Обмен земельными участками

Содержание

Любые операции, затрагивающие права собственности на недвижимое имущество, подробно регулируются нормами действующего законодательства, в связи с чем их проведение должно осуществляться в полном соответствии с установленными правилами.

Многие граждане не знают о том, какие нормы и ограничения предусматриваются действующим законодательством и что нужно принимать во внимание для того, чтобы избежать каких-либо сложностей.

В частности, полезно будет разобраться с тем, как в 2020 году правильно должен осуществляться обмен земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Положения статьи

Процедура обмена земельного участка, являющегося собственностью муниципальных или государственных органов, регулируется статьей 39.21 Земельного кодекса. Проведение данной процедуры осуществляется в том случае, если обменивается территория на участок, который является частной собственностью или же изымается для реализации каких-либо муниципальных или государственных нужд.

Также обменивать такие территории можно на те земельные участки, которые являются собственностью физических лиц и предназначаются для того, чтобы размещать какие-либо объекты социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры, установленным проектом межевания и планировки территории.

Статья 39.21. Случаи обмена земельного участка на находящийся в частной собственности

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Основания и образец мены

В действующем законодательстве прописано несколько ситуаций, при которых предусматривается возможность обмена земельного участка, находящегося в распоряжении государственных или муниципальных органов, на частное имущество. Таким образом, проводить подобные операции можно будет только в том случае, если в качестве объекта обмена выступает территория, предназначенная для размещения каких-либо инфраструктурных объектов или же изымаемая для нужд государственных органов.

Стороны проводимой сделки являются равноправными, в связи с чем изначально предусматривается, что обмениваемые земельные участки также будут равнозначными. В качестве первого участника выступает государственный орган или территориальная администрация, которая распоряжается территориями, в то время как вторым участником является владелец другой площади.

Предметом соглашения в данном случае являются территории, которые будут обмениваться, находящиеся в собственности каждой из сторон. Помимо самих земельных участков, в качестве предмета сделки могут предусматриваться также различные объекты недвижимости, расположенные на их территории.

Если же земельный участок вместе с размещенными на нем постройками является собственностью определенного лица, то в таком случае предусматривается возможность оформления стандартного договора обмена вместе с безвозмездной передачей недвижимого имущества в государственную собственность или в распоряжение муниципального органа.

Скачать договор мены земельных участков

Договор должен оформляться в письменном виде с обязательным перечислением всех ключевых моментов. Обмениваемые земельные участки в обязательном порядке должны иметь одинаковую ценность, а также быть зарегистрированными в полном соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством. Также должен регистрироваться и оформленный договор обмена.

Ключевым требованием к договору является то, что, если на нем присутствует какое-либо недвижимое имущество, ее в обязательном порядке нужно оценить, если она не будет передаваться безвозмездно в распоряжение соответствующего ведомства.

Единственным исключением, при котором владельцу земельного участка, могут предоставить в качестве обмена территорию, имеющую неравнозначную стоимость, является ситуация, когда цена государственного надела меньше. В таком случае частному лицу на протяжении трех месяцев выплачивается компенсация в виде разницы между выкупной стоимостью и ценой предложенной территории.

Образец паспорта гражданина РФ

Образец технического задания на межевание земельных участков вы можете найти в нашей публикации.

Узнайте , как сделать межевание земельного участка бесплатно.

Требуемые документы

Нормами Земельного кодекса устанавливается перечень обязательных документов, которые могут потребоваться для оформления договора обмена.

В частности, это касается:

  • гражданский паспорт каждого из участников;
  • правоустанавливающая документация на земельные территории, которые будут подлежать обмену;
  • техническая документация, включая кадастровый паспорт участка, справку, полученную в Бюро технической инвентаризации на объекты недвижимости, а также межевую схему — Скачать форму межевого плана;
  • справка, подтверждающая полное отсутствие каких-либо обременений или задолженностей у второй стороны сделки — Скачать выписку об обременении;
  • оценочный акт, если есть необходимость в предоставлении этого документа;
  • разрешение, предоставленное супругой или супругом для оформления сделки обмена, если объектом является частный земельный участок.

Порядок обмена земельного участка, находящегося в государственной собственности

Процедура обмена земельных участков осуществляется в полном соответствии с нормами, установленными законодательным регламентом.

