Если долевая собственность как получить вычет

Опубликовано 26.09.20

При приобретении жилья в общую долевую собственность несколькими лицами закономерно встают вопросы: кто имеет право получить имущественный вычет? в каком размере? можно ли передать право на вычет другому собственнику? Ниже мы ответим на эти вопросы, а также рассмотрим другие особенности получения вычета при покупке квартиры/дома в общую долевую собственность.

Если Вы приобрели жилье в общую собственность с супругой(-ом) или детьми, то рекомендуем ознакомиться с нашими специализированными статьями:

  • Получение имущественного вычета за несовершеннолетних детей;
  • Особенности получения имущественного вычета супругами;

Правила, которые регулируют порядок получения вычета и его размер, зависят от того, когда приобретено жилье – до или после 1 января 2014 года. С1 января 2014 года в Налоговый Кодекс внесены существенный изменения, связанные с получением имущественного вычета. В данной статье мы будем рассматривать ситуации, когда жилье приобретено в общую долевую собственность ПОСЛЕ 1 января 2014 года. Если Вы приобрели жилье до 1 января 2014 года, то ознакомьтесь со статьей «Получение вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность до 1 января 2014 года».

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или дату передаточного Акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Получение основного имущественного вычета

При покупке жилья после 1 января 2014 года ограничение суммарного вычета на всех собственников в 2 млн рублей больше не действует (с 2014 года ограничение имущественного вычета применяется не к объекту жилья, а к человеку). При этом общий порядок предоставления вычета при долевой собственности остался прежним и производится исходя из расходов/доли каждого лица (Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699).

При приобретении жилья в общую долевую собственность после 1 января 2014 года каждый владелец вправе получить вычет в размере своих расходов (если в договоре/платежных документах указана лишь общая сумма расходов, то в размере ОБЩАЯ СУММА РАСХОДОВ х ЕГО ДОЛЯ), но не более 2 млн рублей.

Пример: Медведев Б.Г. и его бабушка Медведева Н.Н. в 2019 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3 млн рублей. При этом доля каждого из владельцев составила 1/2. В этом случае Медведев Б.Г. и Медведева Н.Н. будут иметь право на вычет в размере 3 млн руб. х 1/2 = 1.5 млн руб. (195 тыс. руб. к возврату).

Пример: В 2019 году братья Зайцев А.Р. и Зайцев С.Р. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 5 млн рублей (при этом доли братьев составили по 1/2). В этом случае каждый брат сможет получить вычет в размере 2 млн рублей (максимальный размер вычета), и, соответственно, вернуть по 260 тыс. рублей.

Распределение вычета по ипотечным процентам

В случае приобретения квартиры в ипотеку (или по другому жилищному кредиту), вычет по процентам собственники-созаемщики вправе распределить в любой пропорции по своему желанию, составив соответствующее письменное заявление в налоговый орган (Письмо ФНС России от 23.05.2016 №БС-3-11/2315).

Если платежные документы оформлены только на одного собственника

На практике может возникнуть ситуация, когда оплата стоимости квартиры происходит от имени только одного из собственников (например, с его банковского счета), а фактически расходы несут все собственники. В этом случае для того, чтобы другие собственники могли получить вычет, в налоговую инспекцию нужно предоставить документы, подтверждающие их расходы.

Таким документом может быть рукописная доверенность на передачу денежных средств для оплаты квартиры лицу, производившему оплату (в дополнение к основному платежному документу). Доверенность может быть написана от руки в свободной форме и не требует нотариального удостоверения (Письмо ФНС России от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135).

Пример: В 2019 году Орлова Е.В. со своей сестрой Орловой Т.В. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей (доля каждой сестры составила 1/2). Оплата стоимости квартиры происходила со счета Орловой Е.В. По окончании календарного года (в 2020 году) каждая из них подала в налоговую инспекцию документы для получения вычета в размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Орлова Т.В. к основному пакету документов приложила копию доверенности, в которой указывалось, что она передала сестре Орловой Е.В. 2 млн рублей на оплату своей доли квартиры через банковский счет.

Аналогично обстоит ситуация и с вычетом по кредитным процентам. Даже когда платежи по кредитному договору фактически производились от имени одного из сособственников (например, основного заемщика), другие созаемщики также могут получить вычет, представив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие их расходы на оплату кредитных процентов. Таким подтверждением может быть рукописная доверенность о передаче денежных средств на уплату ипотечных процентов лицу, производившему их оплату.

