Договоры в жилищной сфере

Братусь С. Н. Юридическая ответственность и законность (очерк теории). М., 1976.

Волков Г. А. Принципы земельного права России. М., 2005.

Голиченков А. К., Волков Г. А., Козырь О. М. Земельный кодекс Российской Федерации: Постатейн. науч.-практ. коммент. М., 2002.

Дубовик О. Л. Экологические преступления по новому УК РФ // Журнал российского права. 1997. № 10.

Жариков Ю. Г. Земельное право России: Учебник. М., 2006.

Жариков Ю. Г. Особенности регулирования земельных отношений как имущественных отношений // Новый Гражданский кодекс и отраслевое законодательство. Труды ИЗиСП. № 59. М., 1995.

Земельное право. М., 1940.

Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2002.

Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками. М., 2006.

Панкратов И. Ф. ГК РФ и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. № 5—6.

Полянская Г. Н., Рускол А. А. Советское земельное право: Учеб. для юрид. школ. М., 1951.

Садиков О. Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М., 2009.

Суханов Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право 2003. № 1.

Сыродоев Н. А. Земельное право: Курс лекций. М., 2009.

Сыродоев Н. А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4.

Теоретические вопросы систематизации советского законодательства / Под ред. С. Н. Братуся и И. С. Самощенко. М., 1962.

Цветков С. Б. Гражданское законодательство должно остаться в исключительном ведении Российской Федерации // Актуальные проблемы гражданского права и гражданского процесса: сборник научных статей по итогам межрегиональной научно-практической конференции. Волгоград, 2007.

_ ^ — — -—»ЧИ

Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства

В. Н. Литовкин

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации освещает назревшую проблему, заключающуюся в необходимости нового подхода к дальнейшему размежеванию, распределению нормативного материала между гражданским законодательством и комплексными природоре-сурсными отраслями, содержащими нормы гражданского права.

Литовкин Валерий Николаевич—заведующий отделом гражданского законодательства и процесса ИЗиСП, кандидат юридических наук, заслуженный юрист РФ.

В число комплексных отраслей также входит и жилищное законодательство, содержащее преимущественно нормы гражданского права. Концепция не называет каких-либо оснований для последующего перераспределения нормативного материала между этими отраслями, очевидно, считая это соотношение удовлетворительным, не требующим другого подхода.

Мы сталкиваемся с одной из существенных сторон общей проблемы правотворчества и научной проблемой, где надлежит провести границу между основной отраслью, какой яв-

ляется гражданское законодательство, и ее производной отраслью, содержащей нормы гражданского права, к тому же комплексной отраслью, и где в настоящее время проведена фактически граница между ними. Группа комплексных отраслей, содержащих нормы гражданского права, в том числе трудовое и семейное законодательство, названа в ст. 72 Конституции РФ.

Как нам представляется, решение, где должна пройти граница между ними, должно быть общим, одинаковым для всех комплексных отраслей, содержащих нормы гражданского права. К этому необходимо стремиться. Сегодня фактически эта граница в ГК РФ определена индивидуально по каждой комплексной отрасли, содержащей нормы гражданского права.

При этом, как говорил О. А. Красавчиков, прилагательное «комплексная» отрасль не должно менять сути существительного — отрасли»1.

Жилищное законодательство — не законодательный массив, не институт законодательства. Как отрасль оно признано и Конституцией РФ, и ГК РФ. Начиная с 1937 г. прошло три кодификации. Оно представляет собой межотраслевое объединение, преимущественно гражданско-правового содержания, включающее также нормы административного, земельного и семейного права. Это волевое, функциональное, искусственное правовое объединение, имеющее функциональный предмет, использующее разноотраслевой инструментарий, не имеющее своего органического предмета и метода в отличие от основной отрасли. Естественно, границы комплексной отрасли диктуются целями и задачами автономного правового регулирования, которые еще с 1977 г. стали конституционно значимыми.

1 Красавчиков О. А. Система права и система законодательства (гражданско-правовой аспект) // Правоведение. 1975. № 2. С. 69.

По утверждению Р. З. Лившица, критерием предмета комплексной отрасли законодательства «выступает объективная потребность общества в правовом регулировании определенной группы общественных отношений… Предметы отраслей законодательства индивидуально определены»2. Острота жилищной проблемы не только осталась, но и усилилась, причины сохранения обособленности жилищного законодательства остались прежними, отражающими усложнение общественных отношений.

