Обязательное нотариальное удостоверение сделки

Теперь при заключении сделок с общедолевой собственностью совладельцы могут обойтись без нотариального заверения Фото: Александр Артеменков/ТАСC

С 31 июля в России вступают в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые упрощают оформление сделок. Теперь купить или продать недвижимость с долевой собственностью можно без нотариального заверения. Главное обязательное условие — участие всех совладельцев.

Рассказываем, что изменится после вступления в силу новой упрощенной схемы.

Оформить ипотеку станет проще

Участие нотариусов является обязательным при заключении ипотечных договоров по покупке долей в квартире или доме. Однако теперь при оформлении таких сделок нотариальная помощь не потребуется. Сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество по-прежнему подлежат нотариальному удостоверению.

Заключать сделки станет быстрее

Нотариальное заверение сделок по отчуждению долей недвижимости стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь собственники смогут экономить время на поиск нотариуса и заключение документа. По данным столичного управления Росреестра, в Москве по состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано 2,7 млн прав физических лиц на долевую собственность.

Заключать сделки станет дешевле

Отмена обязательного нотариального заверения позволит значительно сэкономить на заключении сделок с недвижимостью. Стоимость нотариальных услуг формируется из госпошлины за нотариальное удостоверение (она устанавливается ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате), платы за услуги правового и технического характера (УПТХ) и размера платы за УПТХ, который устанавливает местная нотариальная палата.
При этом возможность нотариально оформить сделку по желанию долевых собственников остается. В случае если хотя бы один из совладельцев недвижимости откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

В каких случаях требуется помощь нотариуса

Сегодня обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Участие нотариуса обязательно при совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, нотариальное удостоверение требуется при заключении договора ренты, соглашении о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Что такое ЕГРН

С 1 января 2017 года в России действует Единый государственный реестр недвижимости. Он представляет собой виртуальную базу, где содержатся «достоверные систематизированные сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения и правообладателях». На сегодняшний день единственным доказательством существования прав собственности становится электронная запись в ЕГРН, подделать которую, в отличие от бумажного свидетельства о государственной регистрации прав, невозможно.

Лицензия нотариуса №000686 от 10.05.1995 Приказ № 111-ч от 20.05.1998

  • Договор купли продажи
  • Договор дарения
  • Договор мены
  • Договор брачный
  • Договор займа
  • Договор ренты
  • Договор безвозмездного пользования
  • Договор купли продажи доли в ООО

Правовой договор — соглашение двух или нескольких сторон, заключаемое в соответствии с гражданским законодательством РФ. Понятие и условия договора, а также порядок заключения, изменения и расторжения правовых договоров предусмотрены Гражданским кодексом РФ (глава 27-29). Суть договора — взаимное соглашение сторон договора об установлении, изменении и прекращении определенных гражданских прав и обязанностей. Сторонами договора могут являться как физические лица (граждане), так и юридические лица. Возможно заключение договора между гражданами, между юридическими лицами, а также между гражданином и организацией.

Так как в заключении договора участвуют две или несколько сторон договора, то договор признается двусторонней или многосторонней сделкой, и к нему применяются правила заключения сделок, предусмотренные главой 9 ГК РФ. Для заключения договора обязательно согласованное волеизъявление всех участников сделки. Обязательства, возникающие из правового договора, регулируются общими правилами ГК РФ об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено положениями ГК РФ и не противоречит характеру отдельных видов договоров.

Физические и юридические лица свободны в своем решении о заключении договора. Закон запрещает любое понуждение к заключению договора, исключением является обязанность заключения договора, предусмотренная ГК РФ, иными законодательными актами или взятыми обязательствами. Стороны договора вправе самостоятельно определять условия договора, за исключением тех случаев, когда закон устанавливает определенные правила включения соответствующих условий в договор (статья 422 ГК РФ). Законом разрешается заключение таких видов договоров, которых хоть и не предусмотрены ГК РФ и иными правовыми актами, но не противоречат смыслу и нормам гражданского законодательства.

