Кто такой арендатор и арендодатель

1. За просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере от суммы договора и пеню из расчета от суммы договора за каждый день просрочки.

2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории России.

3. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

4. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды доказывается стороной, нарушившей обязательства. Сторона договора аренды, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору аренды, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс — мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: явления стихийного характера (землетрясение, наводнение, удар молнии и т.п.), действий и решений органов власти и управления; забастовки и другие обстоятельства, которые могут быть определены сторонами договора аренды как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее 10 календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.

5. Прекращение (окончание) срока действия договора аренды не освобождает стороны договора от ответственности за нарушение условий

договора, если таковые имели место в период действия договора аренды.

Изменение и прекращение договора аренды.

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо-вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об

изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть произведено в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

По общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп-латить арендодателю арендную плату.

Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух сторон.

В аренду берут помещения под офис, под склад, под торговые точки, спортивные комплексы, парикмахерские, бутики. Землю берут в аренду под пасеку, засев пшеницы, под розничное предприятие, выпас скота.

Согласно статье 606 ГК, по договору аренды одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Договор аренды является взаимным, консенсуальным и возмездным. Это один из самых распространенных классических типов договоров.

Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух юридических сторон.

Кто такие арендодатель и арендатор?

Арендатор — это одна из сторон арендного договора, которая берет под свою ответственность имущество арендодателя на определенный, указанный в договоре, срок.

Арендаторами могут быть все, граждане, кому исполнилось 18 лет, а также руководители учреждений государственного или частного порядка. Возможна аренда одного помещения несколькими организациями или частными предпринимателями.

Сторона арендного договора, которая предоставляет в аренду помещения или землю, имеющиеся в ее ведении или в собственности — это арендодатель.

Арендодателями, как и арендаторами, могут быть как государственные (или коммерческие) организации, так и частные лица. Следовательно, арендодатель и арендатор — это две стороны одного арендного договора.

При составлении договора об аренде обязательно вписывается сумма арендной платы и срок оплаты за арендуемый объект.

Для арендатора арендная плата — это одна из статей расхода финансового плана, а для арендодателя — один из источников дохода.

Арендатор — это заинтересованная сторона в своевременной оплате за аренду помещения, чтобы не платить штрафы за просрочку, а арендодатель заинтересован в своевременном доходе. Обеим сторонам выгодно, чтобы оплата за аренду прошла своевременно.

Землевладелец и арендатор

Землевладелец — это тот же арендодатель, только он владеет землей, либо она находится на балансе госучреждений или фермерских угодий. И эти земли распределяются желающим в аренду.

В этом частном случае арендаторы земельных участков — это одна из сторон договора аренды земли, которая берет во временное пользование какую-то часть земли или большой ее участок: под торговую точку или гектары земли под засадку овощами, фруктами, а также — под выпас большого рогатого скота или под пасеку.

Риски арендодателя

Арендодатель, прежде чем сдавать в аренду, должен изучить арендатора, с тем, чтобы наименьшим образом подвергнуть себя возможным рискам.

К рискам арендодателя относятся:
• риск перехода арендуемого объекта арендатору в собственность без ведома арендодателя;
• риск ухудшения земли или порчи помещения в арендуемый период;
• риск повреждения соседних участков земли или участков земли возле арендованных помещений, при условии, что те принадлежат другим собственникам, как результат — возможное наложение штрафов;
• риск повреждения или уничтожения построек на арендуемом участке;
• риск не забрать назад в свои владения арендуемый объект после окончания договора.

Риски арендатора

И арендатор — это сторона договора, которая должна себя обеспечить деловой характеристикой арендодателя, чтобы не прогореть с арендой, будь-то земля или помещение.

Риски арендатора — это:
• риск мошеннической операции при оформлении аренды, то есть оформление аренды с лицом, не имеющим юридических прав на сделку;
• риск получения в аренду поврежденных объектов;
• риск окончания аренды раньше планируемого срока, по желанию арендодателя, но не в пользу арендатора;
• риск потерять свои средства за ремонт помещения (или улучшения земли) арендуемого участка, поскольку эти расходы ложатся на арендодателя, как владельца данных объектов.

