Недвижимость в лизинг для юридических


Людмила Золотарева, директор ООО «Украинская лизинговая компания»
фото: Олег Герасименко
CP: Что представляет собой лизинг в целом и в коммерческой недвижимости в частности?
Лизинг в целом – это один из современных эффективных финансовых инструментов, позволяющий как юридическим лицам всех форм собственности, так и обычным гражданам приобретать необходимое им имущество, получив его в свое пользование сразу после заключения соответствующего договора лизинга и производя расчеты в течение длительных сроков (от 1 до 10 и более лет).
Финансовый лизинг содержит в себе как элементы аренды, так и элементы купли-продажи и кредита. На мой взгляд, лизинг недвижимости особенно интересен для лизингополучателя, так как, с одной стороны, позволяет сразу начать пользование предметом лизинга, с другой стороны, расчеты производятся в приемлемых для него размерах и в оптимальные сроки.
Предметом лизинга по программе «Лизинг недвижимости», которую предлагает «Украинская лизинговая компания», является коммерческая недвижимость, а именно офисные, торговые и промышленные площади. В последнее время конъюнктура рынка показывает возросший спрос на складские помещения, и я думаю, в ближайшее время мы также начнем рассматривать данные проекты.
CP: Насколько лизинг распространен в Украине и в мире? В каких сферах экономики? Какие активы, как правило, являются объектом лизинга?
Лизинг весьма распространен во всем мире. Приведу такой пример: по данным Ассоциации европейских лизинговых компаний Leaseurop, средний годовой объем лизинговых операций в 25 странах-членах Ассоциации составляет около 85 миллиардов евро. Наибольшее распространение лизинг получил в США и Западной Европе, в меньшей степени – в России и государствах Восточной Европы. При этом у наших ближайших соседей наблюдается значительный темп развития лизинга. Так, доля лизинга в России в 1996 году составляла около 1% суммарного объема инвестиций, в 1997 году – 5%, а к началу 2000 года – 20%.
В Украине финансовый лизинг начал развиваться с 2003 года, после внесения существенных положительных изменений в налоговое законодательство в части финансового лизинга. В этом году продолжилось усовершенствование законодательной базы лизинга (вступили в силу Гражданский и Хозяйственные кодексы, Закон Украины «О финансовом лизинге»). Сейчас объемы сделок по финансовому лизингу стабильно возрастают, лизинговые компании предлагают своим клиентам новые программы.
Механизм финансового лизинга нашел свое применение практически в каждой отрасли экономики Украины. Сегодня подавляющее большинство предметов лизинга составляет движимое имущество, однако доля коммерческой недвижимости в перечне объектов финансового лизинга увеличивается, и с уверенностью можно говорить о том, что он «обречен» на успешное и эффективное внедрение в сферу коммерческой недвижимости.
CP: Какие виды лизинга наиболее распространены в Украине? В чем их отличия? Какие из них применяются в сфере коммерческой недвижимости?
Благодаря особенностям украинского законодательства (в том числе налогового) 1990-х – начала 2000-х годов, наибольшее распространение в Украине получил так называемый оперативный лизинг (фактически – это классическая аренда). В последние годы, после принятия существенных законодательных изменений в сфере лизинга, наблюдается явная тенденция снижения объемов оперативного лизинга и одновременно интенсивный рост финансового. Главное отличие этих форм: по окончании срока оперативного лизинга объект просто возвращался лизингодателю. Итогом же окончания срока финансового лизинга является переход к лизингополучателю (арендатору) права собственности на предмет лизинга. Существенно отличаются и правила налогообложения операций финансового и оперативного лизинга. Финансовый лизинг является наиболее интересным инструментом финансирования коммерческой недвижимости с точки зрения условий, налогообложения, долгосрочности и получения в будущем собственности.

