Договор управления, образец

. Как и в любом другом договоре, существенным условием договора доверительного управления имуществом считается его предмет. Под ним понимаются юридические и фактические действия доверительного управляющего, посредством которых он в интересах выгодоприобретателя управляет имуществом, переданным в доверительное управление.

В том случае, если стороны при заключении договора не определили его предмета, то такой договор считается незаключенным.

Само имущество, которым управляет доверительный управляющий, считается объектом доверительного управления.

Помимо предмета к числу существенных условий договора доверительного управления имуществом законом отнесены следующие условия (п. 1 ст. 1016 ГК): состав имущества, которое передается в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором.

Существенным условием договора является и срок его действия. Смысл соответствующей нормы, препятствующей возможности заключения этого договора без указания срока, состоит в том, чтобы доверительное управление не использовалось с целью отчуждения имущества в обход тех запретов и ограничений, которые установлены законом*(872). В соответствии с общим правилом договор доверительного управления имуществом может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК). Вместе с тем для отдельных видов имущества, которое передается в доверительное управление, законом могут быть установлены и иные предельные сроки (как более пяти лет, так и менее пяти лет), на которые может быть заключен договор.

  • Методические рекомендации
  • Контактная информация для специалистов ГЖН

Типовой договор управления многоквартирным домом

Приложение № 1. Общие сведения о многоквартирном доме. Образец заполнения

Приложение №2. Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Образец заполнения

Приложение №3. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Образец заполнения

Приложение №4. Перечень коммунальных услуг, предоставляемых Собственникам Управляющей организацией. Образец заполнения

Приложение №5. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (форма).

Рекомендации по формированию раздела 3 договора

* Обратите внимание, что акт предоставляется в соответствии с периодичностью, указанной в договоре управления. Применительно к данной типовой форме, отчетный период для составления акта — квартал.

Нередко учредители и собственники компании или организации не располагают свободным временем и силами на ведение бизнеса и управление. В этом случае владелец компании может пригласить управляющего, работающего на основании трудового контракта, или воспользоваться услугами сторонней управляющей организации.

В обоих случаях необходимо составить договор управления организацией, который подлежит утверждению на общем собрании акционеров. Подписанный договор обязывает управляющее лицо (физическое или юридическое) полностью взять на себя функции и полномочия исполнительного органа (это может быть дирекция, а также персонально генеральный или исполнительный директор). Подписав договор управления организацией, управляющий обязуется действовать только в интересах вверенной ему компании.

Скачать образец договора вы можете с этой страницы нашего сайта.

Договор управления организацией

Город .

«»

Мы, (ФИО) , с одной стороны,

и (ФИО) , с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Информация об изменениях:

Приказом ФССП России от 24 апреля 2014 г. N 196 приложение изложено в новой редакции

См. текст приложения в предыдущей редакции

ГАРАНТ:

См. данную форму в редакторе MS-Word

Приложение N 72
к приказу ФССП России
от 11 июля 2012 г. N 318

Постановление
о передаче имущества для принудительной реализации на комиссионных началах

«____»___________ N___________ Судебный пристав-исполнитель________________________________________ (наименование и адрес структурного ________________________________________________________________________, подразделения территориального органа ФССП России, Ф.И.О. судебного пристава-исполнителя) рассмотрев материалы исполнительного производства N_____________________, возбужденного «_____» ____________ на основании исполнительного документа _________________________________________________________________________ (наименование исполнительного документа, его реквизиты, ________________________________________________________________________, Ф.И.О. (наименование) и адрес должника и взыскателя, предмет исполнения) УСТАНОВИЛ: Во исполнение требований указанного исполнительного документа от «____»_______________ арестовано имущество должника, которое подлежит принудительной реализации на комиссионных началах. На основании изложенного, руководствуясь статьями 6, 14, 68, 69, 87.1, 87.2 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ПОСТАНОВИЛ: 1. Передать для принудительной реализации на комиссионных началах в____________________________________________________следующее имущество: (наименование территориального органа Росимущества)

N

п/п

Описание имущества (наименование, существенные характеристики)

Количество, мера, вес

Оценка за единицу измерения без учета НДС (руб.)

Общая стоимость без учета НДС

(руб.)

Примечание

Итого на сумму_____________________________________________без учета НДС. (сумма цифрами и прописью) Оценка имущества произведена ______________________________________. (Ф.И.О. судебного пристава-исполнителя или наименование оценочной организации) Отчет специалиста-оценщика о __________ N____________. Постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества от «____»_____________N______________. 2. Обязать________________________________________________________: (наименование территориального органа Росимущества) 2.1. Принять для реализации на комиссионных началах арестованное имущество (документы, характеризующие арестованное имущество), находящееся по адресу:__________________________________________________, (адрес места хранения арестованного имущества) по акту приема-передачи в сроки, установленные частью 7 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

2.2. В десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи разместить информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, о чем письменно проинформировать судебного пристава-исполнителя в течение десяти дней после даты размещения.

