Что нужно знать при аренде помещения

К нежилым помещениям относятся разнообразные объекты, которых довольно много на современном рынке недвижимости. При выборе подходящего варианта стоит учитывать различные параметры, чтобы итоговый выбор не разочаровал в дальнейшем.

Разнообразие нежилых помещений

Сегодня рынок нежилых помещений довольно разнообразен. Застройщики постоянно строят различные здания, предлагая арендатору объекту по различной цене, площади и конфигурации. Согласно санитарным нормам

Нежилое помещение – помещение в структуре жилого дома, которое при этом выведено из жилого фонда и является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

К этой категории относятся офисы, склады, магазины и прочее.

Выбор подходящего нежилого помещения – залог успешной коммерческой деятельности. Подбирая такую недвижимость, очень важно не упустить ключевые моменты в договоре об аренде, проверить необходимые документы у арендодателя и внимательно осмотреть само здание на соответствие запросам арендатора. Также важно разбираться в нормативно-правовой базе отношений, чтобы четко понимать права и границы ответственности сторон.

Определитесь с местом расположения

Этот фактор напрямую зависит от целей аренды (под офис, мастерскую, магазин, склад и прочее) и направленности компании.

Коммерческая недвижимость

Успешность магазинов, салонов красоты или сервисных центров зависит от клиентопотока, поэтому предпочтительнее арендовать такие объекты в районах с высокой плотностью населения, наличием удобных подъездных путей и парковками.

Складская недвижимость

Складские и производственные помещения не зря размещаются на окраинах населенных пунктов – на это сказывается близость автомагистралей и стоимость аренды. Так как чем дальше от центра – тем более доступным будет склад в 500 кв м. или подобной площади.

Офисная недвижимость

Офисные помещения нужно выбирать в местах с развитыми транспортными развязками, чтобы легко находили клиенты и сотрудники, поэтому такие объекты нередко сдаются в аренду в центральных районах населенных пунктов. Если нежилое помещение требуется, например, для интернет-магазина или call-центра, то и выбирать офис в центре города не имеет смысла – тут посетители и клиенты довольно редкое явление.

Налог на коммерческую недвижимость

Также оцените отдаленность арендуемого нежилого помещения от объектов, с которыми необходимо контактировать в связи со сферой деятельности. Сюда относятся различные магазины, бизнес- и торговые центры, административные органы, поставщики и многое другое.

Стоимость аренды

Содержание нежилого помещения требует денег, и порой довольно больших. На размер арендной платы влияет расположение объекта, состояние коммуникаций и прочие факторы. Составьте грамотный бизнес-план, сопоставив расходы на аренду нежилого помещения и планируемые доходы – первый параметр не должен превышать второй, иначе встает вопрос целесообразности выбора этой недвижимости.

Особенности планировки и состояние коммуникаций

Конфигурация помещения – важный фактор, как для жилого, так и для нежилого помещения. Оптимальным решением будет аренда «голого» помещения, в котором арендатор сможет создать необходимые условия (индивидуальная планировка и стиль). Но если нежилое помещение арендуется с целью оказания услуг населению, то лучше отдавать предпочтение готовым офисным помещениям (арендодатели так и пишут в объявлениях – «помещение под парикмахерскую, салон красоты»).

Многие виды деятельности требуют наличия современных коммуникаций. Поэтому выясните у арендодателя наличие и работоспособность таких систем:

  • электричество;
  • канализация;
  • отопление;
  • водопровод;
  • вентиляция и прочее.

В любом случае, для начала определитесь, какие условия необходимо создать в арендуемом нежилом помещении, как их реализовать, а уже на основе составленного списка подбирайте подходящее здание.

Обеспечение безопасности

Аренда нежилых помещений часто связана с производством, хранением и реализацией товарно-материальных ценностей, использованием дорогостоящей аппаратуры и техники. Некоторые арендодатели предлагают арендаторам услуги по охране и видеонаблюдению.

Как обезопасить свою квартиру: государственные и частные охранные структуры

Правда, сейчас в Украине организации, предоставляющие услуги по охране различных объектов хозяйственной деятельности, широко распространены и выбирать есть из чего.