В. Ф. Яковлев отмечает, что устранение комплексных отраслей законодательства само по себе было бы движением вспять: «Такой вывод был бы ошибочным, он шел бы вразрез с практикой развития системы законодательства, свидетельствующей о том, что существенные изменения в данной системе являются реакцией на назревшие общественные потребности. Задача науки состоит, таким образом, в том, чтобы выявить объективную основу сложившейся системы законодательства и направлений ее раз-вития»3.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ГК РФ (ст. 3), к сожалению, не установил каких-либо общих правил такого размежевания, шаблона, кроме одного императива — соответствия закона, содержащего нормы гражданского права, Гражданскому кодексу, и этого явно недостаточно, тем более если такой закон к тому же является главным законодательным актом, возглавляющим комплексную отрасль в структуре российского законодательства.

Фактически демаркационная линия с жилищным, земельным законодательством установлена ГК РФ. Поэтому, как представляется, она оказалась временной, требующей

2 Лившиц Р. З. Теория права. М., 1994. С. 119.

3 Яковлев В. Ф. Отраслевая дифференциация и межотраслевая интеграция как основы системы законодательства // Правоведение. 1975. № 1. С. 17.

общего подхода, существенной корректировки в целом, так же как и по другим природоресурсным отраслям законодательства.

Применительно к жилищному законодательству ГК РФ (ст. 672) закрепил за собой регулирование основного жилищного обязательства — договора найма жилого помещения (гл. 35), получившего в научной литературе эпитет «коммерческий». Жилищному законодательству ГК поручил урегулировать договор социального найма жилого помещения.

Е. А. Суханов оценивает роль регулирования наемных отношений в ГК РФ как классического инструмента регулирования в противовес регулированию социального найма жилого помещения (как необычного договорного отношения, которому предшествуют административные отношения очередности на получение жилого помещения, всякого рода льготы4), которое закреплено в ЖК РФ.

Если ограничиться сравнением двух разновидностей жилищного найма и не принимать во внимание, в каком кодексе урегулирована каждая из разновидностей, то с данной оценкой (но с определенными оговорками) можно согласиться.

Однако данную оценку не следовало бы увязывать таким образом ни с природой ГК РФ как одноотрасле-вого кодекса, ни с природой ЖК РФ как комплексного кодекса.

Обе разновидности жилищного найма имеют одно происхождение, они регулируются гражданским правом: в одном случае эти отношения возникают классически — из свободы договора, в другом — жилищные права и обязанности возникают тоже из договора, но заключенного на основании акта госоргана или органа местного самоуправления, поскольку предоставляется жилое помещение из публичных жилищных фондов,

4 См.: Суханов Е. А. Проблемы совершенствования кодификации гражданского законодательства / / Актуальные вопросы российского частного права. М., 2008. С. 26.

и решение о заключении договора в связи с превышением спроса над предложением принимается централизованно.

Но почему законодатель разделил регулирование двух разновидностей жилищного найма на два Кодекса? Неужели он руководствовался названным субъективным критерием?

Ответ может быть только двояким: такое деление регулирования на два формата может быть, с одной стороны, обоснованным только как временное, сиюминутное решение, относящееся к текущим задачам правотворчества на момент вступления в силу части второй ГК РФ, и, с другой стороны, необоснованным, если сохранять такое раздвоенное регулирование на будущее, на стратегическую перспективу. Это перебор, который ставит под сомнение возможность, вероятность классического регулирования жилищных отношений уже в формате комплексного кодекса. Такое установление ГК РФ наносит моральный ущерб, изначально трансформируя жилищное законодательство в законодательный массив, который не управляет в целом всей системой нормативных актов, находящихся в диапазоне жилищного законодательства как отрасли. С принятием Гражданского, а затем и Жилищного кодекса управление гражданской частью группы жилищных отношений разделилось между ними в равных долях.

Однако названное деление исторически выглядит уместным, соответствующим задачам, возникшим на время принятия части второй ГК РФ. Решение об этом было принято в условиях длительного сохранения в постсоветский период действия советского жилищного законодательства, а до принятия ЖК РФ оставалось еще долгих восемь лет. Заимствованная из западной правовой системы и восстановленная после 1937 г. в отечественной правовой системе аренда жилого помещения гражданами, возведенная до приня-

тия Конституции РФ 1993 г. в ранг конституционно признанного института, конструктивно не могла обеспечить конституционного права граждан на жилище и не прижилась на нашей почве.