Договор между сторонами принято считать заключенным, если он составлен в предусмотренной законом форме, и стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора. С момента заключения договор вступает в законную силу и становится обязательным для исполнения для сторон, его заключивших. Условия договора по соглашению сторон могут применяться и к гражданско-правовым отношениям участников сделки, возникшим до заключения настоящего договора. Законом или самим договором может быть предусмотрено условие, по которому обязательства по договору прекращаются по окончанию срока действия договора. Если данное условие в договоре не указано, то по закону срок действия договора прекращается с определенного в договоре момента окончания исполнения обязательств. По окончанию срока действия договора стороны продолжают нести ответственность за нарушение условий договора.

В зависимости от срока действия различают:
— Срочный договор (заключенный на определенный срок и действующий в период определенного времени);
— Бессрочный договор (не имеющий определенного срока действия или заключенный на неопределенный срок).

Моментом заключения договора является момент получения стороной, отправившей предложение заключить договор (оферту), согласия на заключение договора (акцепта) от другой стороны. Момент заключения правового договора, в котором предусмотрена передача какого-либо имущества, принято считать момент передачи данного имущества. Для договоров, которые подлежат обязательной государственной регистрации, моментом заключения является момент государственной регистрации, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Местом заключения договора считается место нахождения организации или место жительства гражданина, направившего другой стороне предложение о заключении договора, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия договора — условия о предмете, условия, отмеченные в законе и других правовых актах как существенные для определенного вида договоров, а также условия, по которым одна из сторон требует прийти к соглашению.

Если законом не установлена определенная форма договора, то договор заключается в любой форме, предусмотренной ГК РФ для заключения сделок:
— Устная форма договора. Такой договор считается заключенным, если из поведения сторон видно, что они изъявляют волю совершить сделку. Устная форма договора применяется в том случае, если в законе или в соглашении сторон нет прямого указания на простую или нотариальную письменную форму для данных видов договоров.
— Простая письменная форма договора. Такая сделка совершается путем составления письменного документа, в котором отражаются все условия договора, и который подписывается участниками сделки или уполномоченными на совершение данного действия представителями сторон. За исключением предусмотренных законом нотариальных договоров, в простой письменной форме заключаются сделки между юридическими лицами, сделки юридических лиц с гражданами и сделки между гражданами, когда сумма сделки превышает 10-кратный МРОТ, и независимо от суммы — в предусмотренных законом случаях. Если законом или соглашением сторон установлена простая письменная форма договора, то несоблюдение данной формы влечет недействительность сделки.
— Нотариальный договор. В предусмотренных законом или соглашением участников случаях заключаемые договора подлежат нотариальному удостоверению путем совершения нотариусом или уполномоченным на совершение нотариального действия должностным лицом удостоверительной надписи на документе. Несоблюдение формы нотариального договора влечет недействительность сделки.
— Государственная регистрация договора. Законом установлено, что права собственности на землю и недвижимое имущества подлежат регистрации в государственных органах. Если такой договор (например, договор продажи квартиры) не будет зарегистрирован, то сделка признается ничтожной.
Изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором, ГК РФ и другими законодательными актами. Изменение или расторжение договора в судебном порядке возможно только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, а также в предусмотренных договором или законом случаях.

Виды договоров зависят:

1. От соотношения прав и обязанностей сторон:
— односторонний договор, по которому у одной стороны возникают только обязанности, а у другой — только права (договор займа);
— взаимный договор, по которому у каждой из сторон возникают как права, так и обязанности (договор купли — продажи).

2. От субъектов договора, в пользу которых он заключается:
— договор в пользу участников, его исполнения вправе требовать только стороны сделки;
— договор в пользу третьего лица, по которому исполнение обязательств осуществляется не кредитору, а третьему лицу (договор вклада на имя третьего лица с банком).

3. От характера перехода имущественных благ:
— возмездный договор, по которому исполнение обязательств одной стороной порождает встречное представление от другой стороны (договор продажи имущества);
— безвозмездный договор, по которому исполнение имущественных обязательств одной стороной не влечет встречного представления от другой стороны (договор безвозмездного пользования).

