Неотделимые улучшения облагаются налогом при продаже

Содержание

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Понятие неотделимых условий

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

Видео по теме:

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-60-24 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

  • наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
  • замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
  • а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?
  • «Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
  • Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия
  • Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
  • Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры – инструкция, образец

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

  • Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

  • Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
  • Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

  • фамилия, имя, отчество;
  • серия и номер паспорта;
  • каким органом выдан и когда;
  • место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 425-60-24 (Москва)

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

Договор, на основании которого осуществляется купля-продажа неотделимых улучшений квартиры, составляется по соглашению сторон – оформление этого документа не является обязательным условием и напрямую не регламентируется законодательством. Вопрос отдельной оплаты за «неотделимые условия» обсуждается на этапе составления предварительного соглашения.

Понятие неотделимых улучшений (условий)

Стоимость жилья формируется, исходя из:

  • года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
  • местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
  • площади/планировки квартиры.

Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.

Гражданский кодекс

Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством. Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в ст. 623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья. Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

Зачем составлять договор?

На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:

  • самого жилья;
  • его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).

Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).

При составлении налоговой декларации продавец подает в налоговую инспекцию копии:

  • договора купли-продажиквартиры (второе соглашение, составленное по соглашению сторон, не предоставляется, поскольку формально выплаченная продавцу сумма компенсирует сделанные ранее вложения);
  • документов о получении денег за жилье (не за улучшения).

Также он подает заявление на налоговый вычет (государство предоставляет возможность уменьшить налогооблагаемую базу).

По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Подтверждением получения денег служит расписка, написанная от руки синей ручкой (в случае возникновения разногласий почерковедческая экспертиза подтвердит факт написания расписки продавцом – одной лишь подписи для идентификации личности недостаточно). Документ не заверяется у нотариуса, тем не менее, он будет признан судом в случае, если покупателю придется отстаивать свои права при оспаривании сделки.

Риски для покупателя/продавца

Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению, что и дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции. Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.

Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.

Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ. Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн. руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.). Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн. руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты). Как правило, платить за так называемые «улучшения» приходится едва ли не половину стоимости жилья. Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.

Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований. После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид. Это сопряжено с серьезными тратами.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Как подтвердить оплату квартиры, чтобы получить имущественный вычет (письмо ФНС) (#5060)

Чтобы получить имущественный вычет при покупке квартиры нужно подтвердить факт ее оплаты. Если квартира куплена у фирмы (юридического лица), то оплату подтверждает платежка (при оплате по безналу) или чек кассовой техники или приходно-кассового ордера (при оплате наличными). Если квартира куплена у человека (физического лица), то оплату подтверждает расписка, которую он должен выдать. Но что делать если этих документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем.

Письмо Федеральной налоговой службы
от 22 мая 2013 г. NЕД-4-3/9243@
«О документальном подтверждении уплаты денежных средств при предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»

Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения.

Вместе с тем если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, также можно считать подтвержденным.

Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации (письмо от 25.04.2013 N 03-04-07/14436). Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный государственный советник
Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

При продаже квартиры каждый, даже самый законопослушный и прилежный владелец,хочет максимально снизить сумму налогов, которую нужно будет оплатить в бюджет государства. В этом заинтересованы, как продавец, так и покупатель. Стоит заранее уточнить все вопросы, ведь в законодательстве предусмотрены условия, когда сделку можно совершить без составления деклараций и обращения в налоговую.

Когда за продажу не нужно платить налог?

В первую очередь, для совершения безналоговой сделки купли-продажи, нужно быть владельцем жилплощади в течение минимально установленного срока. По закону, если человек владеет недвижимостью меньше установленного времени, он не налогоплательщик. Такие сроки для недвижимости – это 3 года и 5 лет. Время определяется в зависимости от того, когда была совершена покупка.

Установленный 3-летний срок действует тогда, когда:

  • квартиру купили до 2016 года (1 января);

  • имущество досталось в наследство от родителей или прочих родственников;

  • квартира приватизирована;

  • на недвижимость есть договор, предполагающий иждивение и пожизненное содержание.

В других ситуациях установлен другой минимальный срок владения для безналоговой продажи – 5 лет.

Чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею больше 3 или 5 лет – в зависимости от ситуаций, перечисленных выше. Но если эти сроки прошли, для совершения сделки купли-продажи нужно будет заплатить 13% налога от суммы, указанной в договоре на приобретение квартиры. Уменьшить сумму можно посредством применения налоговых льгот.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Вычет затрат на покупку

Это один из способов снизить сумму налога. Под налоговой льготой подразумевается ситуация, при которой в бюджет вносится оплата процента не со всей суммы, полученной при составлении договора купли-продажи, а от средств с вычетом затрат на приобретение недвижимости.

