Долгосрочные договоры

— Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.

Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.

Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.

Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.

Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:

— возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;

— получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;

— возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;

— в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.

Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.

В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.

Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.

Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.

Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.

В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.

Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.

Гавриил Королев, «РБК-Недвижимость»

С 1 января 2020 года учреждениями бюджетной сферы применяется Стандарт «Долгосрочные договоры».

В данной статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с применением этого Стандарта, а также практические примеры в 1С:БГУ 8.

Теоретические аспекты применения Стандарта «Долгосрочные договоры»

С 01.01.2020 учреждения бюджетной сферы применяют положения Федерального стандарта «Долгосрочные договоры», утв. приказом Минфина России от 29.06.2018 № 145н. Методические рекомендации по применению Стандарта доведены письмом Минфина России от 28.10.2019 № 02-06-07/84752.

Когда применяется?

Стандарт «Долгосрочные договоры» применяется для отражения операций по двум видам договоров:

  • договорам подряда, срок действия которых превышает один год;
  • договорам возмездного оказания услуг, срок действия которых превышает один год.

Также учреждение может установить в учетной политике порядок применения положений Стандарта «Долгосрочные договоры» в отношении договоров подряда, возмездного оказания услуг, срок действия которых не превышает один год, но даты начала и окончания исполнения которых приходятся на разные отчетные периоды.

Когда не применяется?

Случаи, в которых Стандарт не применяется, поименованы в п. 4 Стандарта «Долгосрочные договоры». К ним относятся:

  • договоры на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ;
  • договоры с неопределенным общим объемом работ (услуг), цена которых определяется для отдельного отчетного периода исходя из фиксированной стоимости единицы работы (услуги).

Входящие остатки по долгосрочным договорам отражаются в учете по состоянию на 1 января 2020 года.

Применение Стандарта «Долгосрочные договоры» на практике и в 1С:БГУ 8

Пример 1

Учреждение заключает договоры об оказании платных образовательных услуг, срок действия которых превышает один год. Период обучения 3 года: с 01.09.2020 по 30.06.2023. Оплата за обучение производится согласно графику перед началом семестра. Стоимость одного семестра – 50 000 руб., весь период обучения стоит 300 000 руб. Признание доходов будущих периодов по договору об оказании платных образовательных услуг доходами текущего года осуществляется в конце каждого семестра. Какими бухгалтерскими записями отразить операции по договору об оказании платных образовательных услуг?

В соответствии с п. 11 Стандарта «Долгосрочные договоры» по факту подписания долгосрочного договора, но не позднее месяца, следующего за месяцем, в котором он заключен, учреждению необходимо отразить расчеты с дебиторами по доходам от реализации за весь срок действия долгосрочного договора в корреспонденции с балансовыми счетами учета доходов будущих периодов.

Таким образом, при заключении договора об оказании платных образовательных услуг с физическим лицом в учете отражаются записи:
Дебет 2 205 31 567 Кредит 2 401 40 131 – отражено начисление доходов будущих периодов в сумме 300 000 руб.

В ред. 2 программы 1С:БГУ 8 для расчетов по длительным договорам образования применяются документы подсистемы Образовательные услуги (раздел Платное обучение). Разработчики предлагают детальный порядок учета расчетов по длительным договорам образования, который включает в себя создание графиков оплаты, учетных карточек учащихся и зачисление учащихся в учебное заведение.

Начисление доходов будущих периодов по длительным договорам образования производится с помощью документа «Начисление доходов будущих периодов (образование)» (рис. 1). Если в 1С:БГУ 8 студентам назначены графики оплат, в документе «Начисление доходов будущих периодов (образование)» стоимость услуг по договору и порядок оплаты услуг будут заполнены автоматически.

Рис. 1

Доходы по долгосрочному договору признаются в составе доходов от реализации текущего периода равномерно (ежемесячно) до истечения срока действия долгосрочного договора с одновременным уменьшением сумм доходов будущих периодов (п. 11 Стандарта «Долгосрочные договоры»).

В рассматриваемой ситуации признание доходов будущих периодов по договору об оказании платных образовательных услуг доходами текущего года осуществляется в конце каждого семестра. Данные операции оформляются следующими записями:
Дебет 2 401 40 131 Кредит 2 401 10 131 – отражено признание доходов будущих периодов доходами текущего года по окончании семестра в сумме 50 000 руб.

В ред.2 программы 1С:БГУ 8 признание доходов будущих периодов по долгосрочным договорам об образовании отражается документом «Начисление за услуги образования» (рис. 2).

Рис. 2

Пример 2

Учреждение дошкольного образования заключает договоры об оказании платных образовательных услуг сроком более 1 года. Начисление родительской платы производится из расчета фактически оказанной услуги. То есть изначально сумма дохода за оказанные услуги неизвестна, поскольку неизвестно количество дней посещения ребенком детского сада. Должен ли применяться Стандарт «Долгосрочные договоры»?

Стандарт «Долгосрочные договоры» не применяется в отношении договоров с неопределенным общим объемом работ (услуг), цена которых определяется для отдельного отчетного периода исходя из фиксированной стоимости единицы работы (услуги).

В данной ситуации учреждение дошкольного образования не может знать общий объем оказанных услуг. Соответственно, и сумма дохода не может быть достоверно определена.

Таким образом, положения Стандарта «Долгосрочные договоры» при начислении родительской платы из расчета фактически оказанной услуги не применяются.

Пример 3

Учреждение высшего образования предоставляет общежитие студентам на основании договоров сроком действия более 1 года. Должен ли применяться стандарт «Долгосрочные договоры»?

Отношения по договору найма жилого помещения регулируются главой 35 ГК РФ. Отношения по договорам возмездного оказания услуг и по договорам подряда — главами 39, 37 ГК РФ соответственно. То есть операции по указанным договорам регулируются разными нормами гражданского законодательства.

Таким образом, положения Стандарта «Долгосрочные договоры» не применяются в отношении операций по договорам по предоставлению общежития.

Опубликовано 29.04.2020