Основные факторы используемые при оценке АЗС

Транскрипт

1 УДК Г.Л. Попкова, член Экспертного совета НП «Кадастр-Оценка», г. Москва А.Н. Дахновец, руководитель департамента оценки, ООО «Агентство Русспромоценка», г. Москва Р.В. Мельничук, начальник отдела оценки бизнеса, ООО «Агентство Русспромоценка», г. Москва ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ АЗС Ключевые слова: АЗС, среднесуточная реализация, цена, маржинальная доходность, операционные расходы, мультипликаторы, затраты на строительство. Аннотация В статье представлены этапы проведения оценки АЗС и используемые при этом основные факторы. Рассчитаны различные показатели, полученные на основании анализа фактической и рыночной информации по более чем 6 АЗС, действующим на территории РФ. Статья будет полезна для практикующих оценщиков, занимающихся оценкой АЗС, а также для всех заинтересованных лиц (пользователей отчетов об оценке, собственников и инвесторов данных активов). ВВЕДЕНИЕ Автозаправочная станция (АЗС), согласно Методическим рекомендациям Ассоциации российских банков по оценке АЗС для целей залога (далее Рекомендации АРБ ), комплекс имущества, включающий: земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудование, передаточные устройства, неснижаемый остаток топлива, предназначенный для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного углеводородного газа, сжатого природного газа транспортным средствам и самоходным машинам не на гусеничном ходу, продажи масел, консистентных смазок, запасных частей, принадлежностей к транспортным средствам и оказания сопутствующих услуг владельцам/пользователям транспортных средств. Далее в статье представлены параметры, рассчитанные с помощью анализа различных факторов, используемых при оценке АЗС. Приведенные выводы основаны на рыночных данных и информации операторов АЗС различных регионов Российской Федерации (дочерние и зависимые общества ВИНК ПАО «ЛУКОЙЛ», ПАО «Газпром нефть» ОАО «НК Роснефть», другие крупные операторы ООО «Компания ТРАССА», ООО «Валар» и т. д.). В рамках написания данного материала было проанализировано более 6 АЗС, расположенных на территории РФ. Представленные значения использованы в реальных отчетах об оценке, прошедших многоуровневую экспертизу, защиту в комиссиях по оспариванию кадастровой стоимости и в судах. 1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ АЗС Определение рыночной стоимости АЗС в рамках доходного подхода согласно Рекомендациям АРБ возможно: на основании информации об аренде аналогичных объектов; на основании информации об операционной деятельности. 42

2 Выбор метода расчета должен базироваться на принятой в регионе практике использования АЗС. Если сдача их в аренду не является типичной рыночной практикой, то стоимость должна рассчитываться на основании доходов от эксплуатации как «объектов с торговым потенциалом». Обычно процедура оценки АЗС доходным подходом включает следующие этапы: a) определение валового дохода (ВД); б) определение величины операционных расходов (ОР); в) определение величины чистого операционного дохода (ЧОД); г) определение рыночной стоимости (РСДП) Определение валового дохода Валовой доход может формироваться как от реализации топлива («основная деятельность»), так и от продажи различных товаров и оказания услуг, а также от сдачи части имущества в аренду («сопутствующая деятельность»). Для определения ВД необходимо вычислить следующие параметры: валовой доход от реализации топлива (ВДНП); дополнительный доход от сопутствующей деятельности (ДД). Контроль корректности определения ВДНП осуществляется путем контроля корректности следующих показателей: прогноза объема реализации топлива (при его формировании целесообразно проанализировать ретроспективные данные по объемам реализации за каждый месяц последних двух-трех лет эксплуатации с разбивкой по видам и маркам топлива); средней цены розничной реализации по каждому виду и марке топлива, сложившейся в регионе местоположения объекта оценки (плюс ее сравнение со средней ценой реализации оцениваемой АЗС); средней цены оптовой закупки (цены поставщика) по каждому виду и марке топлива, сложившейся в регионе местоположения объекта оценки (плюс ее сравнение со средней ценой оптовой закупки оцениваемой АЗС) Объем реализации топлива Анализируются годовая сезонность объемов реализации и изменение среднесуточной реализации по годам. Наиболее типичным является небольшой рост среднесуточной реализации нефтепродуктов по годам. Наибольшие объемы реализации топлива обычно наблюдаются в летние периоды с мая по сентябрь, что обусловлено ростом в данное время количества поездок на отдых и дачные участки личного автотранспорта (рис. 1). Пики реализации дизельного топлива, наоборот, наблюдаются в зимний период, что обусловлено повышением интенсивности движения грузового автотранспорта и расхода топлива (рис. 2). 14, Объем топлива, л/сут 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Среднесуточная реализация топлива, л Рис. 1. Динамика среднесуточной реализации топлива с выраженной сезонностью ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