Таким образом, проводить ее нужно следующим образом:

  1. Стороны, которые хотят провести процедуру обмена, собирают полный пакет необходимых документов.
  2. Если есть законные основания для проведения данной процедуры, оформляется договор обмена.
  3. Если на территории земельного участка присутствует какая-либо недвижимость, которая не будет предоставляться государственным или муниципальным органам на безвозмездной основе, в обязательном порядке проводится процедура оценки этого имущества.
  4. После того, как будет окончательно сформирован договор обмена, осуществляется процедура регистрации проводимой сделки в территориальном отделении Росреестра.
  5. В конечном итоге оформляется передаточный акт, которым подтверждается условие сделки о проведении обмена.
  6. После того, как подписывается передаточный акт, сделка считается оконченной, и участки переходят к каждой стороне.

Регистрация права собственности на полученную территорию должна быть проведена на протяжении месяца. В связи с этим общий период времени, который требуется для проведения такой сделки, составляет не менее этого промежутка.

План-схема земельного участка

Возможность в случае с частным владением

В соответствии с действующим законодательством не предусматривается возможность оформления договора обмены в том случае, если одним из объектов является частный земельный участок. Пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса указывает на то, что имущественные отношения, связанные с владением, использованием или распоряжением различными земельными участками, а также проведение сделок с таким имуществом регулируется гражданским законодательством.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

Статьей 28 земельного кодекса устанавливается возможность передачи гражданам или юридическим лицам территорий в частную собственность. Однако для того, чтобы передать такое имущество в частную собственность под строительство, существует особый порядок. В частности, предусматривается обязательное проведение торгов в виде открытого аукциона или конкурса.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Действующее гражданское законодательство не устанавливает никаких ограничений на оформление по отношению к земельным участкам договора обмена. В соответствии с действующим законодательством Земельный кодекс имеет приоритет над Гражданско-правовым.

В связи с этим в процессе передачи государственных территорий под строительство в обязательном порядке должны соблюдаться нормы, прописанные в статьях 30 и 38 Земельного кодекса. Таким образом, обменивать земельные участки, являющиеся частной собственностью, на государственные не получится.

Статья 30. Правила землепользования и застройки

Статья 38. Исключительная подсудность

При этом некоторые суды, руководствуясь нормами Гражданского кодекса, считают договор обмена частных территорий на государственные правомерным, хотя Президиум Верховного Арбитражного суда не согласен с таким мнением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Таким образом, можно сделать несколько важных выводов:

  • Обмен государственных участков или муниципальных территорий на частные является законным, но только в том случае, если на это есть какие-либо правовые основания, а все действия, которые проводятся сторонами договоренности, осуществляются в полном соответствии с установленным регламентом.
  • Договор обмена представляет собой документальное оформление правоотношений такого типа и представляет собой типовой бланк, заполняемый каждой из сторон.
  • В процессе оформления данной сделки принимает участие две стороны. одной из сторон является уполномоченный государственный орган, имеющий право распоряжаться определенной территорией, в то время как второй стороной выступает собственник второго земельного участка.
  • В договоре должны принимать участие равнозначные территории, и возможность получения доплаты предусматривается только в исключительных ситуациях.
  • В качестве предмета соглашения могут выступать сами земельные участки, а также любые объекты недвижимого имущества, которые находятся на их территории. Всевозможные постройки предоставляются в безвозмездном порядке или же за них должна быть предоставлена определенная сумма доплаты после того, как будет проведена соответствующая процедура оценки.
  • Если земельный участок изымается для обеспечения реализации нужд государственных или муниципальных органов, а также, если гражданину предлагается земельный участок, стоимость которого не достигает цены отчужденного надела, он должен получить выплату разницы на протяжении трех месяцев с момента изъятия.

Порядок, в соответствии с которым должен оформляться договор, также прописан в Земельном кодексе и включает в себя нормы, регулирующие этапы передачи земельных участков и последующей их постановки на государственный учет.

Оформление дарения земельного участка происходит у нотариуса.

Узнайте , как оформить межевание земельного участка в 2020 году.

Читайте также, как восстановить потерянные документы на земельный участок.

Юридическая компания «Центр оформления недвижимости «MaриС» оказывает юридические услуги в области оформления обмена / мены земельного участка на территории Москвы, Московской области, а также в некоторых регионах Российской Федерации.

