Перераспределение земельных участков государственной собственности

1. Тема взаимного наложения земельных участков, принадлежащих различным правообладателям, находит живой отклик на российской просторах, где чуть ли не каждый второй участок в сельской местности является ранее учтенным и не имеет установленных в соответствии с законом границ (и чем дальше отдаляться от МКАДа в сторону Камчатки, тем их процент больше).

Вместе с тем, проблематика разрешения земельных споров, связанных с взаимным наложением участков, проработана в российском праве весьма незначительно; количество абстрактных правовых позиций и разъяснений высших судов не соответствует уровню развитию вещного права РФ в целом.

В «архаичный» период развития судебной практики вовсю допускалось удовлетворение требований о снятии чужих земельных участков с кадастрового учета в порядке оспаривания действий кадастровой палаты по гл. 24 АПК РФ (см., напр., постановление ФАС МО от 28.12.2009г. по делу № А41-21810/2008 с участием российской дочки компании LG Electronics).

С тех пор прошло уже много лет, но понятно стало лишь то, что требование, направленное на оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка, должно рассматриваться исключительно в исковом порядке (п. 52, 53, 56 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22, постановление Президиума ВАС РФ № 8410/13 от 03.12.2013г.).

Однако, как только мы стартуем с этой отправной точки, сразу обнаруживается, что впереди целая бездна вопросов, связанных с формулировкой надлежащего способа защиты права, индивидуализацией предмета иска, сроком исковой давности, тонкостями кадастрового учета и т.д. При этом специфика вопроса такова, что набор традиционных инструментов из учебников по гражданскому праву оказывается плохим помощником. Вот, предположим, есть два круга Эйлера (два участка), частично пересекающихся, и с каким иском пойдет один условный Эйлер к другому?

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 07.10.2015г. по делу № 305-КГ15-7535 сказано, что «когда имеются пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Но такая формулировка порождает еще больше вопросов — во-первых, она не охватывает те случаи, когда у обоих участков границы установлены надлежащим образом — как быть в таком случае? Или, например, в каком виде сохраняется участок ответчика при удовлетворении иска об установлении границ: его снимают с учета, отрезают от него кусочек или «отодвигают» на кадастровой карте на другое место? А если участок истца — это маленький круг внутри большого круга ответчика, то он вправе ставить вопрос только о том, чтобы «залезть» вовнутрь, или уместно было бы дать ему возможность оспорить кадастровый учет в целом, особенно если основания для регистрации права ответчика порочны? А применяется ли исковая давность, если на 1/2 участка истца оказался сформирован участок ответчика, и владение этой частью было утрачено? Если не применяется (из-за того, что владение утрачено не полностью), то будет ли ответ аналогичным при предъявлении таким истцом иска о виндикации земельного участка ответчика (той же самой территории, только под другим кадастровым номером)? А если применяется, то как тогда быть с границами участка истца в случае отказа по причине пропуска исковой давности — их по аналогии с натуральными обязательствами нужно тогда поименовать «натуральными границами» и противопоставить их сложившимся «enforceable borders»?

Другими словами, вопросы взаимного наложения земельных участков в их различных комбинациях (с установленными границами/без установленных границ, с частичным/полным наложением, с владением истца/ответчика) представляют собой крайне тонкую (sophisticated, так сказать) и не до конца оцененную материю, в которой переплетаются самые различные вопросы как вещного права, так и кадастрового законодательства.

Подобно банкротству, которое служит полем, на котором сходятся все остальные отрасли права, споры о границах земельных участков — условное ристалище для множества различных правовых вопросов. Если, конечно, рассматривать такие дела не «тяп-ляп» и каждый раз по-новому, а с применением некой единой методологии, основанной на вещно-правовых и кадастровых режимах.

2. Одно из дел, связанных с взаимным наложением земельных участков, в феврале 2017г. рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (определение СКГД ВС РФ № 4-КГ16-70 от 21.02.2017г.).

Обстоятельства дела сводятся к следующему.

Администрация Рузского района Московской области и ООО «Белая Руза» обратились в суд с иском к четырем физическим лицам с иском о признании их права общей долевой собственности на 6 земельных участков отсутствующим.