3 Объем топлива, л 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Аи 95 Аи 92 ДТ Рис. 2. Динамика среднесуточной реализации топлива по видам При проведении оценки доходным подходом рекомендуется не учитывать в расчетах любой оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией, репутацией и (или) брендом собственника либо эксплуатирующего лица. Отметим, что оборот и прибыль, обусловленные перечисленными выше факторами, обычно не учитывается, поскольку потенциальными покупателями АЗС могут быть крупные операторы АЗС региона, имеющие сопоставимую репутацию и бренд. После проведения анализа ретроспективных данных о динамике реализации топлива с АЗС и при отсутствии каких-либо значительных отклонений для дальнейшего расчета целесообразно принимать среднесуточные объемы реализации по видам топлива за последний год. Перевод единиц измерения топлива из тонн в литры возможен на основании Письма от /412/23 «О порядке пересчета количества нефтепродуктов из объемных единиц в весовые». В соответствии с разъяснением Департамента экономического регулирования Министерства энергетики Российской Федерации согласно информации Всероссийского научно-исследовательского института по переработке нефти (ОАО «ВНИИ НП»), в зависимости от температурного режима и пределов испаряемости автомобильного бензина показатель плотности по маркам этого бензина может варьироваться в следующих пределах: для А-76 (АИ-8) от,7 до,75 г/см 3, для Аи-92 от,715 до,76 г/см 3, для Аи-95 от,72 до,775 г/см 3 и для Аи-98 от,73 до,78 г/см 3. В связи с указанными колебаниями плотности в случае если ее значение не определено и документально не зафиксировано в момент получения (оприходования) нефтепродуктов, целях пересчета количества нефтепродуктов из литров в тонны можно использовать среднее значение указанного показателя. Так, согласно вышеуказанному разъяснению в зависимости от марки автомобильного бензина можно принимать следующие средние значения плотности: для А-76 (АИ-8),715 г/см 3, для Аи-92,745 г/см 3, для Аи-95,75 г/см 3, для Аи-98,765 г/см 3. Средние значения плотности для дизельного топлива согласно данным Департамента государственной энергетической политики и энергоэффективности Минэнерго России: летнее от,83 до,85 г/см 3, зимнее от,8 до,83 г/см 3, усредненное значение для ДТ составит,828 г/см 3. По результатам анализа зависимости среднесуточной реализации топлива от местоположения АЗС были получены значения, приведенные в табл. 1. Таблица 1. Среднесуточная реализация топлива, л Наименование* Среднее значение Медиана Столичный город Федеральная трасса Областной центр Средний город Малый населенный пункт * Малые населенные пункты деревня, поселок, небольшой город или некрупные междугородние дороги, численность населения до 2 тыс. чел.; средний город от 2 тыс. чел., но не являющийся областным или региональным центром; областной центр, в том числе дороги областного или регионального значения; федеральная трасса значимая федеральная трасса; столичный город города Москва и Санкт-Петербург. 44

4 Наибольшая реализация топлива приходится на АЗС, расположенные в столичном городе, а наименьшая реализация наблюдается на АЗС, расположенных в малых населенных пунктах. Как видно на рис. 3, наблюдается высокая зависимость среднесуточной реализации от местоположения (R 2 =,9495). 3 Среднесуточная реализация, л y = 592,3x R² =,9495 Столичный город Федеральная трасса Областной центр Средний город Малый населенный пункт Рис. 3. Изменение среднесуточной реализации топлива в зависимости от местоположения АЗС (медиана) 1.3. Цена розничной реализации топлива На данном этапе анализируются розничные цены реализации топлива по видам и месяцам за последние два-три года. Сравнение цен реализации по каждому виду топлива оцениваемой АЗС со средними ценами реализации, сложившимися в регионе местоположения, возможно с помощью следующих источников: 1) ежемесячный нефтегазовый журнал «ИнфоТЭК» ( раздел «Розничные цены на автомобильное топливо в регионах России»; 2) Федеральная служба государственной статистики ( публикация «О динамике цен на бензин автомобильный и ресурсах нефтепродуктов», приложение «Средние потребительские цены на бензин автомобильный и дизельное топливо»; 3) информационно-аналитический центр «КОРТЕС» ( ценовой бюллетень «Розничные цены на АЗС в регионах областных центрах РФ (автобензин и дизтопливо) еженедельно (индекс АЗС)». Для дальнейших расчетов можно применять как фактические цены реализации при их соответствии рынку, так и рыночные цены из вышеприведенных источников Цена оптовой закупки топлива и маржинальная доходность Расчет ВДНП согласно Рекомендациям АРБ необходимо осуществлять на основе нормы рентабельности (маржинальной доходности), рассчитываемой как разность цен реализации и закупки, деленная на цену реализации. Такой подход диктуется тем, что данный показатель имеет самостоятельный экономический смысл и является относительно стабильной величиной на рынке. Цены закупки (мелкооптового рынка) и реализации (розничные) подвержены колебаниям, часто разнонаправленным, с соответствующими колебаниями рентабельности. Рентабельность по отдельным видам топлива также может различаться. Но всегда можно говорить о некоем значении рентабельности, выявляемом при измерениях ее средней величины и наблюдениях за ее колебаниями в течение продолжительного периода времени. Прогноз ВДНП, сделанный на основе корректного определения этого усредненного значения, даст возможность адекватно оценить стоимость. Среднерегиональные значения нормы рентабельности могут быть рассчитаны на основании данных агентств, специализирующихся на мониторинге рынка нефтепродуктов. ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