ГК РФ обоснованно отказался от аренды жилья гражданами, установив в ст. 671 правило, по которому жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора юридическим лицам. Гражданину жилое помещение предоставляется арендатором только для проживания на условиях договора найма жилого помещения, урегулированного в ГК РФ (гл. 35). Целевая направленность этой главы — институционально вытеснить вслед за Конституцией РФ аренду жилого помещения и заполнить ее место договором найма жилого помещения наряду с действием договора социального найма. До принятия ЖК РФ эту миссию выполнял ГК РФ. Сейчас эту разновидность жилищного найма следует закрепить в ЖК РФ.

Освободившееся в этом случае в ГК РФ место следует занять регулированием исключительно общих положений, интегрирующих все разновидности жилищного найма. Задача к тому же легко выполняется, поскольку в ст. 672 ГК РФ это уже закреплено: пять статей из гл. 35, посвященной договору найма жилого помещения, подлежат применению к договору социального найма; установлена возможность применения других законоположений, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В этом случае ГК РФ будет законом, устанавливающим общие нормы.

Предложенное изменение норм и ГК РФ, и ЖК РФ будет обоснованным ответом на ту крайность, которая допущена советской кодификацией жилищного законодательства, когда перенесенный из ГК РСФСР 1964 г. договор найма жилого помещения (урегулированный 46-ю статьями) в состав Жилищного кодекса

РСФСР 1983 г. «оголил» ГК РСФСР настолько, что не нашлось другого варианта решения, кроме как ввести на освободившееся место в ГК РФ всего лишь одну статью, которая символически свидетельствовала о генетической связи жилищного права с гражданским правом.

Кстати, этого мог избежать и советский ГК РСФСР: часть вторая ст. 295 также предусматривала применение правил восьми статей главы «Имущественный наем» к договору найма жилого помещения.

Регулирование безвозмездного пользования жилым помещением в ЖК РФ, единожды упомянутого в ст. 30, но широко применяемого на практике, дополнило бы полноту регулирования жилищных отношений. Сегодня он подчиняется общим правилам гл. 36 ГК РФ. Общий характер норм этой главы ухудшает положение льготника в сравнении с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Вместо бессрочности пользования срок определяется договором, а если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок, пользователь (ссудополучатель) обязан нести расходы не только по текущему, но и капитальному ремонту, а также нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 689, 695 ГК РФ). Иное и следовало урегулировать не в договоре, а в ЖК РФ, что не было осуществлено, хотя имело бы особое значение как для публичного, так и для частного жилищного фонда. В контексте изложенного гл. 36 ГК РФ должна содержать отсылку к жилищному законодательству при урегулировании этих отношений.

Таким образом, в ГК РФ не должно быть специальных норм о конкретных жилищных обязательствах, кроме названных общих положений.

По-иному следовало бы решать проблему и вещных прав на жилище. В отношениях собственности и других вещных прав на жилые по-

мещения ГК РФ (ст. 292) ограничен упоминанием жилищного законодательства, в котором предусматриваются только условия права пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения, т. е. в ГК РФ оставлено не только регулирование общих положений вещного права, но и закреплено формулирование специальных норм (гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).

Если судить по изложенным фактам, то в законодательстве недостаточно нормативного материала по затронутой проблеме.

Таким законодательным решением в ГК РФ жилищное законодательство не призвано регулировать отношения собственности в жилищной сфере. Монополия советского жилищного законодательства, сложившаяся по итогам его кодификации в 80-е гг. ХХ в., рухнула. ГК РФ предопределил слабость ЖК РФ как головного закона в отрасли. Если строго идти в регулировании жилищных отношений по пути, указанному ГК РФ, ЖК РФ должен был урегулировать социальный наем жилья и установить условия осуществления вещных прав лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения. Так ли должно быть выстроено взаимодействие Гражданского и Жилищного кодексов?

Посмотрим, как об этом говорится в ЖК РФ.

Первое: ЖК РФ не делает отсылок к гражданскому законодательству, тем более к ГК РФ, и не содержит каких-либо упоминаний о нем даже в ст. 8 ЖК РФ о субсидиарном применении к жилищным правоотношениям иного законодательства.

