Инвентарная стоимость

Содержание

При оценке недвижимости нужно учитывать множество факторов. Например, принимать во внимание не только кадастровую, но и инвентаризационную стоимость.

В представленной статье мы подробно расскажем, чем отличаются эти два понятия, как рассчитывается каждый вид стоимости и что именно нужно знать при составлении оценки имущества.

○ Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

○ Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

  • «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
  • Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

○ Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

✔ Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

  • «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

  • Для квартиры – 20 кв. м.
  • Для комнаты – 10 кв. м.
  • Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

✔ Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

  • Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
  • Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
  • Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

✔ Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

✔ Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

✔ Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

При обращении за информацией следует предъявить:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Заполненное по установленной форме заявление.
  • Чек об оплате госпошлины.

✔ Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

✔ Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

✔ Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

  1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
  2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
  3. Определение процента и стоимости физического износа.
  4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
  5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

  1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
  2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
  3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
  4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
  5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
  6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
  7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

✔ Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

○ Советы юриста:

✔ Чтобы заплатить налог какую нужно учитывать оценку.

При расчете следует учитывать кадастровую стоимость на начало текущего года. Однако если такие сведения отсутствуют, законодатель еще допускает возможность использования инвентаризационной стоимости, что в ближайшем будущем будет невозможно.

✔ В каком документе записана инвентаризационная стоимость.

Эти сведения отражены в техническом паспорте объекта недвижимости. Если в документе отсутствует информация, следует заказать справку об инвентаризационной стоимости имущества.

Под инвентарной стоимостью понимается первоначальная стоимость введенных в эксплуатацию объектов основных средств, законченных капитальным строительством.

Инвентарная стоимость определяется отдельно в отношении каждого вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства по зданиям и сооружениям, оборудованию, требующего монтажа, и оборудованию, не требующего монтажа.

Инвентарная стоимость сооружений и оборудования слагается из фактических затрат на их приобретение и расходов на доведение объектов основных средств до состояния, в котором эти объекты основных средств готовы к использованию.

Инвентарная стоимость зданий и сооружений

Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и прочих затрат, относящихся к данным объектам.

Если объекты вводятся постепенно по частям, то в этом случае в состав основных средств будет зачисляться стоимость введенной в эксплуатацию этой части объекта.

При этом, стоимость части объекта определится, исходя из суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту в доле, относящейся к вводимой части, так как прочие затраты учитываются отдельно от них.

Для этого:

1) определяется процент, равный отношению договорной стоимости выполненных работ по данной части объекта к договорной стоимости выполненных работ по объекту в целом;

2) рассчитывается доля затрат, приходящаяся на сдаваемую часть. Для этого надо фактические затраты по строительству всего объекта умножить на процент, найденный в пункте 1.

К прочим затратам относятся те затраты, которые можно отнести непосредственно на строительство конкретного объекта.

Если прочие затраты были произведены сразу для нескольких объектов основных средств, то в этом случае стоимость прочих затрат распределяется прямо пропорционально договорной (сметной) стоимости каждого вводимого в эксплуатацию объекта основных средств.

При вводе объектов основных средств в эксплуатацию произведенные затраты на их строительство списываются в размере, равном инвентарной стоимости в дебет счета 01 «Основные средства» с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Ввод в эксплуатацию зданий и сооружений оформляется актами приемки законченных строительством зданий и сооружений по форме № KC-2 «Акт приемки законченного строительством объекта».

Инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа

Инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, равна сумме фактических затрат по приобретению оборудования, а также расходов на строительные и монтажные работы, прочих капитальных затрат, которые должны быть включены в стоимость вводимого в эксплуатацию оборудования, требующего монтажа.

Инвентарная стоимость оборудования, требующего монтажа, определяется в отношении каждой единицы вводимого в эксплуатацию оборудования.

При этом возникают дополнительные расходы, которые состоят из расходов на доставку, заготовительно-складских расходов, расходов на строительные работы, работы по монтажу и прочих капитальных затрат.