5 Для исключения возможных ошибок проводится анализ включения в цены оптовой закупки, на основе которых осуществляется расчет рентабельности, транспортных расходов, а также анализ включения в цены закупки и продажи НДС. Обычно рентабельность рассчитывается на основе цен без учета транспортных расходов, но включающих НДС. При расчете рентабельности также необходимо принять во внимание особенность учета мелкооптовой закупки (тонн) и розничной реализации топлива (литры) и цены на него (рубли за тонну или рубли за литр). На основании оптовых цен закупки оцениваемой АЗС рассчитывается норма рентабельности для последующего сравнения со средней ценой сложившейся в регионе местоположения объекта оценки. В табл. 2 приведены расчеты маржинальной доходности на основании данных ежемесячного нефтегазового журнала «ИнфоТЭК» . Для расчетов использованы розничные цены на АЗС (средние значения по компаниям) и мелкооптовые цены в регионах (среднее значение между минимальным и максимальным значениями), условия поставки самовывоз с нефтебаз. Коэффициент маржинальной доходности АЗС рассчитывается как отношение разницы между мелкооптовой и розничной ценой к розничной цене в процентах. Таблица 2. Маржинальная доходность по различным округам за период гг., % Параметр Аи-98 Аи-95 Аи-92 Аи-8 ДТ Центральный федеральный округ Среднее значение 15,4 15,6 14,41 15,23 15,65 Минимальное значение 8,84 5,83 4,38 8,7 11,3 Максимальное значение 21,55 23,3 22,97 22,2 23,38 Медиана 14,55 15,86 14,45 15,1 15,94 Северо-Западный федеральный округ Среднее значение 15,93 12,27 1,75 14,39 1,85 Минимальное значение 1,43 5,55 3,28 9,34 6,12 Максимальное значение 23,72 23,7 17,37 17,75 14,5 Медиана 15,91 12,95 11,88 14,82 11,27 Приволжский федеральный округ Среднее значение 9,87 14,21 13,42 15,47 14,98 Минимальное значение 3,1 6,53 6,25 5,6 8,87 Максимальное значение 19,16 23,71 24,33 21,67 2,6 Медиана 8,83 14,33 13,13 15,26 14,98 Южный федеральный округ Среднее значение 7, 12,44 11,37 12,69 1,43 Минимальное значение 1,48 3,69 2,13 5,6 3,33 Максимальное значение 12,99 19,8 2,45 21,75 14,8 Медиана 6,89 12,76 11,34 13,27 11,28 Уральский федеральный округ Среднее значение 9,53 11,18 11,71 12,94 14,5 Минимальное значение 1,21 3,82 2,99 6,11 7,1 Максимальное значение 17,6 2,9 25,6 22,43 2,88 Медиана 9,34 11,56 12,11 13,18 13,94 Сибирский федеральный округ Среднее значение 8,83 11,6 9,39 11,32 11,67 Минимальное значение 1,99 4,14 2,4 5,47 6,1 Максимальное значение 18,29 2,9 17,62 21,53 18,69 Медиана 8,32 1,5 1,2 11,18 11,18 Дальневосточный федеральный округ Среднее значение 8,5 7,86 9,12 15,56 8,5 Минимальное значение 1,19 1,61 1,69 8,69 1,89 Максимальное значение 16,72 15,46 17,9 21,46 14,19 Медиана 9,67 6,74 9,66 15,41 8,42 Как видно из проведенного анализа, изменение цен на АЗС в 215 г. было плавным (рис. 4), однако изменение мелкооптовых цен подвержено более заметным колебаниям (рис. 5). При данном изменении мелкооптовой цены изменению была подвержена и маржинальная доходность АЗС (рис. 6). Как видно из графиков (рис. 7 9), за период гг. наблюдается стабильное снижение маржинальной доходности АЗС в осеннее-зимний период и увеличение маржинальной доходности в весенне-летний период. 46

6 45, 4, 35, 3, 25, 2, январь февраль март апрель Цена, руб./л май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь Аи 98 Аи 95 Аи 92 Аи 8 ДТ Рис. 4. Изменение розничных цен в Центральном федеральном округе в течение 215 г. Цена, руб./л 4, 38, 36, 34, 32, 3, 28, 26, 24, 22, 2, январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь Аи 98 Аи 95 Аи 92 Аи 8 ДТ Рис. 5. Изменение мелкооптовых цен в Центральном федеральном округе в течение 215 г. 3% 2% 1% % январь февраль март апрель Маржинальная доходность, % май июнь июль август сентябрь октябрь ноябрь декабрь Аи 98 Аи 95 Аи 92 Аи 8 ДТ Рис. 6. Изменение маржинальной доходности в Центральном федеральном округе в течение 215 г. ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

7 Данное изменение маржинальной доходности обусловлено увеличением/снижением автомобильного трафика. Однако необходимо отметить тот факт, что если по бензинам данная сезонная зависимость остро выражена, то для ДТ она из года в год имеет разные значения (рис. 9). 25% Маржинальная доходность, % 2% 15% 1% 5% % январь февраль март апрель май июнь июль август сентябрь 213 год 214 год 215 год октябрь ноябрь декабрь Рис. 7. Маржинальная доходность Аи-95 в Центральном федеральном округе 25% 2% 15% 1% 5% % январь февраль март апрель май июнь июль Маржинальная доходность, % август сентябрь октябрь ноябрь декабрь 213 год 214 год 215 год Рис. 8. Маржинальная доходность Аи-92 в Центральном федеральном округе 25% 2% 15% 1% 5% % январь февраль март апрель май июнь июль Маржинальная доходность, % август сентябрь октябрь ноябрь декабрь 213 год 214 год 215 год Рис. 9. Маржинальная доходность ДТ в Центральном федеральном округе 48

