Оплата по предварительному договору аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 429 ГК РФ, судебная практика применения

В пп. 23 — 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» содержатся следующие разъяснения:

Предварительный договор

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие возможности передать имущество — не препятствие для заключения предварительного договора

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Разграничение предварительного договора от договора купли-продажи с условием о предварительной оплате

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Форма предварительного договора

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор не подлежит госрегистрации

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предмет основного договора — существенное условие предварительного договора. Иные существенные условия

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Задаток и неустойка — способы обеспечения исполнения предварительного договора

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Сроки заключения основного договора по условиям предварительного договора

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение действий сторонами в срок — прекращение обязательств по предварительному договору

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Решение суда о понуждении к заключению основного договора. Момент заключения договора

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» содержатся следующие разъяснения:

Когда к отношениям сторон применим закон о защите прав потребителей

К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В п. 14 Информационного письмао Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержатся следующие разъяснения:

Подлежит ли госрегистрации предварительный договор?

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

Публикации на logos-pravo.ru

Уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора

Уклонение от заключения основного договора купли-продажи. Действия

Предмет спора: взыскание с субарендодателя арендной платы, оплаченной во время проведения субарендатором отделочных работ до введения объекта в эксплуатацию.

Основной вывод: в предварительный договор или договор аренды будущей недвижимости можно включить условие о внесении арендной платы в период проведения в помещении отделочных работ, даже если объект еще не введен в эксплуатацию и у арендодателя формально пока нет права собственности на этот объект.

Судебный акт: постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011.

В 2004 году две компании заключили договор о совместной деятельности в целях строительства здания торгово-развлекательного центра. На последних этапах строительства одна из них заключила предварительный договор купли-продажи помещений в этом здании. Причем покупатель как будущий собственник мог распоряжаться помещениями путем заключения соглашений о намерениях, предварительных договоров и т. д. Подписав предварительный договор купли-продажи, покупатель стал договариваться с арендаторами. Он заключил с будущим арендатором предварительный договор аренды, а арендатор в свою очередь заключил предварительный договор субаренды с субарендатором, который планировал открыть в снимаемом помещении магазин. Стороны договорились, что помещение сразу будет передано субарендатору, чтобы он мог осуществить в нем отделочные работы. Арендная плата должна была перечисляться с даты подписания этого предварительного договора (стороны условились, что этот договор одновременно является актом приема-передачи помещения).

Субарендатор вел отделочные работы и оплачивал арендную плату в течение шести месяцев, после чего стороны расторгли предварительный договор и субарендатор вернул субарендодателю помещение по акту. Через два месяца после расторжения предварительного договора здание было введено в эксплуатацию, покупатель оформил свое право собственности на объект и заключил договор аренды с арендатором (субарендодателем по расторгнутому предварительному договору). Впоследствии субарендатор посчитал, что он неосновательно уплачивал арендную плату, поскольку помещение, не введенное в эксплуатацию, с неоформленным правом собственности не могло быть передано в аренду и субаренду. Свое право требования неосновательно, по его мнению, уплаченных субарендодателю платежей субарендатор передал по договору цессии другой компании, которая уже от своего имени обратилась в суд.

В чем заключался основной вопрос

Передавая это дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, тройка судей Высшего арбитражного суда в определении от 16.10.12 указала на необходимость формирования у арбитражных судов единообразного подхода по трем вопросам. Во-первых, по вопросу о возможности заключения договора аренды в случае, когда арендодатель не является собственником объекта аренды (что формально противоречит статье 606 Гражданского кодекса, которая только собственнику позволяет сдавать имущество в аренду). Во-вторых, по вопросу о возможности передавать в пользование объект аренды до момента его введения в эксплуатацию. В-третьих, по вопросу квалификации таких отношений, если объект был фактически передан для совершения отделочных и ремонтных работ (другими словами, по вопросу о правомерности взимания арендной платы в случае, когда объект используется арендатором пока только для осуществления ремонтных и отделочных работ).

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 13 разъяснено, что передача вещи в аренду лицом, которое являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), когда его право собственности на эту недвижимость еще не было зарегистрировано, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признано недействительным по названному основанию.