Во избежание рисков для обеих сторон при составлении договора об аренде, необходимо указать пункты в пользу арендодателя и арендатора, с целью обеспечения исполнения правовых норм заключенной сделки.

Может ли договор аренды нежилого помещения или оборудования быть заключен без условия оплаты по нему?

Соглашение об аренде имущества должно предусматривать плату за нее (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако законодательство допускает существование договоров пользования имуществом (неважно, движимым или недвижимым) без оплаты за это. Такой договор часто называют безвозмездным договором аренды, что не совсем верно, т. к. по отношению к нему положения гл. 34 ГК РФ, посвященной аренде, применяться не будут. Но вступят в силу правила гл. 36 ГК РФ, рассматривающей особенности взаимодействия сторон при безвозмездном пользовании имуществом, которые в полной мере будут применимы к безвозмездному договору аренды.

Чем договор безвозмездного пользования отличается от договора аренды, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Принципиальных различий между обычным договором аренды и тем, который упрощенно называют безвозмездным договором аренды,немного:

  • стороны безвозмездного соглашения будут именоваться ссудодателем и ссудополучателем;
  • плата за пользование не устанавливается, что фиксируется в тексте договора;
  • для коммерческих юрлиц появляется запрет на передачу вещи в безвозмездное пользование учредителю, участнику, руководителю, члену органа управления или контроля этого юрлица;
  • ссудополучатель оказывается ответственным за проведение не только текущего, но и капитального ремонта объекта, если иное распределение ответственности не будет оговорено в договоре;
  • за ссудодателем закрепляется ответственность за вред, причиняемый 3-му лицу при использовании преданной в безвозмездное пользование вещи, от которой его освобождает наличие умысла или грубой неосторожности, проявленной ссудополучателем;
  • исчезает возможность заключения арендного договора с последующим выкупом.

В остальных моментах правила, применяемые к обычному и безвозмездному договору аренды, в целом идентичны и в ряде случаев для безвозмездного договора даже содержат прямую отсылку к статьям гл. 34 ГК РФ. Поэтому тексты обычного и безвозмездного договоров будут очень похожи.

Налоговые последствия пользования недвижимым имуществом или оборудованием по безвозмездному договору аренды

В части бухучета для имущества, передаваемого в пользование по безвозмездному договору аренды, не существует каких-либо особенностей ни для ссудодателя, ни для ссудополучателя в сравнении с обычным арендным договором.

О том, по какой стоимости ссудополучателю учитывать взятое в аренду имущество, читайте в статье «Забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

А вот налоговые последствия для безвозмездного договора аренды имеют место, несмотря на отсутствие условия об уплате арендной платы по нему. Причем затрагивают эти последствия обе стороны такого договора, хотя и являются принципиально различными для каждой из них (письмо Минфина РФ от 19.04.2006 № 03-03-04/1/359).

Для ссудодателя они выразятся:

  • в лишении права на включение затрат на амортизацию по переданному в безвозмездное пользование объекту в расходы по прибыли (п. 16.1 ст. 270 НК РФ);

ВНИМАНИЕ! До 01.01.2020 ссудодателям, передавшим ОС в безвозмездное пользование, запрещалось исчислять амортизацию по данным объектам (п.3 ст.256 НК РФ). С 01.01.2020 данная норма исключена из НК РФ. То есть по основному средству, переданному в безвозмездное пользование, арендодатель-ссудодатель продолжает начислять амортизацию. При этом суммы начисленной амортизации не включаются в расходы в целях налогообложения прибыли (кроме амортизации по основным средствам, передаваемым в безвозмездное пользование, в случаях, если такая обязанность установлена законодательством РФ).

  • необходимости начисления и уплаты НДС с рыночной стоимости услуг по аренде похожего объекта (п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ).

Ссудополучателю же придется рыночную стоимость услуг по аренде похожего объекта учесть во внереализационных доходах (п. 8 ст. 250 НК РФ). При этом в расходы, учитываемые при определении базы по прибыли, он сможет взять затраты, связанные с содержанием и ремонтом объекта безвозмездной аренды.