8 По информации аналитиков Российские нефтяные компании считают минимально достаточным уровень рентабельности 15 2 %. Средневзвешенная норма рентабельности согласно Рекомендациям АРБ для топливной корзины обычно находится в интервале % и может несколько различаться в зависимости от региона. Проведенный анализ маржинальной доходности АЗС показал диапазон % Дополнительный доход от сопутствующей деятельности Помимо реализации топлива необходимо учесть дополнительный доход АЗС от сопутствующей деятельности (ДД). Сопутствующей деятельностью может быть реализация товаров, услуги кафе, сдача в аренду площадей под банкоматы, реализация фасованных масел, прочие. Ретроспективные данные оцениваемой АЗС по валовой прибыли от сопутствующей деятельности сопоставляют с рыночными данными. На данный момент на рынке прослеживается тенденция по увеличению объема нетопливных услуг АЗС (магазин, кафе, мойки, СТО и т. д.). Так, в среднеотраслевой структуре доходов российских АЗС доходы от нетопливных услуг (дополнительной деятельности) составляют 1 2 %, в зарубежных компаниях данный показатель может достигать значения 4 7 %. Проведенный нами анализ доли дополнительного дохода от сопутствующей деятельности в валовой прибыли от реализации нефтепродуктов показал наиболее распространенный диапазон 5 15 %. По результатам нашего анализа выявлено, что доля дополнительного дохода имеет максимальное значение 37,88 %, минимальное,25 %, среднее значение 8,2 % и медиану 5,58 %. Дополнительный доход на 1 м 2 АЗС, тыс.руб./год Рис. 1. Зависимость дополнительного дохода на 1 м 2 здания АЗС от объемов реализации топлива Дополнительный доход на 1 м 2 здания АЗС имеет не очень сильную зависимость от среднесуточной реализации топлива (рис. 1) Величина операционных расходов y =,34x,8974 R² =, Среднесуточная реализация, л Операционные расходы это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объекта. Операционные расходы можно разделить на три основные группы: 1) постоянные расходы (расходы, которые не зависят от объемов реализации, налог на имущество, страхование объекта, земельный налог или арендная плата, коммунальные расходы и заработная плата (включая налоги на ФОТ) персонала в части, не зависящей от объемов продаж, затраты на охрану объекта, охрану труда, вывоз твердых бытовых отходов, экологию, рекламу, связь и информационные технологии); 2) переменные расходы (расходы на закупку, доставку, транспортировку, и страхование топлива (если не учтены в оптовой цене закупки), естественная убыль нефтепродуктов, коммунальные расходы и заработная плата (включая налоги на нее) персонала в части, зависящей от объемов продаж, текущий ремонт, прочие расходы, зависящие от объемов продаж); 3) резерв на замещение. ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

9 Величины затрат из состава операционных расходов должны быть проанализированы на предмет соответствия среднерыночным значениям, при наличии отклонений необходимо провести анализ для выявления причин отклонений. В составе операционных расходов не учитывается амортизация, так как она не является реальным денежным платежом. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 % (ст. 38 НК РФ). Базовая годовая страховая премия составляет в среднем,12 % стоимости имущества (табл. 3). Таблица 3. Базовая страховая премия, % Страховая компания имущества Страхование ответственности АльфаСтрахование,1,15 ВСК,12,2 Группа «Ингосстрах»,11,17 Группа Росгосстрах,12,16 Группа РОСНО,14,2 Среднее значение,12,18 Годовая страховая премия при страховании ответственности на опасных объектах составляет в среднем,18 % (см. табл. 3). При этом минимальная сумма страхования ответственности составляет 1 млн руб. Земельный налог принимается в размере 1,5 % кадастровой стоимости (ст. 394 НК РФ) или арендной платы, установленной по законодательству региона. Средние размеры заработных плат зависят от вида персонала (табл. 4), минимальное количество работников АЗС может составлять 5 человек: 1 менеджер АЗС и 4 оператора, максимальное количество может доходить до 12 и более человек в значимости от объемов реализации топлива и сопутствующих товаров и услуг. Таблица 4. Зарплаты работников на АЗС, руб./мес. Должность Москва и Московская область Нижний Новгород Свердловская область Астраханская область Менеджер АЗС Бухгалтер Оператор кассир Оператор заправщик Разнорабочий В соответствии с Федеральным законом от ФЗ (в действующей редакции) «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования», ст. 12, применяются следующие тарифы страховых взносов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом: Пенсионный фонд Российской Федерации 22 %, Фонд социального страхования Российской Федерации 2,9 %, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования от 5,1 %. В соответствии с Федеральным законом от ФЗ «О страховых тарифах на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний на 213 год и на плановый период 214 и 215 годов», для кода ОКВЭД 5.5 «Розничная торговля моторным топливом» класс профессионального риска III, размер отчислений,4 %. Минимальные цены на доставку нефтепродуктов составляют,13 руб. за 1 л доставляемого нефтепродукта без учета НДС, а максимальные цены,76 руб. за 1 л без учета НДС при расстоянии, превышающем 5 км. Значения цен на доставку нефтепродуктов по некоторым регионам составили: для Москвы и Московской области максимальное значение,76 руб. за 1 л, минимальное,3 руб., среднее значение,53 руб. и медиана,54 руб. для Нижегородской области максимальное значение,7 руб. за 1 л, минимальное,55 руб., среднее значение,63 руб. и медиана,65 руб. для Свердловской области максимальное значение,53 руб. за 1 л, минимальное,13 руб., среднее значение,28 руб. и медиана,23 руб. для Астраханской области максимальное значение,6 руб. за 1 л, минимальное,49 руб., среднее значение,54 руб. и медиана,54 руб. 5

