Особенности составления адвокатом проекта договора купли продажи

Каждый, кто решил самостоятельно, не обращаясь в специализированные фирмы или агентства недвижимости, продать или купить квартиру, практически всегда задается вопросом: какие нужны документы для оформления сделки, как и где ее зарегистрировать, какие условия включить в договор купли-продажи.

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена договора, статьи 554, 555 ГК РФ.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В предмете договора купли продажи квартиры необходимо указать характеристики квартиры: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее. Обязательно указать, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (цена на аналогичные объекты недвижимости), не применяются.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи не могут быть квартира или комната, находящиеся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще.

Не может быть продана квартира в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу или переоборудованию (ст. 73 ЖК РФ).

В отличие от договора купли-продажи нежилого помещения договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) в регистрирующем органе по месту нахождения жилого помещения. Поэтому при сделке купли-продажи совершаются два регистрационных действия.

В связи с этим в договоре купли-продажи квартиры лучше указать, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией договора и перехода права собственности на квартиру.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Распродажа участков и домов, регулярно продается собственная недвижимость на побережье Черного моря в клубном поселке.

Экзамены хороши

Все эксперты единогласно высказались за то, что экзамен – это обязательное условие для поступления в адвокатскую корпорацию, причем некоторые мнения были весьма категоричны.

Экзамен как надежный заслон от профессиональной некомпетентности. «Сегодня адвокатов в стране более 70 тысяч, и в какой-то момент сообщество может пополниться еще 200 тысячами, а может, 300 тысячами членов. Скорее всего, из этой армии мы получим какую-то часть достойных и полезных юристов со сформировавшимися этическими принципами. Но ведь немалой окажется и другая часть, которая в адвокатуру двинется, руководствуясь исключительно конъюнктурными соображениями». Более того, без экзамена доверители адвокатов будут находиться под угрозой: «Адвокат, получивший статус без экзамена, представляет опасность для своих будущих доверителей» ( Гаспарян Нвер ).

Экзамен заставляет взяться за ум. «Желающие вступить в адвокатуру юристы, даже удовлетворительно знающие законы, скорее всего, никогда не сталкивались с адвокатской этикой, со сложными нравственными вопросами профессии. Только экзамен заставит их взяться за «адвокатскую азбуку”» ( Гаспарян Нвер ).

Экзамен прозрачен и понятен. «Члены квалификационной комиссии оценивают ответ претендента тайным голосованием. И успешно сдавших экзамен в Москве ежегодно менее пятидесяти процентов от числа сдававших его претендентов. И в чем запутанность?» ( Бардин Лев ).

Экзамен в адвокатуру не представляет непреодолимой сложности. «Считаю, что вопросы для экзамена не являются невероятно сложными, не требуют от претендента сверхъестественных знаний». Этот же эксперт указывает на то, что вольным юристам тем более не следует экзамена опасаться: «Поэтому никакого страха перед сдачей квалификационного экзамена быть не должно, тем более у вольных юристов, которые в основном являются практиками» ( Земляницина Дарья ). На попытку невыносимой демонизации экзамена другой эксперт указывает: «И компьютерное тестирование, как при прежних 100 вопросах, так и при нынешних 70, успешно проходит большинство претендентов». Он же указывает на то, что «при подготовке к устному экзамену претендентам предоставлено право использовать разложенные на столах нормативные акты и делать необходимые записи» ( Бардин Лев ).

Диплома о современном высшем образовании недостаточно. «Много лет назад один мой коллега сказал мне, что нужно говорить не «заочники”, а «заушники”, поскольку многих из них от сессии до сессии и на выпуск с вручением диплома буквально «тянули за уши”. Этот же эксперт указывает на то, что кандидат должен обладать не только знаниями, но и моральными установками: «Поскольку в юридических вузах профессиональная этика юриста, а уж тем более адвокатская этика, в лучшем случае «проходится”, подготовка к тестированию для некоторых претендентов порой превращается в «открытие Америки”. В то же время юрист без этики может превратиться в юридически подкованный «источник повышенной опасности”» ( Бардин Лев ).

