НДС с квартиры

Федеральный закон № 325-ФЗ внес изменения в Налоговый кодекс, которые касаются уплаты налога при продаже подаренной квартиры. Часть нововведений уже вступила в силу, еще часть поправок начнут действовать с 1 января 2020 года.

Сегодня при продаже подаренной квартиры не нужно платить налог, если закончился минимальный срок владения квартирой, после которого продажа квартиры уже не облагается подоходным налогом.

  • Для квартир, полученных по договору дарения от близких родственников (родителей, брата или сестры, внука, бабушки и дедушки) или членов семьи (например, отчим и пасынок), он составляет 3 года.
  • С 1 января 2020 года не нужно будет платить налог с продажи единственной квартиры, которая находилась в собственности 3 года.
  • Во всех остальных случаях (квартира подарена не родственником), чтобы не платить налог, нужно подождать с продажей квартиры 5 лет.

Если собственник не готов ждать и решил продать квартиру раньше, чем закончится этот срок, заплатить налог придется. Но теперь продавец может воспользоваться новыми налоговыми вычетами.

Как уменьшить налог с продажи квартиры?

Чтобы уменьшить налог при продаже квартиры, можно будет из полученного при ее продаже дохода вычесть стоимость квартиры, с которой собственник уже заплатил налог сразу после того, как получил квартиру в дар. Приняв квартиру у дарителя, он должен был заплатить налог с полученного дохода. Теперь установлено, от какой стоимости он должен рассчитываться. С 1 января 2020 года для этого будет использоваться кадастровая стоимость недвижимости.

Пример. Получив квартиру в дар, новый собственник заплатил налог в 13% от ее кадастровой стоимости, а затем продал ее по той же стоимости, не дожидаясь, пока закончится необходимый срок (3–5 лет). Платить налог ему не придется. Однако, чтобы воспользоваться налоговым вычетом, собственник должен представить документы, подтверждающие эти расходы.

Если квартира была подарена близким родственником или членом семьи, по закону новый собственник не должен был сразу после ее получения платить налог. Но затем при ее продаже он все равно может воспользоваться налоговым вычетом. При продаже такой квартиры можно из полученного дохода вычесть фактические расходы, понесенные на покупку этой квартиры предыдущим собственником. Но только при условии, что тот раньше не оформлял по ним налоговый вычет.

Пример. Квартира была подарена меньше 3 лет назад бабушкой внуку. Внук продал ее за 2 млн рублей, при этом бабушка в свое время купила ее за те же 2 млн рублей. В таком случае платить налог ему не придется.

«Случаев, когда квартира получена физическим лицом в дар от неродственника, на практике немного, поэтому я считаю, что это изменение не затронет широкий круг граждан. При этом очень хорошо, что законодатель наконец поставил точку в споре — от какой именно стоимости нужно считать эти самые 13 процентов налога на доход, полученный при передаче в дар квартиры. Что касается освобождения от налогов продажи единственного жилья, то это, безусловно, позитивное изменение. Однако заранее печалит процедура, в ходе которой собственнику предстоит доказать налоговому органу, что проданная квартира у него единственная и с ее продажи не должно платиться налогов», — отмечает налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).
Т.е. для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью (т.е. неприватизированные), а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при менепроисходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены,а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.
Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.
Обмен жилых помещений регулируется»Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР», утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г.(тут и далее — Правила).
Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.
Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:
Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.
На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия. Например, в трехкомнатной квартирепроживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери. У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволить, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две однокомнатных (или на двухкомнатную + однокомнатную с доплатой).
Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:
1.Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х однокомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квадратных метров). В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.
2.Договоры купли –продажи. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 однокомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 однокомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены.
Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.
Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.
Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным.
Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору. Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен. Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи. Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья
(поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование).
Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним. Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.
После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Закона Украины»О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г.государственная регистрация вещных прав нанедвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.
ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.
Подпунктом11.1.4пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины»О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г.(тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии сподпунктами 11.1.1 или 11.1.2Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.
Указанными подпунктами11.1.1 и 11.1.2 Закона № 889установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такогодома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.
Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.
В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такогопревышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).
Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м., должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.
Подпункт11.1.2 Закона № 889устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%). А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.
Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.

Наталия Бочарова
«Золотая Середина»

Граждане, купившие квартиру в новостройках с января по май 2019 года, оплатили не только их стоимость, но и НДС в размере 20%. А 13 мая все продажи 2019 года Указом Президента были освобождены от налога. О том, как можно вернуть НДС, уплаченный при покупке вновь построенной квартиры, рассказывает генеральный директор консалтинговой фирмы ООО «Perfect Business Consulting» Шохрух ЮЛДАШЕВ.