10 Транспортные расходы, как правило, являются самой большой статьей затрат. Анализ доли постоянных и переменных расходов в валовом доходе АЗС показал диапазон наиболее часто встречающихся значений от 3 до 6 % (рис. 11). Среднесуточная реализация, л y = 11312lnx R² =,653 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% Доля постоянных и переменных расходов в валовом доходе АЗС, % Рис. 11. Зависимость расходов от объемов среднесуточной реализации топлива Исходя из нашего анализа выявлено, что доля постоянных и переменных расходов в валовом доходе АЗС имеет максимальное значение 77,73 %, минимальное 26,9 %, среднее значение 48,39 % и медиану 47,53 % Определение величины чистого операционного дохода (ЧОД) Международная практика при оценке объектов с «торговым потенциалом» указывает на необходимость расчета ЧОД до корректировки на налоги. Российская практика не содержит устоявшихся требований к учету налогового окружения на уровне федеральных стандартов. Согласно Рекомендациям АРБ , расчет чистого операционного дохода проводится на доналоговой основе Определение рыночной стоимости АЗС При применении доходного подхода рыночная стоимость АЗС (РСДП) обычно определяется методом прямой капитализации, поскольку имеются основания для предположения о неизменности денежных потоков. На основании данных по продажам АЗС и их прибыли до налогообложения в регионах РФ рассчитывается ставка капитализации методом рыночной экстракции, поскольку данный расчет наиболее адекватен рынку, так как для расчета ставки капитализации используются рыночные сделки по автозаправочным станциям. Анализ и расчет ставки капитализации показал максимальное значение 27,37 %, минимальное 1,5 %, среднее значение 18,83 % и медиану 18,74 %. Коэффициент капитализации для АЗС оценивается аналитиками обычно на уровне %. 2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ АЗС При наличии в распоряжении оценщика базы данных рыночных стоимостей объектов-аналогов (АЗС), а также их экономических и технических характеристик, при проведении расчетов сравнительным подходом согласно Рекомендациям АРБ допускается применять расчеты с использованием регрессионных моделей. Также целесообразен расчет мультипликаторов, которые могут быть использованы для определения ориентира рыночной стоимости оцениваемой АЗС с известным объемом реализации. ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

11 Возможно использование следующих мультипликаторов: а) мультипликатор «стоимость по среднесуточной реализации». б) мультипликатор «стоимость по выручке». В табл. 5 приведены значения мультипликаторов, полученные в результате анализа. Таблица 5. Мультипликаторы Мультипликатор Средне значение Медиана Цена / Среднесуточная реализация, л Цена / Выручка,69,63 Цена / Годовая прибыль 4,12 3,79 3 Среднесуточная реализация, л Рис. 13. Зависимость цены АЗС от объемов реализации топлива y =,83x,875 R² =, Цена, руб Выручка, руб y = 48,742x,7997 R² =, Цена, руб. Рис. 14. Зависимость цены АЗС от выручки Как показал проведенный анализ, наибольшая зависимость наблюдается у мультипликатора «Цена / Среднесуточная реализация» (рис. 13), чем у мультипликатора «Цена / Выручка» (рис. 14). 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ АЗС При определении рыночной стоимости затратным подходом следует иметь в виду, что действующая АЗС является комплексом имущества, в состав которого входят: недвижимое имущество: земельный участок; улучшения земельного участка (здания, сооружения, покрытия площадок, благоустройство). 52