Первые два вопроса уже потеряли актуальность, поскольку позиция Высшего арбитражного суда по ним была сформулирована вскоре после рассмотрения этого дела в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды (далее постановление Пленума ВАС РФ № 13). Причем постановление Пленума ВАС РФ № 13 было размещено на сайте ВАС РФ 21.03.13 раньше публикации постановления Президиума ВАС РФ по данному делу (это произошло только 24.04.13). Однако, поддержав в постановлении № 13 возможность заключения договора аренды будущей недвижимой вещи (договора аренды в отношении объекта, который еще не введен в эксплуатацию и право собственности на который еще не оформлено), ВАС РФ никак не прокомментировал в нем вопрос о возможности взимания арендной платы за период, когда будущий объект недвижимости используется арендатором исключительно в целях осуществления в нем отделочных работ, то есть только для подготовки к дальнейшей коммерческой эксплуатации. Этот вопрос был решен в рамках данного дела.

Итак, в данной ситуации имела место классическая схема по передаче помещений в аренду в строящемся здании. Чтобы обойти норму статьи 608 Гражданского кодекса, по которой (как ее раньше трактовали суды) сдача объекта недвижимости в аренду возможна не ранее оформления права собственности арендодателя на этот объект, стороны вынуждены были сначала заключить смешанный договор с элементами предварительного договора аренды и договора о пользовании арендатором объектом исключительно в целях его отделки. Дело в том, что обе стороны таких отношений заинтересованы в том, чтобы запланированный в арендуемом помещении объект (магазин, кафе и т. д.) начал функционировать одновременно с открытием торгово-развлекательного центра, которое происходит после официального введения здания в эксплуатацию. Но для этого к моменту введения здания в эксплуатацию арендатору необходимо привести помещение в надлежащий вид в соответствии с целями его дальнейшего использования и в соответствии со своим фирменным стилем. Обычно, если отношения развиваются запланированным образом, после введения здания в эксплуатацию стороны заключают краткосрочный договор аренды, не требующий государственной регистрации, а после того, как арендодатель получает свидетельство о праве собственности на данный объект, стороны оформляют долгосрочный договор, который уже можно без проблем зарегистрировать. Однако в рассматриваемой ситуации до заключения договора аренды дело так и не дошло: стороны расторгли свой предварительный договор (с условием о передаче помещения субарендатору для проведения отделочных работ) еще до того, как здание юридически стало существовать в качестве объекта гражданских прав. Возник вопрос: как квалифицировать такие отношения и мог ли субарендодатель взимать плату за пользование субарендатором данным помещением? В аналогичных спорах многие суды считали, что в такой ситуации арендодатель должен вернуть арендатору полученные в период ремонта арендные платежи (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.11 по делу № А13-1069/2010, Московского округа от 29.09.09 по делу № А40-2658/08-77-37, Уральского округа от 09.06.08 № Ф09-4135/08-С6 по делу № А76-13834/2007).

Выводы судов. Первая инстанция удовлетворила иск и взыскала с субарендодателя полученные им арендные платежи, считая их неосновательным обогащением. По мнению суда, раз объект недвижимости на момент заключения предварительного договора как объект гражданского оборота еще юридически не существовал, на него не было оформлено право собственности, следовательно, возмездное пользование (которое является обязательным признаком арендных отношений) данным объектом было невозможно. Кроме того, передача объекта в пользование была невозможна еще и потому, что здание не было введено в эксплуатацию. Так как основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования у субарендатора не возникла (решение Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.12 по делу № А33-18187/2011).

Nota bene!

В аренду можно передать не любой недостроенный объект. Так, в целях предотвращения действий в обход закона Пленум ВАС РФ указал, что нельзя передать в аренду в качестве будущей вещи самовольно построенный объект, в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Но апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в иске, ее мнение впоследствии разделила и кассационная инстанция. Суды указали, что неосновательного обогащения в данном случае не было, так как имело место фактическое пользование объектом субарендатором (он принял помещение, произвел в нем отделочные работы, затем вернул по акту). Как было указано выше, на тот момент еще не была сформулирована позиция Высшего арбитражного суда о возможности аренды будущей недвижимой вещи, но суды применили по аналогии его позицию о возможности купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54). Кроме того, суды сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.11 № 4905/11, в котором разъяснялось, что если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует.