В подтверждение права на иск ООО «Белая Руза» ссылалось на то, что является собственником других земельных участков, на которые частично (почти полностью) накладываются 2 из 6 спорных участков. К остальным 4 участкам (а также не затронутым «Белой Рузой» частям тех самых 2 участков) претензии были у самой Администрации Рузского района, которая обосновывала свое право на иск тем, что данные участки ответчиков сформированы незаконно за счет земель неразграниченной государственной собственности, которой распоряжается район.

В обоснование исковых требований соистцы указывали на то, что, согласно данным ЕГРН, право собственности ответчиков на спорные земельные участки производно от неких свидетельств о правах бывших сотрудников совхоза «Рузский» на земельные доли, выданных Администрацией района в 1997 году. Спорные участки были якобы были выделены в 2012г. в счет этих долей в праве общей долевой собственности на единый земельный массив ЗАО «Рузский» (правопреемника совхоза). Вместе с тем, по мнению истцов, право общей долевой собственности физических лиц на исходный участок отсутствовало, поскольку «земельные доли» были не чем иным, как вкладом указанных работников в уставный капитал АОЗТ «Рузский» на заре 90-х, и вместо права собственности на земельные доли акционеры приобрели права на акции. Право собственности на исходный земельный участок было зарегистрировано за ЗАО «Рузский». Выдача Администрацией района в 1997 году свидетельств о праве на земельные доли района была признана незаконной целым рядом судебных актов по другим делам (весьма и весьма распространенная история на практике). Поскольку физические лица не являлись сособственниками земельного участка ЗАО «Рузский», они не могли произвести выдел «своих участков» из земельного массива общества. Кроме того, границы первоначального гигантского участка совхоза «Рузский» установлены в кадастре никогда не были, площадь не уточнялась и т.д., в связи с чем формирование новых участков было произведено наобум, в первом понравившемся месте и без привязки к границам исходного участка.

Суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили и признали право собственности ответчиков на все 6 земельных участков отсутствующим. Фактически, суды признали обоснованными доводы истцов о том, что имело мест наглая схема «отжима» земель по принципу «у нас был 1 кадастровый инженер, несколько липовых свидетельств о праве собственности на доли и ровное поле, не занятое сформированными земельными участками».

Решение было исполнено, участки сняты с кадастрового учета, записи о праве собственности аннулированы.

Однако внезапно делом заинтересовалась Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, которая то ли увидела в случившемся попрание Администрацией прав тружеников сельского хозяйства (хотя есть сомнения, что они вообще знали о всей этой схеме), то ли решила отвлечься от своих рутинных дел про общее супружеское имущество и трехзначные ставки по кредитам, чтобы слегка развеяться.

Как бы то ни было, определением № 4-КГ16-70 от 21.02.2017г. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ все судебные акты отменила и отправила дело на новое рассмотрение в апелляционный суд (как она любит делать, к извечному изумлению юристов, выросших на арбитражной практике).

3. Доводы Верховного Суда РФ по поводу незаконности судебных актов нижестоящих инстанций сводятся к следующему:

— иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа «возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица. Между тем, требований об истребовании участков из чужого незаконного владения, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцами заявлено не было, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о признании права отсутствующим не имелось»;

— правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник вещи, а в данном деле данный вопрос не выяснялся;

— суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что земельные участки были образованы при выделе долей в общей долевой собственности из земельного участка, ранее принадлежавшего ЗАО «Рузский», которое было ликвидировано в 2011 году.

Второй довод представляется совершенно правильным — суды действительно данный вопрос в ходе рассмотрения не исследовали, ВС РФ совершенно обоснованно указал на ошибку. От себя лишь добавлю, что участки ООО «Белая Руза» в настоящее время застроены коттеджным поселком с одноименным названием «Белая Руза». Ответчики участками не владеют, зерно там не сеют и даже не загорают солнечными днями на травке. Что касается остальной территории, то это просто голое поле, которым фактически не владеет никто.

В отношении третьего довода можно лишь отметить, то налицо абсолютно обескураживающая своей простотой переоценка фактических обстоятельств высшей судебной (кассационной) инстанцией по типу «все суды пришли к выводу, что право общей долевой собственности не возникло, но как же так — вот же есть бумажка в деле, право все-таки возникло». Комментировать этот довод совсем не хочется не только из-за процессуального нарушения, но и потому, что ответчики никогда не обосновывали свое право общей долевой собственности на исходный участок ликвидацией общества, в котором они были акционерами, — например, нет никакого соглашения акционеров о распределении ликвидационной квоты и т.д. Напротив, в деле лежат те самые «фэйковые» свидетельства на земельные доли от 1997г., которые много раз признавались судами недействительными по другим делам.