12 движимое имущество: технологическое оборудование; прочее оборудование. На активных рынках при определении стоимости прав на земельный участок наиболее предпочтительным является сравнительный подход. Согласно Рекомендациям АРБ определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений осуществляется на основании: данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на воспроизводство или на замещение аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе; сметных расчетов стоимости (калькуляции затрат) нового строительства; обобщенные данные из средств массовой информации, включая интернет-сайты, о затратах на замещение. Далее приведены расчеты по анализу данных коммерческих предложений на строительство АЗС под ключ, со следующими параметрами: здание операторной с магазином и складом примерно 6 8 м 2 ; площадка асфальтобетонная под комплекс АЗС 35 м 2 ; навес над ТРК и переходом до операторной; 4 островка под ТРК; 4 ТРК; 4 резервуара: 2 5 м 3, 2 25 м 3 ; технологическое оборудование, один противопожарный резервуар; информационная стела. Значения стоимости строительства средней АЗС «под ключ», обычно составляют: максимум с учетом НДС тыс. руб., минимум тыс. руб., среднее значение тыс. руб., и медиана 45 тыс. руб. Проведенный анализ строительного рынка позволил определить следующие значения на строительство отдельных элементов АЗС (табл. 6). Таблица 6. Затраты на строительство элементов АЗС, с НДС Наименование Максимальное значение Минимальное значение Средне значение Строительство операторной, руб./м Благоустройство территории, руб./м Строительство площадки, руб./м Внутренние сети, руб./м Монтажные работы, руб./мес Охрана объекта, руб./мес Резервуарный парк, руб./шт. 25 м Торговое оборудование, руб./комплект Рабочее место оператора, руб./шт ТРК, руб./шт Насосы, руб./шт В комментариях к строительным сметам было выявлено доля технологического оборудования в общей стоимости строительства АЗС (табл. 7). Таблица 7. Структура расходов на строительство АЗС Структура расходов на строительство АЗС Доля в общей цене АЗС, % Наземное технологическое оборудование (ТРК, электронная система управления) 25, Подземное оборудование (резервуары для топлива, трубопроводы с арматурой) 25, Внешние конструкции и их отделка (навес, операторская, островки безопасности, ограждающие конструкции и т. п.) 5, Итого 1, Зависимость стоимости земельного участка под АЗС от местоположения ярко выражена и является основным показателем (табл. 8, рис. 15). Анализ зависимости стоимости земельного участка от его общей площади (рис. 16) показывает, что площадь до 25 м 2 является наиболее дорогой и распространенной, после 6 м 2 стоимость участка практически не изменяется, так как является невостребованной. ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

13 Таблица 8. Стоимость земельных участков под АЗС, руб./м 2 Наименование Максимальное значение Минимальное значение Среднее значение Столичный город Федеральная трасса Областной центр Средний город Малый населенный пункт Медиана 12 Стоимость земельного участка, руб./м Столичный город Федеральная трасса y = 1671x 1,6 R² =,9521 Областной центр Средний город Малый населенный пункт Рис. 15. Зависимость стоимости земельного участка АЗС от его местоположения Цена, руб./м y = 8439x,417 R² =, Площадь, м 2 Рис. 16. Зависимость стоимости земельного участка АЗС от его площади ЗАКЛЮЧЕНИЕ Все рассчитанные в данной работе показатели можно использовать при проведении оценки АЗС либо проводить проверку полученных результатов на соответствие указанным диапазонам основных факторов. Все вышеперечисленное позволяет повысить точность оценки автозаправочных станций. Литература 1. Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога. Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (протокол заседания Комитета от ). С Ежемесячный нефтегазовый журнал «ИнфоТЭК», гг. Попкова Галина Леонидовна, Дахновец Александр Николаевич, Мельничук Роман Владимирович, Статья поступила в редакцию

Фото: Александр Рюмин/ТАСС

Москва. 29 мая. INTERFAX.RU — Рынок нефтепродуктов — эта лакмусовая бумажка жизни страны — оживает вслед за послаблениями режима самоизоляции. Увеличились объемы перевозок, все больше людей выезжают на своих машинах, спрос на топливо восстанавливается. Впереди лето, сезон высокого, насколько это возможно в период пандемии, потребления топлива.

Но возвращаться к обычной жизни приходится после схватки с коронавирусом, а она нанесла раны всем отраслям экономики. Свои потери несет и топливный рынок. Условия работы на нем изменились, адаптация проходит непросто, тревожное состояние приводит к тому, что рынок нефтепродуктов снова трясет. И если в секторе дизельного топлива в целом удается «держать строй», то в случае с бензином складывается драматичная ситуация.

Прямо вверх

Врачи говорят, что один из ключевых признаков нездоровья — повышение температуры. С нефтепродуктами сейчас именно так.

Биржевые цены на бензины, которые ожидаемо рухнули на падении спроса в марте и первой половине апреля, во второй части апреля начали отыгрывать снижение. К настоящему моменту они растут уже 6 недель подряд. За полтора месяца рост составил 35-40%. Возникает вопрос: спрос на бензины есть, а предложение его не удовлетворяет? Но в России достаточно перерабатывающих мощностей, дефицита нефтепродуктов в принципе не может быть, сходятся во мнении эксперты топливного рынка.

«Спрос будет расти — по мере смягчения и до полного снятия карантинных ограничений. Он, конечно, не достигнет прошлогодних показатели потребления, но оживление уже существенное, о чем свидетельствует безостановочный рост оптовых цен на биржевых торгах. Вопросов относительно возможности нефтяников обеспечить будущий спрос не должно возникать. Мощности отечественной нефтепереработки с избытком перекрывают внутренний спрос», — сказал отраслевой аналитик Виктор Костюков.

По его словам, безостановочный рост биржевых цен имеет внутреннюю логику: «Сначала из-за резкого падения спроса на топливо оптовые цены обрушились, вследствие чего образовалась неестественная диспропорция между наценками в оптовом и в розничным звеньях. Маржа АЗС увеличилась до 50%. Когда снизился объем производства и сократилась реализация топлива на бирже, маржа вернулась к среднестатистическим показателям 12-15%».