CP: Насколько в Украине и в мире популярен лизинг при приобретении коммерческой недвижимости?
В настоящее время финансовый лизинг недвижимости в нашей стране только начинает набирать обороты. Однако его перспективность и привлекательность для лизингополучателей, создание государством довольно благоприятного климата для развития лизинга, положительные тенденции развития экономики Украины, наработанный международный опыт, а также непосредственно существенная емкость рынка приводят к тому, что использование инструмента финансового лизинга на рынке недвижимости будет увеличиваться. К примеру, по предварительным подсчетам банковских специалистов, арендные платежи украинских предприятий составляют около 200 миллионов гривен в год. Это финансовые расходы компаний, взамен которых с помощью лизинга можно получить недвижимость в собственность.
CP: В чем заключается преимущество финансового лизинга при приобретении коммерческой недвижимости в сравнении с иными существующими механизмами?
К основным инструментам финансирования, наряду с классическим кредитованием, относится и финансовый лизинг. Вот некоторые из его преимуществ:
– размер лизинговых платежей сопоставим с размером обычных арендных платежей, но при этом по окончании срока лизинга его объект становится собственностью лизингополучателя;
– на предмет лизинга не может быть обращено взыскание, наложены иные отягощения третьих лиц (например, налоговый залог);
– все заботы, связанные с оформлением приобретения объекта, его страхования, уплаты земельного налога, обслуживания и т.д. принимает на себя лизингодатель;
– условия лизинга являются более гибкими. Так, первоначальный вклад при приобретении коммерческой недвижимости в кредит, как правило, в полтора раза больше, чем при лизинге, срок же кредитования значительно короче.
CP: Каковы отличия лизинга от аренды в сфере коммерческой недвижимости?
С одной стороны, финансовый лизинг – это особый вид аренды, поэтому между ним и простой арендой, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, существуют общие черты. Однако, финансовый лизинг и обычная аренда имеют принципиальное отличие – по окончании срока финансового лизинга лизингополучатель становится полноправным собственником недвижимости, в отличие от арендатора, который по окончании срока аренды просто «освобождает помещение». При этом основная часть лизинговых платежей является, по сути, оплатой стоимости недвижимости (то есть взамен выплаченных денег лизингополучатель получает объект недвижимости в собственность), а взамен арендных платежей арендатор по окончании срока аренды не получает ничего.
Еще одно отличие – ряд налоговых преимуществ для лизингополучателя по финансовому лизингу, в том числе:
– получение налогового кредита на всю стоимость объекта недвижимости в момент принятия объекта в пользование от лизингодателя;
– вознаграждение (проценты) по лизингу не облагается НДС и относится на валовые расходы в полном объеме;
– лизингополучатель зачисляет на свой баланс в качестве основного средства объект недвижимости и, соответственно, начисляет амортизацию.
CP: Каким требованиям должен соответствовать потенциальный лизингополучатель?
Спектр лизингополучателей нашей компании весьма широк – от физических лиц (в том числе частных предпринимателей), развивающихся предприятий малого и среднего бизнеса, до крупнейших холдингов. Основное требование к потенциальному лизингополучателю – стабильное финансовое положение, понятный и прозрачный бизнес, наличие постоянного источника доходов. Понимание источников и размеров поступления средств лизингополучателю, анализ его финансового состояния и перспектив развития бизнеса позволят нашим финансистам оценить возможность лизингополучателя своевременно оплачивать лизинговые платежи. Весьма желательно и наличие положительного опыта ведения бизнеса свыше 1 года. Подчеркну, что к каждому клиенту, даже потенциальному, сотрудники нашей компании применяют индивидуальный и гибкий подход.
CP: Каковы требования к объекту коммерческой недвижимости, который приобретается на условиях лизинга?
Основные требования к любому потенциальному предмету лизинга просты и понятны: во-первых – возможность отнесения объекта к основным средствам, во-вторых – ликвидность, в-третьих – отсутствие каких-либо отягощений на такой объект (залоги, аресты, судебные споры и прочее), наличие полного пакета документов на объект.
