Отличие СНТ от ИЖС

Категории земельных участков

Садовые некоммерческие товарищества или СНТ – используются для ведения сельского хозяйства или строительства жилых объектов.

СНТ могут состоять из земель любого назначения, но самыми часто встречаемыми являются сельскохозяйственные земли. Товарищества могут находиться в черте населенных пунктов или за ее пределами.

Если собственник входит в состав товарищества, то он имеет право также возводить и объекты нежилого типа (баня, например). Следовательно, территория отлично подходит для возведения недвижимости различной направленности, но главная проблема заключается в сложности регистрации в домах, которые располагаются на территории подобных участков. Некоторые ситуации даже приводят к судебным разбирательствам.

Земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, позволяют расширить спектр прав, которые имеет гражданин, желающий прописаться в доме, находящемся на территории подобного участка.

ИЖС намного лучше приспособлены для строительства жилых объектов, так как для этого даже не потребуется получение разрешения на возведение здания. Но есть ряд ограничений на дома, которые будут располагаться на ИЖС: зарегистрироваться может только одна семья, дом не должен превышать высоту в три этажа.

ИЖС или СНТ: что лучше?

ИЖС и СНТ – это два типа участка, которые предназначены для различных целей. Если брать во внимание только возведение жилого объекта для дальнейшего постоянного проживания, то удобнее будет приобрести земли ИЖС. Но если приобретаемая территория будет обустраиваться для ведения сельского хозяйства, то стоит обратить внимание на категорию СНТ.

Кроме этого, владение участком, который зарегистрирован в товариществе, не запрещает возведение жилого объекта, но для этого потребуется соответствующее разрешение.

Застройки на землях ИЖС будут намного комфорте, чем СНТ по следующим причинам:

  1. Нет никаких дополнительных нюансов при регистрации в доме.
  2. Возведение дома с полного нуля не имеет никаких скрытых нюансов, нужно лишь следовать нормам строительства жилых объектов.
  3. Не требуется выплата членских взносов.
  4. Ремонт коммуникаций и дорог проводится каждым владельцами каждого участка независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.

Порядок строительства на участке ИЖС определяется действующим законодательством.

Дают ли ипотеку в ВТБ под ИЖС? Смотрите .

В чем разница?

Для наглядного сравнения лучше всего подойдет заполненная таблица, которая покажет, чем отличается СНТ от ИЖС:

В чем разница ИЖС ДНП или СНТ
Водоснабжение Каждый участок подключается к системе центрального водопровода, если же таковой не имеется – из личных колодцев Имеется только одна скважина (несколько лишь в редких случаях), которая оплачивается из паевых взносов
Газоснабжение Вероятно, если это позволяют сделать технические возможности, но за пользование могут быть начислены дополнительные расходы Подключить можно только при условии, что неподалеку имеет газопровод
Другие факторы Участок земли является полностью частным, поэтому владелец имеет свободу действий Участок является частью товарищества, из-за чего собственник обязан являться на все собрания и выполнять возложенные обязательства
Инфраструктура Так как участок подразумевается для постоянного проживания, то есть магазины, медицинские учреждения, школы, садики, дороги и так далее Участок не предназначен для проживания, поэтому инфраструктура может ограниваться дорогами
Канализация Большинство участков заранее подключены к системе канализации, либо каждый дом обустраивается индивидуальным стоком Единый очистительный септик с общими расходами, покрываемые паевыми платежами
Расходы Налог на имущество, коммунальные платежи Налог на имущество, платежи за использование ресурсов, паевые взносы, оплата ремонтных работ
Регистрация Никаких проблем, достаточно обратиться в ФМС с соответствующим заявлением Множество нюансов, которые не позволяют прописаться, но в некоторых случаях возможны исключения
Электроснабжение Участок заранее располагается в зоне с достаточной мощностью, которой обеспечивается ближайший населенный пункт Подключение возможно только при условии, что рядом располагается линия электропередач, возможны введения ограничений на количество предоставляемой мощности

Порядок перевода земли

Участки, которые относятся к товариществам можно переоформить под ИЖС, но весь процесс будет зависеть от индивидуальных факторов.

Они могут оказать как положительное влияние, что позволит оформлению пройти легко и просто, либо негативное – процедура займет время, потребуются дополнительные документы и так далее.