Базой распределения в этом случае является общая стоимость оборудования.

Для осуществления распределения необходимо:

1) рассчитать процент, равный отношению дополнительных расходов к общей стоимости оборудования;

2) определить по полученному проценту дополнительные расходы, которые распределяются на стоимость каждой единицы оборудования.

При этом дополнительные расходы, приходящиеся на каждую единицу смонтированного оборудования, списываются в дебет счета 01 «Основные средства» с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в размере, равном инвентарной стоимости единицы оборудования.

Если расходы на монтажные и строительные работы, а также прочие затраты относятся сразу к нескольким видам оборудования, то в этом случае стоимость затрат распределяется между отдельными видами оборудования прямо пропорционально каждой стоимости единицы оборудования, исходя из цен продавцов оборудования.

Для определения инвентарной стоимости каждой единицы оборудования рассчитывается часть стоимости дополнительных расходов, приходящаяся на эту единицу оборудования.

Для этого сначала рассчитывается процент как отношение дополнительных расходов к общей стоимости оборудования, на которое они должны быть распределены.

Затем по исчисленному проценту указанные расходы включаются в стоимость каждой единицы оборудования.

Для обобщения информации о наличии и движении оборудования, требующего монтажа, в бухгалтерском учете используется счет 07 «Оборудование к установке».

Когда оборудование будет сдано в монтаж, его стоимость списывается с кредита счета 07 «Оборудование к установке» в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», по которому в дальнейшем будут отражены затраты по монтажу.

Дополнительные расходы на каждую единицу смонтированного оборудования также списываются в размере инвентарной стоимости в дебет счета 01 «Основные средства» с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа

Инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, слагается из фактических затрат на их приобретение, расходов по доставке и других расходов, связанных с приобретением.

К оборудованию, не требующему монтажа, относится оборудование, которое не требует предварительной сборки или установки на опоры или фундаменты.

Отличие от учета оборудования, требующего монтажа, заключается в том, что счет 07 не задействован.

Суммы фактической стоимости оборудования, не требующего монтажа, отражаются на субсчете 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств».

После определения инвентарной стоимости зданий и сооружений, установленного оборудования, эти объекты, законченные строительством, зачисляются в состав основных средств организации.

При вводе зданий и сооружений, оборудования, требующего и не требующего монтажа в эксплуатацию в бухгалтерском учете делается следующая запись по списанию затрат в размере их инвентарной стоимости:

Дебет счета 01 «Основные средства» Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — отражен ввод в эксплуатацию основных средств на основании актов приемки-передачи основных средств.

#Недвижимость, #Бухгалтерскийучет, #Налогообложение, #Законы, #Торги, #Аренда, #Право, #Продажи

В 2015 году был принят закон, по которому размер налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости вместо инвентаризационной. Но последнюю еще продолжают использовать, в том числе для проведения различных сделок. В статье расскажем, что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, зачем она нужна, как ее рассчитывают и как оспорить сумму.

Инвентаризационная стоимость квартиры — что это такое

Инвентаризационная, или инвентарная стоимость квартиры — ее себестоимость. Сумму рассчитывают на основе стоимости затраченных материалов, а также с учетом процента износа жилого здания. Другие важные параметры, которые влияют на стоимость недвижимости, не учитываются. Например, в расчет не входит оценка инфраструктуры района, местоположения жилья, количества построек во дворе, типа ремонта, готовности документов к сделке, размер коммунальных платежей за отопление и так далее.

Одна из самых простых формул расчета инвентаризационной стоимости — это

Cи = Cв * (1- Ифиз / 100 * Kи) ,

где СИ — это и есть конечная стоимость, Св — восстановительная цена, Ифиз — коэффициент износа, а К — показатель дифференциации. Главный «участник» формулы — это восстановительная стоимость помещения, себестоимость его строительства. Оценщик учитывает количество потраченных материалов и инженерных систем, а также их цену на основе документов. Затем производит расчеты.