CP: Каковы условия лизинговых программ, обслуживаемых вашей компанией?
Что касается программы «Лизинг недвижимости», которая включает в себя лизинг нежилой (коммерческой) недвижимости и предназначена для юридических лиц, то «Украинская лизинговая компания» предлагает срок лизинга стандартно до 5-7, возможно, и до 10 лет. Первый (авансовый) лизинговый платеж составляет от 20% стоимости имущества, удорожание по лизингу – до 10% в год, включая страхование.
В рамках данной программы мы готовим специальное коммерческое предложение по лизингу жилой недвижимости для юридических лиц, в частности, предложение квартир в Киеве для временного проживания сотрудников иногородних предприятий, находящихся в столице в служебных командировках, на обучении и тому подобное. При этом в качестве дополнительной услуги мы с помощью специализированных сервисных компаний обеспечиваем обслуживание такой недвижимости. Расчеты показывают, что экономия средств предприятия на оплату гостиниц и других необходимых услуг весьма существенна.
В результате лизинговые платежи зачтутся в стоимость квартиры и предприятие получит недвижимость в собственность.
CP: Какие еще преимущества использования лизинговой программы при приобретении коммерческой недвижимости для лизингополучателя и для лизингодателя вы можете отметить?
Дополнительно, кроме вышеперечисленных преимуществ финансового лизинга перед обычным кредитованием и арендой, с учетом налоговых приоритетов, программа «Лизинг недвижимости» предусматривает, что по истечении срока лизинга, либо после погашения существенной доли обязательств перед лизингодателем, финансирующий банк будет готов сохранить для лизингополучателя кредитный лимит, который может использоваться для развития и расширения бизнеса компании, реализации новых проектов.
CP: Какова процедура заключения и реализации лизингового соглашения при приобретении коммерческой недвижимости?
Для получения лизинговых услуг потенциальному лизингополучателю необходимо обратиться в соответствующую компанию (лично, почтой, телефон/факс, e-mail, веб-сайт) и заполнить по форме заявку на лизинг недвижимости. После ее обработки специалисты свяжутся с лизингополучателем, подготовят расчет лизинговых платежей, помогут сформировать пакет необходимых документов для его анализа и предоставят координаты продавца объекта недвижимости. После рассмотрения и принятия компанией решения о реализации лизингового проекта заключаются договора финансового лизинга и купли-продажи лизингодателем объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого лизинговая компания приобретает в собственность объект недвижимости и передает его в лизинг клиенту.
CP: Каковы, по вашему мнению, основные препятствия на пути развития лизинга в сфере коммерческой недвижимости Украины?
Как я уже упоминала, финансовый лизинг коммерческой недвижимости начал развиваться в Украине сравнительно недавно, информированность потенциальных лизингополучателей о таком финансовом инструменте, особенно в регионах (а деятельность нашей компании охватывает всю территорию Украины), еще недостаточна. В результате, многие предприятия, рассматривающие вопрос об источниках финансирования приобретения недвижимости, не знают об этом финансовом инструменте и его преимуществах.
К сожалению, существуют и некоторые нестыковки в законодательном обеспечении лизинга недвижимости. Общаясь с руководителями ряда предприятий, приходится сталкиваться с такой ситуацией, когда многие считают, что сфера применения лизинга – это только легковые автомобили, какое-либо технологическое оборудование, сельхозтехника. О том, что в Украине возможно предоставление в лизинг и коммерческой недвижимости, многие просто не знают.
ФИНАНСОВЫЙ ЛИЗИНГ В НЕДВИЖИМОСТИ
Лизинг – это вид инвестиционной деятельности, представляющий собой долгосрочную аренду, при которой лизингодатель (лизинговая компания) приобретает у поставщика тот или иной актив (оборудование, объект недвижимости) и затем сдает его лизингополучателю (клиенту) в аренду за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях с последующим переходом права собственности. В соответствии с законодательством Украины, предметом финансового лизинга может быть имущество, отнесенное к основным фондам.

