Отсрочка платежа не является коммерческим кредитом, образец

Соглашение об отсрочке платежа по договору поставки — это установление особого порядка оплаты за поставленные товары. Оно может быть согласовано на стадии первичного подписания контракта или позднее, в виде отдельного документа.

Существенные условия сделки купли-продажи товара с постоплатой

Контракт не является заключенным, если не согласованы существенные условия сделки (п.1 ст. 432 ГК РФ). Для поставки товара такими существенными положениями являются:

  1. Наименование товара. Из договорных обязательств сторон должно быть ясно, что поставляет поставщик покупателю.
  2. Количество товарной продукции.

Положения, в которых оговариваются цена, сроки поставки и оплаты, не являются существенными, но очень важны при исполнении обязательств обеими сторонами.

Рассрочка оплаты и постоплата товарной продукции: различия

Порядок и сроки оплаты согласовываются сторонами сделки при установлении контрактных обязательств. Стороны вправе установить, что поставленный товар оплачивается на условиях постоплаты. Условие договора об отсрочке платежа должно четко определять, через какое время после передачи товара покупателю производится оплата поставки.

В отличие от единовременной постоплаты, рассрочка предусматривает погашение задолженности несколькими периодическими перечислениями денежных средств (ст. 488 ГК РФ). Условия рассрочки: стоимость товара, порядок, сроки и размеры сумм перечислений являются существенными положениями контракта при поставке в рассрочку.

Особенности составления

При оформлении условий поставки пункт договора об отсрочке платежа включается сразу, если стороны договариваются о постоплате в момент заключения соглашения.

Это самая простая для документирования ситуация. Но возникает вопрос: как прописать отсрочку платежа в договоре после его заключения? В этом случае потребуется дополнительное соглашение. Составляется оно в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Если сделка первоначально удостоверялась нотариусом, то и допсоглашение следует нотариально удостоверить.

Постоплата и коммерческий кредит

При установлении постоплаты в контракте поставщик вправе предусмотреть проценты за отсрочку платежа по договору поставки. Такой тип договорных отношений именуется коммерческим кредитом (ст. 489 ГК РФ). Проценты начисляются со дня передачи товарной продукции в размере, согласованном сторонами сделки.

Условия коммерческого кредита прописываются в контракте на поставку товарной продукции. Если условия о начислении процентов нет, то отложенная отплата товарной продукции не признается автоматически коммерческим кредитом (см.например Постановление Арбитражного суда ЦФО №Ф10-322/2018 от 09.04.2018).

Пример: как прописать отсрочку в договоре на условиях коммерческого кредита

Штрафы за просрочку

Стороны сделки вправе согласовать штрафные санкции за нарушение исполнения договорных обязательств в любом размере. Но даже если в договор об отсрочке платежа не включены положения о штрафных санкциях, поставщик вправе их потребовать за несвоевременную оплату в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При нарушении сроков оплаты за поставленную продукцию поставщик вправе:

  • взыскать за просрочку перечисления денежных средств неустойку в установленном контрактом размере либо проценты в размере ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки перевода денег, если в договорных обязательствах штрафные санкции не указаны;
  • потребовать возмещения убытков, если они превышают взысканную неустойку;
  • потребовать возврат поставленного ранее и неоплаченного товара.

В силу финансовых и других объективных причин организации могут заключать договоры займа на передачу сырья и материалов. При этом стоимость возвращаемых материалов может быть выше (ниже) стоимости материалов, полученных по договору. Сегодня я предлагаю рассмотреть, какова юридическая природа таких договоров и как учесть операции по получению и возврату товарного займа у заемщика.

Из письма в редакцию:

«Наша организация заключила договор товарного займа, по которому получила от займодавца материалы для производства продукции. Заем является беспроцентным.

Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете операции по получению и возврату товарного займа, если стоимость возвращаемых материалов может быть выше или ниже стоимости материалов, полученных по договору?

Валентина Сергеевна, бухгалтер»

Начну с юридических основ взаимоотношений по договору займа.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (пп. 1, 2 ст. 760 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).