4. От юридической направленности:
— предварительный договор, который представляет соглашение о заключении в будущем основного договора;
— основной договор, заключение которого непосредственно порождает у сторон права и обязанности, связанные с перемещением материальных благ.

5. От времени возникновения правоотношений:
— консенсуальный договор, который считается заключенным с момента его подписания участниками, для возникновения прав и обязанностей достаточно соглашения сторон (договор купли-продажи, договор подряда, договор имущественного найма);
— реальный договор, который считается заключенным только с момента передачи объекта договора (договор займа, договор аренды автомобиля).

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО

ОБРАЩЕНИЕ К НОТАРИУСУ

НОТАРИУС В ОФИС
НОТАРИУС НА ДОМ

В статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательно необходимо удостоверить нотариально сделку в случаях установленных законом либо по соглашению сторон. Указанной статьей также установлено, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Законом может быть установлено обязательное удостоверение сделки нотариусом в любом случае (например — договор пожизненного содержания с иждивением) или когда договор при разных условиях может быть совершен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения либо только нотариально.

Как сказано выше именно договора купли-продажи и дарения составляют основную массу сделок, на основании которых осуществляются регистрационные действия. Для договоров купли-продажи и дарения не установлено обязательное нотариальное удостоверение, однако, не во всех случаях.

Так в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с ЗакономРоссийской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Так же согласно статье 54 закона о регистрации недвижимости сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

То есть при заключении договора купли-продажи или дарения доли в праве общей собственности, необходимо обратиться к нотариусу (за исключением случая установленного законом, например отчуждение земельной доли сельхозназначения, имущества составляющего паевой инвестиционный фонд, см. выше), а также в случае отчуждения имущества опекаемого или подопечного. В статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательно необходимо удостоверить нотариально сделку в случаях установленных законом либо по соглашению сторон. Указанной статьей также установлено, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Законом может быть установлено обязательное удостоверение сделки нотариусом в любом случае (например — договор пожизненного содержания с иждивением) или когда договор при разных условиях может быть совершен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения либо только нотариально.

Как сказано выше именно договора купли-продажи и дарения составляют основную массу сделок, на основании которых осуществляются регистрационные действия. Для договоров купли-продажи и дарения не установлено обязательное нотариальное удостоверение, однако, не во всех случаях.

Так в статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с ЗакономРоссийской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Так же согласно статье 54 закона о регистрации недвижимости сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

То есть при заключении договора купли-продажи или дарения доли в праве общей собственности, необходимо обратиться к нотариусу (за исключением случая установленного законом, например отчуждение земельной доли сельхозназначения, имущества составляющего паевой инвестиционный фонд, см. выше), а также в случае отчуждения имущества опекаемого или подопечного.



В статье рассматриваются проблемы правового регулирования отчуждения доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее — доли участия в ООО) посредством опциона. Представлен анализ действующего законодательства и судебной практики в данной сфере корпоративных отношений, указаны особенности, возникающие при использовании института опциона в сделках с долями участия в обществах с ограниченной ответственностью (ООО). Затронут нотариальный аспект процедуры отчуждения долей участия в ООО по сделке, совершенной во исполнение опциона на заключение договора.

Ключевые слова: уставной капитал общества, доля, часть доли, отчуждение доли, переход доли, опцион, безотзывная оферта, нотариальное удостоверение, нотариальное действие.

Четыре года назад вступили в силу поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) , предусматривающие законодательное регулирование опционных соглашений (опционов), которые в свою очередь стали элементом отношений, связанных с совершением сделок с долями, составляющими уставный капитал обществ с ограниченной ответственностью.

Так в соответствии с Федеральным законом РФ от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в текст Гражданского кодекса включены новые законоположения о таких специальных договорных конструкциях как: соглашение о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) — ст. 429.2 ГК РФ и опционный договор — ст. 429.3 ГК РФ.