Субъекты лизинговой сделки

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств в ходе реализации лизинговой сделки приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.
Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязуется принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем, продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.
По оценкам экспертов, финансовый лизинг в целом представляет собой инструмент, в наибольшей степени соответствующий нынешнеему этапу развития отечественного рынка коммерческой недвижимости. Популярность на рынке офисных помещений Украины сделок по купле-продаже определяет достаточно большой потенциал роста спроса на услуги финансового лизинга, выгодно отличающегося по ряду указанных выше параметров от кредита. Однако, по мере развития рынка коммерческих (в частности офисных) помещений и повышения уровня его профессионализма структура сделок постепенно будет смещаться в сторону аренды. На Западе купля-продажа отдельных помещений (в отличие от целостной купли продажи офисных центров) считается нонсенсом. За рубежом о финансовом лизинге в сфере коммерческой недыижимости можно говорить лишь в аспекте долгосрочной аренды с последующим правом выкупа офисного или торгового комплекса в целом, что обуславливает значительно большую масштабность сделок и оборачиваемых финансовых ресурсов, чем могут на сегодняшний день предложить отечественные лизинговые компании. Однако это – ответ на требования рынка с учетом ограничений финансово-денежной сферы Украины, для которого крупные источники «длинных» и «дешевых» денег, необходимых для предоставления услуг финансового лизинга в его западном понимании, просто отсутствуют.
ПРЕИМУЩЕСТВА ЛИЗИНГА ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
– более продолжительный срок финансирования, чем при кредитовании: на сегодняшний день максимальный срок банковского кредитования в Украине составляет порядка 5-ти лет, программа же финансового лизинга рассчитана на срок до 10 лет;
– стоимость использования финансовых ресурсов при лизинге составляет около 10%, при кредитовании – 20-25%;
– ежемесячные затраты лизингополучателя на выплату лизинговых платежей сопоставимы с текущими арендными платежами, однако объект недвижимости при этом становится собственностью лизингополучателя;
– лизингополучателю предоставляется налоговый кредит сразу на всю стоимость лизингового имущества;
– имущество ставится на баланс лизингополучателя и амортизируется, что позволяет оптимизировать базу налогообложения;
– все расходы, связанные с вознаграждением (процентами) по привлечению финансирования, страхования и так далее, включены в лизинговые платежи и в полном объеме относятся на валовые расходы;
– лизинговое имущество не может являться налоговым залогом;
– предмет финансового лизинга не может быть конфискован, арестован или быть объектом взыскания по долгам лизингополучателя в связи с какими-либо его действиями или бездеятельностью. Это обусловлено тем, что предмет лизинга продолжает оставаться в собственности лизингодателя;
– лизингополучателю предоставляется бесплатная рассрочка на весь период лизинга по страховке и другим платежам;
– учитывая тот факт, что по окончании договора лизингополучатель приобретает недвижимость в собственность, предприятие имеет возможность производить реконструкцию и ремонт зданий и помещений, избегая при этом риска утери вложенных средств по причине прекращения арендных отношений.

Лизинг коммерческой недвижимости один из эффективных инструментов развития бизнеса с помощью которого можно приобрести различные объекты:

  • Офисные помещения
  • Апартаменты
  • Торговые комплексы
  • Склады
  • Производственные цеха
  • Объекты гостиничного хозяйства и пр.

Офис в лизинг – один из наиболее распространенных вариантов подобных сделок. Подписав лизинговый договор и выплатив аванс, юридические лица могут сразу же пользоваться офисным помещением. В отличии от аренды, лизинг — это инвестиции в развитие собственного бизнеса: лизинговые платежи зафиксированы, а по истечении договора помещение можно выкупить.

Преимущества лизинга

Говоря о лизинге коммерческой недвижимости, нужно обратить внимание на его главные преимущества:

  1. Низкие первоначальные затраты (аванс), что особенно выгодно для представителей малого бизнеса.
  2. Какого-либо залогового имущества также не требуется, что в некоторых ситуациях делает лизинг единственной возможностью приобрести в собственность какое-либо помещение. Залоговым обеспечением становится сама приобретаемая недвижимость.
  3. Возможность по окончании лизингового договора выкупить имущество по остаточной стоимости – это главное отличие лизинга коммерческой недвижимости от обычной аренды. При этом ежемесячные платежи очень часто сопоставимы со ставками арендной платы.
  4. Предметом лизинга может стать и новая недвижимость, и бывшие в эксплуатации здания/помещения.
  5. Налоговые преференции: ускоренная амортизация, уменьшение выплат по налогу на имущество, возмещение НДС в полном объеме снижают налогооблагаемую базу
  6. Стабильность, так как нет риска, что владелец недвижимости неожиданно расторгнет договор, либо увеличит арендную плату.

Почему именно Система Лизинг 24?

Система Лизинг 24 предлагает юридическим лицам выгодные условия взаимодействия. Проанализировав опыт российских и зарубежных лизинговых компаний, мы разработали оптимальные программы, по которым наши клиенты могут приобрести офис в лизинг или другую недвижимость для своего бизнеса. Программы различаются по объемам финансирования, авансовому платежу (10-50%) и другим условиям, которые обсуждаются индивидуально со всеми потенциальными лизингополучателями.

Мы гарантируем персонализированный подход к каждому из клиентов, возможность разработки для юридических лиц наиболее удобных схем платежей. Наши сотрудники всегда готовы оказать грамотную консультационную помощь и взять на себя решение вопросов по оформлении сделки.

Коммерческая недвижимость в лизинг для юридических лиц – это рациональное решение!

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я выражаю согласие на обработку АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.ru, ИНН7709378229, ОГРН 1037700259244, местонахождение: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) своих персональных данных без оговорок и ограничений, совершение с моими персональными данными действий, предусмотренных п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах. Согласие на обработку персональных данных дается мной в целях получения услуг, оказываемых АО ВТБ Лизинг.