Инвентаризационная стоимость жилой недвижимости намного меньше, чем ее реальная цена на рынке недвижимости. До 2015 года расчет налога на имущество физических лиц проводился именно с учетом инвентаризационной цены. В 2015 году вышел ФЗ №284, который изменил порядок начисления налогов — теперь их рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. До 2020 года на новую систему расчета налогов должны перейти все регионы страны, то есть в некоторых до сих пор используют старые принципы расчета.

Как ожидается, в 2020 году понятие инвентаризационной стоимости недвижимости будет полностью упразднено. Уже сейчас в большинстве сделок вместо него используют кадастровую стоимость, потому что она более приближена к реальным рыночным условиям. Начиная с 2014 года, точную инвентаризационную цену посчитать нельзя, потому что во многих регионах с 1 января 2014 года не обновлялся коэффициент пересчета восстановительной стоимости, участвующий в расчете. Справку получить можно, но она будет выдана по состоянию до 31.12.2014 года, то есть не будет соответствовать реальным затратам на строительство, особенно если жилье было возведено в последние 3–4 года.

Чем инвентаризационная стоимость отличается от кадастровой

Основное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной — принцип расчета. Если нужно узнать инвентаризационную стоимость, оценщики проведут меньшее количество расчетов. Специалист просто рассчитает количество материалов, которые понадобились для возведения отдельного частного дома или квартиры, и определит стоимость строительства на основе цен, действовавших на момент постройки. Затем применит формулу и получит приблизительную цену.

Кадастровая стоимость рассчитывается по более сложным формулам, в соответствии с ФЗ №237. Оценщики учитывают множество разных факторов, а именно:

?? общую площадь недвижимости;

?? расположение и инфраструктуру района;

?? площадь земельного участка и число построек, если оценивается участок или частный дом;

?? наличие или отсутствие парковки, детской площадки, мест отдыха во дворе;

?? характеристики подъезда и лифтов;

?? рыночную стоимость аналогичных объектов недвижимости;

?? и многие другие параметры.

Приказ Минэкономразвития России №358 ввел методические указания о государственной кадастровой оценке. Согласно ему, госслужащие должны использовать рыночную и иную информацию, связанную с экономическими характеристиками объекта, при этом должны учитываться местонахождение и степень износа недвижимости. Чиновники советуют брать информацию из официальных источников — Федеральной информационной адресной системы, Информационных систем Минсельхоза России и других. При этом кадастровая стоимость жилья не должна превышать рыночную, а расхождение в ценах на аналогичные объекты не должно превышать 10%.

Еще одно важное отличие — это сроки пересчета стоимости. Инвентаризационную стоимость специалисты пересчитывают каждый год с учетом коэффициента пересчета восстановительной стоимости. Кадастровую цену нужно пересчитывать раз в 5 лет.

Кадастровая стоимость более приближена к реальному положению вещей. Она может отличаться в 1,5–3 раза от рыночной. А инвентаризационная цена может отличаться от реальной в 10–15 раз, поэтому ее постепенно убирают. Из-за такой разницы и налог теперь рассчитывается по кадастровой стоимости.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость

В большинстве регионов для всех сделок с недвижимостью и расчета налога на нее используют кадастровую стоимость. Но есть регионы и населенные пункты, в которых до сих пор принимают во внимание инвентаризационную стоимость. Она нужна для:

?? расчета налога на недвижимое имущество физических лиц там, где действуют старые правила, и переход на новую систему расчета запланирован до 2020 года;

?? покупки или продажи недвижимости, если сделка облагается налогом, и нужно рассчитать сумму, которую заплатит покупатель или продавец — тоже актуально для регионов, в которых ФНС работает по старым правилам;

?? приватизации, то есть перехода права собственности от государства к физическому лицу — в этом случае инвентаризационная стоимость указывается в документах;

?? дарения и обмена недвижимости — в некоторых регионах в договорах с рыночной стоимостью указывают и инвентаризационную или используют ее для расчета налогообложения;

?? вступления в наследство — чтобы открыть его, некоторые нотариусы требуют предоставить справку об инвентаризационной стоимости на момент смерти наследодателя.