По общему правилу опцио́н (лат. optio — выбор, желание, усмотрение) — это договор, по которому покупатель опциона (потенциальный покупатель или потенциальный продавец базового актива — товара, ценной бумаги) за опционную премию получает право, но не обязательство, совершить покупку или продажу данного актива по заранее оговорённой цене в определённый договором момент в будущем или на протяжении определённого отрезка времени. При этом продавец опциона несёт обязательство соответственно продать актив или купить его у покупателя опциона в соответствии с его условиями. При этом базовым активом вполне может быть доля или часть доли участия в ООО.

Федеральным законом РФ от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» соответствующие изменения внесены в пункт 11 статьи 21 Федерального закона РФ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО).

Таким образом, законодатель сделал возможным заключение опционных сделок в отношении долей участия посредством заключения, среди прочего, нотариально удостоверенных соглашений о предоставлении опциона на заключение договора, а также безотзывных оферт и последующих акцептов.

Одновременно с этим была установлена обязанность нотариусов уведомлять об акцепте оферт лиц, сделавших соответствующие оферты. В случае, когда безотзывные оферты содержат положения об отменительных и (или) отлагательных условиях, для целей акцепта нотариусу должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие ненаступление или наступление соответствующего условия .

Так в соответствии с п. 1 ст. 21 Закона об ООО переход долей участия в ООО к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам может осуществляться на основании сделки, в том числе на основании опционной сделки. При этом у сторон сделки существует право выбора юридической структуры опциона: либо заключить сделку посредством опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) либо опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ).

Представляется, что опционная модель по статье 429.2 ГК РФ в качестве сделки купли-продажи доли или части доли участия в ООО является наиболее удобной для сторон опциона. Данный вывод основан на том, что при заключении опциона в отношении долей участия в уставном капитале общества с использованием модели по ст. 429.2 ГК РФ акцепт удостоверяется нотариусом без участия стороны-оферента. То есть по статье 429.2 ГК РФ опцион «запускается» неким безусловным событием (например, привязка к дате наступления события) и обязанную сторону сделки не нужно приглашать к нотариусу, тогда как в случае использования опционной модели по ст. 429.3 ГК РФ присутствие этой стороны при нотариальном удостоверении (оформлении) передачи долей по сделке (соглашения по передаче долей) является обязательным. Впрочем, это не касается случаев со сложными опционными условиями.

За прошедшее с момента вступления в силу вышеуказанных изменений в Закон об ООО время правоприменительная практика показала, что используя опционные соглашения в отношениях, связанных с переходом долей участия в ООО от одного участника к другим участникам общества и (или) третьим лицам стороны таких опционных сделок не всегда помнят о том, что правило о нотариальной форме удостоверения опционной сделки является специальной нормой по отношению к общему правилу, установленному п. 1 ст. 434 ГК РФ, а так же о необходимости подписания договора купли-продажи доли, где стороны пришли к согласованию всех существенных условий сделки и предусмотрели условия или наступление в будущем обстоятельств, обуславливающих возможность совершения сторонами сделки купли-продажи доли, что нашло своё отражение в судебной практике.

Так, в одном из гражданских дел, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, посчитав договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания «Высота» между Репным И. А. и обществом заключенным, и опровергая доводы апеллянта о незаключенности этого договора указал, что: «Закон об обществах в действующей редакции допускает совершение такой сделки направленной на отчуждение доли во исполнение опциона на заключение договора (путем обмена нотариально удостоверенными офертой и акцептом; абзацы четвертый — шестой пункта 11 статьи 21 Закона об обществах)». .

В другом деле Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, отказывая истцу в требовании о передачи ему доли участия в ООО «Агрофирма «Мойнаки» и отклоняя доводы апеллянта, о том, что судом необоснованно не применены положения ч. 2 ст. 432 ГК РФ, ч. 1 ст. 435 ГК РФ, как основанные на неправильном толковании правовых норм, указал: «Действия, предусмотренные п. 11 ст. 21 Закона N 14-ФЗ, сторонами — участниками, намеривавшие продать свои доли, и участником, имеющий намерения приобрести доли в порядке преимущественной покупки, не произведены.

