Как проводить собрание ТСЖ очно заочное

Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ в ЖК РФ введена новая форма Общего собрания – очно-заочная. У ряда специалистов жилищной сферы создалось мнение, что, собственно, ничего нового не появилось, ведь и до этого собрания редко удавалось провести именно в очной форме, при этом проведение сразу заочных голосований недопустимо. Поэтому подавляющая часть общих собраний проходила по схеме: сначала очная форма, на которой очень редко удается собрать кворум, затем заочная форма по той же повестке. То есть фактически общие собрания собственников помещений МКД и проводились, можно сказать, в очно-заочной форме. Попробуем разобраться, в чем же отличия новой формы общих собраний от ранее существовавшей схемы проведения очного собрания, а затем заочного голосования.

Самым главным отличием очно-заочной формы от схемы проведения общего собрания сначала в очной, а затем в заочной форме является целостность мероприятия, то есть это не два собрания, а одно, состоящее из двух частей. Можно было бы сказать, что оно состоит из двух этапов, но тут есть одна существенная деталь – законодатель не запрещает проводить собрание в очно-заочной форме одновременно в двух форматах! То есть очно-заочное собрание может проводиться не поэтапно, а одновременно и в форме совместного очного присутствия собственников, и в форме заочного голосования, и процессы могут идти параллельно, при этом голоса собственников будут учитываться совместно.

Часть 3 статьи 47 ЖК РФ дословно устанавливает: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений МКД о предстоящем собрании регламентируются статьей 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ). Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Необходимо напомнить, что проведение годового общего собрания – это обязанность исключительно собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ), при этом помимо годового собрания можно проводить неограниченное число других собраний, которые будут внеочередными. Инициатором общего собрания может выступать как любой из собственников, так и управляющая организация (ч.7 ст.45 ЖК РФ).

Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания установлены частью 5 ст.45 ЖК РФ.

С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты – дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме (в отличие от схемы проведения двух собраний собраний — сначала в очной, а затем в заочной форме. Два собрания подразумевают наличие двух сообщений об их проведении, причем сообщение о проведении заочного голосования должно направляться после проведения очного, если на очном собрании отсутствовал кворум). Разумеется, до обеих этих дат должно быть не менее 10 дней с момента получения собственниками сообщений (или размещения этих сообщений в установленных местах). Повестка дня устанавливается единая для обеих форм голосования.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована – то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее, представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.

Особенно актуальна очно-заочная форма при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения 2/3 голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственнкик, обладающие более 50%, но менее 2/3 голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должны быть отданы не менее 2/3 голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (таким органом является Минстрой России). Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 ст.46 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что при очно-заочной форме «очные» и «заочные» голоса суммируются, и протокол оформляется один! А вот при проведении двух собраний в очной и заочной формах голоса участников различных собраний суммировать нельзя, и протокола оформляется два – для каждого из собраний отдельно.

Исполнители коммунальных услуг в соответствии с частью 1.1 ст.46 ЖК РФ в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

ВНИМАНИЕ!

Вы можете приобрести доступ к просмотру видеозаписи семинара «Особенности проведения общих собраний», в ходе которого эксперт О.Е.Яндыева дает подробные разъяснения порядка проведения общих собраний как собственников помещений МКД, так и членов ТСЖ, ЖСК. Всем приобретателям доступа дополнительно предоставляется пакет материалов, включающих в себя нормативные правовые акты, шаблоны документов (в т.ч. новая форма Протокола ОСС согласно Приказу Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр), презентацию к семинару.

Подробная программа, условия приобретения доступа к просмотру и оформление заявки доступны

Нифонтов Д.Ю. Понравилась статья? Оформите подписку, чтобы узнавать об актуальных статьях и важнейших новостях ЖКХ.

Когда нужно получать согласие соседей

1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить письменное согласие всех жильцов коммуналки.