Пример: Алуштин С.С. со своей дочерью Миловой А.С. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей (доля каждого из них составила 1/2). Для покупки квартиры они оформили ипотечный кредит на сумму 3 млн рублей, где Алуштин С.С. являлся основным заемщиком, а Милова А.С. — созаемщиком. Ипотеку отец и дочь оплачивали также в равных долях, хотя фактически все платежи по кредиту осуществлял Алуштин С.С. со своего банковского счета. Несмотря на то, что платежи по ипотеке производил отец, Милова А.С. может рассчитывать на вычет по ипотечным процентам в размере своих расходов, представив в налоговую инспекцию рукописную доверенность, согласно которой она передала деньги отцу Алуштину С.С. на оплату ипотечных процентов по кредиту.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Когда средства материнского капитала семья направляет на покупку квартиры или строительство дома, по закону дети должны получить часть этого помещения в собственность. Какие доли им нужно выделить и можно ли обойтись без нотариуса?

Нужно ли выделять доли детям при использовании материнского капитала на жилье?

Покупка квартиры или строительство дома — самый популярный способ использования материнского семейного капитала (МСК). Закон обязывает лицо, получившее сертификат, и его супруга, чтобы жилое помещение, на которое потрачена семейная выплата, было оформлено на владельца сертификата, его супруга и всех детей, которые были у владельца сертификата на время использования средств МСК.

Это условие защитит права детей в случае развода, смерти родителей и других негативных обстоятельств. Доли нужно оформлять и при получении федерального материнского капитала, где распорядителем средств выступает Пенсионный фонд, и регионального, который оформляют местные органы соцзащиты.

Граждане обязаны сделать это в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на жилье, или погашения регистрационной записи об обременении (ипотеке), или другого события, установленного законодательством. Однако оформить доли можно и до наступления этих обстоятельств.

Если не выделить доли детям, какие будут последствия?

В тех случаях, когда обязательство по выделению долей семья не выполняет, информация об этом поступает в правоохранительные органы. Прокуратура вправе подать иск в суд, который обяжет владельца сертификата выделить доли.

Но чаще, когда получателям материнского капитала напоминают о необходимости исполнить обещанное, они стараются оперативно сделать это в досудебном порядке. В противном случае сделку могут признать недействительной и средства маткапитала отзовут.

Как правильно оформляются доли в связи с использованием материнского капитала, «Сибдом» разобрался с помощью нотариуса, члена правления Нотариальной палаты Красноярского края Елены Абрамовой.

Когда выделяют доли по материнскому капиталу без нотариуса?

Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но только в случае, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений, исключительно на средства материнского капитала. Это возможно, когда приобретается недорогой объект — например, дом в сельской местности.

В этом случае семья может составить документ (соглашение) самостоятельно или по образцу в Интернете. При желании получатели маткапитала могут обратиться к специалисту: юристу или нотариусу.

Почему доли по материнскому капиталу при покупке квартиры в ипотеку оформляются только через нотариуса?

Нужно учитывать, что обязательными для оформления являются доли не только детей, но и самого владельца сертификата и его супруга. Если кроме средств материнского капитала супруги вкладывают в покупку квартиры свои накопления или берут кредит, по закону соглашение об оформлении долей в этой недвижимости удостоверяется у нотариуса. И вот по какой причине.

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Брачный договор или договор о разделе общего имущества супругов заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно действующему законодательству, если супруги не заключали брачный договор, то все их имущество, нажитое во время брака, является совместным, кроме подаренного, полученного по наследству и приобретенного за счет специальных выплат. К таким специальным выплатам относится материнский капитал.

С того момента, как средства МСК перечисляются из бюджета, у владельца сертификата и его супруга возникает общая долевая собственность на те доли в квартире, которые соответствуют размеру полученной из бюджета выплаты. По закону эти доли совместной собственностью супругов не являются. Это личное имущество каждого из членов семьи: владельца сертификата, его супруга и их детей.

Кредитные средства или накопления, которые семья внесла при покупке квартиры вместе с маткапиталом, — это совместная супружеская собственность. В соответствии с законом та часть купленной квартиры, которая пропорциональна сумме взятой ипотеки или собственных средств, может стать не совместной, а долевой только в том случае, если супруги заключили брачный договор либо договор о разделе общего имущества.

Выделить доли только детям без нотариуса и оформить оставшуюся часть квартиры в совместную собственность родители тоже не могут. Ведь, чтобы личные доли супругов, приобретенные на средства материнского капитала, стали совместным имуществом, опять же нужен брачный договор.

Таким образом, если помимо маткапитала на жилье были потрачены и другие средства, то независимо от того, переводятся ли личные доли супругов в совместную собственность или совместная супружеская часть переводится в долевую собственность, при оформлении долей в соглашении необходимы условия брачного договора. Такой документ должен составлять нотариус.

Сколько стоит оформление долей по материнскому капиталу?