Проверка документы

Нежилое помещение – это недвижимость и у нее существует собственник. Поэтому требуйте у арендодателя:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и прочее);
  • технический паспорт (убедитесь, что фактическая планировка соответствует данным, указанным в документе);
  • доверенность (если арендодатель не является собственником);
  • паспорт и другие необходимые документы.

Поинтересуйтесь у нотариуса, не находится ли недвижимость под обременением, чтобы исключить в дальнейшем недоразумения с контролирующими органами.

Заключение договора

Договор аренды нежилых помещений заключается минимум в 2 экземплярах в письменном виде, заверяется нотариально по желанию сторон или при сроке аренды более 3 лет. Каждая из копий документа имеет юридическую силу и скрепляется подписями и печатями обеих сторон (собственник и арендатор). Несоблюдение формы договора может привести к недействительности этого соглашения и его расторжению. Перед подписанием этого документа необходимо внимательно изучить текст и обсудить со второй стороной правки. Для консультации лучше всего нанять юриста, который специализируется в этой сфере.

Как выгоднее сдавать двухкомнатную квартиру?

При аренде нежилого помещения обратите внимание на следующие аспекты:

Предмет договора аренды нежилого помещения

Сюда относится точный адрес (актуальное название улиц, правильное написание топонимов, например, иногда вместо улицы пишут проезд, и прочее), а также этаж здания. Еще обязательно должно указываться название объекта аренды – нежилое помещение (или его определенная часть), инвентарный номер.

Размер арендной платы и прочие платежи

Расчет стоимости аренды – пункт возможного обмана со стороны арендодателя. В договоре необходимо четко прописать размер арендной платы: за весь период аренды или равными частями, например, ежемесячно, за весь объект целиком или единицу арендуемой площади, возможный процент повышения. Также необходимо указать, кто оплачивает коммунальные услуги (что в них входит), в каком порядке это происходит.

В дополнительные платежи при аренде нежилых помещений также входят траты на ремонт помещений и амортизация. Эти пункты индивидуальны и оговариваются сторонами в зависимости от сферы деятельности и прочих условий.

Субаренда нежилого помещения

Это возможность арендатора передавать арендованное помещение в пользование третьему лицу за плату. Для этого необходимо разрешение собственника, при этом срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды.

Передача помещения

Любое нежилое помещение передается собственником арендатору (аналогично и в обратную сторону) по акту приема-передачи. Документ составляется письменно в произвольной форме и заверяется обеими сторонами. В акте указываются характеристики помещения:

  • количественные (площадь, наличие техники и мебели, факт передачи ключей или пропусков, показания счетчиков и прочее);
  • качественные (состояние объекта и коммуникаций, дефекты, возможность размещения наружной рекламы и другое).

Перед подписанием этого документа еще раз внимательно осмотрите нежилое помещение (в качестве консультантов пригласите юриста и строительного эксперта), чтобы через время не обнаружить скрытые недостатки.