2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей. Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лестничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать письменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов

Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартиравладельца…

Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2015 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно…

Документы для согласования перепланировки

Перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ, которые определяют перечень документов, необходимых для согласования перепланировки:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, наследство, договор дарения…);
  • проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
  • техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО);
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие всех собственников и пользователей квартиры;
  • письменное согласие соседей / протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, собственников других квартир, если перепланировка затрагивает общедомовые помещения / территории;
  • заключение органа по охране памятников, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если вашей жилищной инспекции, представителями ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартиравладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделанной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

УВЕДОМЛЕНИЕ

о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Новое Девяткино, ул. Флотская, д. 7 в форме очно-заочного голосования

Уважаемый Собственник!

Очная часть Общего собрания:

Начало регистрации: с 18 ч. 00 мин.

Для участия в очном обсуждении при себе необходимо иметь:

1) физическим лицам — документ, удостоверяющий личность;

2) юридическим лицам — доверенность юридического лица.

Заочная часть Общего собрания:

Дата начала голосования 19 ч. 00 мин. «25» октября 2016 года.

Решения (бюллетени голосования) по вопросам, поставленным на повестку дня Собрания, оформленные в письменной форме (заочное голосование), принимаются с 19 ч. 00 мин. 25 октября 2016 года до 15 ч. 00 мин. 20 декабря 2016 года в помещении диспетчерской ООО «Парус» по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 6 (круглосуточно).

Бланки решений можно получить на очной части Общего собрания и в диспетчерской ООО «Парус» по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 6 и в помещении по адресу: д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 2, пом.9Н. Выдача бланков решений будет осуществляться с 25 октября 2016 года.

Ознакомиться с более подробной информацией и материалами по всем вопросам повестки дня общего собрания Вы можете в помещении ООО «Парус» по адресу: д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 2, пом.9Н, а также по телефону 335-04-83 и на Интернет-сайте ООО «Парус» — http://uk-parus.com.

ПОВЕСТКА ДНЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ:

Процедурные вопросы

  1. Избрание председателя Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (МКД).
  2. Избрание секретаря Общего собрания собственников помещений МКД.
  3. Избрание членов счётной комиссии Общего собрания собственников помещений МКД.
  4. Утверждение порядка подсчета голосов Общего собрания собственников помещений в МКД.

Выбор способа управления многоквартирным домом.

  1. Принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
  2. Принятие решения о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  3. Определение даты начала управления многоквартирным домом выбранной управляющей организацией и срока, на который с ней будет заключен договор управления.
  4. Утверждение проекта (условий) договора управления многоквартирным домом, заключаемого между собственниками помещений и управляющей организацией.
  5. Утверждение перечня работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
  6. Утверждение размера ежемесячной платы за содержание жилого помещения.

Использование общего имущества МКД.

  1. Принятие решения об установке дверей в межквартирных коридорах и нишах, расположенных в лифтовых холлах.
  2. Принятие решений об использовании общего имущества в многоквартирном доме.

Прочие вопросы.

  1. Утверждение плана работ по текущему ремонту общего имущества на 2017 год и источника их финансирования.
  2. Определение способа уведомления собственников помещений в МКД о проведении общих собраний и принятых на них решениях.
  3. Выбор места хранения протоколов общих собраний, решений собственников помещений в МКД и иных документов общих собраний собственников помещений МКД.
  4. Принятие решения о порядке финансирования расходов на организацию общих собраний.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта.

  1. Принятие решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества МКД.
  2. Принятие решения о размере обязательного ежемесячного взноса собственников помещений на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
  3. Принятие решения о перечне услуг и работ проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
  4. Принятие решения о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
  5. Принятие решения о выборе владельца специального счета (лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете).
  6. Принятие решения о выборе кредитной организации для открытия специального счета.
  7. Принятие решения об определении в качестве лица, уполномоченного направить в адрес регионального оператора копию про­токола настоящего собрания, в случае принятия на нем решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.
  8. Принятие решения о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет.
  9. Определение порядка представления платежных документов.
  10. Утверждение размера расходов, связанных с представлением платежных документов и определении условий оплаты этих услуг.
  11. Принятие решения об определении условий оплаты услуг по представлению платежных документов.
  12. Принятие решения о выборе лица, уполномоченного на обращение в суд с исковыми заявлениями о взыскании с должников обязательных ежемесячных взносов на капитальный ремонт и пени за несвоевременное и (или) неполное внесение взносов на капитальный ремонт.