Если займодавцем выступает юридическое лицо, то договор займа должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 761 ГК). Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет |*| (пп. 1, 3 ст. 763 ГК).

|*| Перечень вопросов, контролируемых налоговыми органами, доступен для подписчиков электронного «ГБ»

При передаче товаров в рамках договора займа в виде вещей возникает объект обложения НДС

Обороты по реализации товаров на территории Республики Беларусь, включая обороты по передаче товаров в рамках договора займа в виде вещей, в т.ч. в случае возврата предмета займа заемщиком займодавцу, признают объектами обложения НДС (подп. 1.1.9 п. 1 ст. 93 Налогового кодекса РБ; далее – НК).

Налоговую базу НДС при передаче товаров по договору займа в виде вещей определяют как стоимость передаваемых товаров, предусмотренную договором (контрактом), при отсутствии стоимости в договоре (контракте) – как стоимость, указанную в товаросопроводительных документах, а при отсутствии стоимости в договоре (контракте) и товаросопроводительных документах – как стоимость товаров, отраженную в бухгалтерском учете (п. 22 ст. 98 НК).

При передаче товаров в рамках названного договора моментом фактической реализации признают день передачи вещей (п. 4 ст. 100 НК).

Таким образом, заемщик при передаче сырья в счет погашения займа обязан исчислить НДС и предъявить исчисленный НДС займодавцу, выделив его в первичных учетных документах на передачу сырья (пп. 1, 3 ст. 105 НК).

Если стоимость возвращаемого заемщиком сырья будет ниже стоимости сырья, полученного им взаем, заемщик обязан увеличить налоговую базу НДС на сложившуюся разницу и исчислить от нее НДС. Об этом сказано в письме МНС РБ от 03.01.2011 № 2-1-10/8 (вопрос 7) с отсылкой к подп. 18.1 п. 18 ст. 98 НК.

Справочно: налоговую базу НДС увеличивают на суммы, фактически полученные (причитающиеся к получению) за реализованные товары сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров подп. 18.1 п. 18 ст. 98 НК.

Отмечу, что трактовка налоговиками данной части НК весьма неоднозначна, тем не менее такова позиция МНС.

Моментом фактической реализации в отношении сумм, увеличивающих налоговую базу НДС в соответствии с п. 18 ст. 98 НК, признают день, определяемый плательщиком в соответствии с учетной политикой как день отражения этих сумм в бухгалтерском учете либо день их получения, которым является день возврата сырья займодавцу (п. 8 ст. 100 НК).

Если стоимость возвращаемого предмета займа выше стоимости переданного, то в аналогичном порядке будет увеличена налоговая база у займодавца, что следует из вышеназванного письма МНС (вопрос 6).

Теперь перейдем к вычетам НДС.

Общую сумму НДС, определенную в соответствии со ст. 103 НК, уменьшают на установленные ст. 107 НК налоговые вычеты. Налоговыми вычетами признают суммы НДС, предъявленные продавцами, состоящими на учете в налоговых органах РБ и являющимися плательщиками, к оплате плательщику при приобретении им на территории Республики Беларусь товаров. Предъявленной суммой НДС признают сумму, выделенную продавцом покупателю (пп. 1–3 ст. 107 НК).

Как я уже отмечала, у займодавца при передаче товаров взаем возникает облагаемый НДС оборот и он должен выделить в первичных учетных документах сумму НДС и предъявить ее заемщику. Предъявленную сумму НДС заемщик вправе принять к вычету при получении займа после ее отражения в бухучете и книге покупок (если она ведется) (пп. 2, 6 ст. 107 НК).

Налог на прибыль

Как известно, затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении прибыли, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе их производства и реализации природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете (п. 1 ст. 130 НК).

Таким образом, стоимость сырья, полученного по договору займа и использованного на производство продукции, заемщик вправе включить в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли. Эти затраты определяют на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета) и отражают в том налоговом периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени (срока) оплаты – предварительная или последующая (п. 2 ст. 130 НК).

Положительную разницу, возникающую между стоимостью имущества, полученного (переданного) взаем, и стоимостью имущества, переданного (полученного) при погашении этого займа, включают в состав внереализационных доходов (подп. 3.13 п. 3 ст. 128 НК). Отрицательную разницу соответственно включают в состав внереализационных расходов (подп. 3.19 п. 3 ст. 129 НК).

Такие (доходы) расходы отражают на дату оприходования (списания) в бухгалтерском учете организации.

Бухгалтерский учет

Полученное по договору займа сырье организация-заемщик принимает к учету в составе запасов по фактической себестоимости, т.е. в данном случае по стоимости, указанной в договоре займа (без учета НДС) (п. 6 Инструкции по бухгалтерскому учету запасов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.11.2010 № 133). Основанием для его приемки и оприходования являются сопроводительные документы (товарно-транспортные накладные, товарные накладные и др.).