Если при оформлении какой-либо сделки у вас требуют справку об инвентаризационной стоимости недвижимости, уточните, подойдет ли справка о кадастровой стоимости жилья. Если нет — обратитесь в Бюро технической инвентаризации, или БТИ. Ее сотрудники обязаны каждый год пересчитывать инвентаризационную стоимость всех объектов.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры

Если хотите рассчитать цену на недвижимость самостоятельно, приготовьтесь изучать много информации. Для начала нужно посчитать, сколько материалов было затрачено на возведение. В расчет принимаются только пол, стены, потолок, окна и двери. Ремонт, даже капитальный или косметический, в расчет не принимаются — нет объективных критериев, которые позволяют оценить его качество. После того, как вы посчитали количество потраченных материалов, умножьте их на стоимость на момент постройки. Цены можно найти в общедоступных каталогах или нормативных актах. Полученная сумма — восстановительная цена. Она будет приближена к инвентаризационной. Чем больше износ и чем старше здание, тем ниже будет сумма. Чтобы узнать точную сумму, обратитесь к государственному оценщику из БТИ.

Специалисты при оценке руководствуются Приказом Минстроя РФ №87 от 4 апреля 1992 года. Он утверждает особый порядок расчета инвентаризационной стоимости:

?? Определение восстановительной цены на жилую недвижимость в соответствии со сборниками УПВС.

?? Пересчет восстановительной цены на цены 1991 года, а затем доведение до современного показателя. Для этого используют поправочный коэффициент — он учитывает динамику роста цен по состоянию на год, в котором проводился расчет стоимости.

?? Определение размера физического износа здания на момент последнего пересчета инвентаризационной стоимости. Его определяют произведением восстановительной стоимости и процента износа.

?? Определение стоимости путем вычитания физического износа из восстановительной стоимости.

Например: восстановительная цена составила 200 000 ?. Износ жилья — 15%. Размер физического износа в этом случае составляет 30 000 ?. А инвентаризационная стоимость — 170 000 ?.

Вообще государственные оценщики могут использовать три вида расчета инвентаризационной стоимости.

?? Сравнительный. Специалист анализирует все сделки на рынке. По итогам анализа причисляет оцениваемый объект недвижимости к определенной группе. Каждой группе соответствует определенный диапазон цен или конкретная стоимость.

?? Затратный. Его чаще всего используют для расчета стоимости квартир в новостройках на этапе строительства. Из всех трех способов он самый распространенный. Специалист учитывает затраты на приобретение строительных материалов, а также стоимость работ по строительству и прокладки инженерных сетей. Также в расчет входит стоимость земельного участка, на котором стоит многоквартирный или частный дом.

?? Доходный. Такой метод вычисления используют крайне редко, когда нет сведений о затратах на строительство и о проводимых на рынке сделках. В этом случае оценщик учитывает стоимость аренды недвижимости и затраты, которые необходимы для ее обслуживания.

В любом случае для расчетов используют сравнительные данные, которые получают из строительных документов и фактических замеров.

Можно ли оспорить инвентаризационную стоимость и как это сделать

Инвентаризационную стоимость недвижимости можно оспорить, если она не соответствует действительности. Например, если при расчете были использованы неверные данные: специалист посчитал площадь квартиры как 40 м?, а на самом деле она больше. Или если оценщик недобросовестно исполнил свои обязанности, например — не учел какого-либо важного фактора.