Перечень персональных данных, на обработку которых предоставляется согласие: фамилия, имя, отчество, место пребывания (город, область), номера телефонов, адреса электронной почты (E-mail), а также иные полученные от меня персональные данные.

Я выражаю свое согласие на осуществление со всеми указанными персональными данными следующих действий: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление или изменение), использование, получение рассылки рекламно-информационного характера, распространение (в том числе, передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, передача, в том числе трансграничная передача, а также осуществление любых иных действий с персональными данными в соответствии с действующим законодательством. Обработка данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, так и без их использования (при неавтоматической обработке). При обработке персональных данных АО ВТБ Лизинг не ограничено в применении способов их обработки.

Настоящим я признаю и подтверждаю, что в случае необходимости АО ВТБ Лизинг вправе предоставлять мои персональные данные третьим лицам исключительно в целях оказания услуг технической поддержки, а также (в обезличенном виде) в статистических, маркетинговых и иных научных целях. Такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия.

Я подтверждаю согласие на получение рекламы и любой иной информации от АО ВТБ Лизинг, в том числе от партнеров АО ВТБ Лизинг, по любым каналам связи, в том числе посредством использования телефонной и подвижной связи, смс–оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщение по электронной почте. При осуществлении рассылки АО ВТБ Лизинг разрешается использовать любую контактную информацию, указанную в настоящем электронном письме. Право выбора компаний, осуществляющих рассылку, предоставляется АО ВТБ Лизинг без дополнительного согласования с получателем такой рассылки.

Данное согласие действует до даты его отзыва мною путем направления в АО ВТБ Лизинг подписанного мною соответствующего письменного заявления, которое может быть направлено мной в адрес АО ВТБ Лизинг по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручено лично под расписку надлежаще уполномоченному представителю АО ВТБ Лизинг.

В случае получения моего письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных, АО ВТБ Лизинг обязано прекратить их обработку и исключить персональные данные из базы данных, в том числе электронной, за исключением сведений о фамилии, имени, отчества.

Я осознаю, что проставление отметки в поле слева от фразы «Согласен на обработку персональных данных» на сайте http://vtb-leasing.ru ниже текста настоящего Соглашения, означает мое письменное согласие с условиями, описанными в нём.

Приветствую! Очередной финансовый кризис заставил банки пересмотреть свои требования к заемщикам. Естественно, в сторону ужесточения. С каждым годом «выпросить» у банка ипотечные деньги становится все сложнее и сложнее.

Как же все-таки приобрести квартиру с рассрочкой платежей? Как вариант, оформить лизинг недвижимости. С 1 января 2011 года в России его наконец-то открыли и для физических лиц.

И сегодня я расскажу о том, что это такое. Мы рассмотрим специфику продукта, его плюсы и минусы и отличия от банковского кредита и долгосрочной аренды. И оценим, стоит ли в него инвестировать?

Что это такое?

Лизинг – это аренда недвижимости с правом ее дальнейшего выкупа арендатором. Суть лизинговой сделки простыми словами: после подписания документов человек въезжает в квартиру и каждый месяц отдает арендатору «кусочек» ее стоимости.

Весь этот период жилье принадлежит лизинговой компании. Но как только полная сумма, указанная в договоре, погашена – квартира переходит в собственность клиента. Либо есть второй вариант (который на практике используется чаще). В конце срока действия договора (как правило, 5-10 лет) Вы получаете право выкупа объекта по остаточной стоимости.

Какие бывают виды?

Жилая недвижимость

Схема лизинга в России известна уже давно. А вот возможность приобрести жилье таким способом россияне-физлица получили только в 2011 году. До этого момента было запрещено «лизинговать» помещение, которое не используется для предпринимательской деятельности.

Сегодня физлица через ЛК могут приобрести квартиру (на первичном и вторичном рынке), таунхаус, апартаменты, коттедж и даже долю в жилой собственности.

Коммерческая недвижимость

Лизинг позволяет представителям бизнеса купить недвижимое имущество «в рассрочку». Причем, без отвлечения серьезных средств из оборота.

Предпринимателю доступны:

  • торговые помещения;
  • офисы;
  • склады;
  • производственные цеха;
  • объекты сферы услуг;
  • апартаменты.