Абзац 3 пункта 11 статьи 21 Закона N 14-ФЗ применяется, когда возможность реализации сделки купли-продажи доли поставлена в зависимость от наступления определенных обстоятельств. В случаях, когда у сторон сделки не имелось препятствий для исполнения сделки и ее нотариального удостоверения, названные положения применяться не могут. Поскольку в данном случае правоотношения сторон не регулируются абзацем 3 пункта 11 статьи 21 Закона N 14-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Между истцом и ответчиками не был подписан договор купли-продажи доли, стороны не пришли к согласованию всех условий сделки, стороны не предусмотрели каких-либо условий или наступления в будущем обстоятельств, обуславливающих возможность совершения сторонами сделки купли-продажи доли.

Истцом не доказаны обстоятельства, являющиеся в силу абзаца 3 пункта 11 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» основанием требовать передачи спорных долей, поскольку сделка по отчуждению истцу 93 % доли в уставном капитале общества сторонами не была согласована». .

Кроме того, в данном деле суд не усмотрел из материалов дела и пояснений представителей сторон направленность воли сторон на совершение сделки на согласованных условиях .

Действительно, в соответствии с положениями статьи 21 Закона об ООО переход долей участия в ООО к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки. Отчуждение долей участия в обществе третьим лицам возможно при соблюдении требований, предусмотренных Законом об ООО, если это не запрещено Уставом общества.

Порядок отчуждения долей участия в ООО установлен статьёй 21 названного Федерального закона, в частности, пунктами 4, 5, 7, 10, 11.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: о предмете договора; об условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; об условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия опциона на заключение договора названы в ст. 429.2 ГК РФ, опционного договора — в ст. 429.3 ГК РФ. Кроме того, особенности отдельных видов опционов на заключение договора могут быть установлены законом, а особенности отдельных видов опционных договоров — законом или в установленном им порядке. В рассматриваемой сфере отношений в качестве такого закона выступает Закон об ООО.

По общему правилу договор признается заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Однако в случае сделки, направленной на отчуждение доли участия в ООО, во исполнение опциона на заключение договора акцепт безотзывной оферты должен быть нотариально удостоверен.

В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

Из смысла указанных норм следует, что форма договора может быть специально определена законом или соглашением сторон, при этом договор считается заключенным только после придания ему такой формы.

В пункте 11 статьи 21 Закона об ООО содержатся специальные правила о форме сделок по отчуждению долей в уставном капитале ООО или их частей. Так сделка, направленная на отчуждение доли или части доли участия в ООО, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами, при этом несоблюдение нотариальной формы влечет за собой по общему правилу недействительность этой сделки.

Таким образом, применяя легальную возможность отчуждения долей участия в ООО посредством опциона заинтересованным лица следует учитывать специальное правило о нотариальной форме удостоверения опционной сделки по отчуждению таких долей участия, а так же о необходимости подписания договора купли-продажи доли, в котором стороны должны согласовать все существенные условия сделки и предусмотреть условия или наступление в будущем обстоятельств, обуславливающих возможность совершения сторонами сделки купли-продажи (отчуждения) доли участия в ООО.

Далее, как было отмечено выше сделка, направленная на отчуждение долей участия в ООО, подлежит нотариальному удостоверению за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьёй 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (введены в действие постановлением Верховного Совета Российской Федерации 11.02.1993 N 4462–1) определен перечень нотариальных действий, совершаемых нотариусами. В частности, нотариусы удостоверяют сделки (пункт 1), свидетельствуют подлинность подписи на документах (пункт 5), передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам (пункт 11), представляют документы на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (пункт 30).

Кроме того, статьёй 35 названных Основ предусмотрено, что иные нотариальные действия могут быть предусмотрены законодательными актами Российской Федерации.

Порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий .

Из статьи 1 названных Основ следует, что нотариат в Российской Федерации обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц только путём совершения нотариусами нотариальных действий, предусмотренных законодательными актами.