Наличие и движение сырья организации учитывают на счете 10 «Материалы», к которому может быть открыт субсчет 10-1 «Сырье и материалы» (п. 16 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50; далее – Инструкция № 50).

Информацию о наличии и движении полученных от других организаций займов, срок которых не превышает 12 месяцев, а также начисленных и уплаченных по ним процентах обобщают на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам». К счету 66 могут быть открыты субсчета 66-2 «Расчеты по краткосрочным займам» и 66-3 «Расчеты по процентам по краткосрочным кредитам и займам» (п. 51 Инструкции № 50).

Таким образом, получение по договору товарного займа сырья в учете отражайте записью:

Д-т 10 (субсчет 10-1) – К-т 66 (субсчет 66-2).

Сумма НДС, предъявленная займодавцем, отражается проводкой:

Д-т 18 – К-т 66 (субсчет 66-2) (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету налога на добавленную стоимость, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.06.2012 № 41).

Теперь определим, к какому виду деятельности относится рассматриваемая операция.

Деятельность организации, приводящая к изменениям величины и состава обязательств по займам и иных аналогичных обязательств, если указанная деятельность не является текущей деятельностью согласно учетной политике организации, относится к финансовой деятельности (п. 2 Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102; далее – Инструкция № 102).

При возврате займа отражают списание приобретенных для этих целей материалов с кредита счета 10 в дебет счета 66. При этом в данном случае возникает разница между стоимостью материалов, полученных взаем, и стоимостью материалов, которые были приобретены для возврата займа. Поскольку получение займов связано с финансовой деятельностью организации, то возникающую разницу относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы», на котором отражают доходы и расходы по инвестиционной и финансовой деятельности организации.

В бухгалтерском учете данные операции отражают следующим образом (см. таблицу):

Надеюсь, я помогла Вам своими разъяснениями.

85. Кредитный договор. Товарный и коммерческий кредит. Финансирование под уступку денежного требования.

Договор: консенсуальный, возмездным, двусторонне обязывающий

Существенный условия: предмет

Субъекты: кредитор и письменная требования

Кредитный договор может рассматриваться в качестве разновидности договора займа (ГК РФ гл. 42 §2). Различие договоров состоит в составе сторон, а также в предмете договора.

В кредитном договоре в качестве кредитора выступает банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию. По договору займа кредитором (займодавцем) может быть любой субъект гражданского права, в том числе физическое лицо.

Предметом займа выступают как деньги, так и вещи, наделенные родовыми признаками (зерно, картофель, бензин и т.д.). Предметом кредита могут быть только денежные средства. Более того, поскольку выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, предметом кредитных отношений фактически становятся не деньги в виде денежных купюр, а право требования.

Значительную часть денежных средств, выдаваемых в качестве кредита, составляют не собственные средства банков, а привлеченные, то есть средства физических и юридических лиц, вложивших деньги в этот банк.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик — возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный (в отличие от договора займа, вступает в силу с момента достижения соглашения), возмездный, взаимный.

Стороны договора:

· кредитор (банк и иная кредитная организация);

· заемщик (любое лицо).

Существенные условия договора: предмет, проценты за кредит, срок договора, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, порядок расторжения договора.

Предмет договора — денежные средства (наличные, безналичные, российские рубли, иностранная валюта). Плата за кредит выражается в процентах, которые включают в себя ставку рефинансирования ЦБ РФ и вознаграждение самого кредитора (банковскую маржу).

В зависимости от срока договора кредиты принято делить на краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (более одного года).

Форма договора: простая письменная, иначе договор ничтожен (ст. 820 ГК РФ). Если в кредитный договор включены условия о залоге недвижимости, то такой договор должен быть зарегистрирован в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Структура кредитного договора законом не регламентируется, и на практике он, как правило, имеет следующие разделы: вводную часть, общие положения, предмет договора, условия предоставления кредита, условия и порядок расчетов, права и обязанности сторон, прочие условия, юридические адреса, реквизиты и подписи сторон.

Содержание кредитного договора в целом совпадает с содержанием договора займа. Его особенность — возможность одностороннего расторжения договора кредитором или заемщиком.

Права и обязанности сторон.