– В нашу консалтинговую компанию обратился гражданин, купивший в январе 2019 года квартиру в новостройке. Квартира обошлась ему в 600 млн сум., в стоимости договора НДС выделен не был. Узнав о льготах, предоставленных строителям, он обратился к нам с вопросом: «Можно ли мне вернуть НДС?».

Сначала мы выяснили, является ли строительная организация плательщиком НДС. Сделать это было легко, такая информация есть на Налогового комитета. Затем мы рекомендовали собственнику квартиры обратиться к застройщику с целью внести изменения в договор купли-продажи. Так, в договоре появилась формулировка: «Стоимость квартиры – 600 млн сум., в том числе НДС – 100 млн сум.».

Последний шаг – письменное обращение в строительную организацию с просьбой:

  • применить льготу, предоставленную Указом Президента от 13 мая 2019 года;
  • внести соответствующие изменения в договор;
  • вернуть уплаченные НДС в размере 100 млн сум.

Строительная компания вернула деньги, поскольку:

  • Указ Президента от 13 мая 2019 года вводит льготу с 1 января 2019 года.
  • Акты налогового законодательства, предусматривающие отмену налогов или смягчение иным образом условий для налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если это прямо предусмотрено в актах налогового законодательства.
  • Налогоплательщик вправе потребовать зачет или возврат излишне уплаченных сумм налогов и других обязательных платежей в течение пяти лет после окончания налогового периода.

Покупателям, купившим квартиры с НДС в январе–мае 2019 года, рекомендуем следующий алгоритм по возврату уплаченного налога:

  1. Проверьте, указана ли в договоре ставка и сумма НДС.
  2. Если не указана, – проверьте на , является ли продавец квартиры плательщиком налога.
  3. Если является, – определите сумму НДС, которая «сидит» в стоимости квартиры по формуле:

НДС = (стоимость квартиры : 120) х 20

4. Направьте письменное заявление застройщику о возврате уплаченного НДС.

Если деньги вам не вернут, смело обращайтесь в суд.

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав по НК РФ облагаются налогом на прибыль.

По НДС – льгота

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.

Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.

Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.

При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи «Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.

Читайте также «Льготы по НДС: брать или не брать?»

Налог на прибыль

А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.

На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:

  • при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
  • при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.

Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Финансовым результатом для целей налогообложения по операциям с ценными бумагами при их продаже признается превышение доходов от реализации бумаг над расходами, связанными с приобретением этих бумаг (см. п. 12 ст. 214.1 Налогового кодекса РФ).

Однако НК РФ предписывает учитывать такой финансовый результат не только по каждой операции с ценными бумагами, но и по каждой совокупности таких операций отдельно.

Соответственно, если мы говорим о бумагах, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, то финансовый результат рассчитывается по всей совокупности операций с такими ценными бумагами. Следовательно, если по каким-то бумагам из этой совокупности получена прибыль (т.е. доходы от их реализации превысили расходы), а по каким-то – убыток, то финансовый результат определяется для совокупности в целом.

Допустим, часть обращающихся на организованном рынке акций продана с прибылью в 100 руб., а часть – с убытком в 70 руб. Для целей налогообложения финансовый результат составит 30 руб. При этом по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, сумма отрицательного финансового результата, уменьшающая финансовый результат по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке, определяется с учетом предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг. Отдельно стоит упомянуть и о том, что убыток, полученный по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке, может быть перенесен на будущее (см. п. 16 ст. 214.1 НК РФ).

Если же убыток получен по операциям с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке, то перенос убытка на будущее не допускается (на сумму этого убытка можно лишь уменьшить прибыль, полученную в текущем налоговом периоде от операций с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке). Также следует помнить о том, что убыток, полученный от операций с бумагами, не обращающимися на организованном рынке, не может уменьшить прибыль от операций по бумагам, обращающимся на организованном рынке, равно как и убыток по операциям с бумагами, обращающимися на организованном рынке, не уменьшает прибыль от операций по бумагам, не обращающимся на организованном рынке (каждая совокупность операций для целей налогообложения учитывается отдельно).

Следовательно, ответ на ваш вопрос можно сформулировать так: при продаже ценных бумаг налог на доходы физических лиц не придется платить лишь в том случае, если по соответствующей совокупности операций с ценными бумагами (обращающимися либо не обращающимися на организованном рынке) вами будет получен убыток.