Как доказать что ипотеку платила я

Поэтому Подзолкова и обратилась в суд — с желанием заставить зятя вернуть часть уплаченных по ипотеке денег, посчитав это «неосновательным обогащением». И предъявила в суд все документы по оплате кредита — около 120 платежных документов, большая часть которых была подписана ее именем. Однако Московский районный суд Чебоксар не принял их во внимание. «Это обстоятельство значения для разрешения настоящего спора не имеет», — указано в решении Московского районного суда Чебоксар.

Судья обратил внимание, что единственным распорядителем счета для перечисления платежей по кредитному договору была дочь Подзолковой. Ее мать приносила деньги в банк и ставила свою подпись рядом с фамилией дочери, но это показалось суду неубедительным. Кирюхин же утверждал, что перечислял деньги на оплату ипотеки жене на карту. Суд фактически не стал разбираться в этих запутанных денежных потоках и принял решение в иске Подзолковой отказать.

Юрист Дозорова, расстроенная решением суда, пыталась взывать к совести ответчика и его представителей, по ее мнению, прекрасно понимавших, что теща права. ​»Я им говорю: «Вы же ничего не платили». — А они мне в лицо хохочут», — досадует юрист. С Кирюхиным связаться не удалось, но Дозорова говорит, что квартира по-прежнему наполовину принадлежит Кирюхину, но в ней живет его бывшая жена с сыном», — рассказывает Дозорова. Обжаловать решение суда она не стала — говорит, нет судебных перспектив.

«Это как раз тот случай, который показывает, чем институт права отличается от морали и справедливости», — комментирует ситуацию партнер аудиторско-консалтинговой компании FBK Legal Александр Ермоленко. По его словам, честную и справедливую, вероятно, позицию губит невнимание к юридическим деталям: Подзолкова не позаботилась о том, чтобы подтвердить факт выплат по ипотеке, поясняет он.

В этой ситуации суд принимает единственно возможное решение — отказать в иске, заключает Ермоленко. По закону (п.2 ст.325 ГК РФ) если один из должников расплатился по общему кредиту, он действительно имеет право требовать возмещения у других должников, напоминает юрист коллегии «Юков и партнеры» Рустам Батыров. Однако для этого надо доказать, что платежи вносил именно он, — чего героиня истории сделать не могла, добавляет он.

Впрочем, и суд в этой истории подошел к делу очень формально, отмечает Ермоленко из FBK Legal. В частности, суд по неизвестной причине счел «не имеющим значения» тот факт, что на всех платежках стоит подпись матери, а не дочери, удивляется он.

В общем, совет тут один: любые денежные операции, даже если это перевод между друзьями и родственниками, надо закреплять документами, говорит Ермоленко из FBK Legal. Такую же рекомендацию дает и адвокат коллегии «МГКА» Григорий Колесников: матери надо было платить по кредиту от своего имени, тем более что договор предусматривал такую возможность. Как минимум можно погашать долг через интернет-банк, со своего счета — выписка с него уже будет весомым аргументом для суда, добавляет младший юрист компании «Хренов и партнеры» Сергей Морозов.

По словам Ермоленко, на практике подобные ситуации встречаются часто. «Между родственниками считается аморальным заранее обсуждать, что будет в случае конфликта», — говорит он и добавляет, что это, конечно, неправильно: любую подобную ситуацию надо оценивать в контексте гипотетического судебного разбирательства. «Спросите себя: все ли документы отражают суть реальных отношений, сможете ли вы отстоять свою позицию перед вечно занятым, недружелюбным и формально настроенным судьей?» — советует Ермоленко.

Взыскание ипотечного долга и выселение из предмета ипотеки в условиях действия моратория и АТО

в»–11 (1413) 23.03—29.03.2019 Кирилл ВЫБИЦКИЙ, адвокат ООО «Лигал Хауз»

В кризисных условиях нашей страны, невыплата ипотечного кредита, к сожалению, стала повальной проблемой. Поэтому на сегодняшний день вопрос возврата долга по ипотеке стоит особо остро.