Кредитор вправе отказаться от предоставления кредита в случае (п. 1 ст. 821 ГК РФ) по следующим причинам:

· признания заемщика неплатежеспособным;

· наличия доказательств, свидетельствующих о том, что заемщик не в силах выполнить свои обязательства по возврату денежных средств и уплате установленных процентов.

Кредитор обязан предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором. Интересно, что ни гражданское, ни банковское законодательство не определяют точно момента, в который денежные средства считаются предоставленными (списания их со счета банка, зачисления на счет плательщика, выдачи плательщику) — это определяется каждым банком самостоятельно.

Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или в части, если не предусмотрено законом или договором, уведомив об этом кредитора до наступления срока предоставления кредита (п. 2 ст. 821 ГК РФ).

Заемщик обязан:

· возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ);

· если договор заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа (п. 1 ст. 814 ГК РФ).

Ответственность заемщика наступает при:

· нецелевом использовании кредита;

· невозврате кредита в срок (ответственность аналогична займу).

Виды кредитов:

· товарный кредит (ст. 822 ГК РФ);

· коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ);

· ипотечный кредит (на приобретение и строительство жилья, земельных участков);

· бланковый кредит предоставляется без обеспечения, в виде залога, гарантии поручительства, то есть на доверии к клиенту. Процентная ставка устанавливается на более высоком уровне, чем по другим кредитам. Данный кредит является кратковременным, сроком от одного до трех месяцев.

Товарный и коммерческий кредит

От кредитного договора следует отличать договоры товарного и коммерческого кредита, которые регулируются гл. 42 ГК РФ. Ранее понятия товарного и коммерческого кредита в доктрине совпадали. В настоящее время товарный кредит предназначен для удовлетворения потребностей лица в продуктах производства и потребления, которые на момент заключения договора у этого лица отсутствуют. Предметом данного договора выступают вещи, определяемые родовыми признаками (сельскохозяйственная продукция, полуфабрикаты, ГСМ, и т.д.). Примером использования правовой конструкции товарного кредита является порядок гарантированного снабжения муниципальных предприятий и организаций социальной сферы, финансируемых из городского бюджета, картофелем, плодоовощной продукцией, мясом и т.д. Названный порядок установлен Распоряжением мэра Москвы от 29.06.1999 г. №684-РМ «О порядке обеспечения предприятий и организаций социальной сферы, спецпотребителей г. Москвы, финансируемых из городского бюджета, школьно-базовых предприятий, обеспечивающих питанием учащихся, финансирование которых осуществляется из городского бюджета, продукцией в форме товарного кредита».

Реализация товарного кредита осуществляется на основе договора. По договору товарного кредита одна сторона (кредитор) обязуется предоставить другой стороне (заемщику) вещи, определенные родовыми признаками (сырье, сельскохозяйственная продукция, вещи и т.д.), а заемщик обязуется возвратить в установленный срок полученные вещи и заплатить кредитору обусловленное договором вознаграждение (ст. 822 ГК РФ).

Источники правового регулирования:

· нормы о кредитном договоре;

· нормы, регулирующие договор купли-продажи (условие о качестве, комплектности, ассортименте, количестве, таре, упаковке вещей), если иное не предусмотрено договором товарного кредита (ст. 822 ГК РФ).

Стороны договора: кредитор (может быть любое лицо, в основном, коммерческие организации и предприятие-производитель, за исключением банка или иного кредитного учреждения), должник — любой субъект гражданского права.

Форма договора: простая письменная.

Права и обязанности сторон: см. договоры займа (раздел 11.2) и кредита (раздел 11.3).

Коммерческий кредит — договор, выполнение которого связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определенных родовыми признаками. Может предусматриваться предоставление кредита в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки оплаты товаров, работ или услуг, если иное не установлено законом (ст. 823 ГК РФ).

Предоставление коммерческого кредита может осуществляться не по отдельному договору, а во исполнение обязательств по предоставлению товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Например, если по договору поставки предусмотрен авансовый платеж, возникают отношения коммерческого кредита: покупатель еще не получил товара, но уже предоставил продавцу деньги, которые тот может использовать для своих целей.

Предмет коммерческого кредита: деньги, вещи, определенные родовыми признаками.

Виды коммерческого кредита:

· аванс;

· предоплата;

· отсрочка;

· рассрочка.

