представлял интересы продавца. Покупатель нанял юриста и риэлтора из одной компании, а моя клиентка юриста нашла сама. Две недели юристы перебрасывали ответственность друг на друга и не могли договориться. Мне позвонил покупатель и сказал, что отказывается от квартиры. Но я видел, что он хотел купить именно ее, а моей клиентке нужно было продать ее быстрее. Сделку нужно было спасать, и я организовал телефонные переговоры напрямую между продавцом и покупателем, и они услышали друг друга. После этого каждый из них передал своему юристу, что нужно отразить в договоре. Они внесли изменения, и сделка состоялась. Если бы я не предложил прямые переговоры, что обычно не принято, сделка могла сорваться.

Эксперт рекомендует даже самые мелкие вопросы обсуждать с клиентами и не надеяться только на юристов. Если клиенты выбирают их сами, то советуйте искать хотя бы тех, кто специализируется на недвижимости.

Читать по теме
О том, как правильно вести переговоры, чтобы сделка состоялась, читайте в нашем блоге.

Назад к содержанию

Покупатель передумал или нашел другой объект

Передумать человек может по разным причинам. Это может быть форсмажор, чья-то смерть или свадьба в семье и т.п. В таких случаях никто не заставит клиентов купить или продать жилье, даже если обязательства прописаны в договоре.Так и срывается сделка купли-продажи. Но бывает, что причина банальна, и проблему вполне можно решить.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Допустим, человеку объект понравился, он внес аванс, а потом передумал. Нужно встретиться с ним и узнать причину. Может, он что-то не понимает в документах или в качестве постройки дома. Однажды клиент заметил трещинку на фасаде и по моему совету вызвал строителей. Они два дня лазали по всему дому, все вскрывали, а потом дали добро на покупку. Сказали, что дом отличный, а трещинка – это ерунда.Сделка состоялась. В любом случае, задача риэлтора – не вернуть деньги, а узнать, что произошло. Бывает, что люди начитаются в Интернете гадостей про риэлторов и боятся, что мы их обманем. Если причина в этом, то можно предложить нотариальную сделку: договор купли-продажи составляет нотариус и он же дает список необходимого пакета документов. Люди думают, что нотариус точно не обманет, и соглашаются на сделку.

Читать по теме
Скажите клиенту, что без вас он купит квартиру на 15% дороже, и он сразу перестанет сомневаться, нужны ли ему ваши услуги. Какие еще бывают возражения у клиентов в недвижимости и как на них отвечать риэлтору, читайте в нашем блоге.

Назад к содержанию

Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

Сегодня работу риэлтора значительно облегчают компьютерные программы. Если в них заранее фиксировать максимум информации, то и документы без единой ошибки можно составить, и о клиентах всю информацию знать, и даже получать напоминания о встречах. Одна из таких программ — отраслевая CRM-система.

Давайте посмотрим ее полезный функционал на примере одной из риэлторских систем SalesapCRM.

  • Кликнув на имя клиента, вы откроете карточку, в которой хранятся его контакты, запросы на объекты, отметки о том, какие объекты он смотрел и почему от них отказывался. Риэлтор может указать какие-то индивидуальные особенности клиента, например, взрывной характер или дотошность. Это поможет ему быстро сориентироваться, как разговаривать с клиентом, как готовиться к встрече.

Так выглядит карточка клиента в SalesapCRM: кроме контактных данных можно указать любую информацию о клиенте, которая будет полезна для переговоров

  • Такие же карточки заводятся и для каждого объекта. В них есть все: адрес, площадь, расположение комнат, фотографии, документы, особые отметки и т.д. Когда агент работает с десятком объектов, нюансы каждого невозможно удержать в голове. А если все они будут зафиксированы в CRM, то он может заранее предупредить клиента, например, о неликвидных факторах, чтобы тот не тратил зря время на просмотр.

В карточке объекта в SalesapCRM хранится вся информация о нем, контакты собственника, фотографии и документы

  • Система напоминает, когда и кому нужно позвонить, отправить письмо или назначить встречу. Сам риэлтор или руководитель ставит задачу, например, в конкретный день позвонить клиенту. В назначенное время он увидит на экране уведомление.

Это гораздо удобнее, чем записывать задачи в блокнот, ведь его можно просто не открыть. Если клиент увидит, что агент пунктуален и ничего не забывает, то он будет ему доверять и вряд ли передумает заключать сделку, боясь обмана.

  • CRM «подсказывает», какие вопросы нужно задать собственнику, прежде чем выходить на сделку, чтобы потом не узнать о «сюрпризах». Для этого надо только один раз прописать чек-лист и настроить систему так, чтобы он появлялся в карточке сделки на этапе «Знакомство с клиентом».

Чек-лист с вопросами для собственника в SalesapCRM. Таким же образом можно зафиксировать список документов и справок, которые нужно запросить у собственника или в инстанциях.

Чтобы сделки не срывались, всегда заранее проверяйте документы на объект, честно говорите клиенту о неликвидных факторах, а также подробно выясняйте причину, по которой клиент готов разорвать договор, и ищите золотую середину. Еще больше полезных советов для работы с недвижимостью читайте в нашем блоге. А чтобы первыми получать самые свежие статьи, подписывайтесь на нас Вконтакте и Facebook.

Елена Зайцева

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

по пятибалльной шкале

Отправить оценку