2.3. Обеспечить представление (ознакомление) по требованию судебного пристава-исполнителя любых документов или информации, связанных с реализацией указанного имущества.

2.4. Направить уведомление судебному приставу-исполнителю, если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца с даты подписания акта о приеме-передаче имущества на реализацию.

Уведомление должно быть направлено не позднее одного дня с момента наступления вышеуказанного события.

2.5. Соблюдать сроки реализации, возврата нереализованного имущества, перечисления денежных средств, вырученных от реализации, представления отчетных документов о результатах реализации, а также иные условия, предусмотренные Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и совместным приказом ФССП России и Росимущества от 25.07.2008 N 347/149.

3. Предупредить руководителя_______________________________________, (наименование территориального органа Росимущества) что нарушение лицом, не являющимся должником, законодательства об исполнительном производстве, выразившееся в невыполнении законных требований судебного пристава-исполнителя, влечет административную ответственность в соответствии с частью 3 статьи 17.14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 4. Постановление направить в специализированную организацию для исполнения ________________________________________________________________________. (наименование, адрес) 5. Копии постановления направить сторонам исполнительного производства: должнику_________________________________________________________________ (Ф.И.О. (наименование), адрес) взыскателю_______________________________________________________________ (Ф.И.О. (наименование), адрес) ТУ Росимущеста___________________________________________________________ (наименование территориального органа Росимущества

Гражданский кодекс РФ (ст. 1016) относит к существенным условиям договора:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • определение лица, в интересах которого осуществляется управление;
  • определение размера и формы вознаграждения управляющему;
  • срок действия договора.

Практика ведения доверительного управления показала недостаточность этих условий. Прежде всего, встает вопрос о предмете договора. Закон не определяет, что такое «управление имуществом». Однако по общему смыслу подразумевается, что управление имуществом — это управление деятельностью и развитием (приумножением) объекта договора (объекта управления) в соответствии с его назначением (которое может быть также изменено в процессе управления в связи с изменениями, происходящими на рынке).

Например, если государству принадлежит контрольный пакет акций компании, и этот пакет (то есть соответствующая ему доля имущества) передан в доверительное управление, то что означает такое управление? Государство как акционер участвует в управлении компанией. Поскольку оно владеет контрольным пакетом акций, ему принадлежит решающая роль в принятии управленческих решений. В этих условиях управление пакетом акций фактически трансформируется в управление компанией, ибо приумножить величину доли имущества (и саму долю) можно только эффективно управляя деятельностью и развитием компании.

Следовательно, одним из существенных условий договора доверительного управления должно стать определение предмета договора. Наиболее полно предмет договора доверительного управления может быть определен в категориях объект управления и цели управления.

Другим не менее важным существенным условием договора является определение результатов доверительного управления (критериев управления), то есть определение величины выгоды, которую получит выгодоприобретатель в результате управления. При этом каждой цели управления должен быть поставлен в соответствие определенный критерий управления. Возможно, что эти критерии целесообразно выражать в относительных величинах (в отношении средних показателей отрасли, региона, рынка). При продолжительных сроках действия договора доверительного управления (несколько лет) их следует определять по периодам управления (годам), как это имеет место в управлении предприятиями.

Конечно, такой подход к определению существенных условий договора усложняет подбор доверительного управляющего и заключение договора доверительного управления, так как при этом повышаются требования к деловым качествам управляющего и его ответственность. Кроме того, требуется достичь согласия сторон по условиям, от которых зависят эти требования и ответственность. Однако весь опыт управления производственно-хозяйственной деятельностью предприятий говорит о том, что целевое (программно-целевое) управление является обязательным условием достижения эффективности управления.

Следовательно, без определения в договоре доверительного управления целей и результатов управления, на достижение которых одна сторона рассчитывает (учредитель управления), а другая сторона (доверительный управляющий) обязуется обеспечить их достижение в определенные сроки, нет оснований полагать, что доверительное управление будет эффективным. В этих условиях передача имущества в доверительное управление теряет смысл.

Одним из существенных условий договора является срок его действия — не более 5 лет. Такой срок рассчитан на среднесрочную перспективу. Лишь законом для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, могут быть установлены иные предельные сроки действия договора. Установленный Гражданским кодексом РФ предельный срок действия договора ограничивает стратегическое управление объектом договора и, по существу, исключает разработку и реализацию стратегических программ, связанных с крупными инвестициями.

