Изъятие земельного участка

Согласно статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В случае, если собственнику земельного участка или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов осуществляются одновременно.

В соответствии со статьей 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Таким образом, земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд.

И.о. прокурора района Базарно-Карабулакского района В.А. Ладченков

Определен порядок проведения правового эксперимента по апробации процедуры приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения в Сырдарьинской области (ПКМ от 2.12.2019 г. № ).

Напомним, начало эксперименту положено Указом Президента от 13.08.2019 г. № в связи с принятием Закона «» (далее – Закон), вступающего в силу 1 марта 2020 года. Эксперимент будет длиться до 1 февраля, и по его итогам определят эффективность новой процедуры в целом и отдельных ее механизмов. От этого будет зависеть ее дальнейшее применение в других регионах республики.

Приватизация земельных участков в рамках эксперимента производится в следующих двух формах:

1 – выкуп физическими и юридическими лицами земель, находящихся в их постоянном пользовании (владении) или пожизненном наследуемом владении. Выкуп осуществляется через автоматизированную информационную систему «YERHUSUSIYLASHTIRISH». Порядок подачи заявки установлен Временным административным регламентом и идентичен предусмотренному Законом (см. ).

Выкупная стоимость приватизируемого участка зависит от вида заявителя, площади участка, воздействия внешних факторов и определяется в национальной валюте по следующим формулам:

  • для юридических лиц: С = Кюр х S х К;
  • для физических лиц: С = Кфиз х S х К,

где:

С – выкупная стоимость (в сумах);

Кюр, Кфиз – 50-кратный размер ставки земельного налога, установленный на день определения выкупной стоимости для юридических или физических лиц (за 1 м²);

S – площадь приватизируемого земельного участка (в м²);

К – коэффициент формирования выкупной стоимости, установленный в зависимости от площади участка (от 1 до 1,15).

Также заявителю следует оплатить услуги техподдержки системы «YERHUSUSIYLASHTIRISH» в размере 3% и услуги Единой биллинговой системы по приему платежа в размере 1% выкупной стоимости. На оплату отводится 10 дней с момента получения платежек и уведомления о положительном заключении. После этого заявителю выдается ордер установленного образца.

2 – выкуп свободных земельных участков через электронный онлайн-аукцион «E-IJRO AUKSION». Цена участия в нем – задаток в размере 5% стартовой цены участка. Стартовая цена определяется по формулам:

  • по участкам для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности:

С = Кюр х S х К + Рк + Рс + Ра + Рн + Рр;

  • по участкам для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома:

С = Кфиз х S х К + Рк + Рс + Ра + Рн + Рр,

где:

Кюр, Кфиз – 50-кратный размер ставки земельного налога на дату определения выкупной стоимости для юридических или физических лиц (за 1 м²);

S – площадь приватизируемого земельного участка (в м²);

К – коэффициент формирования выкупной стоимости, установленный в зависимости от площади участка (от 1,0 до 1,15);

Рк – стоимость работ по подготовке материалов для выбора участка;

Рс – стоимость работ по подготовке архитектурно-планировочного задания;

Ра – стоимость услуг оператора;

Рн – стоимость работ по включению границ участка в геоинформационную систему;

Рр – стоимость работ по государственной регистрации права на земельный участок.

Победитель аукциона обязан оплатить стоимость лота не позднее 5 рабочих дней после его завершения.

Напомним, что в аукционе могут участвовать как юридические лица – для приватизации свободных земель с целью осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности, так и физические лица – для той же цели, а также для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.

1. Для государственных или муниципальных нужд.
2. Изъятие в целях комплексного развития территории.
3. Изъятие при ненадлежащем использовании участка.
4. Изъятие земельного участка в порядке реквизиции.
5. Конфискация земельного участка.
6. Пример из практики.

Заключение

1. Для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 49 ЗК РФ, земельные участки изымаются для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях.

Решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления. В данном случае, должен быть осуществлен выкуп имущества. Выкуп производится за счет Российской Федерации, соответствующего субъекта РФ или муниципального образования. Зависит это от того, для чьих нужд изымается земельный участок.