Эта формула работает так. Например, квартира была куплена 2 года назад за 1 миллион рублей, и вскоре продается за 2 миллиона. Чтобы рассчитать сумму налога, нужно от количества денег, полученных при продаже, отнять то, что было потрачено на приобретение. В этой ситуации выходит разница в 1 миллион, из которого и высчитываются 13% в бюджет.

Бывает так, что после применения этого льготного правила итоговая сумма для вычета налога равняется нулю. Это не значит, что не нужно составлять декларацию. Ее – а конкретнее, форму 3-НДФЛ – нужно заполнить и подать в соответствующий орган до 30 апреля года, следующего после того, когда была совершена сделка. Внести средства нужно до 15 июня этого же года.

Имущественный вычет для продавца квартиры

Если имущество было не куплено, а приватизировано, принято по дарственной или получено по наследству, вычет затрат сделать нельзя, ведь деньги на покупку потрачены не были. Для таких случаев государство предусматривает имущественные налоговые вычеты. При применении такой льготы размер налоговой базы снижается до 1 млн рублей, и в бюджет вносится процент с полученной разницы.

При этом нужно учитывать один важный момент. Если квартира была куплена после 1 января 2016 года, когда она продается, имеет значение только цена, указанная в кадастровой документации. Затем нужно сравнить то, что указано в договоре купли-продажи с 70% цены, определенной Кадастром. Налог нужно будет рассчитать с большей суммы.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Возмещение затрат на ремонт

Такой вариант снижения суммы налогообложения тоже существует. Многие новоиспеченные владельцы интересуются, возможно ли снизить сумму, необходимую для уплаты в бюджет, за счет денег, потраченных на ремонт. Это особенно целесообразно в случае покупки квартиры у застройщика без отделки.

Кодекс предполагает возможность возмещения расходов на:

  • покупку отделочных материалов;

  • облицовочные работы – как отдельной комнаты, так и всей квартиры;

  • разработку проектов и смет на отделку.

Но с этим нередко возникают сложности, так как налоговики отказываются принимать такие затраты во внимание.

Договор – важный момент

В первую очередь, нужно поинтересоваться его содержанием, в частности, тем, что написано об отделке. Она может быть частичной, полной, или вообще отсутствовать в документе. Получение налогового вычета возможно только для квартиры, проданной без отделки вообще. Только за нее возможно возмещение, а не за ремонт. Это важный момент, который нужно учитывать.

Иногда может повезти и тем, кто купил жилье с частичной отделкой. Но тогда нужно смотреть, что включает понятие «частично». Например, затраты на покупку грунтовки для стен никак не окупятся. Но вычет полагается на расходы, связанные с приобретением отделочных материалов.

Для подтверждения расходов можно использовать:

  • квитанции приходных ордеров;

  • банковские выписки о переводе денег на счет исполнителя;

  • кассовые чеки;

  • акты о покупке материалов с информацией по продавцу.

Список подходящих документов не регламентируется.

Для квартиры, купленной на вторичном рынке, скорее всего, получить вычет не выйдет, так как в таких случаях слишком велик процент отказов налоговиков. Это связано с тем, что термин «отделка» вообще не может применяться к жилью, расположенному в уже построенном доме. Шанс есть только в одном случае – если предыдущий покупатель, который брал эту квартиру, когда она строилась, не воспользовался своим правом на вычет.

Но и в первом, и во всех остальных случаях, обращаться к налоговикам для получения льготы можно только один раз.

В любом случае, процесс пойдет проще и быстрее, если заказать услугу комплексного ремонта в компании «Сделано». Сразу будут предоставлены все чеки и квитанции для уменьшения налоговой базы. Комплексный ремонт всегда включает и полную отделку с покупкой материалов. Заказав все в одной компании, вы не будете тратить время на поиск документов и сбор нужной информации.

Сколько получится вычета?

Общая сумма – 2 млн рублей. Эта сумма включает цену за жилье и отделку. Для недвижимости дороже этой суммы получить вычет не выйдет.

Кодекс не регламентирует требований к стоимости и качеству материалов, используемых для отделки. Можно дополнительно получить вычеты за приобретение обоев, плитки и прочих товаров.

В течение последних лет в России наблюдается четкая тенденция по увеличению налога на имущество физических лиц…

В связи с вступлением в силу ряда законов, с января 2020 г. ставка налога на недвижимость достигла 0,1% от его кадастровой стоимости. Возможно, владельцам жилья пришло время минимизировать данные затраты? Как это сделать, мы подскажем в данном материале.