Второе: ЖК РФ «принялся перетягивать канат на себя» — осуществлять, как теперь говорят, интервенцию в нормативный материал ГК РФ. Можно сказать, что это особенность ЖК РФ, поскольку ГК РФ, призванный соответствовать изменениям, отстает, не регулирует соответствующие отношения.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В ЖК РФ буквально заимствовано название гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» и в ней сформулированы антитезисы законоположениям ГК РФ:

1) ограничена сфера действия товарищества собственников жилья только жилищным фондом, исключено распространение его норм на ДСК и садоводческие товарищества и тем самым выведено за пределы отрасли гражданского законодательства регулирование этих отношений, признан утратившим силу Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»5; также закреплены нормы, регулирующие деятельность этих товариществ исключительно в составе жилищного законодательства вопреки ст. 291 ГК РФ;

2) дублировано право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), и был включен в состав такой объект, как придомовый земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, функционально связанными с домом;

3) изменен состав субъектов общего имущества, нет понятий, используемых ГК РФ («собственник квартиры» — ст. 289 ГК РФ), вместо этого использованы термины «собственник жилого помещения» (ст. 30 ЖК РФ) и «собственник помещения» (ст. 36 ЖК РФ), что позволяет дополнительно включить собственников нежилых помещений в многоквартирных домах на равных основаниях в качестве новых субъектов отношений собственности вместо субъектов права собственности на части дома.

При таких принципиальных изменениях по всем правилам юриди-

ческой техники должны вноситься соответствующие изменения в ГК РФ. Однако вводный закон ЖК РФ этого не предусмотрел. Если говорить в сослагательном наклонении, в недалеком прошлом Президиумы Верховных Советов и СССР, и РСФСР не допустили бы ничего подобного.

Не правда ли, эти отношения напоминают отношения скупого родителя и не очень нравственного сына? Скупой платит дважды.

Судя по Концепции, в ГК РФ будут заново урегулированы отношения собственности как на жилые, так и на нежилые помещения. ГК РФ укреплен специальными главами — «Право собственности на жилые и нежилые помещения» и «Право собственности на здания и сооружения». Чтобы к ГК РФ относиться как к экономической Конституции, необходимо, чтобы он был постоянно адекватен реальности и в него периодически вносились системные изменения.

Мы сталкиваемся с положением, при котором в регулировании жилищных отношений наблюдается противоречие с природоресурсны-ми отраслями законодательства. Если, по мнению разработчиков, регулирование гражданских отношений по поводу земли и других при-родоресурсных объектов по «прежней советской традиции» практически осталось вне ГК РФ, то разрушение ГК РФ монополии жилищного законодательства привело к другой крайности — возник еще один федеральный центр, самостоятельно управляющий однородными жилищными отношениями, что неосновательно усложняет регулирование в этой сфере, ослабляет самостоятельную комплексную отрасль жилищного законодательства в проведении государственной жилищной политики и нарушает стратегическое партнерство между основной и производной комплексной отраслью, содержащей однородные нормы гражданского права, что может привести к конфликтам, несогласо-

ванным отношениям, которые мы упомянули.

ЖК РФ по своей юридической природе пригоден к регулированию в своем формате и отношений, возникающих свободно, и отношений, возникающих из актов государственных органов (органов местного самоуправления), которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Каковы же выводы?

1. ГК РФ надлежит периодически проходить системное реформирование.

2. Очевидно, что соотношение ГК РФ не просто с законами, содержащими нормы гражданского права, а с головными законами, образующими комплексные отрасли законодательства, содержащими нормы гражданского права, надо выстраивать особо, но не индивидуально, а как общее решение относительно всех комплексных отраслей в структуре законодательства, названных в ст. 72 Конституции РФ.

3. Распределение нормативного материала между гражданским законодательством и комплексными отраслями законодательства, содержащими однородные нормы, целесообразно определить в ст. 3 ГК РФ, уточняя применительно к названным отраслям конкретность, чтобы сохранить полноценность комплекса, и избегая временных решений, от которых впоследствии необходимо отказываться.

Такая позиция противоположна позиции разработчиков ГК РФ (В. Ф. Яковлев6, М. И. Брагинский7), предлагающих вернуть нормы гражданского права, содержащиеся в комплексных отраслях и, прежде всего, в

6 См.: Яковлев В. Ф. Вся работа проходила в дискуссиях // Закон. 2009. № 5. С. 7—13.

природоресурных отраслях законодательства, в состав гражданского законодательства, что, правда, не исключает особого регулирования в соответствующих кодексах публичных отношений, например нормами публичного права об охране земель.

4. ГК РФ (относительно смежных комплексных отраслей законодательства, содержащих нормы гражданского права, применительно к праву собственности и гражданскому обороту объектов недвижимости) должен предусматривать соответствующие специальные правила, не допуская возможности регулирования этими отраслями распорядительных правомочий в гражданском обороте, кроме вещных прав, правомочий владения и пользования, а также сохранности (охраны) имущества.