Касательно правомерности передачи в пользование помещения, расположенного в здании, которое еще не введено в эксплуатацию, суды учли, что, согласно предварительному договору, субарендатор мог использовать помещение в целях торговли только после открытия торгового центра. А до этого момента он использовал его лишь для отделки. Даже размер арендной платы за этот период был существенно снижен, что, по мнению судов, тоже свидетельствовало об использовании помещения не для торговли, а для целей, возможных в период строительства, для отделки (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.06.12).

Позиция Высшего арбитражного суда

Этот вывод дословно приведен и в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ № 13. Необходимо отметить, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). По всей видимости, ВАС РФ исходил из того, что осуществление отделки в помещении не считается его эксплуатацией. То есть речь идет не о пользовании помещением, а о его подготовке к пользованию.

Президиум ВАС РФ поддержал вывод апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии неосновательного обогащения на стороне субарендодателя. ВАС РФ счел предварительный договор смешанным, так как он содержал условие о передаче помещения субарендатору для отделочных работ. При этом ВАС РФ указал, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Обоснование позиции. ВАС РФ констатировал, что из условий спорного договора усматривалось следующее: заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения субарендатором отделочных работ в расположенных в помещениях, которые находились в не введенном в эксплуатацию здании. Эти помещения будущий субарендатор намеревался взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон, и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату. Поскольку будущий субарендодатель выполнил свою обязанность и передал помещения во владение будущему субарендатору, а будущий субарендатор вносил установленную плату, основания для возврата этой платы в качестве неосновательного обогащения отсутствуют.

Результаты рассмотрения дела. Надзорная инстанция оставила в силе судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Таким образом, истцу было отказано в удовлетворении его требований (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12). Поскольку у субарендатора отсутствовало право требования неосновательного обогащения к субарендодателю, он не мог и передать его по договору цессии.

Значение постановления ВАС РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.13 № 9798/12 наглядно проиллюстрировало те выводы, которые чуть ранее были сформулированы в постановлении Пленума ВАС РФ № 13 о возможности аренды будущей недвижимой вещи и передачи соответствующего объекта арендатору для производства отделочных работ (хотя это дело было рассмотрено до утверждения постановления Пленума № 13). Однако в рамках данного дела Президиум ВАС РФ подтвердил еще и возможность взимания платы за владение арендодателем помещением в период производства отделочных работ. Хотя напрямую в постановлении № 9798/12 это не прозвучало, очевидно, что надзорная инстанция руководствовалась принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Причем обращает на себя внимание то, что Высший арбитражный суд не называет те права, которые будущий субарендатор получил в отношении помещения в период осуществления в нем отделочных работ пользованием. Он говорит лишь о владении, подчеркивая, что помещение еще не используется в основных целях. Возможно, взимание с арендатора платы в этот период (в отсутствие пользования) экономически не совсем справедливо, но, учитывая, что законом это не запрещено, такая договоренность сторон вполне допустима. По сути, данное постановление можно расценивать как предупреждение арендаторам будущих объектов недвижимости: если вы соглашаетесь на то, что еще до начала использования помещения по назначению вы получаете его на платных началах (соглашаетесь платить арендатору за период, когда осуществляете в помещении отделку), то в дальнейшем оспорить эту договоренность не получится.

Постановление № 9798/12 содержит оговорку о возможности пересмотра дел со схожими фактическими обстоятельствами, в которых судами была применена иная правовая позиция.

Источник журнал Юрист компании

Архив новостей

журнал «Адвокат», 2011, № 11

Олег Анциферов

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой п. 2 ст. 455 ГК РФ. Однако данная конструкция не получила широкого применения в российском гражданском обороте. В тех ситуациях, когда продавец и покупатель намереваются заключить договор купли-продажи, но продавец ещё не является собственником предполагаемого к продаже имущества, традиционно используется конструкция предварительного договора.