Специалист в области квалификационных требований к адвокатам подтверждает: «В лучшем случае после стандартных бакалавриата и специалитета, да и магистратуры тоже, – разница редко заметна, можно получить заготовку профессионала, представляющую собой сумму сведений о написанном в законах, а также зачатки основных профессионально-юридических навыков – и то, если студенту повезло попасть на программу профессионального развития. Но не более» ( Шевченко Илья ).

Небольшие проблемы

Некоторые эксперты подтвердили наличие заявленных в статье «Фильтры в адвокатуре» проблем, существующих в институте адвокатского экзамена.

Неизбежность зубрежки. «После допуска претендента к сдаче квалификационного экзамена он настойчиво начинает заучивать, а по-простому – зубрить экзаменационные билеты, и от того, насколько хорошо он их вызубрит, зависит результат сдачи квалификационного экзамена» ( Беляев Максим ).

Стоит отметить, что в перечне вопросов для включения в экзаменационные билеты при приеме квалификационного экзамена от лиц, претендующих на приобретение статуса адвоката, утвержденном Советом ФПА РФ 28 января 2016 г. и действующем с 1 сентября 2016 г., содержатся формулировки, которые предполагают не только заучивание, но и самостоятельную переработку материала, поскольку предлагают претендентам на получение статуса адвоката раскрывать правовые вопросы применительно к адвокатской практике. Например, вопрос № 51 «Особенности составления адвокатом проекта договора купли-продажи в интересах продавца» требует не только знаний положения договора купли-продажи, но и рассуждения об особенностях работы с ним адвоката.

Вероятность коррупции как общесоциального явления . «Разделяю озабоченность автора по поводу этого грустного социального явления, но хочу заметить, что коррупция возникла до Рождества Христова, успешно развивалась несколько тысяч лет и продолжает существовать в любом современном обществе». Эксперт указывает на те усилия, которые ФПА РФ прилагает для борьбы с подобным явлением: «Лекарства от коррупции, как, скажем, от кашля, человечество не придумало и никогда не придумает, так же как не сможет победить человеческие пороки – ложь, трусость, корысть, прелюбодеяние. Другое дело, что необходимо создавать такие условия, при которых вероятность коррупционных проявлений будет сведена к минимуму. Именно на это направлены инициативы ФПА РФ о введении компьютерного тестирования как первой части вступительного экзамена». Предлагаемый отказ от экзамена по причине коррупционной его составляющей эксперт считает пагубным: «Но отказываться от экзамена вообще из-за угрозы коррупции – это все равно что отсечь голову, желая вылечить насморк» ( Гаспарян Нвер ).

Недостатки тестирования и собеседования . «Очевидно, что тестирование не решает задачу определения способности эффективно действовать. Как правило, тест, составленный юристами для юристов без привлечения соответствующих специалистов, есть довольно примитивная штука, в которой правильный ответ можно без всякого знания вывести, используя специальные техники чтения тестовых заданий. То, что называют собеседованием, тоже малоэффективно. Потому что в лучшем случае проверяет осведомленность, наличие памяти, но не более» ( Шевченко Илья ).

Здесь следует привести возражение о том, что вопросы для тестирования при приеме квалификационного экзамена на присвоение статуса адвоката составлены специалистами по адвокатской деятельности, адвокатской этике и адвокатуре, а вопросы для собеседования – специалистами в соответствующих областях адвокатской практики, поэтому применительно к данному экзамену правомерно говорить не столько о качестве вопросов, сколько о конкретных способах проведения компьютерного тестирования и устного собеседования в региональных адвокатских палатах. Сочетание этих двух форм, предусмотренное Положением о порядке сдачи квалификационного экзамена на присвоение статуса адвоката (утверждено Решением Совета ФПА РФ от 28 сентября 2016 г.), позволяет проверить не только теоретические знания претендентов, но и их способность к практической деятельности.

Предложения

Трое экспертов предложили варианты улучшения процедуры экзамена.