Чтобы оспорить инвентаризационную стоимость, сначала попробуйте обратиться в БТИ. Объясните, почему считаете расчеты некорректными, и попросите пересмотреть сумму. Если сотрудники БТИ отказывают вам в этом, обращайтесь в Арбитражный суд. Напишите заявление и приложите к нему:

?? нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа — например, выписки из ЕГРН;

?? справку об инвентаризационной стоимости либо инвентаризационный паспорт недвижимости;

?? оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — ее рассчитывают в зависимости от требований и характера заявления, в среднем она составляет 300 ?;

?? доказательства того, что жилье было оценено некорректно.

Доказательствами могут послужить любые документы. Например, кадастровый паспорт недвижимости с указанием общей площади жилья, если проблема в неправильном числе квадратных метров, или проектная декларация от застройщика, если оценщик использовал в расчетах стоимость кирпича, а дом построен из другого материала.

Обратитесь к хорошему юристу — он поможет собрать грамотную доказательную базу и выиграть дело. Если вы выиграете в суде, БТИ пересмотрит инвентаризационную стоимость жилья.

Читайте больше интересных статей о недвижимости в Журнале Этажи

Подписывайтесь на наш канал!

44 нравится”

Свердловчане начали получать квитанции по имущественным налогам — транспортному, земельному и налогу на имущество физлиц. Но есть категория собственников, которая «письма счастья» от налоговой может не ждать. Это владельцы квартир и домов, построенных после 2013 года. У таких объектов нет инвентаризационной стоимости, которая является базой для исчисления налога. В итоге пока в регионе не примут закон об использовании кадастровой оценки, собственники квартир в новостройках будут по-прежнему «освобождены» от фискальной нагрузки. Недоимка по налогам с успехом компенсируется за счет применения повышающих коэффициентов к инвентаризационной стоимости других объектов.
В 2013 году Россия начала переход от использования инвентаризационной оценки недвижимости при расчете налогов к кадастровой — более приближенной к рыночной. Соответственно, БТИ утратили свои полномочия и не оценивали построенные за последние 4 года квартиры и дома. При этом закон о применении кадастровой оценки при расчете налога на недвижимость в Свердловской области пока не приняли.
«У объектов, которые были построены позже 2013 года, инвентаризационной стоимости нет, есть только кадастровая. Наши законопослушные граждане хотят уплатить налог и спрашивают, почему мы им не исчисляем. Рассмотрев такие моменты, мы видим, что у нас нет инвентаризационной стоимости, соответственно, нет налоговой базы, к которой можно применить ставку, чтобы исчислить налог», — рассказала заместитель руководителя Управления Федеральной налоговой службы по Свердловской области Лидия Исаева.
За два последних года на кадастровую оценку недвижимости при расчете налога на имущество физических лиц перешли 49 субъектов РФ. У остальных есть время до 2020 года.
Налог на имущество физических лиц относится к местным, то есть ставку налогообложения в этом случае определяют муниципалитеты. Сейчас в Екатеринбурге она различается в зависимости от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Для имущества до 300 тыс. руб. включительно ставка составляет 0,1%, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. включительно — 0,25%, свыше 500 тыс. руб. — 2,5 тыс. руб. плюс 1% от суммы свыше 500 тыс. руб.
Согласно федеральному закону, при расчете налога от кадастровой оценки ставка составит 0,1% для жилой недвижимости стоимостью до 300 млн руб., для остальных объектов — до 0,5%. Для жилья дороже 300 млн руб. — 2%. При этом регионам предоставлено право снизить эти ставки. Вся разница в том, что инвентаризационная и кадастровая стоимость могут различаться в несколько раз, что, естественно, увеличит фискальную нагрузку на население. Поэтому в Свердловской области несколько лет обсуждают, какие ставки применить.
«На территории Свердловской области этот вопрос рассматривается на протяжении вот уже двух лет. Пока мы не пришли к консенсусу. Органы местного самоуправления должны очень внимательно рассмотреть вопрос, во-первых, чтобы не было большой налоговой нагрузки на налогоплательщиков, во-вторых, чтобы мы не потеряли то наполнение бюджета, что мы имеем», — добавила Лидия Исаева.
При этом даже если закон примут в этом году, первые уведомления собственники новостроек получат только в 2019 году и с начислениями по налогу за 2018 год. За пять потерянных лет из-за неопределенного правового статуса взыскивать недоимку по налогам с них не смогут, уточняют в ФНС.
Всего, по данным Свердловскстата, с 2013 по 2016 год в регионе ввели в действие 8 млн 762,8 тыс. кв. м. жилья или свыше 116,7 тыс. квартир. По итогам 2017 года в Свердловской области планируют сдать еще 2 млн кв. м. жилья.
При этом начиная с прошлого года в России стали применять повышающие коэффициенты при расчете налога на имущество физических лиц от инвентаризационной стоимости. В прошлом году коэффициент-дефлятор составил 1,147 (то есть налоговая база фактически выросла на 14,7%), в этом году — 1,329 (на 32,9%), в следующем — 1,425 (на 42,5%). При этом сумма начисленного налога в итоге может вырасти в несколько раз: если стоимость недвижимости преодолеет один из обозначенных порогов (в Екатеринбурге 300 тыс. руб. и 500 тыс. руб.), то и ставку ФНС будет применять другую.
В итоге поступления по налогам не сокращаются, а растут год от года. Только не за счет граждан, которые улучшают свои жилищные условия, да и в принципе имеют деньги на покупку квартиры, а за счет владельцев старого жилищного фонда. При этом многие из них владеют квартирами еще со времен приватизации.