Практика применения предварительного договора выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве адекватного инструмента обслуживания потребностей оборота, по крайней мере, до момента изменения соответствующих норм ГК РФ о предварительном договоре. В частности, многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору, возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору.

В связи с этим вызывает интерес Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Очевидно, что одной из целей Постановления является устранение проблем, которые возникают при применении конструкции предварительного договора на рынке недвижимости. Для успешного использования договора купли-продажи будущей вещи в качестве замены предварительного договора необходимы постановка и решение ряда вопросов, что и сделано в Постановлении.

Допустимость договора купли-продажи будущих объектов недвижимости

В п. 1 Постановления отмечается следующее: «В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора (выделено мной – О.А.) возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным».

Таким образом, стороны договора купли-продажи объекта недвижимости, который продавец приобретёт в будущем, смогут отразить в договоре денежное обязательство покупателя и срок его исполнения до момента приобретения права собственности продавцом. Например, в договоре купли-продажи здания от 01.12.2011 стороны смогут предусмотреть, что цена будет уплачена покупателем не позднее 05.12.2011, а передача права собственности продавцом покупателю должна состояться не позднее 31.12.2012. В результате продавец получит от покупателя денежные средства, необходимые продавцу для приобретения предполагаемой к продаже недвижимости у третьего лица либо для несения расходов по строительству данной недвижимости, что является в настоящее время основной причиной указания в предварительных договорах обязательства покупателя по внесению «обеспечительного платежа», «обеспечительного депозита», «задатка» и т.п.

Квалификация договора купли-продажи будущей вещи

В п. 1 Постановления отмечается необходимость прямого указания в договоре купли-продажи того обстоятельства, что право собственности возникнет у продавца в будущем. В первоначальной редакции проекта Постановления не акцентировалось внимание на данном вопросе. Представляется, что изменение проекта в этой части нельзя признать обоснованным.

Например, в реестр собственности муниципального образования в 2002 г. было внесено находившееся в федеральной собственности нежилое помещение. Право собственности муниципального образования при этом не было зарегистрировано в ЕГРП. В феврале 2006 г. муниципальное образование заключило договор купли-продажи данного помещения с коммерческой организацией и только в мае 2006 г. в ЕГРП был зарегистрирован переход помещения из федеральной собственности в муниципальную. При заключении данного договора купли-продажи его стороны должны были осознавать, что помещение ещё не поступило в муниципальную собственность, однако договор не содержал прямого указания на то, что продается «будущая недвижимость». В итоге в июне 2006 г. регистрационная служба отказала в регистрации перехода права собственности к коммерческой организации от муниципального образования, так как за последним право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи.

Высший Арбитражный Суд не применил в данном случае норму п. 2 ст. 455 ГК РФ, заняв позицию в пользу коммерческой организации по другим основаниям. Вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи по-прежнему остаётся актуальным. Ведь помимо описанной нами ситуации может иметь место и следующий вариант: в момент заключения договора купли-продажи продавец заблуждался, полагая себя собственником вещи, поэтому в договоре было прямо указано, что продавец является собственником на момент подписания договора. Тем не менее, после заключения договора продавец приобрёл право собственности на вещь и совершил действия по передаче данного права покупателю на основании ранее подписанного договора. Будет ли подобный договор купли-продажи являться действительным?

По нашему мнению, права покупателя в описанных выше ситуациях в достаточной мере защищены законом. Если продавец не передаст право собственности на товар покупателю в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок, если в договоре срок передачи не указан, покупатель имеет право расторгнуть договор в связи с его существенным нарушением продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В связи с этим следует обратить внимание на дискуссию цивилистов по вопросу о действительности обязательственной сделки продажи чужой вещи. Как отмечает В.А. Слыщенков, «квалификация такого договора как ничтожного создает неоправданное неравенство правовых возможностей сторон в определенных ситуациях. Пока договор считается ничтожным, ссылка на ничтожность может позволить стороне уйти от ответственности или, напротив, неосновательно обогатиться за счет другой стороны». Д.О. Тузов полагает, что «заключая сделку, неуправомоченный отчуждатель не обладает правом собственности на отчуждаемую вещь, но этого и не требуется, поскольку при системе традиции продавец должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент возникновения обязательственных отношений между ним и покупателем… при отчуждении вещи неуправомоченным лицом недействительной будет не обязательственная сделка (договор купли-продажи), а сделка передачи (traditio)». Указанное автором разделение сделок на обязательственные и вещные характерно для германской системы права, оказавшей наибольшее влияние на российскую правовую систему.