Орган, принявший такое решение обязан уведомить правообладателя земельного участка в письменном виде, не менее чем за год, до предполагаемого изъятия Данное решение, обычно, выносится в форме постановления. В течение этого времени, собственник сохраняет право на владение, продажу, сдачу в аренду и любое другое разрешенное использование участка.

При наличии согласия правообладателя, в соглашении об изъятии, в порядке, которые определены законодательством, может быть предусмотрено предоставление ему другого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый участок.

Размер возмещения зависит от рыночной стоимости земельного участка, а также включает в себя убытки, причиненные изъятием такого участка, в том числе упущенную выгоду.

Отметим, что если одновременно с изъятием земельного участка изымаются расположенные на нем и принадлежащие правообладателю данного участка объекты недвижимости, то в возмещение включается и рыночная стоимость таких объектов.

Условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии такого участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Если же соглашение об изъятии земли не достигнуто — производится принудительное изъятие. Для государственных или муниципальных нужд принудительное изъятие допускается, если соблюдено условие предварительного и равноценного возмещения. Но при этом сроки, размер возмещения и другие условия уже определяются судом.

Необходимо отметить, что право собственности на изымаемый земельный участок у собственника прекращается.

2. Изъятие в целях комплексного развития территории.

Такое изъятие участка может быть произведено, если он расположен в пределах территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии и заключен договор о комплексном развитии территории. В таком случае решение об изъятии принимает орган местного самоуправления. Основанием будет являться утверждённый проект планировки территории и проект межевания территории.

Орган местного самоуправления в течении 7 рабочих дней с даты принятия такого решения направляет его копию и проект соглашения об изъятии правообладателю такого участка. Соглашение должно содержать выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием.

Если же правообладатель не заключает соглашение в течение месяца со дня предоставления проекта соглашения, изъятие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости происходит в принудительном порядке через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый участок и расположенные на нем объекты, в течение семи дней со дня вынесения решения суда, перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя земли.

Решение суда об изъятии земли в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый участок.

3. Изъятие при ненадлежащем использовании земельного участка.

Кроме изъятия для государственных нужд, земельный участок может быть изъят, если Вы используете его не по целевому назначению или использования с нарушениями законодательства.

Например, если использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо причиняет вред окружающей среде. Или изъять участок могут, если он предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет.

Согласно статье 286 ГрК РФ, орган государственной власти или местного самоуправления, который уполномочен на принятие решения об изъятии земельного участка и порядок обязательного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник участка письменно уведомляет принявший решение об изъятии земельного участка орган, о своем согласии исполнить такое решение, то участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если же собственник земли не согласен с решением об изъятии, то орган, который принимает решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже такого земельного участка в суд.

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника регулируется статьей 5 № 101 – ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участка, который является предметом ипотеки и участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, также принудительно может быть изъят в случае, если в течение трех и более лет подряд (с момента выявления неиспользования участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства), такой участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

4. Изъятие земельного участка в порядке реквизиции.

Еще одной причиной возможного изъятия является изъятие в порядке реквизиции. Это означает изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости имущества.

Это возможно только в чрезвычайных случаях — стихийных бедствий, эпидемий, аварийных ситуаций, эпизоотий и при иных обстоятельствах.

Стоит отметить, что в таком случае, изъятие будет временным, а если изъятый участок будет невозможно вернуть, то собственнику выплатят его рыночную стоимость или по его желанию предоставят равноценный участок в другом месте.

Регулируется такое изъятие статьей 51 Земельного кодекса РФ.

Факт реквизиции участка должен быть подтвержден документально. Исполнительный орган государственной власти, который принимает такое решение о реквизиции участка должен выдать документ, который имеет важное значение. Он гарантирует собственнику реквизированного участка право требовать возврата ему этого участка или выплат. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения).

5. Конфискация земельного участка.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления, то есть конфискован.

Принудительно забрать земельный участок могут только у физического либо юридического лица, являющихся собственниками данной территории. Конфискация в одной ситуации является основной мерой наказания, а в других случаях дополнительной санкцией в зависимости от тяжести совершенного преступления.