Гражданский кодекс РФ (ст. 1016) предусматривает, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако эта норма не решает вопроса стратегического управления на долгосрочную перспективу, так как установленный предельный срок действия договора фактически лишает доверительного управляющего права принимать долгосрочные стратегические решения.

Договор доверительного управления должен быть заключен в письменной форме, а договор доверительного управления недвижимым имуществом — в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

В силу обособления имущества, переданного в доверительное управление, на него не допускается обращение взыскания по долгам учредителя управления за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу (ст. 118 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано имущество, обремененное залогом, однако это не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество. Доверительный управляющий должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом. В противном случае он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год (ст. 1019 ГК РФ).

В доверительном управлении особое значение имеют права, обязанности и ответственность доверительного управляющего. Он осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права, приобретенные им в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий, исполняются за счет этого имущества.

Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав, предусмотренных статьями 301, 302, 304, 305 ГК РФ (ст. 1020 ГК РФ), как будто сам он имеет право собственности на это имущество. Он вправе:

  • истребовать имущество из чужого незаконного владения;
  • истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • требовать устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения;
  • защищать свои владения также против собственника.

Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление лично, но в определенных условиях (уполномочен договором, получил письменное согласие учредителя управления, в силу обстоятельств) вправе поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом (то есть выполнять те или иные функции или задачи управления). При этом доверительный управляющий отвечает за эти действия как за свои собственные.

Законодательство предусматривает следующую ответственность доверительного управляющего.

1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления).

Следует обратить внимание на расплывчатость этой нормы. Вряд ли «заботливость» может быть критерием эффективности управления, не говоря уже о трудности доказательства того, что управляющий не проявил должной заботливости, и практической невозможности исчисления упущенной выгоды. Для установления факта неэффективности управления и исчисления упущенной выгоды требуется определение в договоре доверительного управления согласованных сторонами критериев эффективности доверительного управления.

2.Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Установление субсидиарной ответственности управляющего и учредителя управления повышает защищенность интересов кредиторов, расширяя их возможности по получению взыскания. При этом снижается риск контрагентов, что позволяет доверительному управляющему требовать более выгодных условий сделок.

3.Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в обычном (указанном выше) порядке. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

Следует обратить внимание на трудность исполнения требований учредителя управления к управляющему о возмещении убытков, поскольку его имущество в этом случае отчуждается в порядке погашения обязательств по сделке. Эта трудность может быть преодолена предоставлением залога. Гражданский кодекс РФ (ст. 1022) устанавливает, что договор доверительного управления имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

Предусмотренное договором вознаграждение доверительному управляющему, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, производится за счет доходов от использования этого имущества.

Договор доверительного управления имуществом юридического лица или индивидуального предпринимателя прекращается вследствие:

  • смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
  • отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
  • смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также несостоятельным (банкротом);
  • отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
  • отказа учредителя управления от договора по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
  • признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен другой срок уведомления.

При прекращении договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Следует обратить внимание на некоторые вопросы, связанные с прекращением договора.

Во-первых, в Гражданском кодексе РФ не уточняется, за какой период должно быть выплачено вознаграждение управляющему при отказе учредителя управления от договора — за весь период действия договора или только до момента его расторжения? Очевидно, что эта неясность должна быть устранена договором.

Далее, в общем случае при отказе одной стороны от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора. Однако договором может быть установлен иной срок уведомления. Представляется целесообразным предусмотреть в договоре ситуацию немедленного прекращения договора, основанием которого являются недобросовестные или непрофессиональные действия управляющего. Если такое условие договором не предусмотрено, следует иметь в виду, что соблюдение трехмесячного срока может губительно сказаться на интересах выгодоприобретателя и учредителя, а выплата вознаграждения за непрофессионализм и тем более за злоупотребления противоречит нормам права и морали.

Следует также более точно определить судьбу имущества после прекращения договора. По общему правилу оно передается учредителю управления. Но договором может быть предусмотрено иное, то есть имущество может быть передано возмездно или безвозмездно доверительному управляющему или третьему лицу, разделено в той или иной пропорции между учредителем управления, доверительным управляющим и третьим лицом и т. д. При этом в случае возмездного отчуждения имущества, видимо, необходимо заключение соответствующего дополнительного договора.

В заключение отметим, что основой доверительного управления является доверие доверительному управляющему, убежденность учредителя управления в его профессионализме и добросовестности. Договор доверительного управления следует заключать только при наличии этих условий, так как возможности контроля за действиями доверительного управляющего ограничены, а возможности недобросовестного поведения в целях личного обогащения достаточно широки.