Если принять точку зрения Д.О. Тузова, любой договор купли-продажи в момент его заключения (обязательственный договор) будет соответствовать законодательству, независимо от отсутствия у продавца права собственности на момент заключения сделки и независимо от отсутствия в договоре ссылки на совершение сделки в отношении «будущей вещи». В связи с этим указание в п. 1 Постановления на необходимость подобной ссылки в договоре купли-продажи будущей вещи (а именно, словосочетание «по условиям этого договора») приведёт к продолжению практики признания недействительными обязательственных договоров, такую ссылку не имеющих.

По нашему мнению, было бы полезно соответствующее разъяснение Высшего Арбитражного Суда в отношении договоров купли-продажи, из текста которых прямо не следует приобретение либо создание вещи продавцом в будущем. Например, Суд мог бы указать следующее: «Если на момент заключения договора купли-продажи продавец не являлся собственником товара, такой договор, независимо от его содержания, должен рассматриваться в качестве договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В случае неисполнения в установленный законом либо договором срок обязательства передать право собственности на товар продавец несёт перед покупателем ответственность, предусмотренную законом либо договором». Подобное разъяснение позволило бы исключить различный подход правоприменителей к оценке указанных договоров.

Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости

Конструкция купли-продажи будущей вещи вполне подходит для использования в отношении нежилого недвижимого имущества. Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе, право требования уплаты цены по договору. Договор же купли-продажи жилого недвижимого имущества считается заключённым с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на неё. Как справедливо отмечается в п. 1 Постановления, «необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него». Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. В п. 9 Постановления предложен следующий выход из ситуации: «по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону».

Очевидно, что Высший Арбитражный Суд не может изменить норму п. 2 ст. 558 ГК РФ, в связи с чем, и предлагает в данном случае несколько искусственный, на наш взгляд, выход из ситуации. Мы не оспариваем практическую полезность предложенного подхода. Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки. Более того, не является в настоящее время оправданным и различный подход законодателя в отношении государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от его квалификации в качестве жилого либо нежилого. Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно, момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Как следствие, была бы отменена государственная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости, во всех случаях осуществлялась бы только регистрация прав на недвижимое имущество. Именно такой подход содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Участие в долевом строительстве и договор купли-продажи будущей вещи

В п. 11 Постановления обоснованно отмечено, что «разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве». Сделано это с целью воспрепятствования предполагаемым попыткам недобросовестных застройщиков с помощью конструкции купли-продажи будущей вещи обойти императивные требования законодательства об участии в долевом строительстве.

Однако не исключено, что договор купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между участником долевого строительства, действующим в качестве продавца будущего жилого помещения, и другим физическим лицом, выступающим в качестве покупателя данного помещения. В результате такой договор станет заменой применяемой в настоящее время уступки прав по договору участия в долевом строительстве. С одной стороны, привлечение в данном случае одним физическим лицом средств от другого физического лица не подпадает под ограничения, предусмотренные нормой п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве, формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные указанным Законом, так как он становится участником долевого строительства. Использование же вместо уступки конструкции купли-продажи будущей вещи оставит покупателя – физическое лицо «за рамками» норм Закона о долевом участии в строительстве, что нельзя расценивать в качестве надлежащего последствия применения данной конструкции.