Для оформления соглашения с условиями брачного договора в нотариальной конторе вместе с подачей его на регистрацию в Росреестр в Красноярском крае независимо от стоимости квартиры установлена «базовая» оплата 8500 рублей. При этом дети освобождаются от уплаты тарифа за услуги правового и технического характера пропорционально той доле, которая им выделяется.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, при оформлении равных долей — по 1/5 каждому — заплатит за оформление долей (с условиями брачного договора) 4000 рублей.

Если при покупке квартиры использовался только материнский капитал без доплаты и семья обратилась к нотариусу по собственному желанию, «базовый» тариф, от которого потом будет исчисляться освобождение от оплаты детей, составляет 6500 рублей.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и двоих детей, при условии оформления равных долей — по 1/4 каждому — заплатит за оформление долей 3500 рублей.

Отдельно оплачивается госпошлина за регистрацию долей в Росреестре. Ее сумма — 2000 рублей со всех участников долевой собственности — делится между участниками соглашения пропорционально выделенным долям в праве собственности.

Пример: у двоих детей по 1/10 доли, у двоих родителей по 4/10 доли. Пошлина с каждого ребенка составит 200 рублей, с каждого родителя — 800 рублей.

Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?

Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.

Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.

Какие документы нужны для выделения долей при использовании материнского капитала?

Для того чтобы составить соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, нотариусу понадобятся:

  • правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право на жилое помещение (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования по договору долевого участия);
  • справка из выплатного дела, если средства поступили из Пенсионного фонда, или из муниципального управления соцзащиты, если использован краевой сертификат;
  • документы, удостоверяющие личность: паспорта, свидетельства о рождении.

При этом, даже когда у семьи нет никаких документов кроме паспортов и свидетельств о рождении, она может обратиться к нотариусу для составления соглашения. Нотариус в таком случае самостоятельно запрашивает все необходимое в Росреестре, Пенсионном фонде или органах местного самоуправления. Однако при отсутствии документов оформление долей займет больше времени, потому что не все органы участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и справки о сумме выплаты отправляют в бумажном виде по почте.

В какой срок оформляются доли по МСК?

Если не нужно дополнительно разыскивать и запрашивать документы, оформление долей, включая их регистрацию в ЕГРН в электронном виде, занимает примерно одну неделю с момента обращения к нотариусу.

Регистрация долей в Росреестре при подаче соглашения в простой письменной форме через МФЦ осуществляется в течение 9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на госрегистрацию прав и прилагаемых к нему документов.

Когда доли в жилом помещении оформлены на детей, как того требует законодательство, при дальнейшей продаже купленной с использованием материнского капитала квартиры сделку обязательно заверяет нотариус. Это необходимая процедура, поскольку все сделки, где отчуждается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или опекаемому лицу, требуют нотариального удостоверения.

Кроме того, семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. При этом уменьшить сумму налога на размер понесенных при покупке квартиры расходов по долям детей налоговая не разрешает.

Полная подборка статей и новостей по теме Материнский капитал

Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.

Каждому – по заслугам

Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него. Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину. Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен. У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.

Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом

Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил. То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.
При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.

Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей. Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.
В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

Оформляем правильно

В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру. Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она.
При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей. По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.
Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.
Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.

Кооперативный вариант

Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос. Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова. По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.
С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам. «Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая. В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.

Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме

Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц. Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты. Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Долевые нюансы

Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.
Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично. «Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко. К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.
Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.
Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.

Текст: Сергей Бардин Фото: Алексей Александронок

Покупаете квартиру у родственника?

Теща + зять = имущественного вычета не видать.

Муж с женой взяли ипотеку и купили квартиру у тещи. В связи с этим зять хотел получить имущественный вычет, ведь он и теща — это не близкие родственники. Но не тут-то было…

Право на вычет

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 НК предусмотрено, что имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение квартиры, не превышающих 2 000 000 рублей.

Вместе с тем согласно пункту 5 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет не предоставляется в части расходов налогоплательщика на приобретение на территории РФ квартиры в случаях, если сделка купли-продажи совершается между физлицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 НК.

📌 Реклама

Взаимозависимость

Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 105.1 НК взаимозависимыми лицами в целях НК признаются физические лица, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Суть спора

Налогоплательщик, которому налоговики отказали в вычете на покупку квартиры, обратился с жалобой в Центральный аппарат ФНС, но, увы, там ему тоже не помогли.

Предыстория такова семья взяла кредит и на эти деньги купила квартиру у мамы жены. При этом дочь и не собиралась получать вычет, понимая, что ей будет отказано. Так как имущество является совместным, ибо приобретено в браке, супруги составили заявление о распределении долей в пропорции 0/100 и за вычетом на всю стоимость квартиры обратился зять. Ведь он и теща не взаимозависимые лица.