К условию о коммерческом кредите, содержащемся в любом договоре, применяются правила о займе или кредите, если иное не предусмотрено в содержании договора.

Договор финансирования под уступку денежного требования (факторинг)

В мировой практике термин «финансирование под уступку денежного требования» включает в себя ряд денежных операций: факторинг, форфейтинг, секьюритизацию, проектное финансирование и рефинансирование. В российской правовой литературе этот термин рассматривается как равнозначный термину «факторинг».

Данный договор можно назвать комплексным, так как он сочетает в себе элементы кредитного договора и цессии. Кредитом в договоре факторинга называются денежные средства, а уступка денежного требования — способ возврата кредита. Такие отношения в практике получили название «торговля долгами»: у клиента есть право на получение определенной суммы (например, 100 тыс. рублей) через какое-то время, однако деньги ему требуются немедленно. Он уступает финансовому агенту свое право на получение 100 тыс. рублей, а тот ему за это выплачивает 80 тыс. рублей (т.е. фактически покупает право на получение 100 тыс. рублей за меньшую сумму).

По договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования, вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование (ст. 824 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный (если агент обязуется передать денежные средства), реальный (если передает); возмездный, взаимный.

Стороны в договоре:

· финансовый агент-фактор (банк, или иная кредитная организация при наличии лицензии) постановление Президиума ВАС РФ №955от 30.06.1998 г.;

· клиент-кредитор — любое лицо (чаще всего коммерческая организация);

· должник — по уступаемому требованию (коммерческая организация).

Существенные условия договора: предмет.

Предмет договора — денежное требование (основанное на обязательстве), уступаемое в целях получения финансирования, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), или которое возникает в будущем (будущее требование). Уступаемое право должно быть индивидуально определено в соглашении о цессии и конкретизировано в пяти его составляющих:

1) предмет требования;

2) активная сторона (кредитор);

3) пассивная сторона (должник);

4) содержание требования (какие действия должник обязан произвести с предметом обязательства, например, право требования передачи товара);

5) основание возникновения требования (наименование, номер и дата договора, заключенного между кредитором и должником).

Именно такая степень определенности предмета уступки позволяет признавать заключенным договор с точки зрения судебной практики.

Срок договора: определяется по соглашению сторон, однако для финансового агента и клиента точное определение наступления срока передачи требования является всегда исключительно важным. Поэтому данное условие договора было бы целесообразно закрепить в качестве объективно существенного условия.

Цена договора: стоимость самого требования плюс вознаграждение финансового агента. Оно зависит от ряда условий (срок платежа, платежеспособность должника, сумма требования и др.), но приблизительно составляет 10—30% от суммы требования.

Форма договора подчиняется предписаниям о форме цессии — письменная. По общему правилу последующая уступка требования финансовым агентом не допускается, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При последующей уступке требования финансовый агент становится в положение клиента.

Клиент обязан:

· уступить денежное требование (в результате происходит перемена лиц в обязательстве, место кредитора (клиента) занимает финансовый агент);

· клиент отвечает лишь за действительность требования, а не за его исполнение (п. 3 ст. 827 ГК РФ). Он обязан передать финансовому агенту документы, удостоверяющие право требования (договор клиента со своим должником, из которого вытекает уступаемое требование, отгрузочные разнарядки, счет-фактуру, акт приемки товаров по количеству и качеству и т.д.);

· уплатить финансовому агенту вознаграждение. Размер вознаграждения финансового агента может исчисляться в виде твердой суммы, процента от стоимости переданных требований и т.д.

Финансовый агент обязан:

· передать деньги клиенту (в момент заключения договора или близкий к нему срок). Финансовый агент уплачивает от 70—90% обусловленной суммы. Неполная оплата объясняется риском неплатежа со стороны должника, который лежит на финансовом агенте. Оплата как 100%, так и 70% не противоречит закону, но становится невыгодной в первом случае — финансовому агенту, во втором — клиенту;

· осуществить иные финансовые услуги для клиента, перечень которых закрепляется в качестве договорных условий.

Должник обязан произвести платеж при условии, если:

· он получил от клиента либо от финансового агента письменное уведомление об уступке денежного требования данному финансовому агенту;

· в уведомлении определено надлежащее исполнение денежного требования;

· в уведомлении указан финансовый агент, которому должен быть произведен платеж (ст. 830 ГК РФ).