Вернуться в раздел » Статьи

Как мы сообщали ранее, вместо существующих налога на землю и налога на имущество в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимость. Законопроект № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» принят в первом чтении. Суть нового налога заключается в том, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ). Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и является значительно выше инвентаризационной. Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро «Сретенский бульвар» площадью 60 кв. м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс. руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей. Таким образом при уплате налога по новой системе налогообложения собственники таких домов будут отчислять за свое жилье налог значительно больший, чем сейчас.

Как сообщает ФНС России, в первую очередь налог начнет действовать в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости.

Из доклада двухмесячной давности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «О проведении государственной кадастровой оценки» следует, что работы по определению кадастровой стоимости уже проведены во всех регионах страны. Однако это не означает полную готовность кадастровой оценки. На сегодняшний день Россреестр завершил определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства только в городе Москве. С результатами оценки можно ознакомиться на сайте Росреестра: в разделе «Кадастровый учет» необходимо выбрать подраздел – «Кадастровая оценка объектов капитального строительства» (http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/fgbu_ocenka/fgbu_ocenca_1/) или заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом филиале кадастровой палаты. Госпошлина составляет 200 руб. для физических и 600 руб. для юридических лиц.

Пункт 1 ст. 3 НК РФ предусматривает, что при установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Таким образом, если человек владеет несколькими квартирами и/или домами, значит, что он может себе позволить приобрести такое количество недвижимости, нести бремя расходов по ее ремонту и платить за коммунальные услуги, а следовательно, по логике, способен нести и налоговое бремя за нее. Иначе обстоит ситуация с наследниками, которые вступили в права наследства на недвижимость, расположенную в престижных районах, но у которых нет таких денежных средств для уплаты налога за нее. Таким счастливцам придется либо продавать свое наследственное имущество, либо сдавать в аренду, а налог на недвижимость платить из полученной суммы арендной платы.

Несомненно, новый налог на недвижимость должен учитывать социальную составляющую. По аналогии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц», предусматривающими льготы для отдельных категорий граждан (ст. 4), в НК РФ должна быть предусмотрена возможность предоставления соответствующих льгот или освобождения от такого налогового бремени льготных категорий граждан (героев ВОВ, инвалидов, пенсионеров и др.).

В связи с тем, что закон о введении нового налога еще не принят, следовательно и не принят механизм, определяющий ставки такого налога.