Договор купли-продажи будущего товара

В заключение следует обратить внимание на то, что товар, который продавец приобретёт в будущем, не обязательно должен быть именно вещью. Обязательственное право (право требования), доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданских прав также могут являться предметом договора купли-продажи, то есть, товаром (п.п. 2-5 ст. 454 ГК РФ). Постановление ограничено анализом отношений в связи с созданием либо приобретением будущих объектов недвижимости. Была бы целесообразна подготовка разъяснений Высшего Арбитражного Суда по вопросам применения договора купли-продажи будущего товара, то есть, любого объекта, права на который будут приобретены продавцом либо возникнут у продавца в будущем, включая движимые и недвижимые вещи, обязательственные и корпоративные права.

Разумеется, что в этом случае учитывались бы особенности того или иного объекта гражданских прав. Однако вполне реально сформулировать общие правила, которые применялись бы к договорам купли-продажи будущих объектов различной правовой природы, например, предложенное нами выше правило квалификации договора купли-продажи будущего товара. В противном случае значительная часть рыночных отношений, связанных с оборотом таких объектов, по-прежнему будет оставаться без надлежащего правого регулирования.

См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. — 3-е изд. — М.: Дело, 2002. С. 474.

Постановление Президиума ВАС РФ № 4640/07 от 11.09.2007 // Вестник ВАС РФ. 2007. № 11. С. 83-87.

Критику указанного постановления ВАС РФ см.: Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. № 2. С. 63-66.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11. С. 6-99.

Не исключена ситуация, когда участниками долевого строительства выступят физические лица, контролируемые застройщиком, а реальных приобретателей жилых помещений станут привлекать в качестве покупателей по договору купли-продажи будущей вещи.

Продавец квартиры, застройщик, уклонялся заключать основной договор купли-продажи квартиры, мотивируя это финансовыми трудностями. Время работало против клиента — в Арбитражный суд обратилось сразу несколько подрядных организаций с требованием о признании застройщика банкротом.

Проблема:

Наш клиент напрямую у застройщика приобрел по предварительному договору купли-продажи жилое помещение. К концу строительства и сдачи дома в эксплуатацию была полностью выплачена стоимость квартиры и подписан предварительный акт приема-передачи квартиры. Но застройщик не торопился заключать основной договор купли-продажи, по которому квартира должна была перейти в законное владение клиента. Прошел год с момента подписания акта, а квартира так и оставалась без законного собственника. Был риск, что при ликвидации застройщика в рамках банкротства квартира войдет в конкурсную массу в счет погашения имущественных требований кредиторов. Действовать нужно было без промедления.

Предложенный вариант решения проблемы:

Наши юристы по недвижимости обратились в суд общей юрисдикции с требованием к фирме застройщику о признании права собственности на спорную квартиру. Параллельно мы контролировали процесс банкротства в арбитражном суде. На имя председателя суда было подано мотивированное прошение об ускорении рассмотрения гражданского дела по нашему иску, поскольку через месяц могла быть введена процедура наблюдения.

Суд:

В суде мы доказывали, что предварительный договор является притворной сделкой, притворяющий договор участия в долевом строительстве. Независимо от наименования договора, исходя из буквального значения содержащихся в заключенном между сторонами договоре слов и выражений, а также воли сторон с учетом цели договора и принимая во внимание переговоры и переписку истца и ответчика, сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. В качестве аргумента «за» было приведены разъяснения Верховного Суда по аналогичной судебной практики.

Суд положительно отнесся к словам представителя истца, указав что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными в момент уплаты в полном объеме денежных средств и подписании передаточного акта.

В прениях наши юристы обратили внимания суда на то, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда «о защите права собственности» иск о признании права подлежит удовлетворению при предоставлении доказательств возникновения у истца такого права.

Итоги:

Суд посчитал, что заявленные требования являются обоснованными и удовлетворил их в полном объеме. Также мы взыскали излишне уплаченные деньги: по обмерам ПИБ квартира оказалась меньше метража, заявленного в договоре.

Сумму имущественных требований (судебные расходы + излишне уплаченные средства) мы помогли включить в реестр требований кредиторов.

Уважаемые посетители, если вам требуются услуги по признанию права собственности, то вы можете обратиться к нам по телефону 8 812 309-93-01 или через электронную почту Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. .