Конфисковать могут землю в случае:

1. взыскание на участок по имеющимся обязательствам;
2. отчуждение участка в том случае, если он не принадлежит гражданину на законных основаниях;
3. нарушение закона;
4. использование не по целевому назначению;
5. эксплуатация земли без необходимых агротехнических процедур.

Конфискация участка может быть осуществлена только после принятия судебного решения. Данная мера против: хищения, мошенничества, незаконной коммерческой деятельности, в соответствии со статьей 104.1 Уголовного кодекса РФ.

После официального изъятия участка, площадь будет продана на торгах. В рамках передачи земли другому собственнику осуществляется процедура переоформления всех прав.

6. Пример из практики.

Рассмотрим межевой план, который подготовила наша Компания с целью постановки на учет изымаемого земельного участка. Он был подготовлен в результате образованием земельного участка путём раздела земельного участка. (в связи последующим изъятием земельного участка для нужд Российской Федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами), на основании Приказа об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами за счет средств недропользователей.

Среди документов, обязательным приложением является, в данном случае, Постановление органов местного самоуправления.

Заключение

Изъятие земли начинается с выявления собственника или правообладателя такого земельного участка. Для этих целей орган, который принимает решение об изъятии участка, направляет запрос в Росреестр, для получения необходимых сведений. Если запрос не имеет результатов, то направляют запрос в архивы, органы государственной власти или органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться необходимые сведения, а также к возможным, предполагаемым правообладателям изымаемых участков.

Кроме этого, поиски собственников ведутся посредствам размещения объявлений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах. Публикуются такие объявления не менее, чем за 60 дней до принятия решения.

Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: правообладатели земельных участков, которые не были выявлены до процедуры изъятия, смогут потребовать только компенсацию за свой участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, в пользу которой он был изъят и передан. Согласно пункту 11 статьи 56.5 Земельного кодекса РФ, возможность возврата земли при этом исключена.

Если правообладатели изымаемого земельного участка не был найден, то уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, которые расположены на изымаемом земельном участке.

Если у вас есть вопросы или Вам необходимо подготовить межевой план для постановки на государственный кадастровый учет изымаемого участка, Вы можете обратиться в «Региональный кадастровый центр». Мы постараемся Вам помочь.

В соответствии с частью первой статьи 73 Кодекса Республики Беларусь о земле при изъятии земельных участков для государственных нужд кроме возмещения убытков землепользователям государственными органами, осуществляющими государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, в зависимости от местных условий и особенностей (в том числе обусловленных градостроительными проектами, генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов, утвержденными в соответствии с законодательством) и волеизъявления землепользователей могут быть предоставлены равноценные земельные участки, которые предоставляются землепользователям в соответствии с абзацем одиннадцатым части первой пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 ”Об изъятии и предоставлении земельных участков» без проведения аукциона.
В соответствии с пунктом 4 Указа Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 ”О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (далее – Указ № 58) местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее, если не установлено иное, – квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

  • в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере данной разницы;
  • денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Частью первой пункта 5 Указа № 58 предусмотрено, что местный исполнительный комитет при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома дополнительно к правам, предусмотренным в пункте 4 Указа № 58, реализацию одного из его прав на:

  • строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
  • перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

При этом в установленном порядке решаются вопросы о предоставлении землепользователю другого земельного участка взамен изымаемого.
Дополнительно отмечаем, что Минский горисполком до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд обязан предложить собственнику сносимого жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение), находящегося на земельном участке в г. Минске, дополнительно к правам, перечисленным в пункте 4 и части первой пункта 5 Указа № 58, реализацию права на предоставление ему вне очереди и без проведения аукциона земельного участка на вещных правах, предусмотренных законодательством, для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

Счет на тысячи

В 2018 году от пожаров в России погибли 7909 человек и пострадали 9642 человека, констатирует в своих материалах МЧС России. Это больше прогнозируемых показателей министерства на 1 и 9% соответственно.

В пресс-службе МЧС не смогли оперативно прокомментировать инициативу Минэкономразвития.