Во-первых, введение специализации по выбору . «Предоставить претенденту возможность сдавать экзамен по правовой теме, которую он сам выбрал, и в этой ситуации задавать ему вопросы, раскрывая его способности и навыки» ( Беляев Максим ).

«Озадаченный» подход предложен взамен тестовому и «собеседовательному». Этот подход был апробирован несколько лет назад в Красноярске: «Помимо «расскажи, что знаешь”, экзамен предполагал «сделай и объясни почему”. Претендент сталкивался с «вырезанной” из деятельности профессиональной задачей, решал ее, а затем объяснял комиссии, что именно он сделал как, например, защитник. И таким образом можно было понять, умеет ли экзаменуемый справляться с проблемой, размышляет ли как адвокат, оснащен ли соответствующим культурным инструментарием. К тому же решение такой задачи нельзя запомнить или списать. Его нельзя продать или выложить в сеть. Потому что всякий раз ты вынужден не ответить, а доказать» ( Шевченко Илья ).

Во-вторых, качественная предэкзаменационная подготовка . «В некоторых адвокатских палатах, например в ПА Самарской области, имеются школы молодых адвокатов, целью которых является подготовка будущих адвокатов к успешной сдаче квалификационного экзамена и дальнейшей самостоятельной практике. В связи с тем, что у претендентов есть потребность в подготовке к сдаче экзамена, почему бы на примере ПА Самарской области не распространить практику таких курсов на всю страну? Тем самым можно устранить проблему некачественной подготовки и воспитать квалифицированные кадры» ( Земляницина Дарья ).

В-третьих, введение дополнительного фильтра – оценка личностных качеств претендента . «Фильтров в виде образования, стажа и взноса недостаточно, необходимы дополнительная проверка знаний претендента, оценка его личностных качеств на соответствие требованиям корпорации» ( Земляницина Дарья ).

О том, какие шаги, на мой взгляд, представляются целесообразными для совершенствования квалификационного отбора в адвокатскую корпорацию, можно будет узнать в одном из ближайших номеров «Новой адвокатской газеты».

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

  • договор купли-продажи;
  • договор ренты;
  • договор мены;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
  • решение суда;
  • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Прежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон — второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади. Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты — форма и сроки передачи денег. Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Самый безопастный способ — передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Существуют четко определенные правила составления договора купли-продажи, при соблюдении которых регистрация перехода права пройдет беспрепятственно. Статистика показывает, что именно допущенные типичные ошибки в 40 процентах случаев являются причиной отказа в регистрации.

Наши рекомендации помогут вам составить грамотный с юридической точки зрения договор и учесть все, что необходимо для прохождения регистрации.

Необходимые документы

Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
  • документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
  • документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
  • единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

Стандартная структура договора купли-продажи

Договор о приобретении недвижимости бывает и достаточно простым, и весьма объемным и сложным документом с множеством пунктов. Мы же говорим о документе универсального типа, который является основой любого договора о купли-продаже объекта недвижимости и содержит все пункты, обязательные для регистрации перехода права собственности.

Структурно универсальный договор о купли-продаже включает:

  • вступление (преамбулу);
  • собственно предмет данного договора;
  • перечисление прав и обязанностей сторон договора;
  • цену и порядок взаиморасчетов;
  • ответственность контрагентов;
  • прочие условия сделки;
  • реквизиты обеих сторон и их личные подписи.

Теперь разберемся, что конкретно необходимо указать в этих разделах и какие из них строго обязательны.

В преамбуле требуется указать:

1) точное название документа (договор купли-продажи);

2) дату оформления договора (с указанием числа, месяца и года);

3) место оформления (населенный пункт, город);

4) ФИО продавца объекта и покупателя, их полные паспортные данные, а также именно в этой части необходимо указать принятые в тексте сокращенные названия сторон — Покупатель и Продавец.