Зато на продолжающемся росте биржевых цен маржа АЗС становится все меньше и меньше. Сейчас она уже на границе рентабельности. Автозаправки, чтобы получать прибыль, могут начать повышать цены, считают некоторые собеседники агентства. Официальная статистика пока не видит роста розничных цен, но источники на рынке сообщают, что в ряде регионов уже началось повышение стоимости на стеллах.

«Ситуацию на рынке усугубляет то, что во многих регионах маржинальный доход АЗС от реализации закупаемого на бирже бензина Аи-92 снизился до критического уровня. До того, на котором обычно начинается рост розничных цен», — отметил один из представителей рынка.

«Цены на АСЗ начали расти точечно в отдельных субъектах. Видим повышение стоимости на заправках в Москве и в Московской области. Есть все предпосылки к дальнейшему росту, поскольку маржа АЗС резко сократилась. Чтобы получать прибыль, владельцам заправок придется увеличивать цены — не критично, конечно, в пределы инфляции уложатся. Тем более, что возможности есть, с начала этого года цены на заправках практически не росли», — добавляет другой.

Заклятый демпфер

Костюков отмечает, что продажи нефтепродуктов крупным и мелким оптом являются прибыльным бизнесом, а нефтяным компаниям «необходимо собрать с рынка сумму, достаточную для выплат в бюджет по демпферу».

Как известно, с 1 января 2019 г. в рамках налогового маневра в России введен отрицательный акциз на перерабатываемую нефть — он выплачивается правительством РФ нефтеперерабатывающим заводам. Формула отрицательного акциза также включает демпфирующую надбавку для бензина и дизельного топлива, которые продаются в России. Выплачивая нефтяникам обратный акциз на нефть и демпфер по нефтепродуктам, российские власти в период высоких цен на нефть стимулировали компании поставлять нефтепродукты на отечественный рынок.

В марте мировая конъюнктура сложилась так, что российские НПЗ вместо получения налогового вычета по акцизу на нефть вынуждены стали сами платить в федеральный бюджет. Демпфер для нефтепродуктов превратился в дополнительный налог, который нефтяники тоже вынуждены вносить в бюджет РФ. И суммы, которые нефтяные компании перечисляли в казну страны, росли от месяца к месяцу.

Исполнительный директор ООО «Независимое аналитическое агентство нефтегазового сектора» (НААНС-МЕДИА) Тамара Сафонова считает, что основной причиной роста оптовых цен, включая биржевые, является отрицательный демпфер.

«Последние три месяца на фоне падения мировых цен на нефть НПЗ платят в бюджет демпфирующую компоненту, первоначально введённую как компенсацию нефтепереработчикам. Демпфирующая компонента для бензина и дизельного топлива осталась отрицательной в апреле, вследствие чего российские нефтяные компании продолжат делать отчисления в бюджет. В апреле демпфер для бензина снизился до -18,8 тыс. рублей за тонну, тогда как в марте демпфер для бензина составлял -12,6 тыс. рублей за тонну, еще в феврале он составлял -1,9 тыс. рублей за тонну. Демпфер для дизельного топлива сократился с февральского -1,96 тыс. рублей за тонну до -6,95 тыс. рублей за тонну в марте и -12,33 тыс. рублей за тонну в апреле 2020 года», — констатирует Сафонова.

Две новых вводных

Чтобы в кризисные времена поддержать отечественного производителя, в мае правительство утвердило для топливного рынка две новые вводные: временное снижение нормативов биржевых продаж, а также и временный запрет импорта нефтепродуктов.

По мнению экспертов, сейчас оба этих фактора вносят свою ленту в волатильность на топливном рынке. Объемы производства нефтепродуктов и так упали, на этом фоне сокращение биржевых нормативов только усугубляет ситуацию с поставками на внутренний рынок. Как и мораторий на импорт, когда российские производители не могли удовлетворять спрос, белорусские коллеги выгружали бензины в Россию, снимая напряжение в биржевых стаканах.

«Оба решения во многом поспособствовали тому скачку биржевых и мелкооптовых цен на нефтепродукты, который мы наблюдаем. Запрет импорта вообще контрпродуктивная мера, которая лишь усиливает нехватку бензина на внутреннем рынке. При этом теоретический запрет ввоза бензина мало поможет отечественному рынку, потому что производители могут экспортировать сырье для производства бензина и его компоненты», — говорит генеральный директор агентства «Аналитика товарных рынков» Михаил Турукалов.

Однако, есть и другие мнения. Консультант «Выгон консалтинг» Евгений Тыртов считает, что, несмотря на запрет импорта, дефицита в моторном топливе не ожидается. «На внутреннем рынке сохраняется пониженный уровень спроса, потенциал предложения значительно превышает потребности рынка, а производители накопили значительные запасы топлива. Кроме того, при текущих котировках в среднем внутренний рынок остается выгоднее экспорта, несмотря на сохранение величины демпфера в мае на достаточно высоком уровне около 10-11 руб. на литр бензина и 9-10 руб. на литр дизельного топлива».

