Как изменить категорию земли населенных пунктов?

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Главная причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище?

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

  • паспорт и его копия;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
  • заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

Стоимость перевода

Изменение ВРИ бесплатное.

Текст подготовила Мария Гуреева

Как поменять категорию земли?

Чем отличается садовый дом от дачного?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество

Земельным кодексом РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Отражая особенности регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество Закон о регистрации закрепляет одновременное проведение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежащий предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Это направлено на предотвращение случаев разделения правообладания одним лицом недвижимым имуществом и земельным участком, на котором расположен данный объект недвижимости искусственным путем.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, исходя из принципа единства, распоряжение недвижимым имуществом производится вместе с земельным участком в пределах границ, им занятого, и необходимым для его использования.

Данное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости, поскольку покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

При этом впоследствии покупатель не лишен права оформить земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости и который необходим для его использования на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.

Учитывая то, что государственная регистрация прав носит заявительный порядок и осуществляется на основании документов, свидетельствующих о наличии, возникновении, переходе права, для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо не только заявление о государственной регистрации права (перехода права) на здание, строение, сооружение, но и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, заявление покупателя о государственной регистрации права собственности на земельный участок, правоустанавливающий документ, свидетельствующий об отчуждении не только здания, но и земельного участка.

Начальник Рыбинского отдела Управления Росреестра по Ярославской области В.А. Аршинникова

Как правильно изменить кадастровое назначение земель. Кадастровое назначение земель – это вид разрешенного использования земельных участков. Одна из основных технических характеристик кадастрового учета. Для владельца она означает, право использовать землю по строго определенному назначению:

  • как использовать земельный участок;
  • что строить на нем, а что нет и т.д.

Кроме того, именно этот критерий сильно влияет на определение кадастровой стоимости земельного участка. Посмотреть кадастровое назначение земель вы можете на Публичной кадастровой карте, представленной на нашем сервисе. Найдите участок по кадастровому номеру или просто вручную и вам будет предоставлена основная учетная информация по вашему объекту.

Как поменять кадастровое назначение земли:

  1. Собственник или доверенное лицо (придется оформить доверенность нотариально) обращается с заявлением в органы госвласти или местного самоуправления. Максимум через месяц решение будет принято.
  2. С этим решение идите в ближайшее отделение Росреестра с просьбой внести изменения (будет выполнено в течении 10 рабочих дней).

Для получения официальных документов, содержащих сведения о земельном участке обращайтесь сюда. Это будет удобно и быстро для вас.