Факторы, влияющие на сложность перевода категории:

  1. Расположение участка. Если земля находится далеко от жилых районов, отсутствуют коммуникации, то перевод будет затруднен.
  2. Инфраструктура. Она должна быть достаточно развитой для комфортного проживания на постоянной основе.
  3. Иные факторы. Они определяются в каждой ситуации в индивидуальном порядке.

После определения шансов на перевод, необходимо отправиться в администрацию муниципального образования для изъявления желания об изменении назначения.

Для этого потребуются следующие документы:

  1. Заявление с прошением об изменении категории земельного участка на иную.
  2. Нотариальное согласие каждого собственника, если их несколько, либо каждый из владельцев составляет отдельное заявление. Во втором случае понадобится личное присутствие каждого из владельцев.
  3. Кадастровая документация.
  4. Техническая документация.
  5. Для подтверждения права на владение участком.
  6. Выписка из ЕГРП.
  7. Для предоставления полной информации об участке.

После того как вся документация была передана в администрацию, рассматривается заявка в течение одного месяца. Ответ присылается заявителю в письменном виде.

При получении положительного решения к письму прилагается акт о возможности перевода участка в иную категорию. Но даже в таком случае при составлении и оформлении акта может быть дан отказ, который должен иметь обоснования в письменном виде.

Если же дом, который строится на территории участка, принадлежащего СНТ, будет использоваться только для временного проживания, то в таком случае нет смысла в изменении категории. СНТ запрещает регистрацию и проживание на постоянной основе, а про временное пребывание никаких запрещающих актов не существует.

Основания для отказа

Причины отказа для перевода участка в другую категорию:

  • на участок наложен запрет на перевод;
  • участок не подходит для развития территории;
  • нет возможности присоединения к определенному населенному пункту, что не позволяет присвоить адрес, внести изменения в план развития и так далее.

Плюсы и минусы

Каждая из территорий имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы ИЖС:

  • возможность оформления льгот;
  • обустройство ближайших территорий;
  • возможность простой регистрации;
  • инфраструктура.

Минусы ИЖС:

  • высокая стоимость;
  • налог;
  • ограничение по площади, которое определяется в каждом регионе страны в индивидуальном порядке;
  • участок будет принудительно выкуплен, если в течение пяти лет после приобретения на участке не появится объект;
  • все строения должны соответствовать нормам и стандартам.

Читайте, можно ли перевести земли сельхозназначения под ИЖС.

Возможна ли отмена разрешения на строительство ИЖС? Информация .

В чем разница между ИЖС и ЛПХ? Подробности в этой статье.

Плюсы СНТ:

  • низкая стоимость;
  • низкая сумма налога;
  • экология.

Минусы СНТ:

  • требуется развитие СНТ;
  • невозможность получения регистрации;
  • в редких случаях участок будет принят в качестве залога;
  • любой дом без должного разрешения будет являться «дачным».

Плюсов и минусов намного больше, но все они будут определяться в зависимости от цели, под которую приобретается участок. Также это повлияет на то, что лучше: ИЖС или СНТ в каждой ситуации индивидуально.

Классификация земельных наделов

Что такое ИЖС? Это индивидуальное жилищное строительство — эта такая форма пользования и владения земельными участками, которая подразумевает строительство на них объектов недвижимости за счёт личных средств граждан.

Участки предоставляются только физическим лицам на праве собственности или аренды на длительный срок.

Разрешается строить на таких участках объекты капитального строительства высотностью не более 3-ёх этажей.

Земля может быть выделена как в черте города, так и на территориях садовых и дачных товариществ и кооперативов. Но правовое регулирование категорий земель разное.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество — это объединение лиц с целью достижения различных садоводческих и дачных вопросов.

Разница между СНТ и участками под ИЖС в категориях земель, которые предоставляются гражданам под эти цели.

СНТ, как правило, располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, а участки по ИЖС — на землях городских поселений.

Назначение

Для того чтобы понять, в чём заключается разница между ИЖС и СНТ, необходимо сравнить правовой статус ИЖС и СНТ? Все земли имеют определённое назначение.

Земли городских поселений имеют следующее назначение:

  1. Строительство жилых объектов.
  2. Обеспечение коммуникациями населения.
  3. Транспортное назначение.
  4. Расположение сельхозугодий.
  5. Прочее.

Земли городских поселений предназначены:

Для индивидуального жилищного строительства то есть для возведения объекта недвижимости, предназначенного для круглогодичного проживания
Для ведения личного подсобного хозяйства разведение скота, выращивание сельхоз культур и прочее
Для дачного строительства постройка дачного домика и других строений, в которых нельзя проживать круглый год

Строительство на таких участках разрешено только при наличии специального документа — разрешения на строительство, а все постройки должны соответствовать градостроительному плану участка.

Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, предназначены для:

Ведения сельскохозяйственного производства и личного подсобного хозяйства
Ведения фермерского или крестьянского хозяйства
Огородничества, садоводства, животноводства и дачного строительства

Строить на землях СНТ можно, но только те постройки, которые не предназначены для круглогодичного проживания, не имеющие центральных коммуникаций и не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Цель приобретения

Участок для индивидуального строительства приобретают, как правило, для постоянного проживания, возведения объекта капитального строительства.

Видео: выбор земельного участка

Вторичная причина — занятие сельским хозяйством, садоводством, животноводством и огородничеством.

Участок в СНТ, как правило, приобретают для того, чтобы было, куда выехать летом отдыхать, для разведения грядок и выращивания сельскохозяйственных культур.

Строительство дома является второстепенной причиной.

Что лучше — ИЖС или СНТ?

Прежде чем разбираться, что лучше — СНТ или ИЖС, необходимо выяснить, а для каких целей приобретается участок.

Если граждане хотят иметь «загородную резиденцию», в которой можно жить и зимой, в которой есть все необходимые коммуникации и инфраструктура, то тогда нужно приобретать участок под ИЖС.

Побочно можно выращивать на нём овощи или плодовые деревья.

Если же основная цель — это возделывание сельскохозяйственных культур в сезон, то тогда нужно покупать участок в СНТ.

Права и обязанности собственников обоих типов участков одинаковые.

Между землями, предназначенными под индивидуальное строительство и землями, отведёнными под садовые и дачные товарищества, есть разница. В чём разница земли СНТ и ИЖС?

Она заключается в следующем:

Участок под ИЖС располагается, как правило, в черте муниципального образования города или городского поселения а земля под СНТ может иметь только сельскохозяйственное назначение
Земли под ИЖС можно использовать для строительства жилого дома, этажность не выше 3-ёх на дачном участке можно построить только дачный домик
На участках ИЖС можно оформить постоянную регистрацию без каких-либо препятствий. на участке в СНТ только можно оформить прописку, но для этого необходимо будет признать строение жилым и ввести его в эксплуатацию
Участки под ИЖС, так как располагаются в черте городского поселения, подлежат благоустройству за счёт местного бюджета инфраструктура вокруг участка также развивается за счёт местного бюджета. СНТ же развивается полностью за счёт взносов его членов

Преимущества и недостатки

У каждой категории земель есть свои плюсы и минусы.

У земли под ИЖС есть свои преимущества:

Некоторые льготные категории граждан имеют право получить участок определённой площади совершенно бесплатно и чаще всего, такие участки располагаются в черте муниципального образования
Благоустройство самого участка и прилегающих к нему территорий происходит за счёт средств бюджета муниципального образования
Наличие прописки в доме под ИЖС позволяет хранить оружие и другие предметы, на хранение которых нужно специальное разрешение
Наличие всех инженерных коммуникаций в самом муниципальном образовании что позволяет произвести подключение к ним участка в упрощённом порядке, и за счёт средств местного бюджета

Но есть и свои минусы. Это:

Если покупать участок, то его рыночная цена достаточно высокая при покупке участка необходимо выиграть конкурс
Налог на имущество так как он рассчитывается из кадастровой стоимости, а она довольно высока у участков, относящихся к городским поселениям
Ограничение по площади в каждом регионе они разные — установлены минимальные и максимальные размеры
В течение 5-ти лет на участке должно появиться строение в противном случае, он может быть принудительно выкуплен государством, и перепродан другому благонадёжному собственнику
Участок и строения на нём должны соответствовать не только нормам жилищного законодательства, но и градостроительного незаконно построенные строения считаются самовольной постройкой, что ведет к их сносу и уплате штрафа

У земель под садовыми товариществами также есть свои преимущества и недостатки.

К плюсам можно отнести:

Стоимость намного ниже, чем у участков под ИЖС строить какие-либо постройки не обязательно
Сумма налога на имущество значительно меньше оплата налогов происходит одинаково
Располагаются на сельскохозяйственных землях то есть за городом, где более чистая экология

Но есть и свои недостатки:

Развитие самого СНТ а также близлежащих коммуникаций происходит исключительно за счёт членских взносов
Оформить постоянную регистрацию на участке СНТ практически невозможно
Банки редко принимают подобные участки в качестве залога при оформлении потребительского или ипотечного кредита
Любой дом, возведённый на дачном участке, будет числиться как дачный домик это значительно понижает его стоимость, если нужно будет делать официальную независимую оценку

Цена и риски

Цена дачного участка значительно ниже, чем цена участка, предназначенного под индивидуальное строительство.