Дальнейшее внимание хотелось бы посвятить именно первому доводу Верховного Суда РФ, поскольку он касается затронутой тематики надлежащего способа защиты права при наложении участков.

4. О том, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, написано в самом п. 52 постановления № 10/22, который цитирует коллегия, однако пассаж об исключительности, использованный в постановлении Пленума, звучит совершенно иначе: его использование возможно не «при исчерпании иных способов защиты», а «в случаях, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения». Понятно, что имеется в виду теоретическая невозможность удовлетворения соответствующих требований, а не представленная суду пачка вступивших в силу решений об отказе в иске.

Почему Гражданская коллегия читает пункт постановления Пленума иным образом, совершенно непонятно. Аналогичным образом, фразу «вы можете воспользоваться лифтом, если иные способы добраться вниз (прыжок из окна, телепортация) не представляются возможными» нужно было бы читать, видимо, как «вы можете воспользоваться лифтом при исчерпании иных способов спуститься вниз (прыжок из окна, телепортация)». А разница, согласитесь, колоссальная.

А теперь пройдемся по конкретным способам защиты, неиспользование которых Верховный Суд РФ «вменил» в вину истцам.

1) Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. С точки зрения ООО «Белая Руза», в данном случае он неуместен, поскольку, как я ранее указывал, истец является фактическим владельцем построенного на данных участках коттеджного поселка. У меня нет никаких сомнений, что на втором круге рассмотрения этот факт будет судами установлен. Вопрос о том, какой иск был бы надлежащим в случае отсутствия владения, хотелось бы вынести за скобки, поскольку он заслуживает отдельного обсуждения.

2) Иск о признании права собственности. Иск о признании права на свой участок не подходит, поскольку у истца уже есть зарегистрированный за ним в ЕГРН объект права, об этом даже сама Гражданская коллегия любит писать (см., напр., определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 08.07.2014 N 19-КГ14-6). Иск о признании права на чужой участок (его часть) — это уже интереснее, но все равно получается несколько нелепо, ведь вся специфика ситуации с наложением заключается в задвоении объектов на кадастровом учете, что напрямую указано в п. 52 постановления Пленума № 10/22 как основание для удовлетворения иска о признании права отсутствующим. А ведь Пленум мог в таком случае тоже предложить истцу признать право на «дублирующую» вещь и жить потом в квартирах с двумя кадастровыми номерами, сидеть в офисах с десятью такими номерами. А потом продавать их так же (один продал, другой себе оставил на память, например) и т.д. Но выбрана была все же модель именно негативного иска о признании, который обеспечивает устранение такого дублирования прав.

3) Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки от третьего лица (!) — это уже, пардон, моветон, использование которого ГК РФ вовсе не допускает, а Пленум ВС РФ ограничивает случаями… тоже исключительными («когда гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки») — см. п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. Здесь, видимо, впору организовывать соревнование по исключительности способов защиты права — осталось только дождаться разъяснений ВС РФ о том, как его проводить.

Следовательно, те способы защиты, которые предложены Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ для казуса о наложении участков, являются неподходящим набором средств для решения проблемы.

5. На мой взгляд, выбор способа защиты при наложении земельных участков производен от следующих факторов: 1) является ли наложение полным или частичным; 2) если наложение является частичным, то можно ли представить, что участок ответчика может быть сохранен в измененных границах.

Иск о признании права отсутствующим со стороны владеющего истца должен допускаться в том случае, если:

а) наложение является полным, и границы земельного участка ответчика не могут быть определены иным образом;

б) наложение является частичным, однако сохранение земельного участка ответчика в остающихся границах невозможно в силу законодательного запрета (например, не соблюдаются требования к минимальным размерам земельных участков, невозможно использование его в соответствии с разрешенным использованием) либо если по иным причинам можно было бы предположить, что предоставление участка не могло быть совершено в остальной части (аналогия со ст. 180 ГК РФ).

В остальных случаях надлежащим способом защиты права должен считаться иск об установлении (подтверждении) границ земельного участка, решение по которому в силу прямого указания п. 68 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 является основанием для внесения изменений в кадастровые сведения (в том числе, земельного участка ответчика). С некоторой долей условности можно именовать этот иск также иском об устранении кадастровой ошибки (несмотря на отсутствие такого типа иска в постановлении № 10/22, на его допустимость есть намек в постановлении Президиума ВАС РФ № 6002/13 от 24.09.2013г.).

Переход между указанными способами защиты должен осуществляться судом в свободном режиме — например, невозможен отказ в иске о признании права отсутствующим в связи с тем, что надлежащим способом защиты является иск об установлении (подтверждении) границ земельного участка, и наоборот.

При этом важным моментом является то, что как наличие частичного наложения не исключает возможности признания всего права ответчика на участок отсутствующим, так и полное наложение не обязательно влечет допустимость иска о признании права отсутствующим.

Представим ситуацию, когда в соответствии с планом организации какого-нибудь СНТ начала 1990-х годов два соседа (Петрович и Никитич) имеют право на смежные земельные участки, которые изображены на этом плане без определения координат нетрезвой рукой какого-нибудь ответственного работника. Для кадастрового учета своего участка в ГКН (т.е. после 01.03.2008г.) Петрович нанял кадастрового инженера, который, также будучи нетрезв, определил границы участка Петровича поверх земельного участка Никитича (для чистоты эксперимента предположим, что они совпали точь-в-точь, 6 соток поверх других 6 соток). Если, узнав об этом, Никитич пойдет к Петровичу с иском о признании права отсутствующим, ссылаясь на тождественность спорных объектов, и суд удовлетворит такой иск, то результатом станет полное выбытие записи о праве собственности Петровича из ЕГРН. В итоге, Никитич не просто восстановил свое право, но и лишил своего соседа имущества, поскольку тому был предоставлен такой же участок в 6 соток, и он в действительности существует, но в другом месте. Описанная ситуация, кстати, представляет собой упрощенное описание фабулы дела, разрешенного другим определением СКГД ВС РФ на схожую тему (определение от 21.03.2017г. по делу № 55-КГ17-1). В изложенной ситуации наличие кадастровой ошибкой не может являться основанием для постановки вопроса об оспаривании чужой записи в ЕГРН. В таком случае надлежащим способом защиты являлся бы иск об установлении (подтверждении) границ или об исправлении кадастровой ошибки. Резолютивная часть такого решения суда, как представляется, должна содержать верные координаты земельных участков как истца, так и ответчика (соответствующий вопрос должен быть предметом судебной экспертизы).

Вместе с тем, можно представить и обратную ситуацию, при которой земельный участок ответчика был полностью сформирован за счет участка истца. Например, если в схеме расположения земельного участка, утвержденной местной Администрацией, не было учтено, что земля, предоставленная как неразграниченная государственная собственность, принадлежит на праве собственности частному лицу. В таком случае абсолютно уместным представляется защита с помощью иска о признании права отсутствующим.

6. Применяя сделанные выводы к рассматриваемому казусу, хотелось бы обратить внимание на то, что истцы с самого начала заявляли не просто о неверном определении координат участков ответчиков, а об их формировании целиком за счет участков ООО «Белая Руза» и земель государственной неразграниченной собственности. При этом истцы ссылались на то, что определить границы земельных участков ответчиков в другом, «правильном», месте невозможно, поскольку у тех в принципе не было никогда права общей долевой собственности на землю.

В таких условиях сам по себе вывод ВС РФ о недопустимости предъявления иска о признании права отсутствующим в рассмотренном деле представляется необоснованным.

По моему мнению, на новом круге рассмотрения суд имеет полные основания удовлетворить иск ООО «Белая Руза» о признании права отсутствующим в отношении 2 из 6 накладывающихся участков, если установит два обстоятельства: 1) фактическое владение истца, 2) спорные территории не могли никогда принадлежать ответчикам по причинам отсутствия оснований возникновения у них права общей долевой собственности на участки.

Что касается распорядителей неразграниченных государственных земель (в т.ч. Администрации Рузского района), то их специфика заключается в том, что они никогда не являются владельцами соответствующих участков и даже не имеют права ими владеть, поскольку в соответствии с законом осуществляют лишь полномочие распоряжения. Понятно, что даже если посреди поля водрузить флаг муниципального образования, вряд ли можно ссылаться в суде на факт владения участком. В таких условиях речь может идти о подобии виндикационного иска, в рамках которого суд признает право неразграниченной госсобственности на определенный участок и истребует его в пользу государства (в случае если муниципалитет не согласен с конкретными параметрами участка, он вправе также заявить требование о снятии его с кадастрового учета в порядке приведения в первоначальное состояние). Такой иск, безусловно, подвержен исковой давности (в данном деле с ней вроде бы проблем никаких нет). Переквалификация судом иска Администрации о признании права отсутствующим на виндикационный иск должна осуществляться автоматически, поскольку в обоих случаях материально-правовой интерес направлен лишь на одну цель — на корректировку реестра (во втором случае он не связан даже с фактическим изъятием участка у ответчика, который им не владеет).