Головные законодательные акты комплексных отраслей, содержащих нормы гражданского права, осуществляя регулирование соответствующих отношений, должны соблюдать закрепленные в ГК РФ общие правила о корпоративных отношениях, исключить из регулиро-

вания все распорядительные правомочия по сделкам об отчуждении объектов недвижимости (купля-продажа, дарение и т. п.), и принимать как данность сложившиеся по правилам ГК РФ гражданско-правовые основания возникновения права собственности на объекты недвижимости.

Библиографический список

Красавчиков О. А. Система права и система законодательства (гражданско-правовой аспект) // Правоведение. 1975. № 2.

Лившиц Р. З. Теория права. М., 1994.

Суханов Е. А. Проблемы совершенствования кодификации гражданского законодательства // Актуальные вопросы российского частного права. М., 2008.

Яковлев В. Ф. Вся работа проходила в дискуссиях // Закон. 2009. № 5.

Яковлев В. Ф. Отраслевая дифференциация и межотраслевая интеграция как основы системы законодательства // Правоведение. 1975. № 1.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение…………………………………………………………………………………3

I. Основные гражданско-правовые договоры в жилищной сфере…………………4

1.1 Договор купли-продажи……………………………………………………….4

1.2 Договор мены……………………………………………………………….….6

1.3 Договор дарения……………………………………………………………..…8

1.4 Договор ренты…………………………………………………………………10

1.5 Договор аренды………………………………………………….……………12

II. Договор социального найма жилого помещения……………………………15

III. Договор коммерческого найма жилого помещения……………………………22

Заключение…………………………………………………………………………….27

Список литературы……………………………………………………………………28

ВВЕДЕНИЕ

Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено строго для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные договоры (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жильё является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное – с другой.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Федеральной Конституции жилищное законодательство является совместной компетенцией России и её субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и её субъектам.

Данная работа состоит из трёх взаимосвязанных частей.

Первая часть рассматривает основные договоры в жилищной сфере, стороны в договорах, их права и обязанности.

Во второй части раскрывается сущность договора социального найма, порядок заключения, предмет договора.

Третья часть содержит в себе понятие договора коммерческого найма, его отличие от договора социального найма.

Целью данной работы является освещение вопросов, связанных с заключением и реализацией договоров с жилыми помещениями.

I. ОСНОВНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ

В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, найма жилого помещения объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.

Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества, либо субъектом иного ограниченного вещного права.

Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля-продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный найм). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признанно общей чертой договоров на передачу имущества.

Ещё один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).

Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли-продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающих соответственно: из договора мены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585), из договора аренды (п. 3 ст. 609), правила о договоре аренды — к отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 689); правила о договоре дарения — к отношениям из договора ренты (п. 2 ст. 585).

1.1. Договор купли-продажи

Самой распространённой сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения.

Жилищное законодательство под жилыми помещениями понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры, и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учёт нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК) ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

При заключении данного договора важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие — как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казённое предприятие (п. 1 ст. 297 ГК)) — не вправе продавать принадлежащее ему имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечёт недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может послужить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закреплённым за ними имуществом. Сделки, совершаемые предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов: во-первых, передаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, её принятию и оплате.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указанны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли-продажи считается незаключённым.

Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу её площади или иного показателя её размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558). Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

действует Редакция от 28.12.2013 Подробная информация

«ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013 с изменениями, вступившими в силу с 30.12.2013)

Глава 2 Объекты жилищных прав Жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

Статья 20. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

1. Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональный оператор), нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее — обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

(в ред. Федеральных законов от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ)

1.1. Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

2. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее — органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.

2.1. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

2.2. При организации и осуществлении муниципального жилищного контроля органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

3. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 настоящей статьи. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора в отношении деятельности региональных операторов, организацией и проведением их проверок, применяются положения указанного Федерального закона с учетом особенностей, предусмотренных частью 4.3 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

4. Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

4.1. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

1) начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

2) окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя.

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

4.2. Основанием для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», является поступление в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.

(в ред. Федеральных законов от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ)

4.3. Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

5. Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя), органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, а по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;

4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;

5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

6. Органы, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

7. Органы государственного жилищного надзора осуществляют прием и учет представляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в соответствии с федеральным законом уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Прием и учет органами государственного жилищного надзора указанных уведомлений, ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.