Таким образом, отсутствие арендной платы не избавит стороны договора безвозмездного пользования имуществом от необходимости уплаты налогов. То есть далеко не всегда безвозмездный договор несет выгоду. И часто легче установить какую-нибудь символическую плату, чем начислять налоги с рыночной стоимости аренды.

О том, в какой ситуации у ссудополучателя может возникнуть обязанность по уплате НДС, читайте в материале «Передача неотделимых улучшений облагается НДС».

Итоги

Договор о безвозмездном пользовании имуществом подчиняется иным правилам, чем установлены для обычного договора аренды. Однако эти правила имеют много общего, и это обусловливает сходство этих 2 видов соглашений. Идентичны и правила бухучета. Однако безвозмездность договорных отношений не освобождает ни одну из сторон от платежей по налогам. Для ссудодателя обязательной будет уплата НДС, а для ссудополучателя — налога на прибыль.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В данной ситуации важно понимать, прекратили ли действие договорные отношения между сторонами или продолжают действовать. Так как без расторжения договора аренды арендодатель должен соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, во владении которого оказалась вещь должника, вправе ее удержать до момента расчета по финансовым обязательствам, если договором не предусмотрено иное, например запрет на удержание вещи арендатора.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендуемом помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Следует отметить, что вещь, которую удерживает кредитор, относится к залоговому обязательству, за счет чего кредитор получает обеспечение со стороны должника.

В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, могут быть удовлетворены из ее стоимости в объеме и порядке, которые предусмотрены для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

В том случае, когда арендодатель не выходит на связь, и попытки арендодателя урегулировать спорную ситуацию не дают результата, необходимо предпринять все действия для легитимного вскрытия, осмотра и фиксации имущества, которое находится в сдаваемом в аренду помещении.

Так, арендодателю следует выполнить следующий алгоритм действий:

  1. направить арендатору письменное требование о погашении задолженности, неустойки (при ее наличии);
  2. если срок действия договора аренды не закончился, то соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке;
  3. направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, в связи с систематической неоплатой арендной платы;
  4. назначить приказом ответственных лиц за вскрытие и опись имущества;
  5. привлечь к процедуре вскрытия замков, осмотра помещения и описи имущества незаинтересованных лиц, например сотрудников соседних офисов, прохожих лиц;
  6. желательно фиксировать весь процесс вскрытия, осмотра и описи на видеокамеру;
  7. произвести осмотр, опись имущества, оборудования, расположенных в арендуемом должником помещении;
  8. документально в описи зафиксировать все имущество, оборудование, их наименование, серийные номера, количество, иную информацию, завизировать ответственными лицами и свидетелями;
  9. после чего закрыть и опечатать помещение.

Чтобы удержание было правомерным арендодателю необходимо оформить следующие документы:

  • требование об уплате задолженности, штрафных санкций в адрес арендатора;
  • уведомление о вскрытии/осмотре помещения и об удержании имущества при его обнаружении в адрес арендатора;
  • акт вскрытия замков;
  • акт осмотра;
  • опись имущества;
  • акт опечатывания помещения.

После совершения всех необходимых действий перед арендодателем встает вопрос: что делать с удерживаемым имуществом?

В соответствии с пунктом 2 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Так, если с арендатором не удается прийти к консенсусу о взыскании с заложенного имущества, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога и обращения имущества в собственность по рыночной цене или реализации с публичных торгов. В случае продажи имущества на торгах за большую стоимость, чем должник обязан уплатить, то разница между общей задолженностью и реализованной ценой возвращается должнику. Предварительно не стоит забывать о досудебном урегулировании спора и соблюдении установленных законодательством сроков.

Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2018 г. по делу № А56-40614/2016; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2018 г. по делу № А68-10567/2016 и др.).

И наконец, что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов?

Разъяснить представителю власти о законных основаниях удержания предмета залога.

Таким образом, удержание вещи представляет собой один из возможных способов обеспечения обязательств недобросовестного арендатора, при оформлении всех необходимых документов, позволит арендодателю обратить взыскание на предмет удержания, получить его в собственность или выручить сумму задолженности с реализации.