Как правило, график платежей жестко фиксируется на все время действия договора. Чаще всего аренда оформляется на срок от 3 до 5 лет. Размер финансирования варьируется от 1 млн. до 100 млн. рублей.

Минимальный размер авансового платежа (первоначального взноса) в коммерческом лизинге начинается с 20%. Лизинг оформляется под залог недвижимости (объект остается в полной собственности лизингодателя).

По окончании срока действия договора коммерческая недвижимость переходит в собственность предпринимателя.

Обратный лизинг (возвратный)

Как я писал выше, в классической схеме участвуют три стороны. В обратном же лизинге две из них сливаются в одну.

Продавцом выступает лизингополучатель, а покупателем – лизингодатель. В двух словах, схема выглядит примерно так:

  • между продавцом и покупателем заключается договор продажи недвижимости. Происходит оплата и передача имущества. Права на имущество переоформляются в Росреестре;
  • новый владелец имущества (лизингодатель) сдает то же самое имущество бывшему собственнику. Тот снова может им полноценно пользоваться, но не имеет права распоряжаться и ставить на баланс. Такая хитрая схема освобождает бывшего владельца от обязательств по уплате налогов.

Оба договора (купли-продажи недвижимости и лизинга) можно заключать в разное время или одновременно (РЕПО договор обратного выкупа).

Чем лизинг для физлиц интересней, чем обычная аренда?

ЛК рискуют меньше, чем банки. Благодаря этому они, как правило, более лояльны к клиентам. Если у Вас неидеальная кредитная история или нет официально подтвержденного дохода – ипотеку в банке Вам не получить. А вот лизинг на недвижимость для физических лиц бывшим должникам вполне доступен.

Кроме того, авансовый платеж в лизинге меньше, чем требует банковская ипотека. Правда, продуктов совсем без первоначального взноса я пока на рыке не встречал.

В чем подводные камни?

Как у любого финансового продукта, здесь тоже есть свои негативные моменты.

  • Во-первых, лизинг ВСЕГДА обходится заемщику дороже банковского кредита.

Давайте сравним стоимость сделок продукта от «ВТБ24 Лизинг» и ипотеки от того же ВТБ24 (12% годовых). Возьмем для примера недвижимость стоимостью 5 млн. рублей сроком на 5 лет.

При минимальном взносе в 10% размер ежемесячного платежа по ипотеке составит 100,1 тыс. рублей, а по схеме лизинга – 127,1 тыс. рублей. За пять лет заемщик отдаст банку 6,6 млн. рублей, а ЛК – 8,1 млн. рублей. Разница есть — и весьма ощутимая…

  • Во-вторых, на весь период внесения платежей жилье находится в собственности лизинговой компании. А это значит, что в случае просрочек со стороны лизингодержателя выселение происходит быстро и без «третьих лиц» (суда или коллекторов).

В случае банкротства ЛК имущество клиента тоже оказывается в зоне риска. По той же причине в арендуемой квартире, как правило, нельзя прописаться.

  • В-третьих, подбором недвижимости для аренды обычно занимается лизингополучатель. Поэтому если продавец вдруг откажется продавать объект или на собственности есть обременения, то ответственность за срыв сделки ложится на заемщика-клиента.

Как купить квартиру в лизинг?

Участники сделки

В сделке участвует три стороны: продавец недвижимости, лизингодатель (лизинговая компания) и лизингополучатель (заемщик).

Вначале клиент ищет себе подходящую недвижимость. Эту квартиру или коммерческий объект ЛК полностью выкупает у владельца за свои деньги. И тут же передает ее в аренду клиенту после подписания с ним договора.

После оформления документов клиент может заезжать в квартиру. А по окончании срока договора – выкупить недвижимость у лизинговой компании и, наконец, оформить ее в собственность.

Требования к заемщикам

Кто может взять квартиру в аренду с правом выкупа?

  • Во-первых, заемщик-физлицо должен иметь стабильный доход. Подтверждать доход документально нужно только, если сумма сделки превышает 15-20 млн. рублей.
  • Во-вторых, его кредитная история, конечно, может быть небезупречной. Но не стадии принудительной выплаты долгов по решению суда…

Требования к объекту

Продавцами объектов могут выступать физические или юридические лица. На недвижимости не должно быть никаких обременений и задолженностей (например, по коммунальным платежам). Кроме того, на объект должен быть уже собран полный пакет документов.

Процентные ставки и сроки

Максимальный срок финансирования лизинга составляет 10 лет.