Последствия неисполнения финансовым агентом или клиентом обязанности по уведомлению должника: должник сохраняет право произвести платеж первоначальному кредитору, при этом исполнение будет надлежащим и прекратит существующее между должником и кредитором денежное обязательство.

Квалифицирующими признаками договора финансирования под уступку денежного требования, в отличие от цессии, являются:

· денежный характер уступаемого требования;

· предварительная форма оплаты;

· наличие соответствующей лицензии у финансового агента.

Практика различает следующие виды факторинга: раскрытый и нераскрытый (конфиденциальный). В ГК РФ установлены правила раскрытого факторинга. Принераскрытом факторинге должник платит не финансовому агенту, которому перешли денежные требования, а клиенту — прежнему кредитору. Клиент обязан передать денежные средства, полученные по переуступаемым требованиям, финансовому агенту в соответствии с условиями договора.

Ответственность зависит от юридической природы договора. В консенсуальном договоре «фактор» отвечает за отказ от передачи клиенту денежных средств в счет денежного требования последнего. Клиент отвечает за несовершение или ненадлежащее оформление уступки требования, а также за недействительность переданного требования. В реальном договоре ответственность за его неисполнение наступает лишь для клиента — за недействительность предмета договора либо также за его неисполнимость. Ответственность выражается в компенсации убытков и уплате неустойки, если она предусмотрена соглашением сторон.

Прежде чем выдать ипотеку, банки изучают потенциального клиента, учитывают возраст, стаж и кредитную историю, оценивают, хватит ли его дохода на выплату кредита, но каждый из них делает это по-своему. Поэтому по условиям одного банка заемщик может не подходить, а для другого станет желанным клиентом.

Все без исключения банки проверяют, как заемщик до этого платил по взятым кредитам. Большинство направляет при этом запрос в три крупнейших бюро, где сосредоточено 90% всех кредитных историй: Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), Объединенное кредитное бюро (ОКБ) и «Эквифакс». Однако период рассмотрения кредитной истории может отличаться в зависимости от банка: одни учитывают, как заемщик расплачивался по обязательствам, взятым за пять последних лет, другие оценивают только три года до момента обращения за ипотекой. Ряд банков готов рассматривать в качестве потенциальных клиентов и тех, у кого были просрочки в последние три года, но только если заемщик способен объяснить, откуда они взялись. Имеет значение и размер задолженности, и причина ее появления. Если при обслуживании предыдущего кредита клиент попал в сложную жизненную ситуацию, но к этому моменту уже полностью расплатился по долгам, ипотеку могут одобрить. Если же просрочки были длительными и серьезными, ни один банк не согласится иметь дело с таким клиентом.

Оценка заемщика по кредитной истории

Раньше банки с опасением относились к клиентам, у которых совсем нет кредитной истории, они не знали, чего от таких заемщиков ждать. Как оценить, способен ли человек нести такое долгосрочное обязательство, как ипотека, если он никогда раньше не платил по кредитам? Специалисты даже советовали таким клиентам взять небольшой кредит перед получением ипотеки, только чтобы сформировать кредитную историю. Теперь, к примеру, банк «Уралсиб» полное отсутствие кредитной истории приравнивает к положительной кредитной истории.

Есть решение у банков и в ситуации, когда в семье, которая планирует взять ипотеку, один из супругов имеет испорченную кредитную историю. Семья сможет получить ипотеку, но оформлять ее придется на супруга с положительной историей. Большинство банков также потребует в этом случае предоставить брачный договор, а, например, «Газпромбанк» позволяет клиентам выбирать, составлять им брачный договор или сократить расходы и получить заверенное у нотариуса согласие второго супруга на совершение сделки.

Обязательно учтут банки наличие у потенциального клиента долгов по налогам, штрафам ГИБДД и коммунальным платежам. Чтобы заявка рассматривалась, сумма долгов не должна превышать 50 тысяч рублей. Хотя банк от такого клиента сразу не откажется, но потребует погасить долги и предоставить справку о том, что клиент расплатился.

Как банк определяет уровень дохода заемщика?

Наверное, многие знают, что, определяя, может ли заемщик обслуживать кредит, банк сравнивает его доходы с расходами. И если в семье есть дети, из дохода заемщика вычитают расходы, связанные с их содержанием. То, что остается у заемщика после учета всех трат, и признается его доходом, с которого он может платить. Но некоторые банки подходят к расчету дохода клиента более лояльно, чем другие, к примеру, могут не учитывать расходы на содержание детей или алименты. Поэтому в одном банке заемщик проходит оценку по уровню дохода, а в другом при абсолютно том же уровне дохода — нет.