Ограничения — не абсолютны!

Ситуация еще больше усложнилась в связи с запретом в 2014 году взыскивать имущество, предоставленное в качестве обеспечения для кредитов в иностранной валюте. Вот уже 4 года этот закон (от 3.06.2014 №1304-VII) ставит палки в колеса залогодержателям, которые выдали такие займы. Тем не менее, если вы когда-то выдали кредит в валюте, еще не все потеряно.

Закон №1304-VII четко регулирует условия, по которым все же возможна реализация предмета залога, если это:

• нежилое помещение;

• жилье, которое но не является обеспечением по потребительскому кредиту;

• жилье, зарегистрированное в качестве обеспечения по потребительскому кредиту, если у должника есть другое жилье или его общая площадь больше 140 м2 для квартиры либо 250 м2 для жилого дома;

ранее по кредиту не проводилась реализация предмета ипотеки, являющегося жильем (однако если оно было, то согласно закона блокируется реализация любого иного имущества должника).

Закон №1304-VII не устанавливает порядок ведения судебного процесса об обращении взыскания на предмет ипотеки. Это означает, что прямо не прописан запрет подачи иска в суд. Таким образом, закон №1304-VII не запрещает кредитору обращаться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога.

Важно отметить, что взыскание на предмет залога не предусматривает немедленного выселения должников, а лишь признает за кредитором право на отчуждение такого имущества в будущем, после того как данный мораторий будет снят.

Таким образом, если вы просите удовлетворить порядок проведения реализации, а не признать факт перехода права собственности на предмет залога, суд не имеет права отказать в таких требованиях.

Это объясняется тем, что мораторий не аннулирует действие законодательства, определяющего основания обращения взыскания, которые применяются только на стадии принудительного исполнения решения суда.

К таким выводам пришел и Верховный Суд Украины в постановлениях от 27.05.2015 (дело №6-57цс15) и от 6.07.2016 (№ 6-969цс16).

Выселить же человека в условиях действия моратория из ипотечного жилья возможно, если решение об обращении взыскания на предмет залога было вынесено до вступления в силу закона №1304-VII. Однако, к сожалению, судебная практика в данном вопросе весьма неоднозначна.

К примеру, Высший специализированный суд в определении от 4.12.2014 (дело №6-37758св14) удовлетворил требования банка о выселении должника, в то время, как Верховный Суд в постановлении от 14.03.2018 №303/1590/15-ц напротив — отказал.

Имущество в зоне АТО

К сожалению, говоря об обращении взыскания на предмет залога и выселении, нельзя обойти стороной ситуацию, которая сложилась в восточной части Украины. В связи с началом боевых действий в Украине 2.09.2014 набрал силы закон «О временных мероприятиях на период проведения антитеррористической операции» №1669-VII. Им предусмотрены положения по сохранности имущества, находящегося в ипотеке. Данный закон приостановил действие стст.37, 38, 40, 41, 43—47 закона «Об ипотеке» в отношении недвижимости, находящейся в зоне проведения АТО.

Кредиторы пытались обходить этот нормативный акт, аргументируя это тем, что законом №1669-VII установлены ограничения на любые внесудебные действия с ипотекой. В то время как ст.39 закона «Про ипотеку», регулирующая судебное обращение взыскания и порядок исполнения решений суда, в том числе и выселения, не упоминалась.

Также кредиторы прибегали к другим ухищрениям, аргументируя, что закон не запрещает исполнение решений, которые уже вступили в силу, в части обращения взыскания на предмет залога и выселения из ипотечного жилья. Их исполнение, по мнению кредиторов, регулируется самим решением суда и законом «Об исполнительном производстве», включая и самостоятельную продажу, а не перечисленными в законе №1669-VII статьями закона «Об ипотеке».