Что касается процентов, то во всех лизинговых компаниях – это закрытая информация. В отличие от банков, размер процентных ставок на сайте не публикуется. С точностью можно сказать, что лизинговые платежи, как минимум, на треть выше процентных ставок по ипотеке.

Предварительные цифры по переплате можно прикинуть с помощью калькулятора лизинга.

Рассчитаем размер платежа в компании «ВТБ24 Лизинг». Для примера возьмем недвижимость стоимостью 10 млн. рублей в компании «ВТБ24 Лизинг». Срок — 5 лет, авансовый платеж — 10%.

При таких исходных данных размер ежемесячного платежа составит 254, 3 тыс. рублей. А всего за весь период действия договора заемщик заплатит 15,3 млн. рублей (без учета аванса).

Пакет документов

Чтобы оформить квартиру в лизинг клиенту иногда достаточно двух-трех необходимых документов: паспорт, ИНН и СНИЛС.

Однако в этом случае ему нужно будет внести серьезный авансовый платеж (от 40%). И, конечно, процентная ставка будет гораздо выше. Пример: «ВТБ24 Лизинг» продукт «Оптимальное решение».

Подтверждение дохода увеличивает доступную сумму финансирования и уменьшает процентную ставку. Авансовый платеж снижается до 10-20%.

Аренды коммерческой недвижимости предусматривает полный пакет документов: от устава и свидетельства о госрегистрации юрлица до бухгалтерской отчетности.

В договоре прописываются все условия:

  1. размер первоначального взноса;
  2. срок аренды;
  3. порядок и размер ежемесячных платежей;
  4. выплаты при досрочном расторжении договора;
  5. условия выкупа недвижимости в конце срока.

Договор подлежит обязательной госрегистрации!

Как происходит погашение?

Платить за аренду заемщику придется каждый месяц (по убывающей или аннуитетной схеме).

Полное досрочное погашение разрешено без штрафных санкций через полгода-год. Штраф за просрочку обычно составляет 0,1% от суммы просрочки за каждый день.

Особенности налогообложения при проведении сделки

Для юридических лиц лизинг всегда выгоден в плане налогов.

  • Во-первых, весь период пользования недвижимость числится на балансе у лизингодателя (экономия на налоге на имущество).
  • Во-вторых, к объекту можно применить ускоренную норму амортизации (уменьшается база начисления налога на прибыль).

Советы специалистов

На что обратить особое внимание, заключая лизинговый договор? Настаивайте, чтобы в документ были включены следующие пункты:

  • запрет на увеличение выкупной стоимости объекта на протяжении всего срока действия договора;
  • жесткая фиксация размера ежемесячных лизинговых платежей;
  • уточнение, на каких условиях возможно досрочное погашение и выкуп;
  • возможность компенсации части расходов заемщику-клиенту при досрочном расторжении договора (часто ЛК обязуется вернуть внесенный авансовый платеж).

Инвестиции в лизинг

Пару лет назад в России появилась возможность не только брать недвижимость в лизинг, но и инвестировать в такие сделки в качестве частного инвестора.

Таких предложений пока немного, но они есть. Например, компания «РАФТ ЛИЗИНГ» с 2016 года привлекает к софинансированию физических лиц, обещая им 12% годовых. По данным компании за первые три квартала 2017 года заработок инвесторов на чистых инвестициях в лизинг составил 10,2 млн. рублей.

По версии РА «Эксперт» компания занимает 66 место среди лизинговых компаний России и 27 место – среди ЛК по работе с малым бизнесом.

Компания предлагает четыре варианта лизинговых инвестиций:

  1. «Демо» (от 300 тыс. до 500 тыс. рублей сроком на 3 месяца под 11,5% годовых);
  2. «Капитал» (от 500 тыс. рублей сроком до 2 лет под 11,5% годовых). Выплата процентов в конце срока;
  3. «Умный доход» (от 1 млн. рублей сроком на 1 год под 12% годовых). Выплата процентов в конце срока;
  4. «Рантье» (от 1,5 млн. рублей до 48 месяцев под 12% годовых). Выплата процентов ежемесячно.

Перспективно ли инвестирование в лизинг жилья? Решать Вам. На мой взгляд, сегодня – это не лучший вариант вложения денег. Однако его вполне можно рассматривать как один из способов среднесрочного финансирования инвестиций.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» — документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование — следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность — ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров