Договор купли продажи земельного участка шаблон

Сделки по недвижимости между физическими или юридическими лицами могут быть заключены в простой письменной форме в виде договора купли продажи, который вы можете скачать и заполнить по ссылкам ниже. Договор заполняется в 3 экземплярах, черной или синей ручкой или же в печатной форме. После заполнения договора нужно внимательно проверить правильность данных обеих сторон, для физических лиц — это паспортные данные, а для юридических — реквизиты банковских счетов, адрес, ОГРН, КПП и ИНН, а также наименование организации.

Обратите внимание, если собственники земельного участка, супруги, то необходима нотариально заверенная доверенность супруга на совершение сделки купли-продажи.

Важно ещё, что если договор не был предоставлен в государственный регистрационный орган для оформления прав собственности нового хозяина, то он считается не заключенным.

Заполнить ДКП земельного участка можно онлайн на сайте наших партнёров fireblank.ru

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

  • Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
  • Паспорта участников сделки
  • Кадастровый паспорт земельного участка
  • Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)

Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.

В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:

  • адрес земельного участка
  • регистрационный и кадастровый номера
  • площадь участка
  • целевое назначение

Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.

Передача земельного участка должна осуществляться в соответствии с предварительно составленным актом приёма-передачи. Этот документ очень важен и все условия описанные в нем должны быть соблюдены обеими сторонами, так как сразу же после подписания акта земельный участок считается переданным.

Далее происходит государственная регистрация прав на землю в органах Росреестра, для этого необходимо присутствовать обоим участникам сделки. Подаётся заявление о регистрации, предоставляются квитанция об оплате государственной пошлины, договор и все выше указанные документы. Процесс регистрации в Росреестре занимает 30 дней.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

можно заполнить ДКП земельного участка с домом

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
  4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника, а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.

Может ли физическое лицо купить у юридического лица земельный участок, находящийся в собственности ООО или АО?

Физическое лицо вправе приобрести земельный участок у юридического лица, однако законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. При этом, кроме гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Земельный участок может быть продан как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной государственной регистрации.

Оформление покупки земельного участка

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

В дополнение к нвышеазванным общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр).

Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины;
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца и произвести фактический осмотр земельного участка.

С учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Осмотр земельного участка

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

«Вісник. Офіційно про податки»

Приобретение жилого дома, здания или сооружения обязательно требует урегулирования вопроса правового режима земельного участка, на котором такие объекты недвижимости расположены.

В этой статье выясним, как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Кроме того, рассмотрим необходимость указания кадастрового номера земельного участка в договоре, который предусматривает приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, и другие вопросы.

Частью первой ст. 181 Гражданского кодекса земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В свою очередь, вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности (ст. 179 настоящего Кодекса).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет «составные части вещи» и «сложные вещи». Так, согласно ст. 187 Гражданского кодекса составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.

Следует отметить, что дома, здания, сооружения любого назначения, их комплексы и части, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры являются объектами строительства (абзац пятый части первой ст. 4 Закона № 3038).

Законодательство в сфере регулирования градостроительной деятельности регламентирует обязательность предварительного формирования земельного участка (участков), на котором планируется строительство

Также в соответствии с ГК 018-2000 сооружения — это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ. Здания — это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или соединённых (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов.

К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гостиницы, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, медицинских учреждений и учебных заведений и т.п.

Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 Гражданского кодекса).

Учитывая вышесказанное, можно утверждать, что жилой дом, здание или сооружение не могут быть отделены от земельного участка без их повреждения или существенного обесценивания. Такие объекты являются фактически составной частью земельного участка.

В то же время, если несколько вещей образуют единое целое, что позволяет использовать его по назначению, они считаются одной вещью (сложная вещь) (часть первая ст. 188 Гражданского кодекса).

Физически земельный участок и дом (здание, сооружение) идентифицируются как отдельные вещи, которые в совокупности являются одной вещью. Ведь дом (здание, сооружение) невозможно использовать без земельного участка, и наоборот — земельный участок теряет свое функциональное назначение при изменении (уничтожении) того или иного объекта недвижимости, расположенного на нем.

Собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам

Владелец земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Согласно части четвертой ст. 26 Закона № 3038 право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.

Кроме того, как установлено в части третьей ст. 79 Земельного кодекса и части третьей ст. 373 Гражданского кодекса, право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту, и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Следовательно, учитывая положения действующего гражданского и земельного законодательства, с одной стороны, земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости является одной вещью, а с другой — объект недвижимости является составной вещью земельного участка.

Присвоение кадастрового номера перед отчуждением недвижимости

Возникает вопрос: как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение?

Земельным кодексом определено понятие земельного участка — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Установления границ земельного участка осуществляется путем межевания земель.

Межевание земель — комплекс работ по установлению или восстановлению в натуре (на местности) границ административно-территориальных единиц, границ земельных участков собственников, землепользователей, в том числе арендаторов, с закреплением их межевыми знаками установленного образца (ст. 1 Закона о землеустройстве).

То есть границу земельного участка можно определить по установленным межевым знакам. Именно в установленных пределах реализуется право на земельный участок, в том числе на застройку.

Согласно части первой ст. 791 Земельного кодекса формирование земельного участка как объекта гражданских прав предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

В свою очередь, земельному участку, сведения о котором внесены в Государственный земельный кадастр, присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер земельного участка является его идентификатором в Государственном земельном кадастре (части первая и вторая ст. 16 Закона о кадастре).

Частью второй ст. 377 Гражданского кодекса и частью шестой ст. 120 Земельного кодекса установлены требования относительно обязательности указания в договоре, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, кадастрового номера земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

При этом заметим, что информация о кадастровых номерах земельных участков содержится исключительно в Государственном земельном кадастре.

Следует отметить, что сведения Государственного земельного кадастра являются официальными (ст. 20 Закона о кадастре).

Сведения из Государственного земельного кадастра предоставляются государственными кадастровыми регистраторами, в частности, в форме выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Выдержка из кадастра о земельном участке содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу (ст. 38 Закона о кадастре).

В свою очередь, Поземельная книга является документом Государственного земельного кадастра, который содержит сведения, в частности, о кадастровом номере земельного участка (часть первая ст. 25 указанного Закона).

Таким образом, достоверную информацию о кадастровом номере земельного участка, занятому отчуждаемым объектом недвижимости, можно получить из Выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Формирование земельного участка под объектом недвижимости

Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него (части девятая и десятая ст. 791 Земельного кодекса).

Как уже отмечалось, формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (части первая и девятая ст. 791 Земельного кодекса).

При осуществлении государственной регистрации земельного участка ему присваивается кадастровый номер (часть девятая ст. 24 Закона о кадастре).

Формирование земельного участка сопровождается разработкой соответствующей документации по землеустройству, которая и является основанием для государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре и присвоения ему кадастрового номера.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРЫЙ ПЛАНИРУЕТСЯ ОТЧУЖДАТЬ, ВОЗМОЖНО СФОРМИРОВАТЬ:

  • в порядке отвода земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно отвода земельных участков;
  • путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно упорядочения территорий населенных пунктов, проектами землеустройства относительно упорядочения территории для градостроительных нужд, проектами землеустройства относительно приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций
  • путем инвентаризации земель государственной или коммунальной собственности в случаях, предусмотренных законом

Следует отметить, что формирование земельного участка в порядке, установленном ст. 791 Земельного кодекса, осуществляется в соответствии с законодательством в каждом случае отдельно.

Необходимо обратить внимание на особенности присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором расположен жилой дом. Пунктом 3 раздела VII Закона о кадастре установлено, что в случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности, на который зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению собственников такого дома на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Запрещается требовать для присвоения земельному участку кадастрового номера другие документы. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения. При этом, как определено в части девятой ст. 55 Закона о землеустройстве, разрешения на разработку технической документации органа, который согласно ст. 122 Земельного кодекса передает земельные участки в собственность или в пользование, не требуется.

В таком случае достаточным условием для проведения работ по разработке технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) будет договор между юридическим или физическим лицом (землевладельцем и землепользователем) и разработчиком документации по землеустройству в соответствии с положениями части первой ст. 22 Закона о землеустройстве.

Отметим, что согласно части второй ст. 26 этого Закона разработчиками документации по землеустройству являются:

  • юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением, и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые ответственны за качество работ по землеустройству;
  • физические лица — предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.

Взаимоотношения заказчиков и разработчиков документации по землеустройству регулируются законодательством Украины и договором.

Следует обратить внимание, что предоставление документации по землеустройству в центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, для внесения сведений в Государственный земельный кадастр от имени заказчика документации, осуществляется ее разработчиком, если иное не установлено договором.

Порядок государственной регистрации земельного участка (внесение сведений о земельном участке) в Государственном земельном кадастре регламентировано ст. 24 Закона о кадастре.

Государственная регистрация земельных участков осуществляется по месту их расположения соответствующим Государственным кадастровым регистратором.

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАДАСТРОВЫМ РЕГИСТРАТОРОМ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМ ТАКУЮ РЕГИСТРАЦИЮ, ПОДАЮТСЯ:

• заявление по установленной форме

• оригинал документации по землеустройству, которая является основанием для

формирования земельного участка

• документация по землеустройству, которая является основанием для

формирования земельного участка в форме электронного документа (часть четвертая ст. 24 Закона о кадастре)

Заявление и прилагаемые документы предоставляются заявителем лично или уполномоченным им лицом или направляются по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В подтверждение государственной регистрации земельного участка заявителю бесплатно выдается выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (часть восьмая ст. 24 Закона о кадастре).

Приобретение доли в праве собственности на недвижимость

Частью первой ст. 356 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности, является общей долевой собственностью.

В соответствии со статьями 364 и 367 указанного Кодекса каждый из совладельцев имеет право на выдел его доли имущества, находящегося в общей долевой собственности в натуре, или его разделение с соблюдением требований ст. 183 Гражданского кодекса.

Аналогичное положение закреплено в части третьей Земельного кодекса.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает, например, при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам; при принятии наследства или по решению суда (ст. 87 настоящего Кодекса).

Согласно части четвертой ст. 88 Земельного кодекса участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право на получение в его владение, пользование части общего земельного участка, соответствующей размеру принадлежащей ему доли.

Как уже отмечалось, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Частью четвертой ст. 120 Земельного кодекса определено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Следует отметить, что в соответствии с положениями статей 181 и 182 Гражданского кодекса, ст. 5 Закона № 1952 земельные участки, жилые дома, здания, сооружения являются недвижимым имуществом, в отношении которых проводится государственная регистрация прав. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — государственная регистрация прав) — официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество (п. 1 части первой ст. 2 Закона № 1952).

Следовательно, приобретение права на долю лица в праве собственности жилого дома, здания или сооружения по договору в результате государственной регистрации прав является фактом приобретения в собственность объекта недвижимости.

Указанные нормы закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этим нормам определения прав на земельный участок находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение.

Таким образом, по общему правилу, закрепленному в части четвертой ст. 120 Земельного кодекса, лицо, которое приобрело право собственности на долю в праве на здания или сооружения, становится владельцем (пользователем) соответствующей доли в праве на земельный участок на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему владельцу, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Обращаем внимание, что для реализации прав субъектов общей долевой собственности на жилой дом, здание или сооружение на получение в собственность (пользование) доли в праве на земельный участок, на котором размещен приобретенный в собственность объект недвижимости, земельный участок должен приобрести признаки объекта права собственности (пользования).

Вместе с тем согласно части первой ст. 638 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации (часть шестая ст. 120 Земельного кодекса).

Согласно части первой ст. 54 Закона о нотариате нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемого ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон.

В то же время нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, отказывает в совершении нотариального действия, в частности, если не представлены сведения (информация) и документы, необходимые для совершения нотариального действия (часть первая ст. 49 настоящего Закона).

Следовательно, одним из существенных условий договора, которым предусмотрено приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

Одновременное приобретение прав на недвижимость и земельный участок

Право собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом (части первая и четвертая ст. 182 Гражданского кодекса).

В то же время, в соответствии со статьями 125 и 126 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок, а также права постоянного пользования и аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты

Факт приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество (земельные участки) подтверждается информацией, содержащейся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно части пятой ст. 5 Закона № 1952 в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

При этом одно заявление подается только в случае, если вещевые права на жилой дом, здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, регистрируются по одному лицу.

Согласно п. 6 Порядка № 1127 государственная регистрация прав проводится по заявлению заявителя путем обращения к субъекту государственной регистрации прав или нотариусу, кроме случаев, предусмотренных настоящим Порядком.

Следует отметить, что в случае если лицо приобрело в собственность жилой дом, здание или сооружение и земельный участок, на котором такой объект недвижимости расположен, то право собственности на такие объекты будет регистрироваться по одному заявлению.

В то же время если жилой дом, здание или сооружение, который отчуждается (или иным путем приобретается в собственность), расположенный на земельном участке, который находится в пользовании отчуждающего (аренда, постоянное пользование, сервитут, эмфитевзис, суперфиций), то в таком случае для регистрации соответствующих прав пользования приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение необходимо подать документ, подтверждающий приобретение такого права (договор аренды, решение о передаче в постоянное пользование, договор суперфицию, эмфитевзиса, сервитута).

В случае проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание или сооружение одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок, на котором они расположены, государственным регистратором принимается одно решение о государственной регистрации прав или отказа в такой регистрации (абзац третий п. 18 Порядка № 1127).

Таким образом, на сегодня при определении порядка гражданского оборота недвижимости жилой дом, здание или сооружение должны рассматриваться в совокупности с земельным участком, на котором они размещены (построены), и наоборот.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

Земельный кодекс — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о землеустройстве — Закон Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV «О землеустройстве».

Закон о кадастре — Закон Украины от 07.07.2011 г. № 3613-VI «О Государственном земельном кадастре».

Закон о нотариате — Закон Украины от 02.09.93 г. № 3425-ХII «О нотариате».

Закон № 1952 — Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Закон № 3038 — Закон Украины от 17.02.2011 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности».

Порядок № 1127 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127.

ГК 018-20 00 — Государственный классификатор зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507.

Елена Мартынюк, заместитель директора Департамента — начальник Управления нормативно-правового и методического обеспечения нотариата Департамента частного права Министерства юстиции Украины