КпПБ всех рассудит

Впрочем, все перечисленные уловки потеряли свою актуальность. Законом «О внесении изменений в Закон Украины «О временных мероприятиях на период проведения антитеррористической операции» касательно восстановления возможностей развития малого и среднего бизнеса с использованием заемного финансирования на территории проведения АТО» от 21.12.2017 №2266-VIII внесены изменения в стст.2, 9 закона №1669-VII. Тем самым были сняты вышеуказанные ограничения на взыскание залогового имущества и начисление штрафов по кредитным договорам, приравняв всех граждан вне зависимости от места нахождения залогового имущества.

Тем не менее, долго заемщикам не удастся уходить от ответственности, поскольку 18.10.2018 Верховная Рада во втором чтении приняла проект Кодекса по процедурам банкротства, а спустя два месяца документ был отправлен на подпись Президенту. Согласно п.VI ст.25-1 КпПБ с момента вступления кодекса в законную силу, теряет силу закон №1304-VII и устанавливается особый, пятилетний режим реструктуризации кредитной задолженности.

Согласно Семейному кодексу РФ, квартира, приобретенная супругами по ипотеке, является совместно нажитым имуществом. Долг по ипотеке, исходя из судебной практики, будет распределен между мужем и женой в тех же долях, в которых они разделят имущество.

По закону бывшие супруги выступают перед банком созаемщиками, то есть несут солидарную ответственность, и кредитная организация имеет право требовать погашения кредита у любого из них. Если оплату займа будет полностью производить один из супругов, он имеет право требовать от второго возмещения компенсации равной стоимости выплаченного долга перед банком.

Бывшие супруги могут разделить долг между собой либо по соглашению сторон, либо через суд.

Первый путь предпочтительнее, поскольку длительное выяснение отношений и судебное разбирательство часто приводят к пропускам платежей по кредиту. В такой ситуации банк может наложить взыскание на заложенное имущество.

В случае заключения соглашения есть несколько способов урегулирования взаимоотношений с банком.

Первый вариант. Если один из супругов получает более высокую зарплату, чем другой, и способен продолжить выплаты по ипотечному кредиту, то ему можно передать объект недвижимости и обязательства по платежам.

Второй вариант. Продать заложенное имущество, полностью погасить ипотечный заем перед финучреждением и разделить остаток средств между супругами.

Оба этих варианта должны согласовываться с банком. Как правило, в первом случае переоформляется ипотечный кредит на одного из супругов. Во втором – требуется согласие кредитной организации на продажу имущества, которое служит обеспечением по займу.

В любом случае ни при каких обстоятельствах не следует пропускать платежи, иначе к сумме задолженности перед банком прибавятся дополнительные штрафные санкции, и это только усложнит ситуацию.

В России с каждым годом растет количество ипотечных сделок, заключенных между банками и лицами, состоящими в браке. После расторжения брака возникает много вопросов о том, как разделить имущество, находящееся в залоге, поскольку банки добровольно согласия о разделе такого имущества не дают. В числе таких вопросов: требуется ли согласие залогодержателя, если в суде предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге?

В нашей практике был случай, когда супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым все имущество находилось в общей совместной собственности, за исключением квартиры, ставшей впоследствии предметом спора в суде. Квартира была приобретена за счет кредитных средств и являлась предметом ипотеки. Интересно, что заключение брачного договора и его условия были требованием банка, преследовавшего свой коммерческий интерес, так как доверитель в период заключения кредитного договора находилась в декретном отпуске и была неплатежеспособна.

Доверитель обратилась к нам за юридической помощью. Требовалось добиться раздела имущества, нажитого в период брака, в том числе квартиры, в отношении которой заключен брачный договор, а также признания брачного договора недействительным. При этом доверитель хотела, чтобы квартира, которая по брачному договору являлась личной собственностью бывшего супруга, досталась ей. От остального она готова была отказаться.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к решению о заключении мирового соглашения в отношении квартиры, находившейся в залоге у банка. В мировом соглашении они просили признать брачный договор недействительным. В соответствии с текстом соглашения ответчик признавал, что квартира переходит в собственность доверителя, при этом доверитель обязалась компенсировать ответчику стоимость квартиры путем ежемесячного перечисления суммы, необходимой для исполнения кредитного обязательства.