Сроки оформления обмена / мены земельного участка : от 2х недель

Стоимость оформления обмена / мены земельного участка: договорная.

Для юридической консультации по оформлению обмена земельного участка позвоните по телефону: +7 (495) 727-7724 или отправьте вопрос через форму .

Со стоимостью юридических услуг по оформлению мены земельного участка Вы можете ознакомиться в соответствующем разделе нашего сайта – цены.

Необходимые для оформления обмена земельного участка документы:

  • Паспорт
  • Комплект правоустанавливающих документов на земельный участок
  • Договор обмена или мены земельного участка

Данный перечень для оформление мены земельного участка не является исчерпывающим, и в каждом конкретном случае он может дополняться иными документами. Полный комплект документов, необходимый для оформления обмена земельного участка, определяется по итогам юридической экспертизы документов. Информацию по необходимым документам Вы можете узнать по телефону: +7 (495) 727-7724.

В рамках услуги «Оформления договора мены земельного участка» юридическая компания «Центр оформления недвижимости «MaриС» оказывает юридические услуги по:

  • Сбору необходимых документов
  • Оформлению и составлению документов
  • Юридической экспертизе документов
  • Юридическому сопровождению
  • Получению документов БТИ

Согласно ст. 567-571 ГК РФ по договору мены земельного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору обмена земельного участка применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям законодательства о мене. В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Земельные участки, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые земельные участки признаются неравноценными, сторона, обязанная передать участок, цена которого ниже цены участка, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых земельных участков не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать участок после передачи участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств. К правоотношениям по обмену земельных участков на основании п. 4 ст. 37 ЗК РФ применяются положения п. 3 этой же статьи.

Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а потом — другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК).

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами.

Неотъемлемой частью договора обмена или мены земельного участка являются:

  • планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков;
  • акты установления кадастровой стоимости земельного участка;
  • сводные ведомости оценки сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках.

Юридическая компания ООО «Центр оформления недвижимости «MaриС» проведет полный перечень юридических услуг по оформлению обмена / мены земельного участка, в том числе, правовую экспертизу договоров и документов, а также окажет юридическую консультацию по интересующим Вас вопросам. Контактный телефон: +7 (495) 727-7724.

В течение последних нескольких лет на аграрном рынке Украины наблюдается тенденция, согласно которой аграрии и зарабатывающие на сельском хозяйстве бизнесмены все больше стараются вкладывать в развитие и расширение. Происходит это путем покупки новой техники, обучения молодых и перспективных специалистов, использования новейших технологий посева и сбора урожая, строительства новых объектов недвижимости, а также увеличения земельного банка. Именно увеличение земельного банка является одним из самых сложных процессов для агрария.

В погоне за землей

Под понятием «земельный банк» подразумеваются все права, позволяющие обрабатывать землю и собирать урожай. Конечно, самым ценным и желанным является право собственности, в погоне за которым ловкие аграрии не без помощи образованных консультантов используют все дозволенные и прямо не запрещенные средства и методы. В нашей практике были случаи, когда в отсутствие в течение нескольких дней моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения было переоформлено около 500 га земли в собственность юридического лица.

Одним из таких механизмов, достаточно долго применяемых разными лицами для обхода моратория, является договор мены. Так, в соответствии с пунктом 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса (ЗК) Украины до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 года, не допускается: а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд; б) купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков, изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей, кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с Законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б», возможна при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 года, в порядке, определенном настоящим Законом.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или отчуждение иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, в части их купли-продажи и другого отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) в будущем являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Как видим, мораторий содержит определенные исключения, одним из которых является возможность обмена одного земельного участка на другой в соответствии с законом.

Пользуясь случаем

Воспользовавшись такой формулировкой (к слову, она содержалась в разных редакциях переходных положений ЗК Украины), предприимчивые лица заключали договоры мены земельных участков, долей (паев). При этом такие договоры нотариально удостоверялись и в дальнейшем служили основанием для переоформления права собственности на земельные участки путем изготовления новых государственных актов. Следует сказать еще об одном важном признаке таких договоров мены: обычно земельные участки, которые обменивались, располагались в разных районах и даже в разных областях Украины. Более того, их площадь и нормативная денежная оценка отличались в десятки, а то и в сотни раз. То есть человек, имея 0,05 га земли для ведения личного крестьянского хозяйства где-то в песках Черниговской или Житомирской области, обменивал ее на 4–5 га плодородных черноземов в Черкасской или Кировоградской области обычно с доплатой. Кроме того, происхождение права собственности на такие земельные участки разное. Как правило, участки большей площади были получены безвозмездно (земельная доля, пай), а малой площади — приобретены или приватизированы с целью ведения личного крестьянского хозяйства. Таким образом, используя не совсем четкую формулировку в законодательстве, многие обменивали свои земельные паи.