Два способа подтверждения информации о доходах заемщика — по форме банка и справкой в форме 2-НДФЛ — сегодня используются почти одинаково часто, и этому есть объяснение: целый ряд банков больше не повышает процентную ставку тем, кто не способен официально подтвердить свой доход. Три основных игрока ипотечного рынка — «Газпромбанк», Сбербанк и «ВТБ» — по одной ставке кредитуют и тех, кто подтверждает доход справкой 2-НДФЛ, и тех, кто заполняет справку в свободной форме.

Влияет ли на получение ипотеки наличие других кредитов?

Закредитованность называют в числе самых распространенных причин отказа в ипотеке наряду с низким доходом и испорченной кредитной историей. Зачастую заемщики обращаются в банк, уже имея на руках не один кредит, и ряд банков готовы согласовать таким клиентам выдачу ипотеки с так называемым отлагательным условием. Ипотека будет им выдана после того, как заемщик выполнит это требование, к примеру, закроет кредитную карту или погасит действующий потребительский кредит. Оценивая доход заемщика, банки обязательно учитывают наличие у него кредитных карт, при этом не имеет значения, активированы ли они и пользуетесь ли вы ими в данный момент, ведь вы можете начать их использовать в любое время. Поэтому, прежде чем подавать заявку на ипотеку, кредитные карты с большим лимитом лучше закрыть. Учитывая, что произойдет это не в тот же момент, как подано заявление, для закрытия кредитных карт обычно требуется 45 дней.

Но есть банки, где, чтобы подать заявку на ипотеку, не нужно ждать эти 45 дней, пока карта не будет закрыта. Достаточно предоставить заявление о том, что заемщик сдал кредитную карту в свой банк.

Требования к трудовому стажу заемщика

Требования банков к трудовому стажу заемщика стали более лояльными. Еще несколько лет назад, чтобы получить кредит, стаж заемщика на последнем месте работы составлял не менее года, теперь он начинается от трех месяцев.

Возможность использовать в качестве первого взноса маткапитал

Минимальный взнос при получении ипотеки в зависимости от банка по большинству программ варьирует в пределах 10–20 процентов от стоимости квартиры. Но есть одна категория заемщиков, которой достаточно внести 5 процентов от стоимости квартиры или даже вовсе не иметь накоплений, чтобы получить ипотеку. Речь идет о семьях, имеющих материнский капитал. Использовать его на первый взнос по ипотеке позволяет большинство банков. Однако размер маткапитала должен соответствовать сумме, которую по условиям конкретного банка нужно внести в качестве первого взноса.

Включение в число собственников квартиры детей

В ряде случаев заемщикам важно, чтобы банк разрешил включить в число собственников квартиры несовершеннолетних детей. Сегодня многие банки это сделать позволяют, но с условием: стоимость выделяемой ребенку доли не может быть выше, чем размер первоначального взноса, который семья предоставит при получении кредита. Выделение долей в собственности на квартиру несовершеннолетним детям допускают, например, банки «ВТБ», «Уралсиб» и «Левобережный».

Как банки работают с залоговыми квартирами?

С каждым годом на рынке растет количество залоговых квартир. Покупатели продают ипотечные квартиры, еще до конца не расплатившись по взятому кредиту. У продажи такого объекта существует ряд особенностей, связанных с тем, что, как правило, сначала с него потребуется снять залог первого банка.

Поэтому для таких сделок нужно найти покупателя с наличными деньгами, причем сумма должна быть такой, чтобы ее хватило на погашение долга продавца по кредиту. После этого залог снимается и сделка проходит, как при покупке обычной квартиры. Покупателей с деньгами, готовых приобрести залоговый объект, найдется немного. Как правило, в таком случае покупателю приходится брать кредит в том же банке, в котором раньше получил ипотеку продавец. По такой схеме свои залоговые квартиры разрешают продавать Сбербанк, «Газпромбанк», «Левобережный», «Уралсиб», «ДельтаКредит», банк «Ак Барс». Гораздо сложнее продать квартиру, если покупатель не хочет или по каким-то причинам не может взять кредит в том же банке, что и продавец. Если долг продавца большой и имеющегося первоначального взноса у покупателя недостаточно, чтобы его закрыть, большинство банков не дадут одобрения на покупку такой квартиры. Особняком в этом ряду стоит «Левобережный», где такие сделки рассматривают индивидуально. Банк может выдать согласие на покупку квартиры, которая находится в залоге у другого банка, и не потребует сначала снять с нее обременение.