Таким образом, заявленные Администрацией требования об оспаривании зарегистрированного права также теоретически могут быть признаны обоснованными в случае их надлежащей квалификации судом.

Здания компании LG впоследствии снесли в деле № А41-23962/08 со ссылкой на преюдицию по указанному административному делу, где установлена незаконность формирования участков.

Этот пример, кстати, в очередной раз показывает, что важность владения для разрешения имущественных споров в нашем праве, возможно, чрезмерно преувеличена.

Разъясняет помощник Каслинского городского прокурора Преображенская К.А.
Образование земельного участка (создание нового объекта недвижимого имущества) возможно, в частности, в результате преобразования существующих земельных участков путем их перераспределения по правилам ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В силу п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ в целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо — собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в уполномоченный орган.

Таким образом, отношения по перераспределению земельных участков между уполномоченным органом и гражданином возникают с момента подачи соответствующего заявления.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пп. 2 п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 23.04.2015 № 118-п утвержден Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Челябинской области, с землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок).

В соответствии с п. 3 Порядка размер платы определяется как 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности. Пунктами 3.1, 3.2, 3.2.1, 3.3, 4 Порядка предусмотрены льготные процентные ставки для определенных категорий граждан, в частности, пенсионеров, инвалидов, многодетных семей – в размере 10 процентов.

Здравствуйте.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:… 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ваш недостроенный дом является объектом незавершенного строительства. Насколько я понял из вопроса, срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка еще не истек. В результате раздела исходного земельного участка необходимо будет заключать новые договоры аренды на образованные земельные участки, что не отвечает требованиям п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Поэтому, скорее всего, администрация права.

Для более полного и точного ответа необходимо изучить все документы и обстоятельства Вашего дела на очной консультации.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.

Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.

Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.

То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.

Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.

В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.

Если участок предназначен для садоводства, то делить его надо так, чтобы садоводству не препятствовать

Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.

Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.

Апелляция с таким решением согласилась.

Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.

С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.

В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.

Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.

В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.

Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.

Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.

В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.

В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.

Перераспределение земельных участков — это процедура, в результате проведения которой из двух и более смежных участков, либо из участка и земель государственной и муниципальной собственности образуются новые смежные между собой земельные участки. При этом существование исходных земельных участков прекращается, а их владельцы получают право собственности на новые земельные участки.

Перераспределение земельных участков происходит по разным причинам. Например, законные владельцы решили изменить изломанные границы участка, либо их не устраивают существующие границы между смежными участками или конфигурация земельного участка. В процессе перераспределения возможно осуществить как увеличение общей площади земельного участка, так и его уменьшение путем корректировки границ с принятием дополнительных площадей в свою собственность либо передаче другим лицам.

Для осуществления такой процедуры земельные участки должны соответствовать ряду требований:

• должны быть смежными;

• поставлены на кадастровый учет и иметь установленные границы;

• находится на территории одного муниципального образования;

• принадлежать к одной категории земель и иметь один вид разрешенного использования.

В настоящее время законодательством предусмотрены следующие случаи и основания перераспределения:

1. Перераспределение земельных участков, находящихся в собственности граждан, физических или юридических лиц. В данном случае перераспределение регламентируется путем подписания соглашения между собственниками смежных участков;

2. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности между собой.

3. Перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности с землями, либо земельным участком, принадлежащим государству. Такой способ образования земельного участка, может являться возможностью увеличить площадь земельного участка принадлежащего частному собственнику, за счет площади смежного земельного участка или земель, находящихся в публичной собственности. Данный вариант связан с особо жестким регламентом, определяющим возможность перераспределения.

Кадастровая палата по Иркутской области обращает Ваше внимание на то, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения с землями государственной и муниципальной собственности осуществляется за плату, размер которой определяется Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления, в зависимости от того, в чьей собственности находился земельный участок.