Исключение из правила

Для того чтобы понять суть проблемы с заключением договоров мены, сначала нужно подробнее разобраться с целью, для которой было предусмотрено такое исключение из моратория на продажу.

Как и в большинстве случаев, преследовалась благородная цель. В частности, механизм обмена был разработан для того, чтобы пайщики, получившие свои земельные участки во время приватизации и изъявившие желание выйти из коллективного сельхозпредприятия и обрабатывать землю самостоятельно, могли обменяться с лицами, участки которых расположены не внутри массива, а на краю поля.

Так, статьей 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» предусмотрено, что в случае если собственник земельного участка, находящегося внутри единого массива и используемого совместно собственниками земельных участков или иными лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, изъявляет желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, то он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или другого массива. Обмен земельными участками осуществляется по согласию их собственников в соответствии с законом и удостоверяется нотариально. В соответствии с пунктом 2 заключительных положений этого Закона Кабинет Министров Украины обязан разработать рекомендации по обмену земельными участками, полученными собственниками земельных долей в натуре (на местности).

Во исполнение этой нормы Закона приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года № 288 были утверждены рекомендации по обмену земельными участками (сейчас документ утратил силу). Согласно подпунктам 3, 5 приказа, собственник земельного участка, расположенного внутри единого массива и совместно используемого владельцами земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, обращается устно или письменно к владельцу другого земельного участка на границе этого или другого массива, на который он желает обменять свой земельный участок, с предложением заключить договор мены. Поскольку обмен земельными участками осуществляется по согласию их собственников, то в случае отклонения предложения о заключении договора мены собственник, изъявивший желание обменять участок, вправе обратиться с указанным выше предложением к собственнику другого земельного участка на границе этого или другого массива.

То есть законодатель в данных рекомендациях даже ограничил возможность обмена — лишь в пределах одного массива или соседних массивов и только при условии отказа в пределах другого массива. На практике это происходило в пределах земель одного сельского совета или соседних советов.

Однако особо изобретательные лица все же находили нотариусов и убеждали их в законности заключения договоров мены независимо от места расположения земельных участков, размера, вида использования и оценки. И такая практика существовала в течение долгого периода времени. Точная статистическая информация отсутствует, однако анализ судебного реестра позволяет говорить о заключении договоров мены, начиная еще с 2006 года и заканчивая настоящим временем.

Требует исправления

Сложившуюся ситуацию нужно было исправлять, чем и занялся Верховный Суд Украины (ВСУ). Так, 5 ноября 2014 года Судебная палата по гражданским делам ВСУ, рассмотрев дело № 6-172цс14 по иску прокурора Козелецкого района Черниговской области о признании договора мены недействительным и отмене государственной регистрации права собственности на земельные участки, отметила, что анализ статьи 14 Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» и пунктов 3, 5 Рекомендаций по обмену земельными участками, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года № 288, позволяет сделать вывод о том, что обмен земельных участков может происходить по схеме «пай на пай». Поскольку спорные договоры мены заключены в период действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей, то в силу положений закона имеются основания для признания их недействительными. Такой вывод ВСУ поддержал и 11 февраля 2015 года в споре по делу № 6-5цс15.

Возникает вопрос: кто же сегодня может оспорить договор мены, заключенный в 2006 году, если стороны полностью удовлетворены его условиями. Таким истцом может быть в первую очередь прокурор, что подтверждается судебной практикой, которая сейчас приобрела массовый характер. Так, суды говорят, что в соответствии с частью 2 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Украины с целью представительства интересов государства в суде прокурор в пределах своих полномочий, определенных Законом Украины «О прокуратуре», вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора мены земельного участка недействительным, если нарушение интересов государства заключается в незаконном отчуждении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Резюмируя вышеизложенное, хочется отметить, что, несмотря на сложившуюся судебную практику и законодательные ограничения обмена паями, сегодня находятся люди, которые таким образом хотят обойти мораторий и получить право собственности на землю. Поэтому перед заключением каких-либо договоров, касающихся перехода права собственности на землю сельхозназначения, следует получить консультацию специалистов, дабы средства и силы не были потрачены впустую.