В марте текущего года Минфин России подготовил и внес в Правительство РФ проект поправок к проекту федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», которым вводится новая глава в НК РФ – «Глава 32. Налог на недвижимое имущество» (принят в пером чтении, назначен ответственный комитет – Комитет Государственной Думы по бюджету и налогам, находится на рассмотрении).

Так, Минфин России предлагает дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн руб., ставка налога не должна быть более 0,1% в отношении жилья, 0,5% – для иных зданий и 0,3% – для земель сельскохозяйственного назначения, дачных участков и наделов, приобретенных для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит до 1,5%.

В случае превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости (более 300 млн руб.) ставки налога в отношении зданий, строений, помещений и объектов незавершенного строительства могут установить в пределах от 0,5% до 1%. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков, кадастровой стоимости и (или) вида использования соответствующего объекта.

Как отразится новый механизм взимания налога на рынке недвижимости?

Увеличение налога несомненно отразится на зданиях старого фонда, а также на зданиях, расположенных в престижных районах. На сегодняшний день жилые дома дореволюционной постройки имеют низкую инвентаризационную стоимость, и собственники помещений платят довольно маленький налог. После введения нового механизма налогообложения будет учитываться не только стоимость самого здания, но и земли, на которой это здание стоит. Земля в исторических районах города оценивается довольно дорого, следовательно, и налог здесь будет выше.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» обозначает две тенденции, которые, скорее всего, возникнут на рынке недвижимости, когда будет введен в действие новый налог: «Первая – уменьшение стоимости инвестиционного жилья в связи с уменьшением количества инвестиционных сделок ввиду снижения их рентабельности, с продажей «инвестиционных» квартир, а также с продажей «обычных» квартир, которые стало невыгодно содержать из-за высоких налогов. Вторая – увеличение стоимости небольших квартир в связи с возросшим спросом на них. Такие разнонаправленные тенденции будут способствовать стагнации на рынке недвижимости. Кроме того, велика вероятность того, что часть девелоперов поменяют свои проекты с учетом изменившегося спроса на рынке недвижимости, и влияние на данную ситуацию может оказать развивающийся рынок апартаментов».

Наша справка

Инвестиционная недвижимость – это имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), собственное или арендованное на условиях финансовой аренды, которое используется в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого.

Введение нового механизма взимания налога отразится не только на малом и среднем бизнесе, занимающимся арендой недвижимости, но и на гражданах, арендующих жилые помещения.
«С одной стороны, может увеличиться число предложений по аренде недвижимости больших площадей, так как стоимость их аренды, скорее всего, снизится, с другой – повыситься спрос на аренду небольших квартир, что приведет к росту арендных ставок, но к росту незначительному», – отмечает Софья Лебедева.

Кто наделен полномочиями по кадастровой оценке объектов недвижимости?

Напомним, что соответствующий законопроект был разработан и внесен в Госдуму еще в 2004 году, но переход к единому налогу затянулся, поскольку не существовало единого кадастра для жилой и нежилой недвижимости. Теперь же данная ситуация разрешилась, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии стала заказчиком оценочных мероприятий, а выполнять задание будут независимые оценщики.

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ, которые должны проводить кадастровую оценку недвижимости не реже чем один раз в пять лет.

В состав комиссии должны входить представитель СРО оценщиков, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет определенную СРО оценщиков (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Наша справка

Саморегулируемая организация оценщиков – это некоммерческая организация, которая создана для осуществления регулирования и контроля оценочной деятельности и включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющая на условиях членства оценщиков.

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно тексту изначального варианта законопроекта № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки.

Наша справка

Массовая оценка объектов недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Массовая оценка представляет собой трудоемкий и весьма затратный процесс, в результате которого можно столкнуться с такими проблемами как, недостаточность информации государственного кадастра недвижимости, отсутствие нужного объема данных для построения общей картины стоимости недвижимого имущества, а также с коррупционной составляющей как ценовой сговор между собственником и оценщиком.