Предмет договора

Важнейшей структурной составляющей любого договора купли-продажи выступает именно предмет договора – здесь содержатся все основные условия сделки:

  • предмет договора (суть договоренности сторон);
  • сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, включая и его местоположение (точный адрес);
  • если продается земельный участок, то в этой части указывается также кадастровый номер участка, его целевое назначение и категория земель;
  • указание документов, позволяющих считать имущество принадлежащим собственнику (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Здесь же указывается вид права собственности (собственность, общая долевая собственность, общая совместная собственность);
  • обязанности и права обеих сторон по данному договору;
  • стоимость объекта недвижимости и порядок взаимных расчетов. Указывается точная стоимость объекта недвижимости и конкретный способ оплаты (аккредитив, рассрочка, банковская ячейка…);
  • сроки выполнения сторонами перечисленных в договоре обязательств (к примеру, дата физического освобождения квартиры).

В зависимости от конкретных особенностей сделки будет изменяться и содержание каждого из перечисленных пунктов.

Обращаем ваше особое внимание на два пункта, которые являются обязательными при составлении договора купли-продажи – их часто упускают из вида:

  1. Отсутствие претензий со стороны третьих лиц или указание таких лиц и их прав на пользование данным объектом недвижимости.
  2. Если стороны договорились об оплате договора после прохождения государственной регистрации, обязательно необходимо оговорить будет ли объект считаться находящимся в залоге у предыдущего собственника до окончательной его оплаты, либо не будет.

Прочие условия

В этом разделе договора перечисляются статьи законодательства РФ, на которые необходимо сослаться в тексте договора. Кроме того, здесь же отдельным пунктом важно указать количество составленных экземпляров данного документа, с учетом одного дополнительного, который останется у регистрирующего органа.

Важнейшие требования, предъявляемые к оформлению договора купли-продажи

Документ необходимо составлять в бумажном виде, при этом он может иметь один или несколько листов. В последнем случае листы прошивают и соединяют специальной наклейкой, все участники сделки визируют своими подписями и документ, и его последний лист на наклейке (при желании также можно поставить подписи и на каждом из листов договора).

Самые распространенные ошибки в процессе составления договора купли-продажи

Чаще всего ошибки в данном случае касаются неправильного описания обязательных пунктов или же их отсутствия. Но есть и другие нюансы:

Следите за отсутствием разночтений в данных, указанных в документе – это касается данных паспортов, характеристики объекта недвижимости, в том числе адреса, кадастрового номера, площади объекта, описания правоустанавливающих документов.

Проверьте, чтобы указанное в документе количество его экземпляров соответствовало количеству, которое будет передаваться в орган регистрации.

Дата подписания, указанная в преамбуле, не может быть более поздней, чем дата подачи договора на регистрацию.

Следите за правильным написанием названия органа регистрации в теле договора.

Типичной ошибкой является отсутствие в документе упоминания о статье ГК РФ 488, в которой идет речь об отсутствии или наличии залога в пользу продавца – она необходима, если стороны договорились провести окончательный расчет после регистрации перехода права собственности.

Перечень недочетов и ошибок можно бесконечно продолжать в зависимости от особенностей конкретной сделки, вот почему важность грамотного и корректного составления договора купли-продажи объекта недвижимости трудно переоценить. Составив договор правильно, вы избавитесь от разного рода сложностей при подаче документов на регистрацию. Кроме того, таким образом вы исключите риск возможного судебного разбирательства после сделки.

Внимательно разобравшись с тонкостями российского законодательства, каждый из вас сможет самостоятельно составить договор купли-продажи недвижимости корректно. Рекомендуем при составлении договора купли-продажи всегда помнить, что каждая сделка уникальна, а значит – требует максимально досконального изучения всех ее особенностей.

В составлении вам поможет наш образец договора купли-продажи и посвященная этому статья «Образец договора купли-продажи»,а также перечень документов и их особенности в статье «Какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи».

Следующие наши материалы мы посвятим подробному анализу документов, предоставляемых продавцом, а также другим особенностям договоров купли-продажи и оформления сделок.