Понятие договора мены земельных участков

Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.

Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.

В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.

Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.

Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.

Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.

В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

  • Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
  • Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы. Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.

Порядок оформления договора мены

Стороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.

Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2020 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.

Сделка является полностью добровольной, то есть никто не может принудить собственника к мене участка на другой или на иной тип собственности.

В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:

  1. стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
  2. составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
  3. договор регистрируется в Росреестре.

Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.

Скачать передаточный акт к договору мены земельных участков (образец)

Требования к договору

Текст сделки должен соответствовать требованиям законодательства. Так, в нём в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование документа и дата;
  • реквизиты сторон;
  • реквизиты участков, которые передаются каждой стороне;
  • указание на равнозначность участков или указание их стоимости и размер доплаты (или иной компенсации) от одной стороне другой;
  • прочие условия, например, дата фактической передачи, состояние участков, их особенности;
  • наличие каких-либо ограничений, например, сервитута;
  • условия расторжения договора, подсудность в случае возникновения спора и прочие дополнительные условия.

В конце обязательно проставляются подписи сторон.

Образец договора мены земельных участков:

договора в формате .docx

Нотариальное заверение договора не носит обязательный характер. Однако, с учетом сложившейся судебной практики, которая касается оформления сделок и споров из-за допущенных ошибок при самостоятельном формировании текста соглашения, возникающих по причине низкой правовой грамотности сторон, обращение к нотариусу не будет лишним.

Необходимые документы

В отличие от нотариального оформления, проведение гос. регистрации права, полученного по договору мены – обязательно. Для этого потребуются:

  • текст договора по количеству участников сделки, включая регистрирующий орган;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей или 350 рублей (если земля предназначена для ведения личного хозяйства, сельского хозяйства или строительства индивидуального жилого дома) – для физических лиц, 22000 рублей – для организаций;
  • паспорта или иные документы, подтверждающие личность каждого участника сделки;
  • выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах, содержащая сведения кадастрового паспорта объекта;
  • межевой план участка, если ранее не проводилась процедура кадастрового учета;
  • доверенность, если интересы одной из сторон представляет иное лицо.

Проведение межевания будет обязательной процедурой, если ранее участок не стоял на кадастровом учёте. В остальных случаях процедура не будет обязательной.

Документ, который подтверждает право собственности, потребуется только в случае, если участок не ставился на учёт ранее 2008 года, то есть до того, как государственная регистрация перешла в ведение Росреестра. Если сведения о наделе есть в базе ЕГРН, то Росреестр будет иметь все необходимые сведения в электронном виде.

Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.

Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога. Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков. В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.

Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.

Объекты договора

Земельный участок с домом

Если объектом соглашения выступает земельный участок с имеющимся на его участке домом, то заключается договор мены земельного участка с домом и необходимо обговорить судьбу прописанных лиц, а если прописаны несовершеннолетние лица, то в документе должны быть оговорены такие аспекты, как срок сохранения права пользования объектом с последующим снятием его с регистрации.

Образец договора мены земельного участка.

Объекты недвижимости подлежат передачи по соответствующему документу – передаточный акт к договору мены земельных участков, который сшивается вместе с договором мены. Образец передаточного акта к договору мены земельных участков.

Квартира

Если объектом договора является квартира, то в документе в обязательном порядке должен указываться точный адрес места нахождения квартиры, её стоимости и список лиц, которые могут пользоваться квартирой после сделки. В этом случае данный документ необходимо предоставить в отдел Росреестра для получения свидетельства.

Бывают случаи, когда собственниками квартиры выступают несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры другому лицу необходимо согласовать с другими собственниками. Если одна из долей находится в собственности несовершеннолетнего лица, то требуется получение разрешения у представителей органов опеки.

Перед моментом совершения сделки — мена земельного участка на квартиру, необходимо узнать в соответствующих органах, не имеется ли задолженности по коммунальным услугам, чтобы в будущем избежать лишних «сюрпризов».

Образец договора мены земельного участка на квартиру с доплатой.