Любимые банками категории ипотечных заемщиков

Мало кто знает, но у банков есть любимые категории заемщиков, тех, кого они хотели бы видеть в числе своих клиентов и поэтому готовы кредитовать на особых условиях. У «Газпромбанка» это сотрудники крупных госкомпаний, для них первоначальный взнос снижен до 10 процентов. «Россельхозбанк» предоставляет выгодные условия бюджетникам. Если потенциальный заемщик приносит справку по форме 2-НДФЛ из бюджетной организации, его прокредитуют по льготной ставке 8,9 процента годовых. В Сбербанке удобные параметры кредитования для пенсионеров — той категории заемщиков, которым остальные банки не всегда способны предложить выгодные условия. Большинство банков кредитуют людей пенсионного возраста только на ограниченный срок и лишь при условии, что у заемщика-пенсионера есть молодой работающий поручитель. У Сбербанка же предельный возраст кредитования составляет 70 лет.

Получение ипотеки индивидуальным предпринимателем

Есть одна категория ипотечных заемщиков, к которым раньше очень осторожно относились все без исключения банки, — это индивидуальные предприниматели. Связано это с тем, что обычно им сложно подтвердить доход для получения ипотеки. Большинство банков специально в расчете на эту категорию заемщиков разработали программы, позволяющие получить ипотеку по двум документам (паспорту и водительскому удостоверению). Однако такие программы имеют один очень серьезный минус — заемщику необходимо иметь значительную сумму для первого взноса по кредиту, как правило, 50 процентов. Но некоторые банки могут прокредитовать индивидуальных предпринимателей и по программам с более низким первым взносом, а проблема с подтверждением дохода решается, если заемщик может показать, например, дополнительный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Особенности рефинансирования ипотеки

Главной тенденцией на рынке ипотеки в прошлом году стал рост объемов рефинансирования ипотеки. Ставки по жилищным кредитам снижаются, и заемщики, несколько лет назад получавшие ипотеку на действовавших тогда условиях, в 2017 году снова пришли в банки, чтобы перекредитоваться под более выгодный процент. Как правило, для этого им приходится обращаться в другие банки, но сейчас стало больше случаев, когда банки соглашаются снизить ставку своему заемщику, для этого нужно только написать заявление. Так работают банк «Ак Барс», Сбербанк, банк «ДельтаКредит». Чтобы снизить ставку в этих банках, клиенту не потребуется подавать никаких дополнительных документов. Другие, как, например, «Россельхозбанк», перекредитовывают своих заемщиков, но для клиентов это тот же процесс, что и получение ипотеки. Это означает, что заемщику предстоят дополнительные расходы на оценку.

Пока перекредитование в собственном банке не получило широкого распространения, большинство заемщиков уходят к новому кредитору. Получить одобрение на рефинансирование ипотеки проще, чем на первый ипотечный кредит. Банки охотно рассматривают таких заемщиков, потому что, во первых, у тех уже сложилась привычка каждый месяц отдавать часть своей зарплаты на погашение ипотеки. Во-вторых, банки перекредитовывают только качественных заемщиков, что ранее не допускали просрочек по платежам.

Ставки продолжают снижаться, по прогнозам, к концу 2018 года они могут опуститься до 8 процентов, и у кого-то из заемщиков может возникнуть вопрос: возможно ли рефинансировать уже однажды рефинансированную ипотеку? Отношение банков к этому вопросу различается. У одних банков установлены строгие ограничения на рефинансирование. Например, Сбербанк не возьмется перекредитовать ранее рефинансированную ипотеку, другие готовы рефинансировать клиента другого банка, что раньше уже перекредитовывался.

Согласно статистике, подавляющее большинство кредитов приходится на трех основных игроков рынка ипотеки, но может оказаться, что в ситуации конкретного заемщика наиболее оптимальной может стать программа небольшого банка. Банки сегодня снова конкурируют между собой за заемщиков, причем небольшим игрокам ипотечного рынка приходится быть в этом гораздо более изобретательными. Они готовы смягчать условия там, где крупный банк никогда не пойдет на уступки.