Гражданский кодекс РФ устанавливает правила реализации товаров (продукции, услуг, работ, производимых предприятием) но договору купли-продажи, разновидностями которого являются:

  • o договор розничной купли-продажи;
  • o договор поставки товаров;
  • o договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд;
  • o договор контрактации;
  • o договор энергоснабжения.

Институт купли-продажи охватывает также отношения, связанные с продажей недвижимости и продажей предприятия, осуществляемой в коммерческой деятельности в порядке управления производственными активами. Общие положения Гражданского кодекса РФ, посвященные купле-продаже, должны применяться, кроме того, к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав.

Предметом договора являются: наименование товара (имущества, сложного имущественного комплекса), его количество, условия, по которым стороны в момент заключения договора достигли соглашения или относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, и вытекающие из этих условий обязательства сторон.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

  • o сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
  • o достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ к числу существенных относятся следующие условия договора:

1. О предмете договора.

Применительно к отдельным разновидностям договора купли-продажи предмет договора детализируется, а диспозитивные нормы, определяющие это существенное условие, дополняются специальными правилами. Например, по договору, предусматривающему поставку товаров в течение срока действия договора отдельными партиями, в котором не определены периоды поставки, товары должны поставляться помесячно (п. 1 ст. 508 ГК РФ). Покупатель при принятии товаров должен проверить их количество и качество и о выявленных несоответствиях или недостачах товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика (ст. 513 ГК РФ).

В отношении некоторых разновидностей договора купли-продажи с учетом существа возникающих из них обязательств законодатель расширяет предмет договора путем возложения на стороны дополнительных обязанностей. Так, по договору контрактации в предмет договорного обязательства, по которому обязанной стороной выступает производитель сельскохозяйственной продукции, включается обязанность последнего совершить дополнительные действия: вырастить или произвести сельскохозяйственную продукцию, подлежащую передаче заготовителю.

В некоторых случаях законодатель ужесточает требования к заключению договора путем исключения возможности определения его существенных условий диспозитивными нормами. Например, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным, поскольку правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению (ст. 555 ГК РФ).

2. Условия, необходимые для договоров данного вида.

К условиям договора, указанным в законе или иных правовых актах в качестве необходимых для договоров данного вида, в первую очередь относятся условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора. Данные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора. Например, рассмотрев понятие договора поставки (ст. 506 ГК РФ) и отбросив из числа квалифицирующих признаков, выделяющих договор поставки в отдельную разновидность купли-продажи, те, которые не относятся к условиям договора, можно сказать, что помимо предмета договора и цены товара, являющихся существенными условиями всякого договора купли-продажи, существенным условием договора поставки (по признаку необходимости) следует признать также условие о сроке или сроках передачи поставщиком товара (товаров) покупателю.

3. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

Например, в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть отражены: предмет залога; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Кроме того, Гражданский кодекс содержит диспозитивные нормы, определяющие два из перечисленных существенных условий договора: а) правило о том, что заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 338 ГК РФ); б) положение о том, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

4. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если при заключении договора возникают разногласия сторон, то в отношении соответствующего условия одна из сторон должна прямо заявить о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко бывает так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, но затем выполняли условия договора. При возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение о размере неустойки. В подобном случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одна из сторон при заключении договора не заявила о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Наиболее сложными условиями, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон по договору купли-продажи, обычно являются ассортимент, качество и цена товара. В условиях достаточно широкой олигополии, характерной для современных рынков, продавец и покупатель имеют возможность выбора потребителя (производителя). Более того, товаропроизводитель уже на стадии опытной разработки продукции планирует выбор своих позиций в конкуренции, предпочтительность тех или иных рынков и свой конкурентный статус на этих рынках. При этом он определяет свою ассортиментную политику, политику в области качества товара и ценовую политику, формой реализации которых являются предварительные договоры и договоры купли-продажи. Поэтому, прежде чем перейти к изучению договоров купли-продажи, рассмотрим вопросы формирования предприятием рациональной структуры ассортимента выпускаемой продукции, рыночное ценообразование и регулирование качества товара.