В обоснование возможности заключения мирового соглашения доверитель привела следующие доводы.

В ходе судебного разбирательства банк подтвердил, что заключение брачного договора и его условия являлись исключительно его требованием. Значит, при заключении договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака. Следовательно, сделка по заключению брачного договора недействительна в силу ее ничтожности, так как она являлась мнимой, стороны заключили ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Далее был сделан вывод, что признание брачного договора недействительным ведет к изменению режима собственности в отношении спорного имущества: квартиру следует считать общей совместной собственностью, и все обязанности по возврату кредита будут общими.

Наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в разделе общей совместной собственности, поскольку после раздела имущества не прекращается их обязанность нести обязательства по совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Также были приведены доводы о том, что в данном случае согласие залогодержателя не требуется, так как оно необходимо при отчуждении имущества, при котором право собственности прекращается, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, не относится к основаниям прекращения права собственности, предусмотренным в ст. 235 Гражданского кодекса РФ. Субъектный состав собственников-супругов при разделе имущества не изменяется. Это указывает на существенное отличие изменения правового режима имущества от отчуждения.

У супругов отсутствует и акт распоряжения, в силу того что существование права общей совместной собственности возникает единовременно у обоих супругов в момент приобретения имущества в общую совместную собственность.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Также соответствуют требованиям ст. 334 Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выводы о том, что при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Банк выразил свое несогласие с признанием брачного договора недействительным, полагая, что условия брачного договора не ставят доверителя в крайне неблагоприятное положение, квартира не является единственным жильем супругов, так как в собственности супругов есть иные квартиры.

Также банк был против утверждения мирового соглашения, считая, что кредитный договор, заключенный между банком и ответчиком, по смыслу ст. 8 Гражданского кодекса РФ не может быть основанием для возникновения долговых обязательств у доверителя, который не является стороной договора.

Банк, ссылаясь на ст. 308, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, сделал вывод, что ответственность за нарушение договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве стороны обязательства. То есть распределение долгов при разделе совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из супругов их общими обязательствами по погашению задолженности по кредитным договорам, с отнесением обязательства по погашению задолженности на одного из супругов, не соответствует приведенным нормам права, так как направлено на изменение в одностороннем порядке условий и стороны кредитного договора, что противоречит закону.

Банк посчитал, что отнесение обязательства по погашению кредитной задолженности супруга, не являющегося стороной обязательства, по существу является переводом долга, который возможен только с согласия кредитора.

Банк также выразил несогласие на перевод долга с ответчика на доверителя и на признание долга ответчика по кредитному договору совместным долгом. Кроме того, банк полагал, что в соответствии с условиями закладной должник (ответчик) обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя, а банк, в свою очередь, не давал своего согласия на отчуждение предмета ипотеки.

Нам удалось убедить суд, что права банка, являющегося законным владельцем закладной, а также кредитором по кредитному договору в отношении спорной квартиры, в случае ее раздела между супругами не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Указанная правовая позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.). Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Удалось доказать, что при заключении брачного договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака.

В итоге суд пришел к выводу, что условия мирового соглашения не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы иных лиц (банка). Суд также принял во внимание, что по условиям мирового соглашения обязательства сторон по кредитному договору и залоговому обязательству не претерпят изменений, поскольку ответчик останется заемщиком по кредитному договору и в отношении квартиры останется залог как способ обеспечения исполнения обязательства ответчика по кредитному договору.

Но на этом история не закончилась. Росреестр приостановил регистрацию права собственности на квартиру, обосновав это отсутствием согласия залогодержателя, и попросил внести изменения в закладную в отношении залогодателя. Банк на этот раз пошел нам навстречу: в субъектный состав закладной были внесены изменения. Доверитель стала залогодателем, что дало возможность осуществить государственную регистрацию права собственности доверителя на спорную квартиру.