Даже если площадь участков одинаковая, разница в цене всё равно будет ощутима.

Не стоит возводить на участке в СНТ добротный дом, пригодный для круглогодичного проживания.

Как оформить строительство дома на земельном участке читайте в статье: документы для строительства дома на участке ИЖС.

Существующие нормы строительства дома на участке ИЖС, .

При оценке он будет проходить как летний дачный домик, что значительно снижает его стоимость. При продаже участка вложения в такой дом не оправдаются.

На участке ИЖС, как правило, уже есть все коммуникации, либо подключение к ним произойдёт в самое ближайшее время, и за счёт средств местного бюджета.

Земли СНТ, в то числе и подвод коммуникаций, развиваются исключительно за счёт средств членов.

Кроме того, может оказаться так, что ближайшая коммуникационная система находится в нескольких километрах от СНТ, и её подвод стоит огромных средств.

Перевод участков

Земли и той и другой категории имеют свои положительные и отрицательные стороны.

И, несмотря на дороговизну, земли под ИЖС пользуются большей популярностью у населения. Хотя и садовые товарищества, и кооперативы сейчас довольно популярны.

Но, сравнивая показатели земель под СНТ и ИЖС, можно сделать вывод, что преимуществ больше у участков, предназначенных под индивидуальное строительство.

Это и возможность прописки, и возможность возведения капитального дома, и многое прочее.

Но, как быть, если в наличии есть только участок в садовом товариществе, а так хочется постоянно жить на природе и иметь здесь прописку? Как выйти из положения?

Можно попытаться переоформить категорию участка, то есть вместо земли «под дачей», перевести его в категорию «под ИЖС».

То есть, сменить назначение земельного надела с сельхозугодий до земли городского поселения.

Порой сделать это бывает довольно просто, а порой очень сложно.

Всё зависит от нескольких факторов:

От расположения участка и от наличия или отсутствия инженерных коммуникаций. Если они есть в наличии, то от удалённости их от участка
Наличие или отсутствие инфраструктуры если она есть, то степень её развитости
И других факторов которые тем или иным образом могут повлиять на решение местных властей о смене категории земли

Чтобы сменить категорию земельного участка, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту нахождения участка.

И сделать следующее:

Написать заявление с просьбой сменить категорию конкретного участка в заявлении нужно указать изначальную категорию участка, и ту, на которую необходимо поменять
Если участком владеют несколько собственников то нужно представить нотариальное согласие каждого из них о смене категории. Есть другой вариант — каждый из собственников должен сам написать заявление, и лично присутствовать при подаче документов
Собрать необходимые документы, и приложить их к заявлению могут понадобиться следующие документы:

  • вся кадастровая документация;
  • вся техническая документация;
  • правоустанавливающие документы;
  • свидетельство о собственности или же выписка из ЕГРП
  • другие документы, имеющие отношение к данному участку
Сдать все документы на проверку спустя 1 месяц после подачи документов, администрация представит заявителю письменный ответ. Если он будет положительный, то заявителю будет выдан акт о возможности перевода участка в другую категорию. Но администрация может дать и отрицательный ответ. Он должен быть письменный и аргументированный

Образец ходатайства

Ходатайство пишется на имя руководителя уполномоченного органа в администрации муниципального образования.

Также в документе нужно указать:

Информацию о самом заявителе:

  1. Его ФИО.
  2. Адрес места жительства.
  3. Его контактные данные.
Представить полную информацию об участке земли:

  • Адрес, по которому расположен участок;
  • его кадастровый номер;
  • реквизиты свидетельство о собственности (или другого документа, подтверждающего право владения);
  • изначальная категория участка;
  • категория, в которую нужно перевести
Дата составления документа и подпись заявителя и расшифровка

Причины отказа

В администрации могут и отказать в смене категории участка.