У кого могут изъять земельный участок

Законопроект касается всех категорий частных владельцев участков: собственников, арендаторов, а также тех, у кого участок находится в бессрочном пользовании, безвозмездном пользовании или принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения.

Новая мера не коснется только двух случаев: изъять участок не смогут, если он является предметом ипотеки и если его собственник проходит процедуру банкротства.

Исключение для ипотеки сделано по аналогии с положениями закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уточнил представитель Минэкономразвития. Такой подход учитывает законные интересы залогодержателя земельного участка и защищает предмет залога от отчуждения на публичных торгах.

За что планируется изымать землю

Минэкономразвития не прописало в законопроектах, за какие именно нарушения можно будет изъять участок: планируется, что перечень нарушений будет определен в специальном акте правительства. При этом в сводном отчете к предложенным поправкам перечисляются следующие нарушения: «сжигание пожнивных остатков, зарастание земельного участка сорной растительностью, накопление бытовых отходов» и т.п.

К нарушениям могут отнести сжигание любых горючих материалов в непосредственной близости от леса, лесных насаждений или чужих земельных участков с жилыми домами, предполагает партнер адвокатского бюро «Деловой фарватер» Павел Ивченков. К типичным нарушениям можно отнести выполнение работ с открытым огнем на торфяниках, заправку двигателей горючим на лесной территории, добавляет руководитель практики международного арбитража и разрешения споров юридической группы «Парадигма» Марат Хасанов.

Фото: Денис Мукимов / РИА Новости

Как будут отбирать землю

Изымать участки будут не сразу, как только увидят на них заросли или мусор, следует из документов. Сначала органы государственного пожарного надзора должны будут найти нарушения и выдать владельцу участка предписание, чтобы их исправить. На исправление дается шесть месяцев. Если за полгода ситуация не изменилась, то изымать участок будут через суд.

Иски об изъятии будут подавать органы местного самоуправления. Планируется, что в течение полугода после изъятия участок будет продан на публичных торгах. При этом новый собственник должен будет привести землю в порядок, чтобы она соответствовала требованиям пожарной безопасности.

Если торги не состоялись в первый раз, их устроят еще раз, снизив цену на 20%. Средства, вырученные от продажи участка, за вычетом расходов на кадастровые работы, оценку участка и торги получит бывший собственник земли.

Какие риски несет законопроект

Заросшие, захламленные и замусоренные участки действительно зачастую становятся опасны для соседей и угрожают пожарной безопасности, признает зампредседателя Московского союза садоводов Полина Тришина. Она констатирует, что уже существующие законы, связанные с изъятием неиспользуемых участков, сейчас практически не работают.

Сейчас можно изъять у собственника землю, если она используется не по целевому назначению, если на участке зафиксирован самострой, а в случае сельхозземель — если ее использование снижает плодородие.

Если новая инициатива в отношении заброшенных участков будет работать, это в целом неплохо, считает Тришина. Однако она опасается, что в каких-то случаях составление акта органа государственного пожарного надзора может стать узаконенной формой рейдерства со стороны государства и заинтересованных лиц. Законопроект может породить множество новых злоупотреблений должностных лиц органов государственной или муниципальной власти, сопряженных с коррупцией и новым видом давления на предпринимателей, согласен Павел Ивченков.

Важно прописать механизм защиты прав собственников, которые по объективным причинам не смогут в течение полугода привести участок в порядок и не смогут ходить в суд либо направить туда своего представителя, отмечают в Московском союзе садоводов.

Для классического гражданского права идея борьбы с пожарами путем использования института изъятия земельного участка и продажи его с торгов является чужеродной, рассуждает Хасанов. По его словам, в законодательствах как России, так и зарубежных стран для этих целей используются «деликтные иски» — иски о возмещении вреда, которые предъявляют граждане и организации к компании, нарушившей законодательство.

Впрочем, юрист обращает внимание на то, что в текстах поправок уже заложены возможности обойти закон. Ни инициирование процедуры банкротства, ни передача участка в ипотеку не требует особых усилий для компаний и граждан, отмечает Хасанов. В документах не конкретизировано, в какой момент может быть зарегистрирована ипотека или какая должна быть процедура, для того чтобы участок был освобожден от изъятия.