Факторы, оказывающие ценовое влияние на кадастровую оценку недвижимого имущества:

  • экономическая ситуация в регионе, величина субъекта РФ, уровень среднемесячной зарплаты в регионе;
  • к какому сегменту принадлежит объект недвижимости – коммерческому, производственному, жилому;
  • расположение объекта недвижимости, его удаленность от центра населенного пункта, железнодорожной станции, метро;
  • индивидуальные характеристики объекта недвижимости, год его постройки, площадь объекта, строительный материал, этаж, вид из окна и состояние квартиры.

Совокупность указанных данных влияет на итоговый результат оценки.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества, могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается, прежде всего, в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Досудебный порядок

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 МАРТА 2012 г. № 263.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Узнать информацию о том, где будут созданы такие комиссии можно на официальной сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_ib_consideration_disputes_cadastral_cost). Информация о создании комиссии также размещается на информационных стендах территориального органа уполномоченного федерального органа субъекта Российской Федерации, в котором создана комиссия.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Документы, которые необходимо предоставить в комиссию для пересмотра кадастровой стоимости (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности):

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем, заявитель помимо названных документов вправе направить на рассмотрение комиссии и иные документы.

Примерная форма заявления на пересмотр кадастровой стоимости

Другие формы

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Важным аспектом, затрудняющим оспаривание кадастровой стоимости на данном этапе является установленные законодательством хронологические рамки – для этой процедуры отводится шесть месяцев (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Такой период явно недостаточный, поскольку подавляющее число налогоплательщиков могут не обладать информацией об утверждении результатов кадастровой оценки и/или о порядке оспаривания таких результатов. Логично предположить, что своевременное информирование населения об изменениях в законодательстве и доступности необходимой информации, в дальнейшем позволит облегчить процедуру оспаривания и избежать волокиты.

Судебный порядок

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Таблица 1. Основные направления оспаривания действий субъектов на всех стадиях проведения кадастровой оценки

Основные направления оспаривания действий субъектов в судебном порядке

Истец

Ответчик

Оспаривание действий органов кадастрового учета

    – Физические и юридические лица;

    – органы государственной власти, органы местного самоуправления

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и (или и) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ

Оспаривание действий оценщика и результатов оценки

    – Физические и юридические лица;

    – органы государственной власти, органы местного самоуправления

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и саморегулируемая организация оценщика

Оспаривание актов органов власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости участков и установлении удельных показателей кадастровой стоимости

    – Физические и юридические лица;

    – органы государственной власти, органы местного самоуправления

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и (или и) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ

Тем самым названная норма подтверждает приоритет рыночной стоимости перед кадастровой (рыночной) стоимостью определенной методами массовой оценки. В отношении земельных участков, такой приоритет закреплен в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ , где прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обращаем ваше внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований.

В соответствии со ст. 128 АПК РФ Арбитражный суд установив, что исковое заявление подано без соблюдения требований, установленных ст. 126 данного кодекса (а именно к нему не приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора), выносит определение об оставлении искового заявления без движения.

И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течении трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Согласно ст. 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

Судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации (ст. 12 Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99 – ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»). Тем не менее, при выборе эксперта, следует руководствоваться такими критериями как: опыт работы в области проведения оценочной экспертизы, знание специалистами экспертного учреждения российского законодательства в области проводимой экспертизы, наличие высшего профессионального образования соответствующего профиля, наличие стажа работы по данной специальности.

Новости по теме:
ФНС России разъяснила порядок, который будет применяться при исчислении налога на недвижимость – ИА «ГАРАНТ», 30 мая 2013 г.

Документы по теме:

  • НК РФ
  • Земельный кодекс РФ
  • АПК РФ
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Алиса Ермакова, www.garant.ru

Воспроизведение (целиком или частями) материала может производиться только по письменному разрешению с указанием активной гиперссылки.