Многие предприниматели, начиная бизнес, сталкиваются с проблемой аренды нежилых помещений. Помимо того что надо подобрать помещение, устраивающее по всем параметрам, требуется еще грамотно составить договор. Что должен содержать договор аренды, на какие моменты необходимо обратить внимание при его подписании?
При заключении договора аренды нужно четко определить местонахождение помещения или здания. Причем если арендуется часть площадей здания, не стоит ограничиваться только указанием улицы и номера дома: это даст основания предполагать, что снимаются все помещения в нем. Другой типичной ошибкой является неправильное указание адреса. Например, когда вместо номера владения пишут номер дома (с точки зрения определения объектов это абсолютно разные вещи), вместо проспекта — проезд и т. д.
Главное — деньги
Следующий важный момент — арендная плата, размер которой должен оговариваться сторонами в договоре. Она может быть рассчитана за 1 кв. м в год или за все помещение в месяц. Кроме того, нужно зафиксировать, как будет происходить оплата: если в рублях, то указывается размер арендной ставки, если в долларах или евро, то следует отметить, что расчеты происходят в рублях по курсу, определенному сторонами. Чаще всего его приравнивают к курсу Центрального банка России.
Также при определении размера арендной платы необходимо указать, включены ли в нее коммунальные платежи. В некоторых случаях арендодатель закрепляет за собой право выставлять арендатору отдельные счета за основные коммунальные услуги или за услуги, не являющиеся коммунальными, к которым, например, относятся вывоз мусора, телефонная связь, интернет и т. д.
Проблемы возникают и при ремонте помещения. В некоторых договорах арендодатель обязывает арендатора отремонтировать предоставленное ему помещение «в случае необходимости», но зачастую этот «случай» не определяется. То есть формально арендодатель может потребовать провести ремонт в любой момент. Еще один нюанс касается капитального ремонта: его должен осуществлять только собственник помещения! Разумеется, производить работы будут специалисты, однако обязанность по содержанию помещения (здания) в надлежащем состоянии лежит на собственнике.
Семь раз проверь…
В том случае, если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Если у сторон нет желания проходить эту процедуру, стоит заключить договор на меньший срок (например, на 11 месяцев или 364 дня) и предусмотреть возможность его продления (пролонгации) при отсутствии возражений какой-либо из сторон. В принципе это не обязательно указывать в договоре. В соответствии с Гражданским кодексом России, если стороны продолжают исполнять свои обязательства по договору и при этом не изъявили желания расторгнуть его, такой договор считается продленным на неопределенный срок.
Во избежание недоразумений в договоре целесообразно отметить, что передача помещения в аренду не является передачей права собственности на него. Иными словами, пользоваться помещением по договору аренды может некая фирма Х, но собственником все равно останется гражданин Иванов. Кроме того, необходимо указать, на основании какого документа арендодатель распоряжается помещением, т. е. подтвердить право собственности.
При заключении договора субаренды обязательна ссылка на договор аренды. Если вы являетесь субарендатором, вам требуется получить согласие собственника на заключение договора. Ведь последний имеет право запретить арендатору сдавать помещение в субаренду.
Важный элемент договора аренды — акт приема-передачи помещения, прилагаемый к договору. В нем должно быть указано состояние помещения на момент передачи. Нужно отметить, какие коммуникации подключены и функционируют (телефонный кабель, водопровод и канализация, тепловая сеть и т. д.).
При подписании акта целесообразно ознакомиться с его содержанием, поскольку стороны договора временами выбирают довольно странные формулировки, которые не всегда являются правильными. Иногда в акте приема-передачи можно наткнуться на наименования весьма замысловатых механизмов и систем. Так, автор этих строк не так давно обнаружил в акте среди прочих инженерных систем систему по борьбе с грызунами.
По окончании действия договора аренды оформляется акт приема-возврата. Этот документ также фиксирует состояние передаваемого помещения. Если в акте приема-возврата указано, что оно находится в нормальном состоянии, пригодном для дальнейшего использования, бывший арендатор может спать спокойно. В акте должно быть оговорено, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора.
Любой договор предусматривает права и обязанности сторон. Как правило, договор аренды предполагает право арендодателя беспрепятственно входить в сдаваемые помещения для проверки их состояния. Кроме того, поскольку в договоре должны указываться цели, для которых арендуется помещение, арендодатель может проверить, как именно оно используется. Если это условие не соблюдается, арендодатель вправе применить соответствующие санкции. Как правило, при нецелевом использовании помещения, систематической неуплате или просрочке уплаты арендных платежей, а также при причинении повреждений арендодатель расторгает договор.
…Один раз подпиши
Среди прав арендатора обычно указывают право пользования имуществом. Соответственно договор предусматривает обязанность арендодателя предоставить помещение для использования. Если арендодатель не передал помещение в установленный срок или передал его в состоянии, не отвечающем условиям договора, арендатор может предъявить соответствующие претензии. Например, снимается помещение для использования в качестве архива. Однако при передаче помещения выясняется, что оно сырое и использовать его для хранения бумажных документов затруднительно. Арендатор имеет право либо потребовать от арендодателя предоставить другое помещение, либо расторгнуть договор. В первом случае необходимо внести изменения в договор аренды или заключить новый. Если арендатор решил расторгнуть договор, но уже внес предоплату, он может потребовать от арендодателя вернуть внесенную сумму.
Обязательно проверьте, правильные ли реквизиты сторон отмечены в договоре: наименования, адреса, ИНН, банковские реквизиты, паспортные данные (если сторона по договору — физическое лицо) и т. д. Если одной из сторон договора является организация, необходимо уточнить, имеет ли должностное лицо, указанное в договоре, право подписывать подобные документы.