Порядок проведения Общего собрания

1. Общее собрание собственников помещений проводится в форме очно-заочного голосования – путем совместного (очного) обсуждения собственниками помещений вопросов повестки дня Общего собрания и принятия решений в письменной (заочной) форме по вопросам, поставленным на голосование.

2. Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются собственниками помещений путем заполнения бланков решения собственника помещения на Общем собрании, которые будут с 25 октября 2016 года вручаться собственникам помещений на очной части Общего собрания и выдаваться в диспетчерской ООО «Парус» по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 6 и в помещении мастера по адресу: д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 2, пом.9Н.

3. Если собственник помещения по любому вопросу повестки дня не голосует «за», то он вправе представить свои предложения по возможному, по его мнению, варианту решения данного вопроса. Такое предложение оформляется в произвольной форме в письменном виде, подписывается собственником и прикладывается к бланку решения собственника помещения.

Указанные предложения рассматриваются инициатором собрания только в случае, если по результатам голосования на Общем собрании решение по вопросу, по которому получены предложения, не принято, и инициатор настоящего собрания имеет намерение провести по такому вопросу повестки дня Общего собрания повторное голосование.

Если собственник помещения, направивший предложения по отдельным вопросам голосования имеет намерение настаивать на принятии по его предложению решения Общим собранием, то такой собственник вправе самостоятельно провести голосование собственников помещений для принятия решения по вопросу, поставленному им на голосование, путем проведения внеочередного Общего собрания собственников помещений в доме, инициатором которого он выступит.

4. Если Вы не можете принять личное участие в голосовании на общем собрании собственников помещений, то за Вас может проголосовать Ваш представитель, имеющий доверенность на голосование, оформленную в письменной форме и удостоверенную либо нотариально, организацией, в которой Вы работаете или учитесь, а также администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором находитесь на излечении (бланк доверенности прилагается).

5. Подведение итогов голосования (подсчет голосов) состоится с 15 ч. 00 мин. 20 декабря 2016 года по адресу: д. Новое Девяткино, ул. Арсенальная, д. 2, пом.9Н. Каждый собственник вправе принять участие в подсчете голосов.

6. С результатами голосования и принятыми решениями Вы сможете ознакомиться на стендах, размещенных в лифтовых холлах многоквартирного дома, не позднее 10 дней со дня принятия этих решений.

7. Для участия в Общем собрании собственникам помещений передаются одновременно с настоящим Информационным сообщением:

1) Бланк доверенности на представительство на Общем собрании – 1 стр.

Уважаемый собственник помещения!

В целях избежания повторного проведения подобного собрания, что повторно повлечет за собой значительные затраты на его проведение, УБЕДИТЕЛЬНАЯ ПРОСЬБА к Вам – принять участие в проводимом Общем собрании и выразить свое мнение по всем вопросам, поставленным на повестку дня общего собрания, выбрав один из предлагаемых вариантов решения «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ».

Инициаторы Общего собрания

В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия не имело кворума, возможно проведение общего собрания по той же повестке дня в форме заочного голосования.

Для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования необходимо: определить способ сбора, место или адрес, куда должны передаваться принятые собственниками помещений решения, а также период, в течение которого будет проводиться заочное голосование, дата и время окончания приема решений собственников.

Сбор решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, необходимо проводить в соответствии с установленными датой и временем проведения заочного голосования, указанного в уведомлении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты и времени окончания их приема. Решение общего собрания в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании или голосовали против.

Результаты голосования подсчитываются счетной комиссией и оформляется протоколом и доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в течение 10 дней с даты окончания приема бюллетеней (решений). Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Необходимые формы документов для проведения общего собрания в форме заочного голосования можно скачать здесь.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть передано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.