Поэтому предусмотрение либо непредусмотрение конкретных нотариальных действий в законодательных актах Российской Федерации, в частности, в Законе об ООО, имеет важное юридическое значение в ходе практической реализации опционных сделок, связанных с отчуждением долей участия в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, в частности при нотариальном удостоверении опциона на заключение договора, поскольку неурегулирование отдельных аспектов такой сделки либо их недостаточное регулирование могут привести к нарушению прав участников общества, самого общества или третьих лиц.

Так согласно особенностям, установленным в абзаце 4 п. 11 ст. 21 Закона об ООО сделка, направленная на отчуждение долей участия в ООО, во исполнение опциона на заключение договора может быть совершена путем отдельного нотариального удостоверения безотзывной оферты (в том числе путем нотариального удостоверения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора), а впоследствии нотариального удостоверения акцепта. Понятно, здесь нотариальным действием является удостоверение сделки, пусть и путём отдельного нотариального удостоверения безотзывной оферты, а потом акцепта .

Согласно абзацу 1 п. 14 ст. 21 Закона об ООО нотариус, удостоверивший договор об отчуждении долей участия в ООО или акцепт безотзывной оферты подает в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, заявление о внесении соответствующих изменений в единый государственный реестр юридических лиц. Здесь так же понятно, что нотариальным действием является представление документов на государственную регистрацию юридических лиц .

Пункт 15 статьи 21 Закона об ООО в качестве нотариального действия прямо указывает «передачу обществу, отчуждение доли или части доли в уставном капитале которого осуществляется, копии заявления о внесении соответствующих изменений в единый государственный реестр юридических лиц».

Однако при сравнимых юридических последствиях абзац 5 пункта 11 статьи 21 Закона об ООО не называет в качестве нотариального действия «направление оференту извещения о состоявшемся акцепте безотзывной оферты», что, по меньшей мере, является не логичным.

Не содержат указаний на такое или аналогичное нотариальное действие и законодательные акты Российской Федерации, а так же Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объём информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования (утверждён Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156) , в частности Раздел VI. «Объем информации, необходимой для удостоверения сделок, и порядок ее фиксирования».

Таким образом, существует правовая неопределённость — является ли нотариальным действием «направление оференту извещения о состоявшемся акцепте безотзывной оферты» или нет?

Вместе с тем нотариус должен выполнять свои обязанности в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, законодательством субъектов Российской Федерации и присягой. Нотариус обязан отказывать в совершении нотариальных действий в случае их несоответствия законодательству Российской Федерации .

Представляется в связи с этим, что «направление оференту извещения о состоявшемся акцепте безотзывной оферты» обязанностью нотариуса являться не может, поскольку нотариальным действием не является, что может в свою очередь привести к отказу в совершении нотариальных действий со стороны нотариуса ввиду несоответствия их законодательству Российской Федерации.

Далее, абзац 6 п. 11 ст. 21 Закона об ООО обязывает акцептанта в случае, если безотзывная оферта совершена под отменительным или отлагательным условием, представить нотариусу, удостоверяющему акцепт, доказательства, подтверждающие ненаступление или наступление соответствующего условия.

Однако, порядок совершения нотариальных действий в качестве информации, необходимой для удостоверения сделок (порядка ее фиксирования) устанавливает только «информацию об условиях сделки, юридически значимых сообщениях, заявлениях, заверениях об обстоятельствах ее участника (участников), о соответствии условий проекта сделки действительным намерениям ее участника (участников), о понимании участником (участниками) сделки разъяснений нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки (заявителей)» .

Из анализа приведённой нормы нельзя прийти к однозначному утверждению о том, что законодатель регламентировал сбор (получение) нотариусом от акцептанта безотзывной оферты по опционной сделке «доказательств, подтверждающих ненаступление или наступление соответствующего условия в случае, если безотзывная оферта совершена под отменительным или отлагательным условием». Кроме того, утверждение о том, что законодатель не установил способы фиксирования таких доказательств — следует однозначно.

Таким образом, можно заключить, что законодательство о нотариате не предусматривает включение в объем информации, необходимой нотариусу для удостоверения опционных сделок с долями участия в обществах с ограниченной ответственностью (нотариусу, удостоверяющему акцепт) «доказательств со стороны акцептанта, подтверждающих ненаступление или наступление соответствующего условия в случае, если безотзывная оферта совершена под отменительным или отлагательным условием», а так же не устанавливает способы фиксирования таких доказательств.