Добавьте производства!

Представители независимого сектора топливного рынка обращают внимание на недостаточные объемы производства бензинов в РФ к концу мая.

Управляющий партнер «Петролеум трейдинг» (крупнейший частный нефтетрейдер) Максим Дьяченко говорит: «Производство в кризисные месяцы сильно упало, в этом вся проблема. Снизили его в апреле, и в мае тоже. Кризисы и раньше случались, но, чтобы подряд два месяца было падение производства, это прецедент. Есть планы по росту производства в июне, будем надеяться, что это охладит рынок. Потому что больше охлаждать нечем, даже запасы нефтепродуктов снизились до критичных уровней».

Президент Российского топливного союза (РТС, объединяет розничных трейдеров) Евгений Аркуша оценивает складывающуюся ситуацию, как тревожную: «Мы видим недостаток предложения по бензинам, что приводит к росту оптовых цен. Цены на СПбМТСБ уже перешагнули максимумы этого года. И вряд ли остановятся на достигнутом пике, поскольку пока нет гарантий стабилизации рынка. Причина — в недостатке производства. Несмотря на то, что производство растет от недели к неделе, спрос повышается гораздо быстрее. При этом мы наблюдаем рост экспорта нефтепродуктов: по бензинам он сейчас составляет около 18% от объема производства. Это не характерные цифры».

«Еще один опасный сигнал — повсеместно снижение предложения в мелкооптовом звене. То есть мы фиксируем наличие проблем с товаром не только в крупном, но и в мелком опте. К тому же добавилась тенденция снижения товарных остатков бензинов до чрезвычайно низких величин, на уровне 1,3 млн тонн — поскольку топлива недостаточно, его приходится черпать из запасов. К сожалению, усилили разбалансировку рынка запоздалые решения о закрытии импорта и снижении нормативов биржевых продаж», — добавляет он.

По мнению собеседников агентства, для стабилизации ситуации необходимо, прежде всего, решить вопросы увеличения производства нефтепродуктов и снижения их экспорта. Это позволит увеличить поставки топлива на внутренний рынок и сбалансировать спрос и предложение. Некоторые участники топливного даже задаются вопросом: если власти ради поддержки производителя пошли на запрет импорта, то, может быть, в условиях недостатка предложения на внутреннем рынке есть смысл ограничить и экспорт?

Кто бы спрогнозировал

Собеседники агентства не готовы прогнозировать развитие ситуации, отмечая, что все ждут реакции регуляторов. Траекторию движения бензиновых цен можно будет предсказать в зависимости от того, предпримут ли представители власти какие-то дополнительные меры на топливном рынке или предпочтут, чтобы «рынок сам себя урегулировал».

Тыртов считает, что из-за нестабильной ситуации со спросом «возможно возникновение краткосрочных дисбалансов на внутреннем рынке». «Поэтому в ближайшее время сохранится волатильность биржевых котировок. При этом, в случае резкого роста цен на внешних рынках, изменения биржевых котировок будут сглажены демпфером. В рознице цены на моторные топлива к концу мая по сравнению с началом года практически не изменились. Сейчас отсутствуют предпосылки для роста цен на АЗС, превышающем уровень инфляции», — считает он.

Турукалов надеется, что ситуация на оптовом рынке нефтепродуктов может стабилизироваться в третьей декаде июня, когда производители начнут реализовывать на бирже июльские партии топлив. «Майский баланс рынка бензина получился дефицитным из-за падения производства товара и сохранения значительных объемов его экспорта. А июньский, возможно, останется дефицитным из-за восстановления внутреннего потребления товара. Время покажет», — размышляет он.

Начальник управления регулирования топливно-энергетического комплекса и химической промышленности Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Армен Ханян подчеркнул, что ведомство на постоянной основе осуществляет мониторинг цен на рынке нефтепродуктов и формирующихся индикаторов, в том числе с учетом складывающейся конъюнктуры. В случае наличия признаков нарушения антимонопольного законодательства, ФАС принимает меры антимонопольного реагирования.

«В период пониженного спроса, вызванного пандемией, некоторые НПЗ нефтяных компаний встали на профилактические работы, в том числе в целях недопущения избыточного затоваривания, возникновения дополнительных издержек по указанной причине и, как следствие, остановки предприятий. Большинство из таких НПЗ уже в первых числах июня начнут осуществлять свою деятельность. По имеющимся данным объемы предложений нефтепродуктов на рынке должны возрасти и стабилизироваться в части регулярности и равномерности. Также следует отметить, что имеющиеся запасы топлива на НПЗ и нефтебазах позволяют обеспечить потребности внутреннего рынка», — сказал он.

В рамках Биржевого комитета ФАС и Минэнерго даны рекомендации нефтяным компаниям по скорейшему доведению объемов производства и реализации нефтепродуктов в том числе на биржевых торгах, подчеркнул он.
«В розничном сегменте имеется достаточный запас прочности. Доходность сетей АЗС позволяет удержать цены на нынешнем уровне. Таким образом, явные предпосылки к росту цен в розничном сегменте отсутствуют. В нынешнее непростое время желательно не поддаваться панике в целях недопущения спекулятивных действий со стороны участников рынка», — сказал Ханян.