Машина

Наверное, самая простая процедура – обмен земельного участка на автомобиль. В таком случае договор мены на автомобиль предоставляется в органы Госавтоинспекции, где в тот же день новый собственник уже получает свидетельство на данное транспортное средство. Главное, чтобы данный автомобиль не находился в розыске, на него не был наложен арест, и при этом он был в хорошем состоянии.

Способы и варианты обмена земельных участков

Землю можно обменять на комнату, квартиру или долю в ней, дом или дачу. Оформление происходит с помощью договора мены. Согласно этому документу оба участника сделки являются и отчуждателями, и приобретателями недвижимости.

Он бывает двух видов:

  • Равноценный.
  • С доплатой.


Первый вариант согласно законодательству является базовым и по умолчанию распространяется на все договоры мены, если не указано иных условий.
В обоих случаях при составлении контракта в нём прописывается точная сумма оценки обоих объектов недвижимости, которые являются предметом мены.

Только во втором варианте стоимость одного объекта выше, поэтому указывается сумма доплаты, которую должна произвести вторая сторона, чтобы договор вступил в силу.

В случае необходимости произвести доплату в договоре нужно указать точные сроки или условия после соблюдения, которых она должна быть произведена. К примеру, доплата производится в течение 10 рабочих дней после подписания договора мены или после передачи недвижимости в пользу другого участника сделки.

Доплата может производиться как в денежном эквиваленте, так и в виде другого движимого или недвижимого имущества или ценностей.

К примеру, можно произвести доплату с помощью других объектов недвижимости, ценных бумаг, автомобилей, драгоценных металлов и т. п.

Как поменять землю?

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы договор мены был письменно зафиксирован и зарегистрирован в Росреестре. Саму процедуру нельзя назвать сложной, но необходимо уделить внимание некоторым важным аспектам, чтобы избежать проблемных ситуаций в будущем.

С чего начать и куда обращаться, нужны ли услуги посредников?

Оформление договора мены предполагает тщательное согласование всех деталей этой сделки.

  • Можно проводить сделку самостоятельно, а при необходимости можно обратиться к юристу, который будет согласовывать основные вопросы и займется подготовкой бумаг.
  • Другой вариант — воспользоваться услугами риэлторов. Это сэкономит значительную часть времени.

Перечень основных документов, которые требуются для совершения сделки:

  • паспорта участников;
  • учредительные документы (для организаций);
  • нотариальная доверенность (если одна из сторон действует через представителя);
  • договор мены;
  • передаточные акты (планы участков и др.);
  • справка о постройках (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт им план участка;
  • данные об отсутствии обременений и задолженностях;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • оценочный акт;
  • план дома;
  • если участок находится в совместном владении, необходимо нотариально заверенное разрешение на обмен;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • заявление на регистрацию права собственности.

Если происходит обмен на квартиру, вторая сторона обязуется выплатить компенсацию за ценовую разницу. Данный факт отдельно прописывается в договоре, а к пакету бумаг прикладывается дополнительная информация:

  • рыночная стоимость квартиры;
  • техплан БТИ;
  • единый жилищный документ.

Если в сделке участвует транспортное средства, собственник должен предоставить к общим документам технический паспорт автомобиля.

Заключение договора

Условия обмена земельного надела одинаковы для всех случаев:

  • Строения, расположенные на участках-объектах договора мены, также должны быть предметом этого договора.
  • Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
  • Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости.

Существенных отличий в схеме процедуры обмена на другой участок, квартиру или дом нет. Будут различаться лишь требования, связанные с предоставлением дополнительных документов и внесением сведений относительно объекта в договор мены.

Собственнику важно знать нюансы проведения сделки в различных ситуациях:

  • Нужно узнать приватизирован ли дом на имя собственника. Если нет, он не сможет стать участником сделки.
  • Уточнить, проведено ли межевание участка. Без уточненных границ Росреестр не пропустит сделку.
  • У дома и участка должен быть кадастровый номер, зарегистрированный Росреестром. если номера нет, значит недвижимость не стоит на кадастровом учете.

Важно проверить, является ли оппонент единственным владельцем объекта обмена. В противном случае, после проведения сделки другие собственники могут истребовать через суд признания сделки недействительной.