Причиной отказа может стать:

На данный участок наложено обременение относительно смены категории
Данный участок не соответствует плану развития муниципального образования и участок невозможно присоединить к населённому пункту по различным документам
Заявитель представил неполный комплект документов

Выгода ИЖС

Выгода участков, предназначенных под индивидуальное строительство, заключается в следующем:

Участок находится на территории муниципального образования развитая инфраструктура
Благоустройство участка происходит за счёт средств местного бюджета перед тем, как передать участок в собственность физического лица, он должен быть подведён (и, желательно, подключён) к необходимым коммуникациям
На участке можно построить объект капитального строительства дом, высотой не более 3-ёх этажей, в котором можно жить круглый год, и который отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям
По адресу участка можно оформить постоянную регистрацию получать почту, устроить детей в сад и школу
При покупке такого участка есть возможность оформить налоговый вычет при покупке садового участка тоже есть такая возможность, но налоговики имеют право отказать на законных основаниях. А при оформлении вычета за покупку участка под ИЖС таких оснований нет
Участок под индивидуальное строительство может быть использован в качестве залога в банке при оформлении крупного потребительского или ипотечного кредита. Участок в садовом товариществе, тоже может, теоретически выступать залогом, но банкиры неохотно принимают такой залог

Возможность дышать свежим воздухом — это роскошь для жителей крупных городов.

Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2019 году читайте в статье: в чем разница ИЖС и ЛПХ.

СНиП индивидуального жилищного строительства в 2019 году, .

Прописка на земельном участке ЛПХ, .

Поэтому иметь «дачку за городом» стало так популярно в последнее время.

Это относится и к землям под ИЖС, и к землям в садовых товариществах и кооперативах.

Типы участков

Прежде чем проводить сравнительную характеристику, нужно четко понимать, что такое ИЖС и СНТ, и как расшифровываются эти две аббревиатуры. Согласно Градостроительного кодекса РФ, официальное правовое определение назначения участка земли, находящегося в частной собственности у физических лиц, определено так:

  • ИЖС – земли, предназначенные для индивидуального жилого строительства, на которых к зданиям подведены все коммуникации. Дом не должен превышать три этажа на одну семью (зафиксированное определение в нормативных документах);
  • СНТ – подразумевается как садовое некоммерческое товарищество, все члены которого объединяются для решения различных огороднических и садовых вопросов. Его члены на своих участках могут возводить сооружения и заниматься любой хозяйственной деятельностью (если она не нарушает принятого товариществом устава).

Справка! Сооружение – конструкция, имеющая надземную часть, выполненная с небольшими техническими функциями и предназначенная для временного пребывания людей. Важнейшим же атрибутом здания является капитальность строения, длительные сроки эксплуатации, возможность постоянного проживания и наличие адреса.

Процедура регистрации

В соответствии с новыми поправками в законодательство под категорию объектов, которые можно оформить в собственность, попадают как здания на земельных участках, так и строения, находящиеся на территориях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства. Бороться с незарегистрированными объектами будут не только штрафами, но и высокими тарифами на земельный налог.

Сам процесс строительства дома в ИЖС довольно длительный и выглядит примерно, как возведение многоквартирного объекта:

  • лицензированной организацией разрабатывается проектная документация;
  • получается разрешение на строительство;
  • построенный дом сдается государственной комиссии.

В случае с СНТ, процедура немного другая, построить здесь можно хоть особняк (документооборот упрощен), но по умолчанию, объект будет считаться только жилым или нежилым сооружением.

Интересно! В доме на земле ИЖС официально можно хранить охотничье ружье, зато в дачном поселке всегда будут отремонтированы дороги и вывезен мусор, правда, за деньги дачного товарищества.

Спорная ситуация

Заниматься модернизацией систем предприятий, которые гарантируют необходимый уровень и качество жизни населения, должна местная администрация муниципального образования, согласно ст. 14 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Но сегодня мало кто из чиновников обещает, что для поселков с частными объектами будет выделен бюджет для бесплатного строительства дорог и коммуникаций. Как и девелоперы, выкупившие земли, развивают только строительство жилых объектов, чтобы в кратчайшие сроки выставить их на продажу. Тогда новые собственники в складчину вынуждены решать вопросы по развитию территории самостоятельно и получается, что разницы в вопросе о цене между двумя типами, никакой и нет.

К сведению! При этом крупные коммерческие проекты такую гарантию дают.

Все на самом деле зависит от конкретной ситуации. Например, в пригородах крупных городов, где еще в советские времена были проведены дороги и построены объекты по обслуживанию населения, дом будет стоить дороже. Но совсем не из-за того, что это земли под жилые помещения, а просто территория уже давно и грамотно освоена. Также есть и садоводства, которые сегодня настолько развиты, что могут легко конкурировать по деньгам с ИЖС.