Как рассчитывается налог на недвижимость

Налог исчисляется из кадастровой стоимости объекта за вычетом 50 кв. м для дома, 20 кв. м для квартиры и 10 кв. м для комнаты. Таким образом, если принадлежащий вам соответствующий объект меньше указанной площади, налог с него не должен взиматься вообще. Однако, необходимо учитывать, что данная льгота применима только к одному объекту недвижимости собственника. Другими словами, если вам принадлежат два дома по 50 «квадратов» каждый, с одного из них все-таки будет взят налог на недвижимость.

Кадастровая стоимость зачастую завышена

Сумма налоговых выплат на имущество практически полностью зависит от его кадастровой оценки. Именно здесь можно столкнуться с «подводными камнями», из-за которых государство взимает с собственника, действительно, лишние деньги. По российскому законодательству, кадастровая стоимость должна быть близкой к рыночной цене недвижимости, но не может ее превышать. На деле – это далеко не всегда так и по странному стечению обстоятельств, оценщики почти всегда эту стоимость завышают. Хотя, собственно, почему странному? Налоговики ведь заинтересованы в увеличении поступлений на счета родного ведомства… Именно на кадастровую стоимость завязан первый способ снижения налога на имущество.

Способ первый: добиться снижения кадастровой стоимости объекта

Оценка объектов в наши дни проводится по трем критериям:

  • сравнительному – с учетом того, сколько стоят примерно аналогичные объекты в соответствующем регионе или районе города;
  • затратному – с оценкой того, сколько денег потребуется на строительство подобного объекта;
  • доходному – с расчетом прибыли, который собственник получает (или может получить) от недвижимости.

Хитрость оценщиков заключается в том, что нередко они комбинируют использование указанных методов таким образом, чтобы имущество получилось подороже. Особо ушлые – умудряются включать в кадастровую стоимость еще и 20% НДС, хотя еще в 2019 г. Верховный суд России признал подобную практику незаконной.

Если вы считаете, что ваша недвижимость оценена слишком высоко, можно обратиться Росреестр или сразу в суд для пересмотра кадастровой стоимости. Разумеется, для успешности процесса – необходимо тщательно подобрать аргументацию или привлечь для ведения дела адвокатскую контору, специализирующуюся на подобных вопросах. Некоторым собственникам переоцененного имущества удается снизить его кадастровую стоимость на 20-30% и даже 50%. Соответственно, примерно на такой же показатель в итоге снижается и сумма имущественного налога.

Способ второй: перераспределить собственность между родственниками

Как уже говорилось, вычеты «квадратных метров» распространяются только на один объект, находящийся в собственности гражданина. Таким образом, если вы владеете пятью квартирами по 40 кв. м каждая, то половинный налог заплатите только с одной из них (40 минус 20 кв. м). А что если, переписать 4 квартиры на членов семьи? Совершенно верно, тогда каждый из них заплатит лишь половину суммы налога на имущество, поскольку эта недвижимость будет у них единственной. Суммарная экономия составит внушительные 50%, что согласитесь, очень даже солидно. Если в собственности имеется только один объект, но крупный и дорогостоящий, то его можно разделить между родственниками в виде долей.

Разумеется, главным недостатком этого метода является непредсказуемость семейных отношений. Например, сегодняшняя супруга может завтра стать бывшей, и тогда, сэкономив в малом, можно лишиться гораздо большего. Применяя данный метод снижения налога, следует помнить о переменчивости судьбы, четко понимать – кому можно доверять, а кому нет и быть предельно осторожным.

Способ третий: переписать недвижимое имущество на льготника

Помимо льгот (точнее вычетов), распространяющихся на всех, законодательство предусматривает преференции для особых групп населения. Речь идет о пенсионерах, ветеранах, инвалидах I и II групп, «чернобыльцах», родственниках погибших военнослужащих и некоторых других гражданах. Перечень льготников в разных регионах России может иметь отличия. Например, в некоторых городах в него входят дети из многодетных семей.

Для особых категорий населения действует нулевая ставка налога на имущество. При этом существуют и ограничения – льгота действительна только для одного объекта недвижимости, находящегося в собственности, кроме того, имущество не должно использоваться условным инвалидом с коммерческой целью. Если в вашей семье есть человек, входящий в льготную категорию, то переписав на него имущество, можно вообще избавиться от уплаты налога на имущество.

Некоторые выводы и рекомендации

С учетом того, что ставка налога на недвижимое имущество постоянно растет, задуматься над минимизацией выплат – однозначно стоит. Способ оптимизации расходов необходимо выбирать, исходя из конкретной ситуации. Начинать реализацию схемы снижения имущественного налога лучше всего – сразу после его очередной уплаты. В этом случае у вас будет больше шансов завершить все мероприятия к следующей выплате, избежав нежданных просрочек и, соответственно, штрафов.