Особенности составления договора

Договор обмена должен содержать полную информацию об обеих сторонах и имуществе, по которому заключается сделка:

  • личные данные (на основе паспортов);
  • предметы обмена;
  • сведения о бумагах, подтверждающих права собственности;
  • стоимость объектов;
  • доплаты и порядок перечисления;
  • схема передачи и регистрации имущества;
  • дополнительные условия (в случае наличия ограничений и обременений).

Справка! Соглашение считается двусторонним, то есть у каждой стороны есть определенные обязательства перед другим лицом.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Нюансы сделок с доплатой

Если предметом сделки являются неравноценные земельные участки, одна из сторон обязана оплатить разницу стоимости объектов недвижимости. Перечисление денежных средств осуществляется до или после перехода более дешевого участка новому владельцу.

При нарушении одной из сторон условий договора можно осуществить расторжение сделки, но для этого потребуется подавать исковое заявление в судебную инстанцию.

Особенности процедуры для ЗУ, находящегося в государственной собственности

Обмен земельного участка, который находится в государственной собственности регулируется гл. V.2 ЗК РФ. Он возможен в двух случаях:

  1. Некоторые территории изымаются для нужд города (или района), в связи с чем необходимо произвести обмен.
  2. Владения госорганов обмениваются на личные территории для реализации проектов муниципалитета.

Большая часть земель, принадлежащих государству, предназначена для общественного пользования. Только свою собственность физическое лицо имеет право продавать, менять или сдавать в аренду, поэтому для оформления сделки по земле необходимо вначале перевести государственное владение в частное (если такое возможно).

Регистрация

Согласно ФЗ 218 смена прав собственности подлежит обязательной регистрации. Только после прохождения данной процедуры стороны получат право собственности на новые владения. Необходимый пакет документов следует предоставить в территориальное отделение Росреестра или МФЦ.

Справка! Проводить регистрацию сделки можно самостоятельно или с привлечением нотариуса.

Сроки и стоимость

Государственная пошлина за регистрацию договора мены составляет 2 тыс. рублей. Сама процедура займет от 7 до 9 рабочих дней. По окончании рассмотрения документов новый собственник получит специальную выписку из реестра, в которой будет фигурировать факт переоформления имущественных прав.

Требования

К договору мены земельных участков законодателем предъявляются ряд требований, которые должны быть обязательно соблюдены. Это позволит избежать проблем с последующим пользованием участком.


Описываемый договор составляется письменно и подлежит регистрации в Росреестре по месту нахождения земли. Иногда обмен земельными участками может произойти только по согласию третьего лица, которое также подтверждается письменно. Речь идет о залоговых случаях.

Правила, регулирующие процесс составления, согласования и заключения этого договора оговорены многими действующими гражданско-правовыми нормами. Обычно, к этой сделке применяются регулирования положений о купле-продаже, поскольку результатом проведения такой сделки также является переход права собственности от одного лица к другому.

Законодательство отмечает что договор обмена земель не должен вспять в коллизию с нормами гражданского права в части обязательств и соответствовать Земельному Кодексу РФ.

Непосредственное право отчуждать любым законным методом земельные угодья, находящиеся в частной собственности у физических и юридических лиц, было допущено Указом Президента РФ еще в 1993 году. Естественно, что за все эти годы законодательная база совершенствовалась и развивалась, но право распоряжаться землей на свое усмотрение осталось и сегодня.

ВАЖНО! Условия составленного и согласованного сторонами каждого конкретного договора не должны противоречить требованиям, разработанным Роскомземом и оформленным в виде Типового договора.

Этот документ зачастую используется как образец при согласовании текста и формы обсуждаемого соглашения. Любая сделка, целью которой будет мена участка земли, должна иметь такие существенные характеристики:

  1. Дата, время и место заключения,
  2. Подробная информация, паспортные данные и контактные сведения об участниках договора,
  3. Детальные описания земельных участков, их площадь, кадастровые номера и др.,
  4. Целевое назначение земли,
  5. Детализация объектов, расположенных на участке, если они имеются,
  6. Цена каждого участка,
  7. Подтверждение наличия права собственности на объект обмена у сторон договора,
  8. Сумма и порядок осуществления доплаты, если она предусмотрена,
  9. Порядок регистрации прав на земельные участки новыми собственниками.

Для сторон сделки также очень важно иметь и приобщить к договору графические планы обмениваемых территорий. Желательно также заранее решить вопрос проведения адекватной оценки земельных наделов.