Подводя итоги настоящего исследования, можно сделать вывод о том, что в целях защиты прав участников обществ с ограниченной ответственностью и третьих лиц существует необходимость совершенствования Закона об ООО путём внесения изменений в пункт 11 статьи 21 данного Федерального закона. Так предлагается абзац 5 пункта 11 статьи 21 изложить в следующей редакции: «Безотзывная оферта считается акцептованной с момента нотариального удостоверения акцепта. После нотариального удостоверения акцепта нотариус обязан в течение двух рабочих дней со дня удостоверения акцепта совершить нотариальные действия по направлению оференту извещения о состоявшемся акцепте».

Кроме этого, можно сделать вывод о том, что существует необходимость совершенствования законодательства о нотариате путём приведения его в соответствие с Законом об ООО. Так предлагается внести изменения (дополнения) в порядок совершения нотариальных действий, которыми следует предусмотреть включение сведений о «доказательствах акцептанта, подтверждающих ненаступление или наступление соответствующего условия в случае, если безотзывная оферта совершена под отменительным или отлагательным условием» в объём информации, необходимой нотариусу для удостоверения сделок в отношении долей участия в обществах с ограниченной ответственностью (в том числе, путём удостоверения акцепта и оферты), а так же установить способы фиксирования таких доказательств.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

2. Федеральный закон РФ от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». . — Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru).

3. Федеральный закон РФ от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Собрание законодательства РФ, 04.01.2016, N 1 (часть I), ст. 11.

4. Федеральный закон РФ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». . — Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru).

5. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 по делу N А05–15155/2017. Доступ из автоматизированной информационной системы «Картотека арбитражных дел» (дата обращения 24.02.2019).

6. Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу N А83–6632/2018. Доступ из автоматизированной информационной системы «Картотека арбитражных дел» (дата обращения 24.02.2019).

8. Приказ Минюста России от 30.08.2017 N 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования». . — Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru). Зарегистрировано в Минюсте России 06.09.2017 N 48092.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу исчисления размера государственной пошлины за обязательное нотариальное удостоверение сделки (договора) по отчуждению (купли-продажи) доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (квартиру), подлежащей оценке, и сообщает.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

На основании статьи 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (далее — Основы о нотариате) за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, должностные лица, указанные в части четвертой статьи 1 Основ о нотариате, взимают государственную пошлину по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, уплачивается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Учитывая, что удостоверение сделок (договоров) по отчуждению (продаже, дарению) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, согласно Федеральному закону N 218-ФЗ, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то за совершение данного действия должна уплачиваться государственная пошлина (нотариальный тариф) в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Кодекса.

На основании подпункта 5 пункта 1 статьи 333.25 Кодекса при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с подпунктами 7-10 пункта 1 статьи 333.25 Кодекса.

По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный лицами, указанными в подпунктах 7-10 пункта 1 статьи 333.25 Кодекса. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).

В случае представления нескольких документов, выданных лицами, указанными в подпунктах 7-10 пункта 1 статьи 333.25 Кодекса, с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества.

Следовательно, для исчисления размера государственной пошлины (нотариального тарифа) за нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру может применяться по выбору плательщика кадастровая или рыночная стоимость указанного имущества.

В соответствии со статьями 33 и 34 Основ о нотариате отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке.

Контроль за исполнением профессиональных обязанностей нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах, осуществляют федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю в сфере нотариата, и его территориальные органы, а нотариусами, занимающимися частной практикой, — нотариальные палаты. Контроль за соблюдением налогового законодательства осуществляют налоговые органы в порядке и сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного, по вопросу правомерности взимания нотариального тарифа за нотариальное удостоверение нотариусом, занимающимся частной практикой, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, плательщик вправе обратиться в нотариальную палату по месту совершения нотариального действия или в суд.

Заместитель директора Департамента В.В. Сашичев